Las 57 zonas de propiedad extranjera de Yeda: qué compra realmente una dirección en el mar Rojo
Riad obtuvo nueve zonas. Jeddah obtuvo cincuenta y siete. Esa segunda cifra sostiene buena parte del marketing que usted leerá este año, y no debería. El número de zonas mide cuánto de una ciudad existente estuvo dispuesto a abrir el Estado. No mide la oportunidad.
La pregunta del comprador es más acotada que el titular. ¿A qué le da acceso realmente esa lista más amplia? ¿Cuánto vale una dirección en el mar Rojo si la conserva diez años? ¿Y el calendario de eventos en el que se apoyan todos los folletos sobrevive en una región que no ha estado en calma este año?
Lo que sigue es la parte que tiene una fuente detrás, y la parte donde las cifras todavía no existen.
Cincuenta y siete frente a nueve
El Consejo de Ministros publicó el Documento de Zonas Geográficas el 23 de junio de 2026, junto con el reglamento ejecutivo de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por parte de No Saudíes. Con ello quedó resuelta la cuestión que la ley había dejado abierta desde enero: no si los extranjeros podían comprar, sino dónde.
Las dos listas urbanas están construidas de forma distinta. Las zonas de Riad son desarrollos con plan maestro y nombre propio, casi todos respaldados por el Estado: KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, el área del King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard y emplazamientos vinculados al metro. La lista de Jeddah funciona al revés. Abarca el centro de la ciudad más un conjunto de áreas de desarrollo separadas repartidas por la gobernación, que la cobertura del documento reporta de forma agregada en lugar de nombrarlas una por una (fuente: Enterprise KSA, corroborado por IMI Daily). Riad abrió un conjunto de proyectos. Jeddah abrió una porción amplia de una ciudad real, ya construida.
| Ciudad | Zonas aprobadas | Qué son | Quién puede comprar |
|---|---|---|---|
| Jeddah | 57 | El centro de la ciudad más áreas de desarrollo separadas en toda la gobernación | No saudíes, dentro de los límites cartografiados |
| Riad | 9 | Distritos con plan maestro y nombre propio y emplazamientos conectados al metro | No saudíes, dentro de los límites cartografiados |
| La Meca y Medina | Solo emplazamientos designados; los recuentos difieren entre reportes | Desarrollos concretos designados | Régimen restringido: personas musulmanas y entidades saudíes específicas |
Palmera opera únicamente en Riad y Jeddah, de modo que la última fila es contexto y no producto. En el documento figuran también otras ubicaciones, y verá recuentos de zonas para ellas citados en el mercado. No publicamos esas cifras. Los medios que las reportan no coinciden entre sí, y REGA no ha publicado un recuento por ciudad que podamos señalarle.
No se ha publicado ninguna justificación oficial de por qué Jeddah se abrió tanto más. Los analistas que leen el documento lo atribuyen a la posición histórica de Jeddah como puerta de entrada a La Meca y Medina, lo que implica un perfil de comprador distinto del planteamiento institucional de los gigaproyectos de Riad (fuente: Enterprise KSA). Eso es una interpretación, no una declaración de política pública.
REGA ha sido clara en un punto. El mapa es un punto de partida y no un documento definitivo, se pueden añadir zonas y no hay calendario (fuente: Enterprise KSA). No sustente una compra en el supuesto de que la calle contigua a su zona se incorporará más adelante.
Una zona en una lista no es una dirección
Un área de desarrollo nombrada en el documento no le dice nada por sí sola. Una zona se vuelve real en el mapa oficial, y el límite manda: su parcela está dentro o no lo está. REGA mantiene ese mapa, y el trámite de solicitud se realiza a través de la plataforma Saudi Properties. Los residentes solicitan directamente con un número de Iqama, con verificaciones automatizadas de elegibilidad. Los no residentes obtienen primero una identidad digital a través de una embajada o representación saudí en el exterior y después solicitan por el mismo portal. Las empresas extranjeras se registran ante el Ministerio de Inversiones a través de Invest Saudi y obtienen primero el Número Unificado (700) (fuente: REGA).
Esto no es papeleo de rutina. Las sanciones previstas en la ley llegan a 10,000,000 SAR, y un inmueble adquirido con información falsa puede venderse en subasta pública. Pregunte por la referencia de zona antes de preguntar por las vistas.
Jeddah Central: el ancla, y figura con nombre en el mapa
Jeddah Central es la única zona de Jeddah que llega con un plan maestro publicado y no como una línea en una lista. No lo comercializamos ni tenemos relación comercial con el proyecto. Importa aquí como la referencia contra la que se fija el precio del resto del mercado costero. Cifras del propio desarrollador: 5.7 millones de metros cuadrados, 9.5 km de frente marítimo, 2.1 km de playa de arena, un puerto deportivo, 17,000 viviendas, 2,700 habitaciones de hotel y cuatro hitos arquitectónicos (un teatro de ópera, un museo, un estadio y un oceanario con granjas de coral), con el 40% del emplazamiento destinado a paisajismo y espacio abierto (fuente: Jeddah Central).
El proyecto se describe en tres fases. La página de proyectos no publica fechas de finalización para ellas, y nosotros tampoco lo haremos. Lo que sí tiene un anclaje externo es el estadio. El Central Jeddah Stadium figura como en construcción y como una de las cuatro sedes de Jeddah para el Mundial de 2034 (fuente: Saudipedia). Ese es un plazo firme unido a un compromiso estatal, lo que constituye una señal de entrega mejor que un cronograma de folleto.
El motor de los eventos, y lo que le ocurrió en marzo de 2026
El argumento inversor de Jeddah se apoya en su calendario. El calendario es real, y no está exento de riesgo. Este año lo demostró en ambos sentidos.
El 14 de marzo de 2026, la Fórmula 1 confirmó la cancelación de los Grandes Premios de Baréin y Arabia Saudí, ambos previstos para abril, con lo que la temporada quedó reducida a 22 carreras tras la guerra en Oriente Medio. Ninguna de las dos carreras fue reemplazada (fuente: Sky Sports). El promotor oficial está promocionando la carrera del Jeddah Corniche para 2027 (fuente: Saudi Arabian GP), aunque la fecha en el calendario no está fijada.
Lo que no se movió fue el calendario de torneos en sí.
| Cuándo | Qué | El papel de Jeddah | Estado |
|---|---|---|---|
| Del 3 al 12 de diciembre de 2026 | Red Sea International Film Festival, sexta edición | Se celebra en Al Balad, la Jeddah histórica | Fechas publicadas; el Red Sea Souk se celebra del 5 al 9 de diciembre |
| Del 7 de enero al 5 de febrero de 2027 | Copa Asiática de la AFC | Una de las tres ciudades sede, dos estadios | Fechas y sedes confirmadas |
| 2027 | Gran Premio de Arabia Saudí de Fórmula 1 | Jeddah Corniche Circuit | Promocionado por el promotor oficial; edición de 2026 cancelada; fecha del calendario no definitiva |
| 2034 | Copa Mundial de la FIFA | Cuatro de quince estadios, en cinco ciudades sede | Asignados, con una década de construcción por delante |
La Copa Asiática se disputa entre Riad, Jeddah y Al Khobar, y a Jeddah le corresponden King Abdullah Sports City (60,000 asientos) y Prince Abdullah Al Faisal Sports City (26,000) (fuente: MondoStadia). Los consultores de ejecución que trabajan en torno al torneo lo leen como el movimiento de apertura de una secuencia que pasa por Expo 2030 y termina en el Mundial de 2034, una prueba real de visados, transporte, hoteles y venta de entradas más que cuatro semanas de fútbol (fuente: Arab News). Esa es una lectura del sector, no una declaración gubernamental. El festival de cine regresa a Al Balad del 3 al 12 de diciembre de 2026 (fuente: Arab News), con el Red Sea Souk del 5 al 9 de diciembre (fuente: Red Sea Film Festival), en un distrito inscrito en la lista del Patrimonio Mundial de la UNESCO en 2014 (fuente: UNESCO).
Los compromisos se han mantenido. Las ediciones concretas, no. Sustente su análisis en la década, no en el calendario de eventos.
La brecha de hotelería de lujo es una historia de oferta, no de precio
Arabia Saudí contaba con 171,650 habitaciones de hotel de calidad a septiembre de 2025, con aproximadamente 94,500 en construcción o en fases avanzadas de planificación y unas 358,000 previstas en total. Cerca del 60% del inventario actual se sitúa en los segmentos de lujo, upper upscale y upscale, y se proyecta que esa proporción alcance el 76% para 2030 (fuente: Knight Frank). Un mercado que se desplaza tan rápido hacia la gama alta suele revalorizar los barrios que rodean a las nuevas llaves.
En la vertiente residencial de esa misma tendencia, Knight Frank contabiliza unas 1,685 unidades de marca disponibles y cerca de 1,900 en desarrollo, con Raffles, Ritz-Carlton, Armani, Aman, SLS, Jumeirah y Trump presentes en destinos que incluyen Jeddah, el mar Rojo y Diriyah Gate. Estima que 6.3 mil millones de USD de capital privado global están listos para entrar en el mercado, de los cuales 3.4 mil millones de USD apuntan a residencias de marca, con Riad como principal objetivo para el 55% de los inversores globales encuestados y Jeddah a continuación con el 46% (fuente: Knight Frank vía Zawya). Son cifras de encuesta y de proyectos en desarrollo. Indican hacia dónde quiere ir el capital, no a qué precio se vende nada.
Esto es lo que no le vamos a dar, porque no existe fuente verificada: una rentabilidad por alquiler en Jeddah, un precio por metro cuadrado, un porcentaje de crecimiento de precios o un volumen de transacciones. El mercado de propiedad extranjera tiene meses de vida y el mapa de zonas es aún más reciente. Quien hoy le cite una rentabilidad de Jeddah le está citando un modelo, no un mercado.
Opciones de salida, y la parte que nadie puede valorar todavía
La salida es donde el argumento de Jeddah resulta más fuerte en teoría y más débil en evidencia. En teoría, usted vende a una demanda impulsada por eventos, o conserva un activo costero en una ciudad con un flujo permanente de llegadas internacionales. En la práctica no existe un historial de precios en el mercado secundario para inmuebles de propiedad extranjera dentro de estas zonas, porque el régimen es nuevo. Quien entra primero se lleva la entrada. También asume el descubrimiento de precios.
Dos aspectos estructurales importan para la reventa. Su futuro grupo de compradores será quien esté autorizado en esa zona en ese momento, un universo más estrecho que un mercado abierto. El mapa puede ampliarse, lo que ayuda a la liquidez, sin ningún calendario asociado (fuente: Enterprise KSA).
En el plano económico, el RETT es del 5% del valor de la transacción y lo administra ZATCA (fuente: ZATCA), y el transmitente es el principal responsable de su pago, de modo que un contrato que traslade ese coste a usted debe indicarlo por escrito. El IVA del 15% se aplica a los servicios asociados a la operación, no a la transmisión en sí. Los costes totales de cierre suelen situarse entre el 6% y el 9% cuando el comprador asume las partidas principales. La intermediación se fija por defecto en el 2.5% de la transacción conforme al Artículo 14 de la Ley de Intermediación Inmobiliaria, salvo que las partes acuerden otra cosa por escrito, y el contrato de intermediación debe constar por escrito y depositarse ante REGA o no será exigible (fuente: REGA). Palmera no cobra nada al comprador. Paga el desarrollador.
Nuestro horizonte de tenencia de trabajo para Jeddah es de tres a ocho años, dimensionado al ciclo de catalizadores y no a un trimestre.
Qué confirmar antes de mover un depósito
- La referencia de zona de la parcela, comprobada por usted en el mapa oficial de REGA, no citada por alguien a partir de un anuncio.
- Si es sobre plano, que el proyecto esté registrado en Wafi y se venda a través de una cuenta de garantía (escrow), y que usted entienda las reglas de retención por defectos: el contable puede bloquear retiros cuando se detectan defectos, y REGA puede confiscar la garantía bancaria si las reparaciones no comienzan dentro de los cinco días siguientes a la notificación.
- Si el inmueble se encuentra dentro de un «área anunciada» del registro nacional, lo que determina si usted tiene un documento de registro o depende de la escritura notarial.
- Los gastos de comunidad (service charge) y cualquier comisión de salida, modelados en un escenario conservador, uno base y uno favorable.
- Las restricciones de alquiler y de reventa propias del desarrollo, por escrito.
- Su situación de residencia, confirmada por escrito para su caso. Existen programas de estancia prolongada y están siendo reformulados; su vínculo con la compra de un inmueble no es algo que vayamos a afirmar por usted.
Hay algo que debe cumplirse antes de que importe todo lo demás. La escritura tiene que quedar dentro de una zona de la lista del Consejo de Ministros, y usted mismo tiene que verlo en el mapa oficial, con la referencia registral delante, antes de que se mueva el dinero. La costa, el calendario y la cartera hotelera valen exactamente cero en una parcela que queda fuera de la línea.
