Le 57 zone di proprietà straniera di Gedda: cosa Le offre davvero un indirizzo sul Mar Rosso

Riad ha ottenuto nove zone. Gedda ne ha ottenute cinquantasette. È questo secondo numero a reggere buona parte del marketing che leggerà quest'anno, e non dovrebbe essere così. Il conteggio delle zone misura quanta parte di una città esistente lo Stato abbia deciso di aprire. Non misura l'opportunità.

La domanda dell'acquirente è più circoscritta del titolo. A cosa dà accesso, in concreto, l'elenco più ampio? Quanto vale un indirizzo sul Mar Rosso se lo si tiene per dieci anni? E il calendario di eventi su cui si appoggia ogni brochure regge in una regione che quest'anno non è stata tranquilla?

Quel che segue è la parte con una fonte alle spalle, e la parte in cui i numeri ancora non esistono.

Cinquantasette contro nove

Il Consiglio dei Ministri ha pubblicato il Geographic Zones Document il 23 giugno 2026, insieme al regolamento attuativo della legge sulla proprietà immobiliare da parte di non sauditi. Ha chiuso la questione che la legge aveva lasciato aperta da gennaio: non se gli stranieri potessero acquistare, ma dove.

I due elenchi cittadini sono costruiti in modo diverso. Le zone di Riad sono sviluppi pianificati e identificati per nome, quasi tutti a matrice statale: KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, l'area del King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard e siti orientati al trasporto pubblico lungo la metropolitana. L'elenco di Gedda funziona al contrario. Copre il centro città più una serie di aree di sviluppo distinte distribuite nel governatorato, che la stampa specializzata riporta in forma aggregata anziché elencarle una per una (fonte: Enterprise KSA, con conferma di IMI Daily). Riad ha aperto un insieme di progetti. Gedda ha aperto una fetta ampia di una città vera, già costruita.

Città	Zone approvate	Di che cosa si tratta	Chi può acquistare
Gedda	57	Il centro città più aree di sviluppo distinte in tutto il governatorato	Non sauditi, entro i confini mappati
Riad	9	Quartieri pianificati identificati per nome e siti collegati alla metropolitana	Non sauditi, entro i confini mappati
La Mecca e Medina	Solo siti identificati per nome, i conteggi divergono tra le fonti	Sviluppi specifici identificati per nome	Regime limitato, persone fisiche musulmane e determinati soggetti sauditi

Palmera opera solo a Riad e Gedda, quindi l'ultima riga è contesto, non prodotto. Anche altre località figurano nel documento, e in giro per il mercato vedrà citati i relativi conteggi di zone. Quei numeri non li pubblichiamo. Le testate che li riportano non concordano tra loro, e REGA non ha diffuso un conteggio per città a cui possiamo rimandarla.

Non è stata pubblicata alcuna motivazione ufficiale sul perché Gedda sia stata aperta in misura tanto più ampia. Gli analisti che hanno letto il documento lo attribuiscono alla posizione storica di Gedda come porta d'accesso alla Mecca e a Medina, il che presuppone un profilo di acquirente diverso rispetto all'impostazione istituzionale dei giga-progetti di Riad (fonte: Enterprise KSA). È un'interpretazione, non una presa di posizione politica.

Su un punto REGA è stata chiara. La mappa è un punto di partenza, non un documento definitivo: le zone possono aumentare e non esiste alcun calendario (fonte: Enterprise KSA). Non imposti un acquisto sul presupposto che la strada accanto alla sua zona venga aggiunta in seguito.

Una zona in elenco non è un indirizzo

Un'area di sviluppo citata nel documento, da sola, non le dice nulla. Una zona diventa reale sulla mappa ufficiale, e il confine fa fede: il suo lotto ci sta dentro oppure no. La mappa è tenuta da REGA e l'iter di domanda passa dalla piattaforma Saudi Properties. I residenti presentano domanda direttamente con il numero di Iqama, con verifiche automatiche dei requisiti. I non residenti ottengono prima un'identità digitale tramite un'ambasciata o una rappresentanza saudita all'estero, poi presentano domanda attraverso lo stesso portale. Le società estere si registrano presso il Ministero degli Investimenti tramite Invest Saudi e ottengono prima l'Unified Number (700) (fonte: REGA).

Non è semplice diligenza burocratica. Le sanzioni previste dalla legge arrivano a 10 million SAR, e un immobile acquisito sulla base di informazioni false può essere venduto all'asta pubblica. Chieda il riferimento della zona prima di chiedere della vista.

Jeddah Central: l'ancora, ed è indicata sulla mappa per nome

Jeddah Central è l'unica zona di Gedda che si presenta con un masterplan pubblicato anziché come una riga in un elenco. Noi non la commercializziamo e non abbiamo con essa alcun rapporto commerciale. Qui conta come parametro di riferimento su cui viene prezzato il resto del mercato costiero. I dati dello sviluppatore stesso: 5.7 milioni di metri quadrati, 9.5 km di fronte mare, 2.1 km di spiaggia sabbiosa, un porto turistico, 17,000 abitazioni, 2,700 camere d'albergo e quattro opere iconiche (un teatro dell'opera, un museo, uno stadio e un oceanario con coltivazioni di coralli), con il 40% dell'area destinato a verde e spazi aperti (fonte: Jeddah Central).

Il progetto è descritto in tre fasi. La pagina dei progetti non pubblica le date di completamento e non lo faremo nemmeno noi. Ciò che ha un ancoraggio esterno è lo stadio. Il Central Jeddah Stadium risulta in costruzione ed è uno dei quattro impianti di Gedda per i Mondiali del 2034 (fonte: Saudipedia). È una scadenza rigida legata a un impegno dello Stato, un segnale di consegna migliore di una tempistica da brochure.

Il motore degli eventi, e che cosa gli è successo a marzo 2026

Le ragioni d'investimento di Gedda poggiano sul suo calendario. Il calendario è reale, e non è privo di rischi. Quest'anno lo ha dimostrato in entrambi i sensi.

Il 14 marzo 2026 la Formula 1 ha confermato l'annullamento dei Gran Premi del Bahrain e dell'Arabia Saudita, entrambi in programma ad aprile, riducendo la stagione a 22 gare dopo la guerra in Medio Oriente. Nessuna delle due gare è stata sostituita (fonte: Sky Sports). La gara del Jeddah Corniche è promossa per il 2027 dal promotore ufficiale (fonte: Saudi Arabian GP), anche se la collocazione in calendario non è stata fissata.

Ciò che non si è mosso è il calendario dei tornei.

Quando	Che cosa	Il ruolo di Gedda	Stato
Dal 3 al 12 dicembre 2026	Red Sea International Film Festival, sesta edizione	Ospitato ad Al Balad, la Gedda storica	Date pubblicate; il Red Sea Souk si tiene dal 5 al 9 dicembre
Dal 7 gennaio al 5 febbraio 2027	Coppa d'Asia AFC	Una delle tre città ospitanti, due stadi	Date e sedi confermate
2027	Gran Premio d'Arabia Saudita di Formula 1	Jeddah Corniche Circuit	Promosso dal promotore ufficiale; edizione 2026 annullata; data in calendario non definitiva
2034	Mondiali FIFA	Quattro stadi su quindici, distribuiti in cinque città ospitanti	Assegnati, con un decennio di lavori davanti

La Coppa d'Asia si gioca tra Riad, Gedda e Al Khobar, con Gedda che mette a disposizione il King Abdullah Sports City (60,000 posti) e il Prince Abdullah Al Faisal Sports City (26,000) (fonte: MondoStadia). I consulenti che seguono la realizzazione delle opere legate al torneo lo leggono come la prima mossa di una sequenza che passa per Expo 2030 e si chiude con i Mondiali del 2034: un collaudo dal vivo di visti, trasporti, alberghi e biglietteria, più che quattro settimane di calcio (fonte: Arab News). È una lettura del settore, non una dichiarazione governativa. Il festival del cinema torna ad Al Balad dal 3 al 12 dicembre 2026 (fonte: Arab News), con il Red Sea Souk dal 5 al 9 dicembre (fonte: Red Sea Film Festival), in un quartiere iscritto nella lista del Patrimonio Mondiale UNESCO nel 2014 (fonte: UNESCO).

Gli impegni hanno tenuto. Le singole edizioni no. Valuti il decennio, non il calendario delle gare.

Il vuoto nell'ospitalità di lusso è una questione di offerta, non di prezzo

A settembre 2025 l'Arabia Saudita contava 171,650 camere d'albergo di qualità, con circa 94,500 in costruzione o in fase avanzata di progettazione e circa 358,000 pianificate in totale. Circa il 60% dello stock attuale si colloca nelle fasce luxury, upper upscale e upscale, e si prevede che tale quota raggiunga il 76% entro il 2030 (fonte: Knight Frank). Un mercato che si sposta così in alto e così in fretta tende a riprezzare i quartieri attorno alle nuove camere.

Sul versante residenziale dello stesso fenomeno, Knight Frank conta circa 1,685 unità branded disponibili e circa 1,900 in pipeline, con Raffles, Ritz-Carlton, Armani, Aman, SLS, Jumeirah e Trump presenti in destinazioni che includono Gedda, il Mar Rosso e Diriyah Gate. Stima in 6.3 miliardi di USD il capitale privato globale pronto a entrare nel mercato, di cui 3.4 miliardi di USD destinati al residenziale branded, con Riad prima meta per il 55% degli investitori globali intervistati e Gedda subito dopo al 46% (fonte: Knight Frank via Zawya). Sono dati di sondaggio e di pipeline. Dicono dove il capitale vuole andare, non a quanto si vende qualcosa.

Ecco che cosa non le daremo, perché non esiste alcuna fonte verificata: un rendimento da locazione per Gedda, un prezzo al metro quadrato, una percentuale di crescita dei prezzi o un volume di transazioni. Il mercato della proprietà estera ha pochi mesi di vita e la mappa delle zone è ancora più recente. Chi oggi le cita un rendimento per Gedda le sta citando un modello, non un mercato.

Le opzioni di uscita, e la parte che nessuno sa ancora prezzare

L'uscita è il punto in cui il caso di Gedda è più forte in teoria e più debole nei fatti. In teoria si vende su una domanda trainata dagli eventi, oppure si tiene un asset costiero in una città con un flusso permanente di arrivi internazionali. In pratica non esiste uno storico dei prezzi sul secondario per immobili di proprietà estera all'interno di queste zone, perché il regime è nuovo. Chi si muove per primo si prende l'ingresso. E assorbe anche la formazione del prezzo.

Per la rivendita contano due aspetti strutturali. Il suo futuro bacino di acquirenti è chi in quel momento è ammesso in quella zona, un insieme più ristretto di un mercato aperto. La mappa può ampliarsi, il che aiuta la liquidità, senza però alcun calendario associato (fonte: Enterprise KSA).

Sul piano economico, la RETT è pari al 5% del valore della transazione ed è amministrata da ZATCA (fonte: ZATCA), e l'obbligo di versamento grava in via principale sul cedente: un contratto che ne sposta il costo su di lei deve dirlo per iscritto. L'IVA al 15% si applica ai servizi legati all'operazione, non al trasferimento in sé. I costi di chiusura complessivi si collocano di norma tra il 6% e il 9% quando è l'acquirente a sostenere le voci principali. La provvigione di intermediazione è fissata in via ordinaria al 2.5% della transazione dall'articolo 14 della Real Estate Brokerage Law, salvo diverso accordo scritto tra le parti, e il contratto di intermediazione deve essere redatto per iscritto e depositato presso REGA, altrimenti non è azionabile (fonte: REGA). Palmera non addebita nulla all'acquirente. Paga il costruttore.

Il nostro orizzonte di detenzione operativo per Gedda è di tre-otto anni, tarato sul ciclo dei catalizzatori e non sul trimestre.

Che cosa verificare prima di versare una caparra

1. Il riferimento di zona del lotto, verificato da lei sulla mappa ufficiale REGA, non riferito da un annuncio.
2. Se sulla carta (off-plan), che il progetto sia registrato presso Wafi e venduto tramite conto di garanzia (escrow), e che lei conosca le regole sulla trattenuta per difetti: il revisore può bloccare i prelievi in presenza di difetti, e REGA può escutere la garanzia bancaria se le riparazioni non iniziano entro cinque giorni dalla notifica.
3. Se l'immobile ricada in un'“area annunciata” del registro nazionale, il che determina se lei detiene un documento di registrazione o si affida all'atto notarile.
4. Le spese condominiali (service charge) ed eventuali costi di uscita, modellati su uno scenario prudenziale, uno base e uno favorevole.
5. Le restrizioni su locazione e rivendita specifiche di quello sviluppo, per iscritto.
6. La sua posizione in termini di residenza, confermata per iscritto per il suo caso specifico. Esistono programmi di soggiorno di lungo periodo, attualmente in fase di revisione; il loro legame con l'acquisto di un immobile non è qualcosa che affermeremo al posto suo.

Una cosa deve essere vera prima che tutto il resto conti. L'atto deve ricadere in una zona presente nell'elenco del Consiglio dei Ministri, e deve vederlo lei stessa sulla mappa ufficiale, con il riferimento del titolo davanti agli occhi, prima che il denaro si muova. La costa, il calendario e la pipeline alberghiera valgono esattamente nulla su un lotto che sta fuori dalla linea.