Historical Centre

Так — Кіпр відкритий для покупців будь-якої національності. Іноземці можуть володіти нерухомістю у повній власності на рівних умовах із громадянами Кіпру, а право власності реєструється в Земельному реєстрі (Департамент земель і кадастру) — тут ніколи не буває жодних DLD чи RERA, яких тут не існує. Громадяни ЄС не стикаються з обмеженнями; покупцям із країн поза ЄС потрібне схвалення Ради міністрів, що здебільшого є формальністю і зазвичай займає близько 2–3 місяців, протягом яких ви, як правило, можете вступити у володіння. Щоб захистити ваші інтереси у період між підписанням і передачею права власності, договір купівлі-продажу подається до Земельного реєстру для захисту через specific performance. Одна місцева особливість: значна частина старого міста є охоронною заповідною зоною зі спадковими будівлями, що перебувають під охороною, тож реконструкція та зміна призначення можуть передбачати додаткові умови планування — це варто перевіряти для будь-якої історичної нерухомості. Кіпр є членом ЄС, де широко розмовляють англійською, а система оформлення угод укорінена в англійському загальному праві, хоча він ще не входить до Шенгенської зони.

Валова дохідність від оренди квартир становить приблизно 5,5–7%. У межах міста квартири в Лімасолі дають у середньому близько 5,5–6% валової дохідності (Global Property Guide, Investropa), а старе місто перебуває на верхній межі цього діапазону завдяки глибині орендного попиту — Investropa повідомляє, що Старе місто навколо університету TEPAK є одним із районів Лімасола, де житло здається найшвидше, з надбавкою €150–€250/місяць за об'єкти в пішій доступності. Компактні студії та однокімнатні квартири, орієнтовані на студентів, професіоналів і цифрових кочівників, можуть сягати близько 6–7% валової дохідності, тоді як більші квартири перебувають ближче до 5–6%. Мебльовані об'єкти та короткострокова оренда приносять більше: за проєктом THE COLLECTION забудовник наводить 6% на мебльований пакет зі зростанням до 9%+ на відкритому ринку — розглядайте це як маркетингові сценарії та закладайте у бюджет управління, ліцензування, ПДВ і міжсезонний простій. Чиста дохідність зазвичай на 1–2 відсоткові пункти нижча за валову. Усі показники є орієнтовними та можуть змінюватися.

Відремонтовані та новозбудовані квартири в старому місті у 2026 році продаються приблизно за €4 500–€6 500 за м², на рівні або вище медіанної ціни Лімасола близько €4 000/м² та середньої ціни по місту €5 300/м² (Investropa). Надбавка відображає дефіцит — старе місто є охоронною заповідною зоною з обмеженою кількістю землі під забудову — а цілі історичні житлові будівлі в центрі виставлялися на продаж за ціною до приблизно €8 636/м² (dom.com.cy). Це все ще суттєва знижка порівняно з преміальним прибережним Лімасолом, де Limassol Marina коштує €8 000–€12 000/м², а Neapolis біля моря — €5 500–€9 000/м². Ціни зросли приблизно на 5,5% за рік і на 18–22% за два роки. Усі ціни вказані в євро та є орієнтовними ринковими показниками 2026 року, що можуть змінюватися.

Ціни стартують приблизно від €259 000 за THE COLLECTION — житловий комплекс готельного типу від Square One у самому серці старого міста: 71 юніт, серед яких студії, одно- та двокімнатні апартаменти (від €257 000 +ПДВ на старті продажів, причому майже половину було продано ще до початку будівництва). Square One — забудовник, який стоїть за цим об'єктом на Palmera, а проєкт просувається з орієнтовною дохідністю ~7,4% завдяки центральному розташуванню поряд з університетом, біля вулиці Anexartisias, Старого порту та марини. Ціни вказані без ПДВ ("+ПДВ"), тож закладайте застосовний ПДВ додатково: знижена ставка ПДВ 5% діє лише для першого житла, у якому власник проживає сам (перші 130 м², у межах лімітів за вартістю та сумою угоди), тоді як об'єкт під здачу в оренду або для отримання ВНЖ оподатковується за стандартною ставкою 19%. Як нова покупка на первинному ринку, більший юніт тут також може перебувати на рівні або вище порогу €300 000 для отримання постійного місця проживання на Кіпрі через інвестиції. Ціни орієнтовні та встановлюються для кожного юніта й поверху окремо — уточнюйте актуальний прайс-лист і позицію щодо ПДВ для конкретних апартаментів.

Так — кваліфікована купівля новобудови відкриває шлях до постійного місця проживання в ЄС. Інвестиційний шлях вимагає щонайменше €300 000 у нерухомості на первинному ринку плюс підтвердження €50 000 на рік гарантованого доходу з-за кордону. Він надає дозвіл на постійне проживання для подружжя та неповнолітніх дітей і є саме дозволом на проживання — а не громадянством і не паспортом (кіпрську програму громадянства за інвестиції було скасовано у 2020 році). Дозвіл прив'язаний до володіння кваліфікованою нерухомістю. Оскільки Кіпр входить до ЄС, але ще не входить до Шенгенської зони, дозвіл регулює проживання на Кіпрі, а не безвізове пересування в межах блоку. Зверніть увагу, що поріг €300 000 стосується нерухомості на первинному ринку, тож відреставрований об'єкт вторинного ринку в старому місті може не відповідати вимогам навіть за такою ціною — а новобудова на кшталт юнітів у THE COLLECTION відповідає. Уточніть актуальні критерії у кіпрського імміграційного консультанта, перш ніж покладатися на конкретний результат.

Кіпр — юрисдикція з низьким податковим навантаженням на нерухомість. Тут немає щорічного національного податку на нерухомість, податку на спадщину чи дарування, податку на багатство, а гербовий збір скасовано. ПДВ становить 19% за стандартною ставкою на новобудови; знижена ставка ПДВ 5% застосовується лише до першого житла, у якому власник проживає сам (перші 130 м², з обмеженнями €350 000 на вартість і €475 000 на суму угоди) — об'єкт під здавання в оренду чи для отримання ВНЖ оподатковується повними 19%. Податок на приріст капіталу становить 20% і стягується лише з нерухомості, розташованої на Кіпрі. Режим non-domicile на Кіпрі дає 0% податку на дохід від оренди, дивідендів і відсотків протягом 17 років, а корпоративний податок становить 15%. Операторам короткострокової оренди слід також закласти в бюджет обов'язкове туристичне ліцензування та ПДВ, що застосовується до оренди готельного типу. Завжди звіряйте актуальні ставки та пільги з кіпрським податковим консультантом відповідно до ваших обставин.

Тому що попит глибокий і цілорічний, а не сезонний. У старому місті розташований головний кампус Кіпрського технологічного університету (TEPAK), який займає десятки будівель у центрі міста й забезпечує стабільний потік орендарів серед студентів і викладачів; крім того, він оточений банками, юридичними фірмами, медичними закладами та приватними університетами, що приваблює фахівців і міжнародних резидентів. Додайте до цього цифрових кочівників і гостей на короткий термін, яких вабить пішохідне історичне ядро за кілька кроків від марини, Старого порту, набережної Молос і нічного життя площі Саріполу, — і ви отримаєте орендний ринок, що працює всі 12 місяців. Investropa виділяє Старе місто навколо TEPAK як одну з найшвидших за темпами здавання локацій у Лімасолі, з надбавкою до орендної плати за об'єкти в пішій доступності — саме той тип базового попиту, що підтримує як мебльовану довгострокову оренду, так і стратегії короткострокового здавання.

Це цілорічний ринок. На відміну від пляжної курортної смуги, що порожніє взимку, старе місто Лімасола тримається на університеті (TEPAK), центральних офісах і постійному населенні, тож попит на довгострокову оренду зберігається й у міжсезоння. Короткострокова оренда та відпочинковий дохід справді додають сезонний пік — марина, набережна й нічне життя приваблюють гостей у теплі місяці — але це надбудова над стабільною 12-місячною базою, а не те, що визначає ринок. Саме це поєднання стабільного попиту на довгострокову оренду з потенціалом короткострокового здавання в межах дефіцитної заповідної зони робить Історичний центр однією з найстійкіших орендних локацій Лімасола. Дохідність усе ж залежить від типу об'єкта, оздоблення та управління, тож сприймайте орієнтовні показники дохідності як індикативні.