利雅得获批 9 个区域，吉达则是 57 个。今年您读到的大部分营销文案，都在拿后面这个数字做文章，但它其实撑不起这个分量。区域数量衡量的是国家愿意开放多少既有城区，而不是机会本身。
买家真正要问的问题比标题窄得多：这份更长的名单实际让您进入了什么？如果持有十年，一个红海地址值多少？还有，每份宣传册都倚重的赛事日程，在一个今年并不太平的地区还站得住吗？
下面先讲有出处的部分，再讲数字尚不存在的部分。
57 对 9
2026 年 6 月 23 日，内阁公布了《地理区域文件》，与《非沙特人不动产所有权法》的实施细则同步发布。它解决了该法自 1 月以来悬而未决的问题：不是外国人能否购买，而是在哪里购买。
两个城市的名单，构建逻辑截然不同。利雅得的区域是具名的总体规划开发项目，且几乎全部由国家背书：KAFD、Diriyah Gate、New Murabba、Qiddiya、King Salman Park、King Salman International Airport 片区、SEDRA、Sports Boulevard，以及地铁沿线的 TOD 地块。吉达的名单则相反，覆盖市中心，外加分布在该省各处的多个独立开发区域——相关报道以总量方式呈现，并未逐一具名（来源：Enterprise KSA，并经 IMI Daily 佐证）。利雅得开放的是一组项目，吉达开放的是一座真实存在、早已建成的城市的一大片区域。
| 城市 | 获批区域数 | 具体是什么 | 谁可以购买 |
|---|---|---|---|
| 吉达 | 57 | 市中心，加上分布于全省的多个独立开发区域 | 非沙特籍人士，须在划定边界之内 |
| 利雅得 | 9 | 具名的总体规划片区与地铁沿线地块 | 非沙特籍人士，须在划定边界之内 |
| 麦加与麦地那 | 仅限具名地块，各报道口径不一 | 特定的具名开发项目 | 限制性制度，面向穆斯林个人及指定的沙特主体 |
Palmera 只在利雅得和吉达开展业务，因此上表最后一行属于背景信息，而非我们的产品。该文件还涉及其他地点，市场上您也会看到针对它们的区域数量引述。这些数字我们不予刊登：报道它们的媒体彼此对不上，而 REGA 也未发布可供我们指引给您的分城市统计。
官方从未说明吉达为何开放得如此之广。研读该文件的分析人士将其归因于吉达作为麦加与麦地那门户的历史地位，这也意味着其买家画像不同于利雅得那套面向机构的超级项目叙事（来源：Enterprise KSA）。这是一种解读，而非政策表述。
REGA 在一点上表述明确：这张地图是起点而非终稿，区域可以增补，但没有时间表（来源：Enterprise KSA）。切勿基于「您所在区域隔壁那条街日后会被纳入」的假设来测算一笔购置。
名单上的一个区域，并不等于一个地址
文件上列出的开发区域，其名称本身说明不了任何问题。区域只有落在官方地图上才算数，而边界具有决定性：您的地块要么在里面，要么不在。地图由 REGA 维护，申请流程走 Saudi Properties 平台。居民凭 Iqama 号码直接申请，资格审核自动完成；非居民须先通过沙特驻外使馆或代表机构取得数字身份，再经同一门户提交申请。外国公司则须先通过 Invest Saudi 在投资部注册，并取得统一号码（700）（来源：REGA）。
这不是走走文书流程而已。该法项下的罚则最高可达 10,000,000 SAR，以不实信息取得的房产可被公开拍卖。在问景观之前，先问区域编号。
Jeddah Central：锚点项目，而且它在地图上具名
Jeddah Central 是吉达唯一一个带着已公布 masterplan 登场、而非仅以名单一行存在的区域。我们不销售该项目，与其也没有任何商业关系。它之所以重要，是因为沿海市场的其余部分都以它作为定价基准。开发商自己公布的数据：570 万平方米、9.5 公里 waterfront、2.1 公里沙滩、一座游艇码头、17,000 套住宅、2,700 间酒店客房，以及四座地标（一座歌剧院、一座博物馆、一座体育场和一座带珊瑚养殖的海洋馆），场地的 40% 留给景观与开放空间（来源：Jeddah Central）。
项目分三期推进。其项目页面没有公布各期的竣工日期，我们也不会代为公布。真正有外部锚定的是体育场：Central Jeddah Stadium 已列为在建，并被列为吉达承办 2034 年世界杯的四座场馆之一（来源：Saudipedia）。这是一个附着于国家承诺的硬性期限，比宣传册上的时间线更能说明交付信号。
赛事引擎，以及它在 2026 年 3 月遭遇了什么
吉达的投资逻辑倚重其赛事日程。日程是真实的，但并非没有风险。今年两点都得到了印证。
2026 年 3 月 14 日，一级方程式确认取消原定于 4 月举行的巴林大奖赛和沙特阿拉伯大奖赛，此前中东爆发战事，赛季因此缩减至 22 站。两站比赛均未安排替补赛事（来源：Sky Sports）。吉达滨海赛道的比赛正由官方推广方按 2027 年进行推广（来源：Saudi Arabian GP），但赛历档期尚未确定。
没有变动的，是各项赛事本身的日程表。
| 时间 | 赛事 | 吉达的角色 | 状态 |
|---|---|---|---|
| 2026 年 12 月 3 日至 12 日 | Red Sea International Film Festival，第六届 | 在吉达历史城区 Al Balad 举办 | 日期已公布；Red Sea Souk 于 12 月 5 日至 9 日举行 |
| 2027 年 1 月 7 日至 2 月 5 日 | AFC 亚洲杯 | 三座主办城市之一，两座球场 | 日期与场馆已确认 |
| 2027 年 | 一级方程式沙特阿拉伯大奖赛 | Jeddah Corniche Circuit | 由官方推广方推广；2026 年赛事已取消；赛历日期未最终确定 |
| 2034 年 | FIFA 世界杯 | 十五座球场中的四座，分布于五座主办城市 | 已分配，前面还有十年的建设期 |
亚洲杯将在利雅得、吉达和 Al Khobar 三地举行，吉达承接 King Abdullah Sports City（60,000 座）与 Prince Abdullah Al Faisal Sports City（26,000 座）（来源：MondoStadia）。围绕这项赛事工作的交付顾问将其解读为一整条序列的第一步——中经 Expo 2030，终点是 2034 年世界杯；它更像是对签证、交通、酒店和票务的一次实战检验，而不只是四周的足球比赛（来源：Arab News）。这是行业观点，不是政府表态。电影节将于 2026 年 12 月 3 日至 12 日重返 Al Balad（来源：Arab News），Red Sea Souk 于 12 月 5 日至 9 日举行（来源：Red Sea Film Festival），举办地已于 2014 年列入 UNESCO 世界遗产名录（来源：UNESCO）。
承诺一直没有动摇，单届赛事则未必。要测算的是这十年，而不是某一份赛程表。
高端酒店的缺口是供给故事，不是价格故事
截至 2025 年 9 月，沙特阿拉伯拥有 171,650 间优质酒店客房，另有约 94,500 间处于在建或规划后期阶段，规划总量约 358,000 间。现有存量中约 60% 位于豪华、高端上层与高端档次，这一比例预计到 2030 年将升至 76%（来源：Knight Frank）。一个如此快速、如此大幅向高端迁移的市场，往往会重新定价新增客房周边的片区。
在同一趋势的住宅端，Knight Frank 统计出约 1,685 套在售 branded 单元，以及约 1,900 套在建管线中，Raffles、Ritz-Carlton、Armani、Aman、SLS、Jumeirah 和 Trump 出现在包括吉达、红海沿岸和 Diriyah Gate 在内的多个目的地。该机构认为有 6,300,000,000 USD 的全球私人资本已准备进入这一市场，其中 3,400,000,000 USD 瞄准 branded residence（品牌公寓）；在受访的全球投资者中，55% 将利雅得列为首选目标，吉达以 46% 位居其次（来源：Knight Frank via Zawya）。这些是问卷与管线数据，说明的是资本想去哪里，而不是任何东西实际卖多少钱。
以下这些我们不会提供，因为没有可核实的来源：吉达的租金收益率、每平方米单价、价格涨幅百分比或成交量。外资持有市场才刚满数月，区域地图比它还年轻。今天有人向您报出一个吉达收益率，他报的是模型，不是市场。
退出的可选性，以及目前无人能定价的那部分
退出这一环，正是吉达在理论上最有说服力、在证据上最薄弱的地方。理论上，您可以卖给赛事驱动的需求，或者在一座常年拥有国际客流的城市里持有一处沿海资产。实际上，这些区域内的外资持有房产没有二手价格历史，因为制度是全新的。先行者拿到的是入场机会，同时也要承受价格发现的成本。
转售方面有两点结构性问题值得注意。您未来的买家群体，取决于届时在该区域内被允许购买的人是谁，这比一个开放市场要窄。地图可能扩大，这有利于流动性，但不附带任何时间表（来源：Enterprise KSA）。
在费用方面，RETT 为交易价值的 5%，由 ZATCA 征管（来源：ZATCA），主要由转让方负责缴纳，因此若合同要把这笔成本转嫁给您，必须白纸黑字写明。15% 的增值税适用于交易相关服务，而非转让本身。在由买方承担主要项目的情况下，全部交割成本通常落在 6% 至 9%。根据《房地产经纪法》第 14 条，除非双方另有书面约定，佣金默认为交易额的 2.5%；并且经纪合同必须为书面形式并在 REGA 备案，否则不可强制执行（来源：REGA）。Palmera 不向买方收取任何费用，由开发商支付。
我们对吉达的操作性持有期为三到八年，其依据是催化剂周期，而不是某个季度。
在定金划出之前需要确认什么
- 该地块的区域编号，由您本人在 REGA 官方地图上核对，而不是由房源信息转述给您。
- 若为期房，确认项目已在 Wafi 下登记并通过第三方托管账户（escrow）销售，并确认您理解缺陷留置规则：发现缺陷时，会计方可冻结资金支取；若在收到通知后五日内未开始修复，REGA 可没收银行保函。
- 该房产是否位于国家登记体系的「已公告区域」之内——这决定您持有的是登记文件，还是要依靠经公证的契据。
- 物业费（service charge）及任何退出费用，并按保守、基准和乐观三种情形建模测算。
- 该开发项目特有的出租与转售限制，须以书面形式取得。
- 您的居留身份状况，须针对您的个案取得书面确认。长期居留计划确实存在，且正在调整之中；它与购房之间的关联，我们不会代您断言。
在其余一切都还谈不上之前，有一件事必须成立：该契据必须落在内阁名单所列的某个区域之内，而且在资金划出之前，您必须手持产权编号、亲自在官方地图上确认这一点。对于一块落在界线之外的地块，海岸线、赛事日程和酒店管线的价值，恰恰是零。
