De 57 zones voor buitenlands eigendom in Jeddah: wat een adres aan de Rode Zee u werkelijk oplevert
Riyad kreeg negen zones. Jeddah kreeg er zevenenvijftig. Dat tweede getal draagt het grootste deel van de marketing die u dit jaar zult lezen, en dat zou het niet moeten doen. Een aantal zones meet hoeveel van een bestaande stad de staat bereid was open te stellen. Het meet geen kansen.
De vraag van de koper is nauwer dan de kop. Waartoe geeft die ruimere lijst u werkelijk toegang? Wat is een adres aan de Rode Zee waard als u het tien jaar aanhoudt? En houdt de evenementenkalender waarop elke brochure leunt stand in een regio die dit jaar niet rustig is geweest?
Hieronder volgt het deel waar een bron achter zit, en het deel waar de cijfers nog niet bestaan.
Zevenenvijftig tegenover negen
De Raad van Ministers publiceerde op 23 juni 2026 het Geographic Zones Document, samen met het uitvoeringsbesluit van de Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis. Daarmee was de vraag beantwoord die de wet sinds januari had opengelaten: niet of buitenlanders mochten kopen, maar waar.
De twee stadslijsten zijn verschillend opgebouwd. De zones van Riyad zijn bij naam genoemde, volgens masterplan ontwikkelde gebieden, vrijwel allemaal met steun van de staat: KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, het gebied rond King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard en op openbaar vervoer gerichte locaties langs de metro. De lijst van Jeddah werkt precies andersom. Die omvat het stadscentrum plus een reeks afzonderlijke ontwikkelingsgebieden verspreid over het gouvernement, die de berichtgeving over het document als totaal rapporteert in plaats van stuk voor stuk bij naam te noemen (bron: Enterprise KSA, bevestigd door IMI Daily). Riyad stelde een aantal projecten open. Jeddah stelde een groot deel van een echte, al gebouwde stad open.
| Stad | Goedgekeurde zones | Wat het zijn | Wie mag kopen |
|---|---|---|---|
| Jeddah | 57 | Het stadscentrum plus afzonderlijke ontwikkelingsgebieden verspreid over het gouvernement | Niet-Saoedi's, binnen de ingetekende grenzen |
| Riyad | 9 | Bij naam genoemde districten volgens masterplan en locaties met metroaansluiting | Niet-Saoedi's, binnen de ingetekende grenzen |
| Mekka en Medina | Alleen bij naam genoemde locaties, aantallen verschillen per bericht | Specifiek benoemde ontwikkelingen | Beperkt regime, moslimparticulieren en aangewezen Saoedische entiteiten |
Palmera werkt uitsluitend in Riyad en Jeddah, dus de laatste rij is context en geen aanbod. Er staan ook andere locaties op het document, en u zult in de markt aantallen zones daarvoor zien circuleren. Wij drukken die cijfers niet af. De media die ze melden spreken elkaar tegen, en REGA heeft geen telling per stad gepubliceerd waarnaar wij u kunnen verwijzen.
Er is geen officiële motivering gepubliceerd voor de vraag waarom Jeddah zoveel ruimer is opengesteld. Analisten die het document lezen schrijven het toe aan de historische positie van Jeddah als poort naar Mekka en Medina, wat een ander kopersprofiel impliceert dan het institutionele gigaprojectverhaal van Riyad (bron: Enterprise KSA). Dat is een interpretatie, geen beleidsverklaring.
Over één punt is REGA duidelijk geweest. De kaart is een uitgangspunt en geen definitief document, er kunnen zones worden toegevoegd, en er is geen tijdpad (bron: Enterprise KSA). Baseer een aankoop niet op de aanname dat de straat naast uw zone later wordt toegevoegd.
Een zone op een lijst is nog geen adres
Een ontwikkelingsgebied dat op het document wordt genoemd, zegt op zichzelf niets. Een zone wordt pas echt op de officiële kaart, en de grens is bepalend: uw kavel ligt er binnen of niet. REGA beheert die kaart, en de aanvraagprocedure loopt via het Saudi Properties-platform. Ingezetenen dienen rechtstreeks een aanvraag in met een Iqama-nummer, met geautomatiseerde controle van de voorwaarden. Niet-ingezetenen verkrijgen eerst een digitale identiteit via een Saoedische ambassade of vertegenwoordiging in het buitenland en dienen daarna via hetzelfde portaal een aanvraag in. Buitenlandse ondernemingen registreren zich bij het Ministry of Investment via Invest Saudi en verkrijgen eerst het Unified Number (700) (bron: REGA).
Dit is geen administratieve bijzaak. De boetes onder de wet lopen op tot SAR 10 million, en vastgoed dat op basis van onjuiste informatie is verworven, kan openbaar worden geveild. Vraag naar de zonereferentie voordat u naar het uitzicht vraagt.
Jeddah Central: het anker, en het staat met naam op de kaart
Jeddah Central is de enige zone in Jeddah die met een gepubliceerd masterplan komt in plaats van als een regel op een lijst. Wij verkopen het niet en hebben er geen commerciële band mee. Het is hier van belang als de maatstaf waartegen de rest van de kustmarkt wordt geprijsd. De eigen cijfers van de ontwikkelaar: 5.7 million vierkante meter, 9.5 km waterfront, 2.1 km zandstrand, een jachthaven, 17,000 woningen, 2,700 hotelkamers en vier landmarks (een operahuis, een museum, een stadion en een oceanarium met koraalkwekerijen), waarbij 40% van het terrein is bestemd voor landschap en open ruimte (bron: Jeddah Central).
Het project wordt beschreven in drie fasen. De projectpagina publiceert daarvoor geen opleveringsdata, en wij evenmin. Wat extern verankerd is, is het stadion. Central Jeddah Stadium staat vermeld als in aanbouw en als een van de vier speellocaties van Jeddah voor het WK 2034 (bron: Saudipedia). Dat is een harde deadline die aan een verplichting van de staat hangt, en dat is een beter signaal over oplevering dan een tijdlijn uit een brochure.
De evenementenmotor, en wat daarmee gebeurde in maart 2026
De investeringscase van Jeddah leunt op de kalender. Die kalender is echt, en hij is niet zonder risico. Dit jaar bewees beide.
Op 14 maart 2026 bevestigde Formula 1 het schrappen van de Grand Prix van Bahrein en die van Saoedi-Arabië, beide gepland in april, waarmee het seizoen na de oorlog in het Midden-Oosten terugging naar 22 races. Geen van beide races werd vervangen (bron: Sky Sports). De race op de Jeddah Corniche wordt door de officiële promotor voor 2027 in de markt gezet (bron: Saudi Arabian GP), al staat de plek op de kalender nog niet vast.
Wat niet is verschoven, is de toernooikalender zelf.
| Wanneer | Wat | De rol van Jeddah | Status |
|---|---|---|---|
| 3 tot 12 december 2026 | Red Sea International Film Festival, zesde editie | Gehouden in Al Balad, historisch Jeddah | Data gepubliceerd; de Red Sea Souk loopt van 5 tot 9 december |
| 7 januari tot 5 februari 2027 | AFC Asian Cup | Een van drie gaststeden, twee stadions | Data en locaties bevestigd |
| 2027 | Formula 1 Grand Prix van Saoedi-Arabië | Jeddah Corniche Circuit | In de markt gezet door de officiële promotor; editie 2026 geschrapt; kalenderdatum niet definitief |
| 2034 | FIFA World Cup | Vier van de vijftien stadions, verdeeld over vijf gaststeden | Toegewezen, een decennium aan bouw in het vooruitzicht |
De Asian Cup wordt gespeeld in Riyad, Jeddah en Al Khobar, waarbij Jeddah King Abdullah Sports City (60,000 plaatsen) en Prince Abdullah Al Faisal Sports City (26,000) voor zijn rekening neemt (bron: MondoStadia). De adviseurs die rond het toernooi aan de oplevering werken, zien het als de openingszet in een reeks die via Expo 2030 loopt en eindigt bij het WK van 2034, een praktijktest van visa, vervoer, hotels en ticketing in plaats van vier weken voetbal (bron: Arab News). Dat is een visie uit de sector, geen regeringsverklaring. Het filmfestival keert van 3 tot 12 december 2026 terug naar Al Balad (bron: Arab News), met de Red Sea Souk van 5 tot 9 december (bron: Red Sea Film Festival), in een wijk die in 2014 is ingeschreven op de Werelderfgoedlijst van UNESCO (bron: UNESCO).
De toezeggingen hebben standgehouden. Losse edities niet. Reken op het decennium, niet op de speellijst.
Het gat in de luxe hospitality is een aanbodverhaal, geen prijsverhaal
Saoedi-Arabië telde in september 2025 171,650 kwalitatief goede hotelkamers, waarvan er ruwweg 94,500 in aanbouw waren of zich in een vergevorderd planningsstadium bevonden en circa 358,000 in totaal gepland stonden. Ongeveer 60% van de huidige voorraad valt in de segmenten luxury, upper upscale en upscale, en dat aandeel loopt naar verwachting op tot 76% in 2030 (bron: Knight Frank). Een markt die zo snel zo ver naar boven schuift, herprijst doorgaans de buurten rond de nieuwe kamers.
Aan de residentiële kant van diezelfde trend telt Knight Frank ruwweg 1,685 beschikbare branded units en ongeveer 1,900 in de pijplijn, waarbij Raffles, Ritz-Carlton, Armani, Aman, SLS, Jumeirah en Trump opduiken in bestemmingen als Jeddah, de Rode Zee en Diriyah Gate. Het schat dat USD 6.3 billion aan particulier wereldwijd kapitaal klaarstaat om de markt te betreden, waarvan USD 3.4 billion gericht op branded residential, met Riyad als belangrijkste doelbestemming voor 55% van de ondervraagde wereldwijde investeerders en Jeddah daarna met 46% (bron: Knight Frank via Zawya). Dat zijn enquête- en pijplijncijfers. Ze zeggen waar kapitaal naartoe wil, niet waarvoor iets verkoopt.
Dit is wat wij u niet zullen geven, omdat er geen geverifieerde bron voor bestaat: een huurrendement voor Jeddah, een prijs per vierkante meter, een percentage prijsstijging of een transactievolume. De markt voor buitenlands eigendom is een paar maanden oud en de zonekaart is nog jonger. Wie u vandaag een rendement voor Jeddah noemt, citeert een model en geen markt.
Uitstapmogelijkheden, en het deel dat nog niemand kan prijzen
De uitstap is waar de case van Jeddah in theorie het sterkst is en in bewijs het zwakst. In theorie verkoopt u aan vraag die door evenementen wordt gedreven, of houdt u een kustobject aan in een stad met een permanente toestroom van internationale bezoekers. In de praktijk bestaat er geen prijsgeschiedenis op de secundaire markt voor vastgoed in buitenlandse handen binnen deze zones, want het regime is nieuw. Wie als eerste instapt, krijgt de instap. Die draagt ook de prijsvorming.
Voor doorverkoop zijn twee structurele punten van belang. Uw toekomstige koperspubliek bestaat uit wie op dat moment in die zone is toegelaten, en dat is smaller dan een open markt. De kaart kan worden verruimd, wat de liquiditeit helpt, zonder dat daar een tijdpad aan hangt (bron: Enterprise KSA).
Aan de financiële kant bedraagt RETT 5% van de transactiewaarde, geheven door ZATCA (bron: ZATCA), en de vervreemder is primair aansprakelijk voor de afdracht, dus een contract dat die kosten naar u verschuift, moet dat schriftelijk vastleggen. Btw van 15% geldt voor diensten rond de transactie, niet voor de overdracht zelf. De totale afsluitkosten komen doorgaans uit op 6% tot 9% waar de koper de belangrijkste posten draagt. De courtage bedraagt standaard 2.5% van de transactie op grond van artikel 14 van de Real Estate Brokerage Law, tenzij partijen schriftelijk anders overeenkomen, en het bemiddelingscontract moet schriftelijk zijn en bij REGA worden gedeponeerd, anders is het niet afdwingbaar (bron: REGA). Palmera brengt de koper niets in rekening. De ontwikkelaar betaalt.
Onze werkhorizon voor Jeddah is drie tot acht jaar, afgestemd op de cyclus van katalysatoren en niet op een kwartaal.
Wat u moet bevestigen voordat er een aanbetaling wordt gedaan
- De zonereferentie van de kavel, door u zelf gecontroleerd op de officiële REGA-kaart, niet zoals die u vanuit een advertentie wordt voorgehouden.
- Bij off-plan: dat het project onder Wafi is geregistreerd en via een derdengeldenrekening (escrow) wordt verkocht, en dat u de regels rond inhouding voor gebreken begrijpt: de accountant kan opnames blokkeren waar gebreken worden vastgesteld, en REGA kan de bankgarantie verbeurd verklaren als het herstel niet binnen vijf dagen na kennisgeving begint.
- Of het vastgoed binnen een “announced area” van het nationale register valt, wat bepaalt of u een registratiedocument houdt of op de notariële akte steunt.
- Servicekosten (service charge) en eventuele uitstapkosten, doorgerekend in een voorzichtig, een basis- en een positief scenario.
- Beperkingen op verhuur en doorverkoop die specifiek voor de ontwikkeling gelden, schriftelijk.
- Uw verblijfsrechtelijke positie, schriftelijk bevestigd voor uw situatie. Er bestaan programma's voor langdurig verblijf en die worden herzien; het verband met een vastgoedaankoop is niets wat wij voor u zullen beweren.
Eén ding moet kloppen voordat de rest ertoe doet. De akte moet binnen een zone op de lijst van de Raad van Ministers vallen, en u moet dat zelf op de officiële kaart zien, met de eigendomsreferentie voor u, voordat er geld wordt overgemaakt. De kustlijn, de kalender en de hotelpijplijn zijn precies niets waard op een kavel die buiten de lijn ligt.
