리야드는 9개 구역을 받았습니다. 제다는 57개를 받았습니다. 올해 접하시게 될 마케팅 자료의 대부분이 바로 이 두 번째 숫자에 기대고 있지만, 그래서는 안 됩니다. 구역 개수는 국가가 기존 도시를 얼마나 개방할 의사가 있었는지를 보여줄 뿐, 기회의 크기를 말해 주지는 않습니다.
매수자가 던져야 할 질문은 헤드라인보다 좁습니다. 그 넓은 목록이 실제로 무엇에 대한 접근을 열어 주는가. 홍해 주소를 10년 보유했을 때 그 가치는 얼마인가. 그리고 모든 브로슈어가 의지하는 행사 일정이, 올해 내내 평온하지 않았던 지역에서 과연 그대로 유지되는가.
아래에서는 근거가 확인된 부분과, 아직 숫자 자체가 존재하지 않는 부분을 나누어 살펴봅니다.
57 대 9
내각은 2026년 6월 23일 비사우디인 부동산 소유에 관한 법률의 시행 규정과 함께 지리적 구역 문서(Geographic Zones Document)를 공표했습니다. 이로써 1월 이후 법률이 열어 둔 채로 남겨 두었던 질문이 정리되었습니다. 외국인이 매수할 수 있는지가 아니라, 어디에서 매수할 수 있는지에 대한 답입니다.
두 도시의 목록은 구성 방식이 다릅니다. 리야드의 구역은 이름이 명시된 마스터플랜 개발지이며 거의 전부가 국가 주도입니다. KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, King Salman International Airport 일대, SEDRA, Sports Boulevard, 그리고 지하철 노선을 따라 조성되는 역세권 개발지가 여기에 해당합니다. 제다의 목록은 정반대 방식입니다. 도심에 더해 주(governorate) 전역에 흩어진 여러 개발 구역을 포괄하며, 문서를 다룬 보도들은 이를 하나하나 열거하기보다 총계로 전하고 있습니다(출처: Enterprise KSA, IMI Daily가 이를 뒷받침). 리야드는 일련의 프로젝트를 열었고, 제다는 이미 지어진 실제 도시의 상당 부분을 열었습니다.
| 도시 | 승인 구역 수 | 구역의 성격 | 매수 가능 대상 |
|---|---|---|---|
| 제다 | 57 | 도심 및 주 전역에 흩어진 개별 개발 구역 | 비사우디인, 지도상 경계 내에 한함 |
| 리야드 | 9 | 이름이 명시된 마스터플랜 지구 및 지하철 연계 개발지 | 비사우디인, 지도상 경계 내에 한함 |
| 메카 및 메디나 | 지정된 부지에 한함, 보도마다 개수가 상이 | 특정 지정 개발지 | 제한적 제도, 무슬림 개인 및 지정된 사우디 법인 |
Palmera는 리야드와 제다에서만 활동하므로, 마지막 행은 상품이 아니라 배경 정보입니다. 해당 문서에는 다른 지역들도 함께 올라 있으며, 시장에서 그 지역들의 구역 개수가 인용되는 것을 보시게 될 것입니다. 저희는 그 숫자를 싣지 않습니다. 이를 보도하는 매체들끼리 수치가 일치하지 않으며, REGA도 저희가 안내해 드릴 만한 도시별 집계를 공표한 적이 없습니다.
제다가 왜 그토록 넓게 개방되었는지에 대한 공식적인 설명은 공표되지 않았습니다. 문서를 분석한 전문가들은 메카와 메디나로 향하는 관문이라는 제다의 역사적 위치를 이유로 꼽으며, 이는 리야드의 기관 중심 기가프로젝트와는 다른 매수자층을 시사한다고 봅니다(출처: Enterprise KSA). 이는 해석일 뿐 정책적 입장 표명이 아닙니다.
REGA가 분명히 밝힌 점이 하나 있습니다. 이 지도는 최종 문서가 아니라 출발점이며, 구역은 추가될 수 있고, 정해진 일정표는 없다는 것입니다(출처: Enterprise KSA). 내 구역 옆 도로가 나중에 추가될 것이라는 가정 위에서 매입을 결정하지 마십시오.
목록에 오른 구역은 주소가 아닙니다
문서에 이름이 오른 개발 구역은 그 자체만으로는 아무것도 말해 주지 않습니다. 구역은 공식 지도 위에서 비로소 실체가 되며, 경계가 모든 것을 결정합니다. 내 필지는 그 안에 있거나 밖에 있거나 둘 중 하나입니다. 이 지도는 REGA가 관리하며, 신청 절차는 Saudi Properties 플랫폼을 통해 진행됩니다. 거주자는 이카마(Iqama) 번호로 직접 신청하며 자격 요건은 자동으로 심사됩니다. 비거주자는 먼저 해외 사우디 대사관 또는 대표부를 통해 디지털 신원을 발급받은 뒤 동일한 포털에서 신청합니다. 외국 법인은 Invest Saudi를 통해 투자부에 등록하고 통합번호(700)를 먼저 취득해야 합니다(출처: REGA).
이는 단순한 서류 정리 문제가 아닙니다. 법률상 벌금은 10,000,000 SAR에 이르며, 허위 정보로 취득한 부동산은 공매에 부쳐질 수 있습니다. 전망을 묻기 전에 구역 참조번호부터 확인하십시오.
Jeddah Central: 기준점이자, 지도에 이름이 오른 구역
Jeddah Central은 목록 위의 한 줄이 아니라 공개된 마스터플랜과 함께 등장한 유일한 제다 구역입니다. 저희는 이 프로젝트를 판매하지 않으며 어떠한 상업적 관계도 없습니다. 이 글에서 다루는 이유는 나머지 해안 시장의 가격이 이곳을 기준으로 매겨지기 때문입니다. 시행사가 밝힌 수치는 다음과 같습니다. 부지 5.7 million m², 9.5 km의 워터프런트, 2.1 km의 백사장, 요트 마리나, 17,000세대의 주택, 2,700실의 호텔 객실, 그리고 4개의 랜드마크(오페라 하우스, 박물관, 스타디움, 산호 양식장을 갖춘 아쿠아리움)이며, 부지의 40%가 조경 및 열린 공간으로 할애됩니다(출처: Jeddah Central).
이 프로젝트는 3단계로 설명되어 있습니다. 프로젝트 페이지는 각 단계의 완공 시점을 공개하지 않고 있으며, 저희도 이를 제시하지 않겠습니다. 외부 근거로 확인되는 것은 스타디움입니다. Central Jeddah Stadium은 공사 진행 중으로 등재되어 있으며, 2034년 월드컵 제다 개최 경기장 4곳 중 하나입니다(출처: Saudipedia). 이는 국가의 약속에 결부된 확정 기한이며, 브로슈어의 일정표보다 훨씬 나은 인도 신호입니다.
행사라는 엔진, 그리고 2026년 3월에 벌어진 일
제다의 투자 논리는 행사 일정에 기대고 있습니다. 그 일정은 실재하지만, 위험이 없지는 않습니다. 올해가 두 가지 모두를 증명했습니다.
2026년 3월 14일, Formula 1은 4월로 예정되어 있던 바레인 그랑프리와 사우디아라비아 그랑프리의 취소를 확정했고, 중동 전쟁의 여파로 시즌은 22개 레이스로 축소되었습니다. 두 경기 모두 대체 개최되지 않았습니다(출처: Sky Sports). 제다 코니시 레이스는 공식 프로모터가 2027년 개최를 홍보하고 있으나(출처: Saudi Arabian GP), 일정상 개최 시점은 확정되지 않았습니다.
반면 대회 일정 자체는 흔들리지 않았습니다.
| 시기 | 내용 | 제다의 역할 | 진행 상황 |
|---|---|---|---|
| 2026년 12월 3일~12일 | Red Sea International Film Festival, 제6회 | 역사 지구 Al Balad에서 개최 | 일정 공표 완료, Red Sea Souk는 12월 5일~9일 진행 |
| 2027년 1월 7일~2월 5일 | AFC 아시안컵 | 3개 개최 도시 중 하나, 2개 경기장 | 일정 및 경기장 확정 |
| 2027년 | Formula 1 사우디아라비아 그랑프리 | Jeddah Corniche Circuit | 공식 프로모터가 홍보 중, 2026년 대회는 취소, 일정 미확정 |
| 2034년 | FIFA 월드컵 | 5개 개최 도시의 15개 경기장 중 4개 | 배정 완료, 향후 10년간의 공사 예정 |
아시안컵은 리야드, 제다, Al Khobar에서 열리며 제다는 King Abdullah Sports City(60,000석)와 Prince Abdullah Al Faisal Sports City(26,000석)를 맡습니다(출처: MondoStadia). 이 대회를 준비하는 실행 컨설턴트들은 이를 Expo 2030을 거쳐 2034년 월드컵으로 이어지는 흐름의 첫 수순으로 읽으며, 4주간의 축구 경기가 아니라 비자, 교통, 호텔, 발권 체계에 대한 실전 시험으로 봅니다(출처: Arab News). 이는 업계의 시각이며 정부의 공식 발표가 아닙니다. 영화제는 2026년 12월 3일부터 12일까지 Al Balad로 돌아오고(출처: Arab News), Red Sea Souk는 12월 5일부터 9일까지 진행되며(출처: Red Sea Film Festival), 이 지구는 2014년 UNESCO 세계유산 목록에 등재되었습니다(출처: UNESCO).
약속은 지켜졌습니다. 개별 대회는 그렇지 못했습니다. 경기 일정표가 아니라 10년의 흐름을 보고 판단하십시오.
럭셔리 호스피탈리티의 공백은 가격이 아니라 공급의 이야기입니다
사우디아라비아의 우수 호텔 객실은 2025년 9월 기준 171,650실이며, 이 중 약 94,500실이 공사 중이거나 계획 후반 단계에 있고 총 358,000실가량이 계획되어 있습니다. 현재 재고의 약 60%가 럭셔리, 어퍼 업스케일, 업스케일 등급에 속하며, 이 비중은 2030년까지 76%에 이를 것으로 전망됩니다(출처: Knight Frank). 이 정도 속도로 고급화되는 시장은 새로 들어서는 객실 주변 지역의 가격을 다시 매기는 경향이 있습니다.
같은 흐름의 주거 부문에서는 Knight Frank가 현재 공급 가능한 브랜디드 레지던스를 약 1,685세대, 파이프라인을 약 1,900세대로 집계하며, Raffles, Ritz-Carlton, Armani, Aman, SLS, Jumeirah, Trump가 제다, 홍해 연안, Diriyah Gate 등지에 등장하고 있습니다. 또한 시장 진입을 준비 중인 글로벌 민간 자본을 6.3 billion USD로, 그중 브랜디드 주거를 겨냥한 자금을 3.4 billion USD로 추산하며, 설문에 응한 글로벌 투자자의 55%가 리야드를 최우선 대상으로, 46%가 그다음으로 제다를 꼽았습니다(출처: Knight Frank via Zawya). 이는 설문과 파이프라인 수치입니다. 자본이 어디로 향하고 싶어 하는지를 말해 줄 뿐, 실제 거래 가격을 말해 주지는 않습니다.
검증된 출처가 없기에 저희가 제시하지 않는 것들은 다음과 같습니다. 제다의 임대 수익률, m²당 가격, 가격 상승률, 거래량입니다. 외국인 소유 시장은 이제 몇 달 되지 않았고, 구역 지도는 그보다도 최근의 것입니다. 오늘 제다의 수익률을 제시하는 사람은 시장이 아니라 모델을 인용하고 있는 것입니다.
매각 선택지, 그리고 아직 아무도 가격을 매길 수 없는 부분
매각은 제다의 투자 논리가 이론상 가장 강하고 근거상 가장 약한 지점입니다. 이론적으로는 행사 수요에 맞춰 매각하거나, 국제 방문객이 끊이지 않는 도시에서 해안 자산을 보유하게 됩니다. 실제로는 이들 구역 내 외국인 소유 부동산의 재판매 가격 이력이 존재하지 않습니다. 제도 자체가 새롭기 때문입니다. 선점하는 쪽이 진입 기회를 얻지만, 가격 발견의 부담도 함께 떠안습니다.
재판매와 관련해 구조적으로 중요한 두 가지가 있습니다. 미래의 매수자층은 그 시점에 해당 구역에서 매수가 허용된 사람들로 한정되며, 이는 개방된 시장보다 좁습니다. 지도는 넓어질 수 있고 그렇게 되면 유동성에 도움이 되지만, 정해진 일정표는 없습니다(출처: Enterprise KSA).
비용 측면에서 RETT는 거래 금액의 5%이며 ZATCA가 관장합니다(출처: ZATCA). 납부 의무는 원칙적으로 양도인에게 있으므로, 이 비용을 매수자에게 넘기는 계약이라면 그 내용이 서면에 명시되어야 합니다. 15%의 부가가치세는 거래 자체가 아니라 거래에 수반되는 용역에 적용됩니다. 매수자가 주요 항목을 부담하는 경우 총 거래 비용은 통상 6%에서 9% 수준입니다. 중개 수수료는 당사자 간 서면 합의가 없는 한 부동산중개법 제14조에 따라 거래 금액의 2.5%가 기본이며, 중개 계약은 서면으로 작성해 REGA에 등록해야 하고 그렇지 않으면 효력이 없습니다(출처: REGA). Palmera는 매수자에게 어떠한 비용도 청구하지 않습니다. 시행사가 지급합니다.
저희가 제다에 대해 상정하는 보유 기간은 3년에서 8년이며, 분기가 아니라 촉매 요인의 주기에 맞춘 기간입니다.
계약금을 보내기 전에 확인해야 할 것
- 해당 필지의 구역 참조번호를, 매물 소개 자료에서 전해 들은 것이 아니라 공식 REGA 지도에서 직접 확인하십시오.
- 오프플랜(분양)이라면 해당 프로젝트가 Wafi에 등록되어 에스크로 계좌를 통해 판매되고 있는지, 그리고 하자 유보 규정을 이해하고 계신지 확인하십시오. 하자가 발견되면 회계 담당자가 인출을 차단할 수 있고, 통지 후 5일 내에 보수가 시작되지 않으면 REGA가 은행 보증을 몰수할 수 있습니다.
- 해당 부동산이 국가 등기부의 “고시 구역(announced area)” 안에 있는지 여부. 이에 따라 등기 문서를 보유하게 되는지, 공증 증서에 의존하게 되는지가 결정됩니다.
- 관리비와 매각 시 부과되는 수수료를, 보수적 시나리오와 기본 시나리오, 상승 시나리오로 나누어 산정하십시오.
- 해당 개발지에만 적용되는 임대 및 재판매 제한 사항을 서면으로 확인하십시오.
- 본인의 거주 자격 문제를 본인의 사안에 맞추어 서면으로 확인받으십시오. 장기 체류 프로그램이 존재하며 현재 개편이 진행 중입니다. 이것이 부동산 매입과 어떻게 연결되는지는 저희가 대신 단언해 드릴 사안이 아닙니다.
나머지 모든 것이 의미를 갖기 전에 반드시 참이어야 할 조건이 하나 있습니다. 소유권 증서가 내각 목록에 오른 구역 안에 들어와 있어야 하고, 자금이 움직이기 전에 소유권 참조번호를 눈앞에 두고 공식 지도에서 직접 확인하셔야 합니다. 경계선 밖에 있는 필지에서는 해안선도, 행사 일정도, 호텔 파이프라인도 정확히 아무런 가치가 없습니다.
