Les 57 zones de propriété étrangère de Djeddah : ce qu'une adresse sur la mer Rouge vous apporte réellement
Riyad a obtenu neuf zones. Djeddah en a obtenu cinquante-sept. Ce second chiffre porte l'essentiel du discours marketing que vous lirez cette année, et il ne le devrait pas. Un nombre de zones mesure la part d'une ville existante que l'État a accepté d'ouvrir. Il ne mesure pas l'opportunité.
La question de l'acheteur est plus étroite que le titre. À quoi cette liste élargie donne-t-elle réellement accès ? Que vaut une adresse sur la mer Rouge si vous la conservez dix ans ? Et le calendrier d'événements sur lequel s'appuie chaque brochure résiste-t-il à une région qui n'a pas connu le calme cette année ?
Ce qui suit distingue ce qui repose sur une source de ce pour quoi les chiffres n'existent pas encore.
Cinquante-sept contre neuf
Le Conseil des ministres a publié le Geographic Zones Document le 23 juin 2026, en même temps que le règlement d'application de la loi sur la propriété immobilière par les non-Saoudiens. Il tranche la question laissée ouverte par la loi depuis janvier : non pas si les étrangers pouvaient acheter, mais où.
Les deux listes municipales sont construites différemment. Les zones de Riyad sont des opérations d'aménagement nommées, presque toutes soutenues par l'État : KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, le secteur du King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard, ainsi que des sites articulés autour des stations de métro. La liste de Djeddah fonctionne à l'inverse. Elle couvre le centre-ville ainsi qu'un ensemble de zones de développement distinctes réparties dans le gouvernorat, que les analyses du document rapportent globalement plutôt qu'une à une (source : Enterprise KSA, confirmé par IMI Daily). Riyad a ouvert un ensemble de projets. Djeddah a ouvert une large part d'une ville réelle, déjà construite.
| Ville | Zones approuvées | De quoi il s'agit | Qui peut acheter |
|---|---|---|---|
| Djeddah | 57 | Le centre-ville et des zones de développement distinctes réparties dans le gouvernorat | Non-Saoudiens, à l'intérieur des périmètres cartographiés |
| Riyad | 9 | Des quartiers d'aménagement nommés et des sites reliés au métro | Non-Saoudiens, à l'intérieur des périmètres cartographiés |
| La Mecque et Médine | Sites nommés uniquement, les décomptes diffèrent selon les sources | Des opérations nommées spécifiques | Régime restreint, personnes de confession musulmane et entités saoudiennes désignées |
Palmera intervient uniquement à Riyad et à Djeddah : la dernière ligne relève donc du contexte, pas de l'offre. D'autres localités figurent également au document, et vous verrez circuler sur le marché des décomptes de zones les concernant. Nous ne publions pas ces chiffres. Les médias qui les rapportent ne concordent pas entre eux, et la REGA n'a publié aucun décompte ville par ville vers lequel nous pourrions vous renvoyer.
Aucune justification officielle n'a été publiée quant à l'ouverture bien plus large de Djeddah. Les analystes qui lisent le document l'attribuent à la position historique de Djeddah comme porte d'entrée vers La Mecque et Médine, ce qui suppose un profil d'acheteur différent de celui visé par les giga-projets institutionnels de Riyad (source : Enterprise KSA). C'est une interprétation, pas une déclaration de politique publique.
La REGA a été claire sur un point. La carte est un point de départ plutôt qu'un document définitif, des zones peuvent être ajoutées, et aucun calendrier n'est fixé (source : Enterprise KSA). Ne fondez pas un achat sur l'hypothèse que la rue voisine de votre zone y sera ajoutée plus tard.
Une zone sur une liste n'est pas une adresse
Une zone de développement citée dans le document ne vous apprend rien en soi. Une zone devient réelle sur la carte officielle, et c'est le périmètre qui fait foi : votre parcelle s'y trouve ou non. La REGA tient cette carte, et la procédure de demande passe par la plateforme Saudi Properties. Les résidents déposent directement leur demande avec un numéro d'Iqama, avec vérification automatisée de l'éligibilité. Les non-résidents obtiennent d'abord une identité numérique auprès d'une ambassade ou d'une représentation saoudienne à l'étranger, puis déposent leur demande sur le même portail. Les sociétés étrangères s'enregistrent auprès du ministère de l'Investissement via Invest Saudi et obtiennent au préalable le numéro unifié (700) (source : REGA).
Il ne s'agit pas d'une simple formalité administrative. Les sanctions prévues par la loi atteignent 10 millions SAR, et un bien acquis sur la base d'informations inexactes peut être vendu aux enchères publiques. Demandez la référence de zone avant de demander la vue.
Jeddah Central : le point d'ancrage, et il figure nommément sur la carte
Jeddah Central est la seule zone de Djeddah qui arrive avec un plan directeur publié plutôt que sous forme d'une ligne dans une liste. Nous ne la commercialisons pas et n'entretenons avec elle aucune relation commerciale. Elle compte ici comme la référence à laquelle se compare le reste du marché côtier. Les chiffres du promoteur lui-même : 5,7 millions de mètres carrés, 9,5 km de front de mer, 2,1 km de plage de sable, une marina, 17 000 logements, 2 700 chambres d'hôtel et quatre équipements emblématiques (un opéra, un musée, un stade et un océanarium doté de fermes coralliennes), 40 % du site étant consacré aux espaces paysagers et ouverts (source : Jeddah Central).
Le projet est présenté en trois phases. La page des projets ne publie pas de dates d'achèvement pour celles-ci, et nous n'en publierons pas non plus. Ce qui dispose d'un point d'ancrage externe, c'est le stade. Le Central Jeddah Stadium est répertorié comme en construction et comme l'une des quatre enceintes de Djeddah retenues pour la Coupe du monde 2034 (source : Saudipedia). C'est une échéance ferme adossée à un engagement de l'État, ce qui constitue un meilleur signal de livraison qu'un calendrier de brochure.
La machine événementielle, et ce qu'il lui est arrivé en mars 2026
Le dossier d'investissement de Djeddah s'appuie sur son calendrier. Ce calendrier est réel, et il n'est pas sans risque. Cette année l'a démontré dans les deux sens.
Le 14 mars 2026, la Formule 1 a confirmé l'annulation des Grands Prix de Bahreïn et d'Arabie saoudite, tous deux prévus en avril, ramenant la saison à 22 courses après la guerre au Proche-Orient. Aucune des deux courses n'a été remplacée (source : Sky Sports). La course du Jeddah Corniche est commercialisée pour 2027 par le promoteur officiel (source : Saudi Arabian GP), bien que sa place au calendrier ne soit pas arrêtée.
Ce qui n'a pas bougé, c'est le calendrier des tournois lui-même.
| Quand | Quoi | Le rôle de Djeddah | Statut |
|---|---|---|---|
| Du 3 au 12 décembre 2026 | Red Sea International Film Festival, sixième édition | Accueilli à Al Balad, le Djeddah historique | Dates publiées ; le Red Sea Souk se tient du 5 au 9 décembre |
| Du 7 janvier au 5 février 2027 | Coupe d'Asie de l'AFC | L'une des trois villes hôtes, deux stades | Dates et enceintes confirmées |
| 2027 | Grand Prix de Formule 1 d'Arabie saoudite | Jeddah Corniche Circuit | Commercialisé par le promoteur officiel ; édition 2026 annulée ; date au calendrier non définitive |
| 2034 | Coupe du monde de la FIFA | Quatre stades sur quinze, répartis dans cinq villes hôtes | Attribués, une décennie de construction devant soi |
La Coupe d'Asie se déroule à Riyad, Djeddah et Al Khobar, Djeddah accueillant le King Abdullah Sports City (60 000 places) et le Prince Abdullah Al Faisal Sports City (26 000) (source : MondoStadia). Les consultants chargés de la livraison autour du tournoi y voient le premier acte d'une séquence qui passe par Expo 2030 et s'achève avec la Coupe du monde 2034, un test grandeur nature des visas, des transports, de l'hôtellerie et de la billetterie plutôt que quatre semaines de football (source : Arab News). C'est un point de vue du secteur, pas une déclaration gouvernementale. Le festival de cinéma revient à Al Balad du 3 au 12 décembre 2026 (source : Arab News), le Red Sea Souk se tenant du 5 au 9 décembre (source : Red Sea Film Festival), dans un quartier inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO en 2014 (source : UNESCO).
Les engagements ont tenu. Les éditions prises une à une, non. Misez sur la décennie, pas sur le calendrier des rencontres.
Le déficit d'hôtellerie de luxe est une question d'offre, pas de prix
L'Arabie saoudite comptait 171 650 chambres d'hôtel de qualité en septembre 2025, dont environ 94 500 en construction ou à un stade avancé de planification, et près de 358 000 programmées au total. Environ 60 % du parc actuel se situe dans les segments luxe, upper upscale et upscale, une part qui devrait atteindre 76 % d'ici 2030 (source : Knight Frank). Un marché qui monte en gamme aussi vite a tendance à repositionner les prix des quartiers voisins des nouvelles enseignes.
Du côté résidentiel de la même tendance, Knight Frank recense environ 1 685 unités de marque disponibles et près de 1 900 dans le pipeline, avec Raffles, Ritz-Carlton, Armani, Aman, SLS, Jumeirah et Trump présents dans des destinations telles que Djeddah, la mer Rouge et Diriyah Gate. Le cabinet évalue à 6,3 milliards USD les capitaux privés mondiaux prêts à entrer sur le marché, dont 3,4 milliards USD orientés vers le résidentiel de marque, Riyad étant la cible prioritaire de 55 % des investisseurs internationaux interrogés et Djeddah suivant à 46 % (source : Knight Frank via Zawya). Ce sont des chiffres d'enquête et de pipeline. Ils indiquent où les capitaux veulent aller, pas à quel prix quoi que ce soit se vend.
Voici ce que nous ne vous donnerons pas, faute de source vérifiée : un rendement locatif à Djeddah, un prix au mètre carré, un pourcentage de hausse des prix ou un volume de transactions. Le marché ouvert à la propriété étrangère n'a que quelques mois, et la carte des zones est plus récente encore. Quiconque vous cite aujourd'hui un rendement à Djeddah vous cite un modèle, pas un marché.
La liberté de sortie, et la part que personne ne sait encore chiffrer
La sortie est l'endroit où le dossier de Djeddah est le plus solide en théorie et le plus faible en preuves. En théorie, vous revendez à une demande portée par les événements, ou vous conservez un actif côtier dans une ville alimentée en permanence par des arrivées internationales. En pratique, il n'existe aucun historique de prix sur le marché secondaire pour des biens détenus par des étrangers à l'intérieur de ces zones, parce que le régime est neuf. Les premiers entrants obtiennent le point d'entrée. Ils absorbent aussi la découverte des prix.
Deux éléments structurels comptent pour la revente. Votre futur vivier d'acheteurs se limite à ceux qui sont autorisés dans cette zone à ce moment-là, ce qui est plus étroit qu'un marché ouvert. La carte peut s'élargir, ce qui améliore la liquidité, sans calendrier associé (source : Enterprise KSA).
Côté finances, le RETT s'élève à 5 % de la valeur de la transaction et est administré par la ZATCA (source : ZATCA) ; le cédant en est le redevable principal, de sorte qu'un contrat qui vous en transfère la charge doit le stipuler par écrit. La TVA à 15 % s'applique aux services entourant l'opération, pas au transfert lui-même. Les frais de clôture totaux se situent généralement entre 6 % et 9 % lorsque l'acheteur supporte les postes principaux. La commission de courtage est fixée par défaut à 2,5 % de la transaction en vertu de l'article 14 de la loi sur le courtage immobilier, sauf accord écrit contraire entre les parties, et le contrat de courtage doit être rédigé par écrit et déposé auprès de la REGA, faute de quoi il est inopposable (source : REGA). Palmera ne facture rien à l'acheteur. C'est le promoteur qui paie.
Notre horizon de détention de travail pour Djeddah est de trois à huit ans, calibré sur le cycle des catalyseurs plutôt que sur un trimestre.
Ce qu'il faut confirmer avant tout versement d'acompte
- La référence de zone de la parcelle, vérifiée par vous sur la carte officielle de la REGA, et non citée par un tiers depuis une annonce.
- Si le bien est sur plan, que le projet est enregistré auprès de Wafi et vendu via un compte séquestre, et que vous comprenez les règles de retenue pour malfaçons : le comptable peut bloquer les retraits lorsque des défauts sont constatés, et la REGA peut confisquer la garantie bancaire si les réparations ne commencent pas dans les cinq jours suivant la notification.
- Si le bien se situe ou non dans une « zone annoncée » du registre national, ce qui détermine si vous détenez un document d'enregistrement ou si vous vous appuyez sur l'acte notarié.
- Les charges de copropriété et d'éventuels frais de sortie, modélisés selon un scénario prudent, un scénario de base et un scénario favorable.
- Les restrictions de location et de revente propres à l'opération, par écrit.
- Votre situation en matière de résidence, confirmée par écrit pour votre cas. Des programmes de long séjour existent et sont en cours de refonte ; nous n'affirmerons pas à votre place qu'ils sont liés à un achat immobilier.
Une chose doit être vraie avant que tout le reste ne compte. Le titre de propriété doit se situer à l'intérieur d'une zone figurant sur la liste du Conseil des ministres, et vous devez le vérifier vous-même sur la carte officielle, la référence du titre sous les yeux, avant que l'argent ne bouge. Le littoral, le calendrier et le pipeline hôtelier ne valent strictement rien sur une parcelle située hors du périmètre.
