Proprietăți freehold în Oman pentru străini: regula ITC explicată (2026)

Dacă sunteți un investitor străin care cântărește achiziția unei proprietăți în Oman, o întrebare contează mai mult decât oricare alta: unde poate deține efectiv un cetățean non-omanez proprietate freehold? Este cea mai căutată întrebare juridică pentru orice cumpărător care intră pe această piață, iar răspunsul este precis, nu vag. Străinii pot deține titlu freehold deplin doar în interiorul Complexelor Turistice Integrate (ITC) desemnate, comunitățile de tip resort planificate integral și înregistrate la Ministerul Locuințelor și Planificării Urbane. Peste tot în altă parte, dreptul de proprietate pentru cetățenii non-omanezi este fie restricționat, fie limitat la un contract de închiriere pe termen lung.

Această singură regulă modelează orice strategie de cumpărare credibilă din Sultanat. Dacă o aplicați corect, vă asigurați un titlu real, recunoscut internațional, cu dreptul de a vinde, închiria, dona și transmite proprietatea moștenitorilor. Dacă greșiți, riscați o tranzacție care nu poate fi înregistrată deloc pe numele dumneavoastră. Peisajul juridic al Omanului se află, de asemenea, în plină tranziție în 2026: o nouă Lege privind reglementarea imobiliară a fost emisă prin Decretul Regal 79/2025, iar normele sale de aplicare ar putea extinde în cele din urmă dreptul de proprietate al străinilor dincolo de ITC. Până la publicarea acestor norme, regula freehold din ITC rămâne reperul consacrat și sigur în jurul căruia este construit acest ghid. Mai jos parcurgem ce este un ITC, diferența dintre freehold și uzufruct, fundamentele juridice, zonele ITC verificate, drepturile și obligațiile dumneavoastră și miturile care îi pun în dificultate pe cumpărătorii aflați la prima achiziție.

Ce este un Complex Turistic Integrat (ITC) și de ce există

Un Complex Turistic Integrat este o dezvoltare amplă, planificată integral, care îmbină proprietăți rezidențiale, hoteluri, agrement și spații comerciale într-o singură comunitate autonomă. Oman a creat cadrul ITC ca instrument deliberat de politică publică: în loc să deschidă întreaga țară pentru dreptul de proprietate al străinilor, guvernul a desemnat zone specifice în care cetățenii non-omanezi puteau cumpăra în deplină proprietate. Astfel se canalizează capitalul internațional către proiecte axate pe turism, păstrând în același timp piața funciară mai largă rezervată cetățenilor.

Modelul a atras investiții substanțiale. Potrivit Times of Oman, investițiile în proiectele ITC aflate în curs de implementare depășesc OMR 4.3 miliarde, o cifră care reflectă cât de importante au devenit aceste complexe pentru diversificarea economică a țării. Pentru un cumpărător străin, concluzia practică este simplă: un ITC nu este doar o etichetă de marketing, ci o desemnare juridică înregistrată la Ministerul Locuințelor și Planificării Urbane, care vă deblochează dreptul de a deține freehold.

Deoarece desemnarea este ceea ce contează din punct de vedere juridic, confirmarea faptului că un proiect se află în interiorul unui ITC recunoscut este primul pas de due diligence în orice achiziție. O dezvoltare frumoasă situată în afara unei zone ITC pur și simplu nu conferă aceleași drepturi de proprietate unui cetățean non-omanez, indiferent de modul în care este promovată.

Freehold vs. uzufruct: ce dețineți de fapt în Oman

Cea mai importantă distincție din legislația imobiliară a Omanului este cea dintre freehold și uzufruct, iar confundarea celor două este o eroare costisitoare. În interiorul unui ITC desemnat, un străin poate deține freehold, adică proprietatea deplină și permanentă asupra bunului. În afara ITC, situația este diferită. Conform Deciziei Ministeriale 357/2020, străinii pot deține uzufruct, adică un contract de închiriere pe termen lung, nu proprietatea deplină, asupra apartamentelor din clădiri cu destinație mixtă, în anumite locații aprobate, așa cum este documentat în ghidul privind proprietatea străină al Damas Turk.

Uzufructul acordă dreptul de a folosi și de a beneficia de o proprietate pentru o perioadă determinată (contractele pe termen lung pot ajunge până la 99 de ani), dar nu este același lucru cu deținerea deplină a bunului. Freehold-ul într-un ITC, în schimb, este proprietate autentică, fără expirare. Tabelul de mai jos rezumă diferența practică.

Caracteristică	Freehold ITC	Uzufruct (în afara ITC)
Natura titlului	Proprietate deplină, permanentă	Închiriere pe termen lung / drept de folosință
Unde se aplică	Doar în ITC desemnate	Locații aprobate cu destinație mixtă (Decizia Ministerială 357/2020)
Durata tipică	Perpetuă	Până la 99 de ani
Vânzare, închiriere, moștenire	Da, drepturi depline	Limitate de clauzele contractului
Eligibilitate pentru străini	Da	Da, în zonele aprobate

Pentru majoritatea investitorilor internaționali care caută un activ autentic și transferabil, freehold-ul într-un ITC este calea care oferă ceea ce cumpărătorii de pe piețe precum Dubai ar recunoaște drept proprietate reală.

Fundamentul juridic: Decretul Regal 12/2006 și ce ar putea schimba RD 79/2025

Baza juridică a dreptului de proprietate freehold pentru străini în Oman este Decretul Regal 12/2006, Legea privind proprietatea imobiliară pentru ITC. Așa cum explică Al Alawi & Co, acest decret este cel care le permite cetățenilor non-omanezi să dețină titlu freehold în interiorul ITC desemnate, cu dreptul de proprietate înregistrat la Ministerul Locuințelor și Planificării Urbane. Aceasta este regula fundamentală și a rămas stabilă timp de aproape două decenii.

Evoluția mai recentă este Decretul Regal 79/2025, care a emis o nouă Lege privind reglementarea imobiliară. Așa cum a fost publicat pe decree.om, normele de aplicare ale acestei legi trebuie adoptate în termen de un an de la intrarea sa în vigoare, iar reforma ar putea extinde dreptul freehold al străinilor dincolo de ITC, pentru unitățile vândute de dezvoltatori. Aceasta este o schimbare potențial semnificativă, însă avertismentul esențial este că rămâne neconfirmată în practică până când normele de aplicare sunt efectiv publicate. Până atunci, poziția prudentă pentru orice cumpărător este să trateze regula freehold din ITC drept legea consacrată, iar reforma mai amplă drept o evoluție care se profilează la orizont, nu un drept existent în prezent.

Cu alte cuvinte: nu cumpărați astăzi în afara unui ITC presupunând că legea din 2025 vă permite deja să dețineți freehold acolo. Încă nu o face. Când vor fi publicate normele, regulile s-ar putea lărgi, iar Palmera va urmări îndeaproape acest lucru în numele clienților.

Care zone sunt desemnate ca ITC (lista verificată)

Oman dispune de o listă recunoscută de ITC care se întind de la Mascat, coasta sudică Dhofar și destinațiile de tip resort dintre acestea. Potrivit Vista Oman, principalele ITC recunoscute includ Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, AIDA, Hawana Salalah și Yiti. Fiecare are propriul caracter, de la viața la marină și golf până la reședințe branded pe faleze, dar toate împărtășesc același avantaj juridic: dreptul de proprietate freehold pentru străini.

ITC	Locație	Profil
AIDA	Mascat	Plan director pe faleză cu reședințe branded
Muscat Bay	Mascat	Lux boutique între un golf și munții Al Hajar
Al Mouj Muscat	Mascat	Comunitate consacrată cu marină, golf și front la apă
Yiti	Mascat	Dezvoltare costieră axată pe sustenabilitate
Jebel Sifah	La sud de Mascat	Viață de resort cu marină
Hawana Salalah	Dhofar	ITC costier axat pe turism, în sud

Palmera comercializează o selecție restrânsă a acestor comunități, inclusiv AIDA și Muscat Bay, alături de Yiti, Jebel Sifah și Hawana Salalah. Puteți explora întreaga ofertă actuală pe pagina noastră cu proprietăți din Oman. Deoarece disponibilitatea și desemnările evoluează, confirmați întotdeauna statutul ITC al unui proiect specific înainte de a vă angaja.

Drepturile dumneavoastră ca proprietar freehold într-un ITC (vânzare, închiriere, moștenire)

Freehold-ul într-un ITC nu este o formă diluată de proprietate. Așa cum arată o comparație EAU-Oman realizată de DXB Off Plan, dreptul de proprietate freehold într-un ITC conferă drepturi depline de a vinde, închiria, dona și lăsa moștenire proprietatea moștenitorilor. Acesta este pachetul complet de drepturi de proprietate pe care îl așteaptă un investitor internațional.

În practică, aceasta înseamnă că puteți revinde unui alt cumpărător (omanez sau străin, în cadrul ITC), închiria proprietatea pentru a obține venituri, o puteți transfera ca donație sau o puteți transmite copiilor prin moștenire. Merită menționat separat că închirierea pe termen scurt sau în stil Airbnb nu este permisă automat în fiecare ITC, întrucât multe regulamente interne ale comunităților o restricționează, așa că orice plan de venituri din chirii ar trebui verificat în raport cu regulile comunității specifice. Însă drepturile de proprietate fundamentale, inclusiv dreptul de a închiria în condiții standard și de a moșteni, rămân intacte și protejate juridic.

Acesta este și motivul pentru care distincția dintre freehold și uzufruct contează atât de mult în practică: doar freehold-ul vă oferă acest pachet complet și transferabil, fără constrângerile unei durate contractuale.

Obligații-cheie: regula construcției în 4 ani pentru terenurile nedezvoltate

Proprietatea într-un ITC vine cu o obligație care îi ia prin surprindere pe unii cumpărători, în special pe cei care achiziționează teren, nu o unitate finalizată. Potrivit Al Alawi & Co, atunci când terenul dintr-un ITC este cumpărat nedezvoltat, proprietarul trebuie să înceapă construcția în termen de patru ani de la înregistrarea titlului, altfel terenul poate reveni Statului.

Pentru majoritatea investitorilor străini acest lucru nu reprezintă o problemă, deoarece achiziția tipică este un apartament sau o vilă finalizată ori o unitate off-plan (în construcție) ridicată de dezvoltator pe baza unui plan de plată. În aceste cazuri, dezvoltatorul se ocupă de construcție, iar regula celor patru ani nu se declanșează pentru cumpărător. Regula contează mai ales dacă achiziționați un lot cu utilități pentru a construi singur, situație în care ar trebui să includeți încă de la început în planificarea dumneavoastră termenul-limită de începere a construcției.

Mituri frecvente pe care cumpărătorii străini le înțeleg greșit despre proprietatea în Oman

Câteva concepții greșite persistente circulă online, iar unele provin din surse care par altfel de încredere. Clarificarea lor vă protejează de a lua decizii pe baza unor informații eronate.

Mitul 1: „Dreptul de proprietate al străinilor în Oman este doar un leasehold de 99 de ani, chiar și în interiorul ITC.” Acest lucru este incorect pentru proprietatea din ITC. În interiorul unui ITC desemnat, dreptul de proprietate al străinilor este freehold autentic cu titlu deplin, nu un contract de 99 de ani. Cifra de 99 de ani se referă la aranjamentele de uzufruct din afara ITC, nu la freehold-ul din ITC. Așa cum confirmă sursele de mai sus, freehold-ul din ITC conferă drepturi depline de a vinde, închiria, dona și moșteni.

Mitul 2: „Legea din 2025 înseamnă că străinii pot cumpăra acum oriunde în Oman.” Încă nu. Decretul Regal 79/2025 a fost emis, dar normele sale de aplicare rămân în așteptare, iar până la publicarea lor se aplică regula consacrată a freehold-ului din ITC. Tratați ca provizorie orice afirmație că ați putea cumpăra deja freehold în afara unui ITC.

Mitul 3: „Un străin poate cumpăra doar un apartament, nu poate deține niciodată teren.” În realitate, în interiorul ITC străinii pot deține în regim freehold vile și loturi de teren, nu doar apartamente. Calea deținerii de teren vine pur și simplu cu obligația de construcție în patru ani descrisă mai sus.

Mitul 4: „Scutit de taxe pentru totdeauna.” Oman nu are astăzi impozit pe venitul personal, ceea ce reprezintă un avantaj real, dar acest lucru se schimbă. Oman a legiferat un impozit pe venitul personal de 5% asupra părții din venitul anual care depășește OMR 42,000, în vigoare de la 1 ianuarie 2028. Așadar, deși mediul actual este atractiv, „0% taxe pentru totdeauna” nu este corect și nu ar trebui să intre în calcul într-un plan pe termen lung.

Cum ajută Palmera cumpărătorii străini să obțină freehold în ITC în siguranță

Cumpărarea în regim freehold în Oman este simplă atunci când porniți de la premisa corectă (dețineți în interiorul unui ITC desemnat) și verificați statutul juridic al fiecărui proiect înainte de a vă angaja. Această verificare este exact locul în care un broker specializat și licențiat își dovedește valoarea. Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC se concentrează pe piața ITC din Oman și îi ajută pe cumpărătorii internaționali să confirme că un proiect se află cu adevărat într-un complex desemnat, să înțeleagă dacă achiziționează freehold sau uzufruct, să analizeze obligațiile atașate titlului și să înregistreze corect dreptul de proprietate la Ministerul Locuințelor și Planificării Urbane.

Lucrăm în cele mai importante ITC ale țării, de la reședințe branded pe faleză la AIDA până la viața boutique pe malul apei la Muscat Bay și comunitățile de tip resort Yiti, Jebel Sifah și Hawana Salalah. Puteți explora oportunitățile actuale prin paginile noastre de proprietăți din Oman și dezvoltatori sau puteți începe de la hub-ul nostru Oman pentru o privire de ansamblu asupra pieței.

Dacă doriți un răspuns clar, susținut de surse, la întrebarea unde și cum puteți deține freehold în Oman, echipa noastră vă stă cu plăcere la dispoziție. Contactați-ne la team@palmera.realestate și vă vom prezenta opțiunile ITC care se potrivesc obiectivelor dumneavoastră, fără presiune și fără promisiuni inventate, doar regulile verificate și proiectele care le corespund.