As 57 zonas de propriedade estrangeira de Jidá: o que um endereço no Mar Vermelho realmente compra
Riade ganhou nove zonas. Jeddah ganhou cinquenta e sete. Esse segundo número sustenta boa parte do marketing que você vai ler neste ano, e não deveria. A contagem de zonas mede o quanto de uma cidade já existente o Estado se dispôs a abrir. Não mede oportunidade.
A pergunta do comprador é mais estreita do que a manchete. A que a lista mais ampla dá acesso, na prática? Quanto vale um endereço no Mar Vermelho se você o mantiver por dez anos? E o calendário de eventos em que todo folheto se apoia sobrevive a uma região que não teve um ano tranquilo?
O que vem a seguir é a parte com fonte por trás e a parte em que os números ainda não existem.
Cinquenta e sete contra nove
O Conselho de Ministros publicou o Documento de Zonas Geográficas em 23 de junho de 2026, junto com o regulamento executivo da Lei de Propriedade Imobiliária por Não Sauditas. Isso resolveu a questão que a lei havia deixado em aberto desde janeiro: não se estrangeiros poderiam comprar, mas onde.
As duas listas de cidades foram montadas de formas diferentes. As zonas de Riade são empreendimentos planejados e nomeados, quase todos com apoio estatal: KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, a área do King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard e áreas ligadas ao metrô. A lista de Jeddah funciona ao contrário. Ela cobre o centro da cidade mais um conjunto de áreas de desenvolvimento separadas em toda a província, que a cobertura do documento relata de forma agregada em vez de nomear uma a uma (fonte: Enterprise KSA, corroborado por IMI Daily). Riade abriu um conjunto de projetos. Jidá abriu uma fatia grande de uma cidade real, já construída.
| Cidade | Zonas aprovadas | O que são | Quem pode comprar |
|---|---|---|---|
| Jidá | 57 | O centro da cidade mais áreas de desenvolvimento separadas em toda a província | Não sauditas, dentro dos limites mapeados |
| Riade | 9 | Distritos planejados nomeados e áreas conectadas ao metrô | Não sauditas, dentro dos limites mapeados |
| Meca e Medina | Somente locais nomeados, as contagens divergem entre os relatos | Empreendimentos específicos, nomeados | Regime restrito, pessoas físicas muçulmanas e entidades sauditas especificadas |
A Palmera atua somente em Riade e Jidá, então a última linha é contexto, não produto. Outras localidades também constam do documento, e você verá contagens de zonas para elas circulando no mercado. Não vamos publicar esses números. Os veículos que os divulgam não concordam entre si, e a REGA não publicou uma contagem por cidade que possamos indicar a você.
Nenhuma justificativa oficial foi publicada sobre por que Jidá foi aberta de forma tão mais ampla. Analistas que leram o documento atribuem isso à posição histórica de Jidá como porta de entrada para Meca e Medina, o que sugere um perfil de comprador diferente do discurso institucional de megaprojetos de Riade (fonte: Enterprise KSA). Isso é uma interpretação, não uma declaração de política pública.
A REGA foi clara em um ponto. O mapa é um ponto de partida, não um documento final; zonas podem ser acrescentadas, e não há prazo definido (fonte: Enterprise KSA). Não baseie uma compra na suposição de que a rua ao lado da sua zona será incluída depois.
Uma zona numa lista não é um endereço
Uma área de desenvolvimento citada no documento, por si só, não diz nada. Uma zona se torna real no mapa oficial, e o limite é o que vale: seu lote está dentro dele ou não está. A REGA mantém esse mapa, e o fluxo de solicitação corre pela plataforma Saudi Properties. Residentes solicitam diretamente com o número de Iqama, com verificação automatizada de elegibilidade. Não residentes primeiro obtêm uma identidade digital por meio de uma embaixada ou representação saudita no exterior e depois solicitam pelo mesmo portal. Empresas estrangeiras se registram no Ministério do Investimento pelo Invest Saudi e obtêm antes o Número Unificado (700) (fonte: REGA).
Isso não é mera burocracia. As penalidades previstas na lei chegam a 10 milhões SAR, e um imóvel adquirido com informações falsas pode ser vendido em leilão público. Pergunte pela referência da zona antes de perguntar pela vista.
Jeddah Central: a âncora, e ela está nomeada no mapa
Jeddah Central é a única zona de Jidá que chega com um plano diretor publicado, e não como uma linha numa lista. Não a comercializamos e não temos relação comercial com ela. Ela importa aqui como o parâmetro contra o qual o restante do mercado costeiro é precificado. Os números da própria incorporadora: 5.7 milhões de metros quadrados, 9.5 km de orla, 2.1 km de praia de areia, uma marina para iates, 17,000 residências, 2,700 quartos de hotel e quatro marcos (uma casa de ópera, um museu, um estádio e um oceanário com fazendas de corais), com 40% do terreno destinado a paisagismo e espaços abertos (fonte: Jeddah Central).
O projeto é descrito em três fases. A página de projetos não publica datas de conclusão para elas, e nós também não vamos publicar. O que tem uma âncora externa é o estádio. O Central Jeddah Stadium consta como em construção e como uma das quatro sedes de Jidá para a Copa do Mundo de 2034 (fonte: Saudipedia). Esse é um prazo firme atrelado a um compromisso do Estado, o que é um sinal de entrega melhor do que um cronograma de folheto.
O motor de eventos, e o que aconteceu com ele em março de 2026
A tese de investimento de Jidá se apoia no calendário. O calendário é real, e não é livre de risco. Este ano provou as duas coisas.
Em 14 de março de 2026, a Fórmula 1 confirmou o cancelamento dos Grandes Prêmios do Bahrein e da Arábia Saudita, ambos marcados para abril, reduzindo a temporada a 22 corridas após a guerra no Oriente Médio. Nenhuma das duas provas foi substituída (fonte: Sky Sports). A corrida do Jeddah Corniche está sendo divulgada para 2027 pelo promotor oficial (fonte: Saudi Arabian GP), embora a data no calendário ainda não esteja definida.
O que não se moveu foi o próprio calendário de torneios.
| Quando | O quê | O papel de Jidá | Situação |
|---|---|---|---|
| 3 a 12 de dezembro de 2026 | Red Sea International Film Festival, sexta edição | Realizado em Al Balad, a Jidá histórica | Datas publicadas; o Red Sea Souk acontece de 5 a 9 de dezembro |
| 7 de janeiro a 5 de fevereiro de 2027 | Copa da Ásia da AFC | Uma das três cidades-sede, dois estádios | Datas e sedes confirmadas |
| 2027 | Grande Prêmio da Arábia Saudita de Fórmula 1 | Jeddah Corniche Circuit | Divulgado pelo promotor oficial; edição de 2026 cancelada; data no calendário não definitiva |
| 2034 | Copa do Mundo da FIFA | Quatro dos quinze estádios, em cinco cidades-sede | Definido, com uma década de obras pela frente |
A Copa da Ásia se distribui entre Riade, Jidá e Al Khobar, com Jidá recebendo o King Abdullah Sports City (60,000 lugares) e o Prince Abdullah Al Faisal Sports City (26,000) (fonte: MondoStadia). As consultorias de entrega que trabalham em torno do torneio o leem como o primeiro movimento de uma sequência que passa pela Expo 2030 e termina na Copa do Mundo de 2034, um teste real de vistos, transporte, hotelaria e bilheteria, e não apenas quatro semanas de futebol (fonte: Arab News). Essa é uma visão do setor, não uma declaração do governo. O festival de cinema volta a Al Balad de 3 a 12 de dezembro de 2026 (fonte: Arab News), com o Red Sea Souk de 5 a 9 de dezembro (fonte: Red Sea Film Festival), num distrito inscrito na lista do Patrimônio Mundial da UNESCO em 2014 (fonte: UNESCO).
Os compromissos se mantiveram. Edições individuais, não. Aposte na década, não na tabela de jogos.
A lacuna na hotelaria de luxo é uma história de oferta, não de preço
A Arábia Saudita tinha 171,650 quartos de hotel de qualidade em setembro de 2025, com cerca de 94,500 em construção ou em estágio avançado de planejamento e aproximadamente 358,000 planejados no total. Cerca de 60% do estoque atual está nas faixas luxo, upper upscale e upscale, e essa participação deve chegar a 76% até 2030 (fonte: Knight Frank). Um mercado que sobe tanto de padrão nessa velocidade tende a reprecificar os bairros ao redor das novas unidades.
No lado residencial da mesma tendência, a Knight Frank contabiliza cerca de 1,685 unidades de marca disponíveis e aproximadamente 1,900 no pipeline, com Raffles, Ritz-Carlton, Armani, Aman, SLS, Jumeirah e Trump presentes em destinos como Jidá, o Mar Vermelho e Diriyah Gate. A consultoria estima 6.3 bilhões de USD em capital privado global prontos para entrar no mercado, sendo 3.4 bilhões de USD voltados a residências de marca, com Riade como principal alvo para 55% dos investidores globais pesquisados e Jidá logo atrás, com 46% (fonte: Knight Frank via Zawya). Esses são números de pesquisa e de pipeline. Eles dizem para onde o capital quer ir, não por quanto algo é vendido.
Eis o que não vamos dar a você, porque não existe fonte verificada: uma rentabilidade de aluguel em Jidá, um preço por metro quadrado, um percentual de valorização dos preços ou um volume de transações. O mercado de propriedade estrangeira tem meses de vida, e o mapa de zonas é mais recente ainda. Quem hoje cita uma rentabilidade em Jidá está citando um modelo, não um mercado.
Opções de saída, e a parte que ninguém consegue precificar ainda
A saída é onde a tese de Jidá é mais forte na teoria e mais fraca em evidências. Na teoria, você vende para uma demanda movida por eventos, ou mantém um ativo costeiro numa cidade com fluxo permanente de chegadas internacionais. Na prática, não há histórico de preços de revenda para imóveis de propriedade estrangeira dentro dessas zonas, porque o regime é novo. Quem chega primeiro garante a entrada. E também absorve a formação de preço.
Dois pontos estruturais importam para a revenda. Seu futuro comprador será quem estiver autorizado naquela zona naquele momento, o que é mais restrito do que um mercado aberto. O mapa pode se ampliar, o que ajuda a liquidez, sem prazo definido (fonte: Enterprise KSA).
Do lado do dinheiro, o RETT é 5% do valor da transação, administrado pela ZATCA (fonte: ZATCA), e o transmitente é o principal responsável pelo recolhimento, então um contrato que transfira esse custo para você precisa dizer isso por escrito. O IVA de 15% incide sobre serviços em torno da operação, não sobre a transferência em si. Os custos totais de fechamento costumam ficar entre 6% e 9% quando o comprador arca com os itens principais. A corretagem é de 2.5% da transação por padrão, conforme o Artigo 14 da Lei de Corretagem Imobiliária, salvo acordo diverso por escrito entre as partes, e o contrato de corretagem precisa ser escrito e depositado na REGA, sob pena de ser inexequível (fonte: REGA). A Palmera não cobra nada do comprador. Quem paga é a incorporadora.
Nosso horizonte de retenção de trabalho para Jidá é de três a oito anos, dimensionado pelo ciclo de catalisadores e não por um trimestre.
O que confirmar antes de mover um depósito
- A referência de zona do lote, verificada por você no mapa oficial da REGA, não repassada a você por um anúncio.
- Se for na planta, que o projeto esteja registrado no Wafi e vendendo por conta garantia (escrow), e que você entenda as regras de retenção por defeitos: o contador pode bloquear saques quando houver defeitos, e a REGA pode confiscar a garantia bancária se os reparos não começarem em até cinco dias após a notificação.
- Se o imóvel está dentro de uma “área anunciada” do registro nacional, o que determina se você terá um documento de registro ou dependerá da escritura lavrada em cartório.
- Taxas de condomínio (service charge) e eventual taxa de saída, modeladas em cenários conservador, base e otimista.
- Restrições de aluguel e de revenda específicas do empreendimento, por escrito.
- Sua situação de residência, confirmada por escrito para o seu caso. Existem programas de permanência de longo prazo, e eles estão sendo reformulados; a ligação deles com a compra de um imóvel não é algo que vamos afirmar por você.
Uma coisa precisa ser verdadeira antes que qualquer outra importe. A escritura precisa estar dentro de uma zona da lista do Conselho de Ministros, e você precisa ver isso você mesmo no mapa oficial, com a referência do título à sua frente, antes de mover dinheiro. O litoral, o calendário e o pipeline hoteleiro valem exatamente nada num lote que fica fora da linha.
