Die 57 Zonen für ausländisches Eigentum in Dschidda: Was eine Adresse am Roten Meer wirklich bringt

Riad hat neun Zonen bekommen. Dschidda hat siebenundfünfzig bekommen. Diese zweite Zahl trägt einen Großteil des Marketings, das Sie in diesem Jahr lesen werden, und das sollte sie nicht. Eine Zonenzahl misst, wie viel einer bestehenden Stadt der Staat zu öffnen bereit war. Sie misst nicht die Chance.

Die Frage des Käufers ist enger gefasst als die Schlagzeile. Wozu verschafft Ihnen die längere Liste tatsächlich Zugang? Was ist eine Adresse am Roten Meer wert, wenn Sie sie zehn Jahre halten? Und übersteht der Veranstaltungskalender, auf den sich jede Broschüre stützt, eine Region, die in diesem Jahr nicht ruhig war?

Was folgt, ist der Teil mit einer Quelle dahinter, und der Teil, in dem die Zahlen noch nicht existieren.

Siebenundfünfzig gegen neun

Der Ministerrat veröffentlichte am 23. Juni 2026 das Geographic Zones Document, zusammen mit der Ausführungsverordnung zum Gesetz über den Immobilienerwerb durch Nicht-Saudis. Damit war die Frage geklärt, die das Gesetz seit Januar offengelassen hatte: nicht, ob Ausländer kaufen dürfen, sondern wo.

Die beiden Stadtlisten sind unterschiedlich aufgebaut. Riads Zonen sind namentlich benannte, durchgeplante Entwicklungsprojekte, fast alle staatlich getragen: KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, das Areal des King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard sowie verkehrsorientierte Standorte an der Metro. Dschiddas Liste funktioniert genau andersherum. Sie umfasst das Stadtzentrum sowie eine Reihe separater Entwicklungsgebiete im gesamten Gouvernement, die in der Berichterstattung über das Dokument zusammengefasst und nicht einzeln benannt werden (Quelle: Enterprise KSA, bestätigt durch IMI Daily). Riad hat eine Reihe von Projekten geöffnet. Dschidda hat ein großes Stück einer realen, bereits gebauten Stadt geöffnet.

Stadt	Genehmigte Zonen	Worum es sich handelt	Wer kaufen darf
Dschidda	57	Das Stadtzentrum sowie separate Entwicklungsgebiete im gesamten Gouvernement	Nicht-Saudis, innerhalb der kartierten Grenzen
Riad	9	Namentlich benannte, durchgeplante Stadtviertel und Standorte mit Metro-Anbindung	Nicht-Saudis, innerhalb der kartierten Grenzen
Mekka und Medina	Nur namentlich benannte Standorte, die Angaben unterscheiden sich je nach Bericht	Bestimmte namentlich benannte Entwicklungsprojekte	Eingeschränkte Regelung, muslimische Privatpersonen und bestimmte saudische Rechtsträger

Palmera ist ausschließlich in Riad und Dschidda tätig, die letzte Zeile ist daher Kontext und kein Angebot. Weitere Standorte stehen ebenfalls auf dem Dokument, und Sie werden im Markt Zonenzahlen dazu zitiert finden. Wir drucken diese Zahlen nicht ab. Die Medien, die sie berichten, stimmen untereinander nicht überein, und REGA hat keine Aufstellung pro Stadt veröffentlicht, auf die wir Sie verweisen könnten.

Zu der Frage, warum Dschidda so viel weiter geöffnet wurde, wurde keine offizielle Begründung veröffentlicht. Analysten, die das Dokument lesen, führen es auf Dschiddas historische Rolle als Tor nach Mekka und Medina zurück, was ein anderes Käuferprofil nahelegt als Riads institutionelle Ausrichtung auf Giga-Projekte (Quelle: Enterprise KSA). Das ist eine Auslegung, keine politische Erklärung.

In einem Punkt war REGA deutlich. Die Karte ist ein Ausgangspunkt und kein endgültiges Dokument, Zonen können hinzukommen, und einen Zeitplan gibt es nicht (Quelle: Enterprise KSA). Kalkulieren Sie einen Kauf nicht in der Annahme, dass die Straße neben Ihrer Zone später aufgenommen wird.

Eine Zone auf einer Liste ist noch keine Adresse

Ein auf dem Dokument genanntes Entwicklungsgebiet sagt für sich genommen nichts aus. Eine Zone wird erst auf der offiziellen Karte real, und die Grenze entscheidet: Ihr Grundstück liegt entweder innerhalb oder außerhalb. REGA führt diese Karte, und der Antragsweg läuft über die Plattform Saudi Properties. Personen mit Aufenthaltsstatus beantragen direkt unter Angabe ihrer Iqama-Nummer, mit automatisierter Prüfung der Berechtigung. Nicht-Ansässige erhalten zunächst über eine saudische Botschaft oder Vertretung im Ausland eine digitale Identität und stellen den Antrag anschließend über dasselbe Portal. Ausländische Unternehmen registrieren sich beim Investitionsministerium über Invest Saudi und erhalten zuerst die Unified Number (700) (Quelle: REGA).

Das ist keine Formsache. Die Strafen nach dem Gesetz reichen bis zu SAR 10 Millionen, und Immobilien, die auf Grundlage falscher Angaben erworben wurden, können öffentlich versteigert werden. Fragen Sie nach der Zonenreferenz, bevor Sie nach der Aussicht fragen.

Jeddah Central: der Anker, und er ist auf der Karte benannt

Jeddah Central ist die eine Zone in Dschidda, die mit einem veröffentlichten Masterplan kommt und nicht bloß als Zeile auf einer Liste. Wir verkaufen dort nicht und unterhalten keine geschäftliche Beziehung dazu. Von Bedeutung ist das Projekt hier als Maßstab, an dem der übrige Küstenmarkt preislich gemessen wird. Die Angaben des Bauträgers selbst: 5.7 Millionen Quadratmeter, eine 9.5 km lange Uferpromenade, 2.1 km Sandstrand, ein Yachthafen, 17,000 Wohnungen, 2,700 Hotelzimmer und vier Wahrzeichen (ein Opernhaus, ein Museum, ein Stadion und ein Ozeanarium mit Korallenfarmen), wobei 40% des Areals für Landschaft und Freiflächen vorgesehen sind (Quelle: Jeddah Central).

Das Projekt wird in drei Phasen beschrieben. Die Projektseite veröffentlicht dafür keine Fertigstellungstermine, und wir werden es ebenso wenig tun. Extern verankert ist das Stadion. Das Central Jeddah Stadium wird als im Bau befindlich geführt und zählt zu Dschiddas vier Austragungsstätten der Weltmeisterschaft 2034 (Quelle: Saudipedia). Das ist eine harte Frist, verbunden mit einer staatlichen Zusage, und damit ein besseres Signal für die Fertigstellung als ein Zeitplan aus einer Broschüre.

Der Veranstaltungsmotor, und was im März 2026 mit ihm geschah

Dschiddas Investmentargument stützt sich auf seinen Kalender. Der Kalender ist real, und er ist nicht risikofrei. Dieses Jahr hat beides bewiesen.

Am 14. März 2026 bestätigte die Formel 1 die Absage der Großen Preise von Bahrain und Saudi-Arabien, beide für April angesetzt, womit die Saison nach dem Krieg im Nahen Osten auf 22 Rennen verkürzt wurde. Keines der beiden Rennen wurde ersetzt (Quelle: Sky Sports). Das Rennen an der Jeddah Corniche wird vom offiziellen Promoter für 2027 beworben (Quelle: Saudi Arabian GP), der Termin im Kalender steht allerdings noch nicht fest.

Unverändert geblieben ist der Turnierkalender selbst.

Wann	Was	Dschiddas Rolle	Status
3. bis 12. Dezember 2026	Red Sea International Film Festival, sechste Ausgabe	Ausgetragen in Al Balad, dem historischen Dschidda	Termine veröffentlicht; der Red Sea Souk läuft vom 5. bis 9. Dezember
7. Januar bis 5. Februar 2027	AFC Asian Cup	Eine von drei Gastgeberstädten, zwei Stadien	Termine und Spielstätten bestätigt
2027	Großer Preis von Saudi-Arabien der Formel 1	Jeddah Corniche Circuit	Vom offiziellen Promoter beworben; Ausgabe 2026 abgesagt; Kalendertermin nicht endgültig
2034	FIFA-Weltmeisterschaft	Vier von fünfzehn Stadien, verteilt auf fünf Gastgeberstädte	Vergeben, ein Jahrzehnt Bauzeit steht bevor

Der Asian Cup wird in Riad, Dschidda und Al Khobar ausgetragen, wobei auf Dschidda die King Abdullah Sports City (60,000 Plätze) und die Prince Abdullah Al Faisal Sports City (26,000) entfallen (Quelle: MondoStadia). Die Berater, die die Umsetzung rund um das Turnier begleiten, lesen es als Auftakt einer Abfolge, die über die Expo 2030 führt und bei der Weltmeisterschaft 2034 endet, als Praxistest für Visa, Verkehr, Hotels und Ticketing und nicht als vier Wochen Fußball (Quelle: Arab News). Das ist eine Einschätzung der Branche, keine Regierungserklärung. Das Filmfestival kehrt vom 3. bis 12. Dezember 2026 nach Al Balad zurück (Quelle: Arab News), der Red Sea Souk läuft vom 5. bis 9. Dezember (Quelle: Red Sea Film Festival), in einem Viertel, das 2014 in die UNESCO-Welterbeliste aufgenommen wurde (Quelle: UNESCO).

Die Zusagen haben gehalten. Einzelne Ausgaben nicht. Kalkulieren Sie das Jahrzehnt, nicht den Spielplan.

Die Lücke in der Luxushotellerie ist eine Frage des Angebots, keine des Preises

Saudi-Arabien verfügte im September 2025 über 171,650 hochwertige Hotelzimmer, etwa 94,500 davon im Bau oder in fortgeschrittener Planung und insgesamt rund 358,000 geplant. Etwa 60% des heutigen Bestands entfallen auf die Segmente Luxury, Upper Upscale und Upscale, und dieser Anteil soll bis 2030 auf 76% steigen (Quelle: Knight Frank). Ein Markt, der sich so weit und so schnell nach oben verschiebt, bepreist die Viertel rund um die neuen Zimmer in der Regel neu.

Auf der Wohnseite desselben Trends zählt Knight Frank rund 1,685 verfügbare Branded Units und etwa 1,900 in der Pipeline, wobei Raffles, Ritz-Carlton, Armani, Aman, SLS, Jumeirah und Trump an Standorten wie Dschidda, dem Roten Meer und Diriyah Gate auftreten. Knight Frank beziffert 6.3 Milliarden USD an privatem globalem Kapital als bereit, in den Markt einzutreten, davon 3.4 Milliarden USD mit Ziel Branded Residential, wobei Riad für 55% der befragten globalen Investoren das wichtigste Ziel ist und Dschidda mit 46% folgt (Quelle: Knight Frank via Zawya). Das sind Umfrage- und Pipeline-Zahlen. Sie sagen, wohin Kapital will, nicht, wofür etwas verkauft wird.

Folgendes werden wir Ihnen nicht liefern, weil keine belastbare Quelle existiert: eine Mietrendite für Dschidda, einen Preis pro Quadratmeter, eine prozentuale Preissteigerung oder ein Transaktionsvolumen. Der Markt für ausländisches Eigentum ist wenige Monate alt und die Zonenkarte ist noch jünger. Wer Ihnen heute eine Rendite für Dschidda nennt, nennt ein Modell, keinen Markt.

Ausstiegsoptionen, und der Teil, den noch niemand bepreisen kann

Beim Ausstieg ist Dschiddas Argument theoretisch am stärksten und in der Evidenz am schwächsten. Theoretisch verkaufen Sie in eine veranstaltungsgetriebene Nachfrage hinein, oder Sie halten einen Vermögenswert in Küstenlage in einer Stadt mit dauerhaftem Zustrom internationaler Besucher. In der Praxis gibt es für ausländisches Eigentum innerhalb dieser Zonen keine Preishistorie im Zweitmarkt, weil die Regelung neu ist. Wer früh dabei ist, sichert sich den Einstieg. Er trägt aber auch die Preisfindung.

Für den Wiederverkauf sind zwei strukturelle Punkte wichtig. Ihr künftiger Käuferkreis besteht aus denjenigen, die zu diesem Zeitpunkt in dieser Zone zugelassen sind, und der ist enger als ein offener Markt. Die Karte kann erweitert werden, was der Liquidität hilft, allerdings ohne jeden Zeitplan (Quelle: Enterprise KSA).

Auf der Kostenseite beträgt RETT 5% des Transaktionswerts und wird von ZATCA erhoben (Quelle: ZATCA), und für die Abführung haftet in erster Linie der Veräußerer, ein Vertrag, der diese Kosten auf Sie verlagert, muss das also schriftlich festhalten. Die Mehrwertsteuer von 15% fällt auf Dienstleistungen rund um die Transaktion an, nicht auf die Übertragung selbst. Die gesamten Abschlusskosten liegen typischerweise bei 6% bis 9%, wenn der Käufer die wesentlichen Posten trägt. Die Maklerprovision beträgt nach Artikel 14 des Real Estate Brokerage Law standardmäßig 2.5% der Transaktion, sofern die Parteien nichts anderes schriftlich vereinbaren, und der Maklervertrag muss schriftlich abgeschlossen und bei REGA hinterlegt werden, sonst ist er nicht durchsetzbar (Quelle: REGA). Palmera berechnet dem Käufer nichts. Der Bauträger zahlt.

Unsere Arbeitsannahme für die Haltedauer in Dschidda liegt bei drei bis acht Jahren, bemessen am Zyklus der Katalysatoren und nicht an einem Quartal.

Was zu klären ist, bevor eine Anzahlung fließt

1. Die Zonenreferenz des Grundstücks, von Ihnen selbst auf der offiziellen REGA-Karte geprüft und nicht aus einem Exposé zitiert.
2. Bei Off-Plan: dass das Projekt unter Wafi registriert ist und über ein Treuhandkonto (Escrow) verkauft wird, und dass Sie die Regeln zum Mängeleinbehalt kennen: Der Wirtschaftsprüfer kann Auszahlungen sperren, wenn Mängel festgestellt werden, und REGA kann die Bankgarantie einziehen, wenn die Instandsetzung nicht innerhalb von fünf Tagen nach Mitteilung beginnt.
3. Ob die Immobilie innerhalb eines „announced area“ des nationalen Registers liegt, denn davon hängt ab, ob Sie ein Registrierungsdokument halten oder sich auf die notarielle Urkunde stützen.
4. Servicegebühren (Nebenkosten) und etwaige Ausstiegsgebühren, durchgerechnet in einem konservativen Szenario, einem Basisszenario und einem Upside-Szenario.
5. Vermietungs- und Wiederverkaufsbeschränkungen, die speziell für das jeweilige Projekt gelten, schriftlich.
6. Ihre aufenthaltsrechtliche Situation, für Ihren Fall schriftlich bestätigt. Programme für längere Aufenthalte existieren und werden derzeit umgestaltet; ihre Verknüpfung mit einem Immobilienkauf werden wir für Sie nicht behaupten.

Eines muss zutreffen, bevor alles Übrige zählt. Die Eigentumsurkunde muss innerhalb einer Zone der Liste des Ministerrats liegen, und Sie müssen das selbst auf der offiziellen Karte sehen, mit der Grundbuchreferenz vor sich, bevor Geld fließt. Die Küste, der Kalender und die Hotel-Pipeline sind auf einem Grundstück, das außerhalb der Linie liegt, exakt nichts wert.