Cele 57 de zone cu drept de proprietate pentru străini din Jeddah: ce oferă, de fapt, o adresă la Marea Roșie

Riad a primit nouă zone. Jeddah a primit cincizeci și șapte. Al doilea număr susține cea mai mare parte a materialelor de marketing care vor fi citite anul acesta, deși nu ar trebui să fie așa. Numărul de zone măsoară cât de mult dintr-un oraș existent a fost dispus statul să deschidă. Nu măsoară oportunitatea.

Întrebarea cumpărătorului este mai restrânsă decât titlul. La ce anume oferă acces, în realitate, lista mai largă? Cât valorează o adresă la Marea Roșie dacă este păstrată zece ani? Și rezistă calendarul de evenimente pe care se sprijină fiecare broșură într-o regiune care nu a fost liniștită anul acesta?

Urmează partea care are o sursă în spate și partea în care cifrele încă nu există.

Cincizeci și șapte față de nouă

Consiliul de Miniștri a publicat Documentul Zonelor Geografice la 23 iunie 2026, împreună cu regulamentul de aplicare a Legii privind dreptul de proprietate imobiliară al persoanelor fără cetățenie saudită. Acesta a lămurit chestiunea lăsată deschisă de lege din ianuarie: nu dacă străinii pot cumpăra, ci unde.

Cele două liste ale orașelor sunt construite diferit. Zonele din Riad sunt ansambluri urbanistice planificate, identificate prin denumire, aproape toate susținute de stat: KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, zona King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard și amplasamente orientate spre transportul public, situate pe traseul metroului. Lista pentru Jeddah funcționează invers. Aceasta acoperă centrul orașului, la care se adaugă mai multe zone de dezvoltare distincte răspândite pe teritoriul guvernoratului, pe care articolele dedicate documentului le raportează cumulat, fără a le enumera individual (sursă: Enterprise KSA, confirmat de IMI Daily). Riad a deschis un set de proiecte. Jeddah a deschis o parte însemnată dintr-un oraș real, deja construit.

Oraș	Zone aprobate	Ce reprezintă	Cine poate cumpăra
Jeddah	57	Centrul orașului, plus zone de dezvoltare distincte pe teritoriul guvernoratului	Persoane fără cetățenie saudită, în interiorul limitelor cartografiate
Riad	9	Cartiere planificate identificate prin denumire și amplasamente conectate la metrou	Persoane fără cetățenie saudită, în interiorul limitelor cartografiate
Makkah și Madinah	Doar amplasamente identificate prin denumire, cifrele diferă de la o sursă la alta	Ansambluri specifice, identificate prin denumire	Regim restricționat, persoane fizice musulmane și entități saudite determinate

Palmera lucrează exclusiv în Riad și Jeddah, prin urmare ultimul rând reprezintă context, nu ofertă. În document figurează și alte localități, iar pe piață vor fi întâlnite cifre privind numărul de zone aferent acestora. Nu publicăm aceste cifre. Publicațiile care le prezintă nu concordă între ele, iar REGA nu a publicat o situație pe orașe la care să se poată face trimitere.

Nu a fost publicată nicio motivare oficială pentru care Jeddah a fost deschis într-o măsură atât de mare. Analiștii care au studiat documentul pun acest lucru pe seama poziției istorice a orașului Jeddah ca poartă de acces către Makkah și Madinah, ceea ce presupune un profil de cumpărător diferit de propunerea instituțională, axată pe giga-proiecte, a orașului Riad (sursă: Enterprise KSA). Aceasta este o interpretare, nu o poziție oficială.

REGA a fost clară într-o privință. Harta reprezintă un punct de plecare, nu un document final, se pot adăuga zone, iar un calendar nu există (sursă: Enterprise KSA). O achiziție nu trebuie fundamentată pe ipoteza că strada alăturată zonei va fi inclusă ulterior.

O zonă aflată pe o listă nu este o adresă

O zonă de dezvoltare menționată în document nu spune nimic în sine. O zonă devine reală pe harta oficială, iar limita este cea care contează: parcela fie se află în interiorul ei, fie nu. REGA administrează harta respectivă, iar procedura de solicitare se derulează prin platforma Saudi Properties. Rezidenții depun cererea direct, folosind numărul Iqama, cu verificări automate de eligibilitate. Nerezidenții obțin mai întâi o identitate digitală prin intermediul unei ambasade sau reprezentanțe saudite din străinătate, apoi depun cererea prin același portal. Societățile străine se înregistrează la Ministerul Investițiilor prin Invest Saudi și obțin în prealabil Numărul Unificat (700) (sursă: REGA).

Nu este vorba despre o simplă formalitate administrativă. Sancțiunile prevăzute de lege ajung la 10 milioane SAR, iar un imobil dobândit pe baza unor informații false poate fi vândut prin licitație publică. Referința zonei trebuie solicitată înaintea întrebărilor despre priveliște.

Jeddah Central: reperul, identificat prin denumire pe hartă

Jeddah Central este singura zonă din Jeddah care vine însoțită de un masterplan publicat, nu doar de o poziție pe o listă. Nu îl comercializăm și nu avem nicio relație comercială cu acest proiect. Contează aici ca reper în funcție de care se stabilesc prețurile pe restul pieței de coastă. Cifrele dezvoltatorului: 5.7 milioane de metri pătrați, un front la apă de 9.5 km, 2.1 km de plajă cu nisip, un port de iahturi, 17,000 de locuințe, 2,700 de camere de hotel și patru obiective emblematice (o operă, un muzeu, un stadion și un oceanariu cu ferme de corali), 40% din suprafață fiind alocată amenajărilor peisagistice și spațiilor deschise (sursă: Jeddah Central).

Proiectul este descris în trei etape. Pagina proiectelor nu publică termene de finalizare pentru acestea, iar nici noi nu o vom face. Ceea ce are un reper extern este stadionul. Central Jeddah Stadium figurează ca aflat în construcție și ca una dintre cele patru arene din Jeddah destinate Campionatului Mondial din 2034 (sursă: Saudipedia). Acesta este un termen ferm asociat unui angajament de stat, ceea ce constituie un indiciu mai bun privind livrarea decât un calendar dintr-o broșură.

Motorul evenimentelor și ce s-a întâmplat cu el în martie 2026

Argumentul investițional al orașului Jeddah se sprijină pe calendarul său. Calendarul este real și nu este lipsit de riscuri. Anul acesta a dovedit ambele lucruri.

La 14 martie 2026, Formula 1 a confirmat anularea Marilor Premii ale Bahrainului și Arabiei Saudite, ambele programate în aprilie, reducând sezonul la 22 de curse după războiul din Orientul Mijlociu. Niciuna dintre cele două curse nu a fost înlocuită (sursă: Sky Sports). Cursa de pe Jeddah Corniche este promovată pentru 2027 de către promotorul oficial (sursă: Saudi Arabian GP), deși poziția în calendar nu a fost stabilită.

Ceea ce nu s-a modificat este calendarul competițiilor.

Când	Ce	Rolul orașului Jeddah	Stadiu
3–12 decembrie 2026	Red Sea International Film Festival, ediția a șasea	Găzduit în Al Balad, zona istorică a orașului Jeddah	Datele au fost publicate; Red Sea Souk se desfășoară în perioada 5–9 decembrie
7 ianuarie – 5 februarie 2027	AFC Asian Cup	Unul dintre cele trei orașe gazdă, două stadioane	Date și arene confirmate
2027	Formula 1 Saudi Arabian Grand Prix	Jeddah Corniche Circuit	Promovat de promotorul oficial; ediția din 2026 anulată; data din calendar nu este definitivă
2034	Campionatul Mondial FIFA	Patru din cincisprezece stadioane, în cinci orașe gazdă	Alocate, cu un deceniu de construcție înainte

Asian Cup se desfășoară în Riad, Jeddah și Al Khobar, orașului Jeddah revenindu-i King Abdullah Sports City (60,000 de locuri) și Prince Abdullah Al Faisal Sports City (26,000) (sursă: MondoStadia). Consultanții care se ocupă de organizarea competiției o interpretează ca pe prima mișcare dintr-o succesiune care trece prin Expo 2030 și se încheie cu Campionatul Mondial din 2034, un test în condiții reale pentru vize, transport, hoteluri și vânzarea biletelor, mai degrabă decât patru săptămâni de fotbal (sursă: Arab News). Aceasta este o opinie din industrie, nu o poziție guvernamentală. Festivalul de film revine în Al Balad în perioada 3–12 decembrie 2026 (sursă: Arab News), iar Red Sea Souk se desfășoară între 5 și 9 decembrie (sursă: Red Sea Film Festival), într-un cartier înscris în lista patrimoniului mondial UNESCO în 2014 (sursă: UNESCO).

Angajamentele s-au menținut. Edițiile individuale nu. Fundamentarea trebuie făcută pe deceniu, nu pe lista de meciuri.

Deficitul din ospitalitatea de lux este o problemă de ofertă, nu de preț

Arabia Saudită dispunea, în septembrie 2025, de 171,650 de camere de hotel de calitate, dintre care aproximativ 94,500 se aflau în construcție sau în stadii avansate de planificare, iar în total sunt planificate circa 358,000. Aproximativ 60% din stocul actual se încadrează în segmentele luxury, upper upscale și upscale, iar această pondere este estimată să ajungă la 76% până în 2030 (sursă: Knight Frank). O piață care urcă atât de rapid spre segmentele superioare tinde să reevalueze cartierele din jurul noilor unități hoteliere.

Pe segmentul rezidențial al aceleiași tendințe, Knight Frank numără aproximativ 1,685 de unități rezidențiale de brand disponibile și circa 1,900 în curs de dezvoltare, cu Raffles, Ritz-Carlton, Armani, Aman, SLS, Jumeirah și Trump prezente în destinații precum Jeddah, Marea Roșie și Diriyah Gate. Knight Frank estimează că 6.3 miliarde USD din capitalul privat global sunt pregătite să intre pe piață, dintre care 3.4 miliarde USD vizează segmentul rezidențial de brand, Riad fiind principala destinație pentru 55% dintre investitorii globali chestionați, urmat de Jeddah cu 46% (sursă: Knight Frank via Zawya). Acestea sunt cifre din sondaje și din proiectele aflate în dezvoltare. Ele arată unde vrea să se îndrepte capitalul, nu la ce preț se vinde ceva.

Iată ce nu vă vom oferi, pentru că nu există nicio sursă verificată: un randament din chirie pentru Jeddah, un preț pe metru pătrat, un procent de creștere a prețurilor sau un volum al tranzacțiilor. Piața deschisă proprietarilor străini există de câteva luni, iar harta zonelor este și mai recentă. Oricine indică astăzi un randament pentru Jeddah prezintă un model, nu o piață.

Opțiunile de ieșire și partea pe care nimeni nu o poate evalua încă

Ieșirea din investiție este punctul în care argumentul pentru Jeddah este cel mai puternic teoretic și cel mai slab ca dovezi. Teoretic, se vinde către o cerere generată de evenimente sau se păstrează un activ de coastă într-un oraș cu un flux permanent de sosiri internaționale. În practică nu există un istoric de prețuri pe piața secundară pentru proprietățile deținute de străini în interiorul acestor zone, pentru că regimul este nou. Cei care intră primii câștigă intrarea. Tot ei absorb și descoperirea prețului.

Două aspecte structurale contează pentru revânzare. Grupul de cumpărători viitori este format din cei cărora le este permis accesul în zona respectivă la momentul respectiv, ceea ce este mai restrâns decât o piață deschisă. Harta se poate extinde, ceea ce ajută lichiditatea, însă fără un calendar asociat (sursă: Enterprise KSA).

Pe partea financiară, RETT este de 5% din valoarea tranzacției și este administrată de ZATCA (sursă: ZATCA), iar obligația de plată revine în principal transmițătorului, astfel încât un contract care mută acest cost în sarcina cumpărătorului trebuie să prevadă acest lucru în scris. TVA de 15% se aplică serviciilor aferente tranzacției, nu transferului în sine. Costurile totale de finalizare se situează de regulă între 6% și 9% atunci când cumpărătorul suportă principalele componente. Comisionul de intermediere este, în lipsa unei alte înțelegeri scrise între părți, de 2.5% din valoarea tranzacției, conform articolului 14 din Legea intermedierii imobiliare, iar contractul de intermediere trebuie încheiat în scris și depus la REGA, altfel nu poate fi pus în executare (sursă: REGA). Palmera nu percepe niciun comision cumpărătorului. Plătește dezvoltatorul.

Orizontul de deținere cu care lucrăm pentru Jeddah este de trei până la opt ani, dimensionat în funcție de ciclul catalizatorilor, nu de un trimestru.

Ce trebuie confirmat înainte de plata unui avans

1. Referința de zonă a parcelei, verificată personal pe harta oficială REGA, nu preluată dintr-un anunț.
2. În cazul achiziției off-plan, faptul că proiectul este înregistrat la Wafi și se vinde prin cont escrow, precum și înțelegerea regulilor privind reținerile pentru vicii: contabilul poate bloca retragerile atunci când sunt constatate vicii, iar REGA poate confisca garanția bancară dacă reparațiile nu încep în termen de cinci zile de la notificare.
3. Dacă proprietatea se află într-o „zonă anunțată” a registrului național, ceea ce determină dacă se deține un document de înregistrare sau dacă se depinde de actul autentificat notarial.
4. Taxele de întreținere și eventualele comisioane de ieșire, modelate într-un scenariu conservator, unul de bază și unul optimist.
5. Restricțiile de închiriere și de revânzare specifice ansamblului, în scris.
6. Situația de rezidență, confirmată în scris pentru cazul concret. Programele de ședere pe termen lung există și sunt în curs de reconfigurare; legătura lor cu achiziția unei proprietăți nu este ceva ce vom afirma în numele dumneavoastră.

Un lucru trebuie să fie adevărat înainte ca restul să conteze. Actul de proprietate trebuie să se încadreze într-o zonă de pe lista Consiliului de Miniștri, iar acest lucru trebuie verificat personal pe harta oficială, cu referința titlului în față, înainte de a transfera bani. Litoralul, calendarul și proiectele hoteliere aflate în dezvoltare nu valorează absolut nimic pentru o parcelă situată în afara liniei.