Право повної власності (freehold) на нерухомість в Омані для іноземців: детальний розбір правила ITC (2026)

Якщо ви іноземний інвестор, який зважує можливість придбання нерухомості в Омані, одне питання має значення більше за будь-яке інше: де саме іноземець може набути нерухомість у повну власність (freehold)? Це найпопулярніший юридичний запит серед покупців, що виходять на цей ринок, і відповідь на нього є максимально точною, а не розпливчастою. Іноземці можуть володіти нерухомістю на праві повної власності виключно в межах спеціально відведених інтегрованих туристичних комплексів (ITC) — запланованих курортних спільнот, зареєстрованих у Міністерстві житлового будівництва та міського планування. Усі інші території передбачають або обмеження на володіння для іноземців, або лише право довгострокової оренди.

Саме це правило визначає будь-яку обґрунтовану стратегію купівлі в Султанаті. Дотримання його гарантує вам реальне, міжнародно визнане право власності з можливістю продавати, здавати в оренду, дарувати та передавати нерухомість у спадок. Помилка ж ризикує перетворити угоду на таку, яку взагалі неможливо буде зареєструвати на ваше ім'я. Правова система Оману у 2026 році також перебуває на етапі трансформації: новий Закон про регулювання ринку нерухомості було ухвалено через Королівський указ 79/2025, і його виконавчі регламенти з часом можуть розширити права іноземної власності за межі ITC. Поки ці регламенти не опубліковано, правило власності в ITC залишається встановленою та безпечною базою, на якій базується цей посібник. Далі ми розглянемо, що таке ITC, різницю між повною власністю та узуфруктом, правові основи, перевірені зони ITC, ваші права та обов'язки, а також міфи, які часто вводять в оману новачків.

Що таке інтегрований туристичний комплекс (ITC) і навіщо він створений

Інтегрований туристичний комплекс — це масштабний проєкт із детальним майстер-планом, який поєднує житлову нерухомість, готелі, зони відпочинку та торговельні площі в єдину самодостатню спільноту. Оман створив концепцію ITC як цілеспрямований інструмент політики: замість того, щоб відкрити всю країну для іноземної власності, уряд визначив конкретні зони, де іноземці можуть купувати нерухомість у повну власність. Це спрямовує міжнародний капітал у туристичні проєкти, зберігаючи при цьому загальний ринок землі виключно для громадян.

Ця модель привернула значні інвестиції. За даними Times of Oman, інвестиції в проєкти ITC, що реалізуються, перевищують 4.3 млрд OMR — цифра, яка відображає, наскільки центральну роль ці комплекси відіграють у диверсифікації економіки країни. Для іноземного покупця практичний висновок простий: ITC — це не просто маркетинговий ярлик, а юридичний статус, зареєстрований у Міністерстві житлового будівництва та міського планування, який відкриває ваше право на повну власність.

Оскільки саме цей статус має юридичне значення, підтвердження того, що проєкт розташований у визнаному ITC, є першим кроком перевірки (due diligence) при будь-якій купівлі. Гарний девелоперський проєкт за межами зони ITC просто не надає тих самих прав власності для іноземця, незалежно від того, як його рекламують.

Повна власність проти узуфрукту: що саме ви купуєте в Омані

Найважливіше розмежування в земельному праві Оману — це різниця між повною власністю (freehold) та узуфруктом, і плутати їх — означає зробити дорогоцінну помилку. У межах визначеного ITC іноземець може володіти нерухомістю на праві повної, абсолютної та безстрокової власності. За межами ITC ситуація інша. Відповідно до Міністерського рішення 357/2020, іноземці можуть набувати узуфрукт — право довгострокової оренди, а не повної власності, на апартаменти в будівлях змішаного використання в конкретних затверджених локаціях, що задокументовано в посібнику Damas Turk щодо іноземної власності.

Узуфрукт надає право використовувати нерухомість та отримувати від неї вигоду протягом визначеного періоду (довгострокова оренда може сягати 99 років), але це не те саме, що повне володіння активом. Натомість повна власність в ITC — це справжнє право власності без строку давності. У таблиці нижче наведено практичні відмінності.

Характеристика	Повна власність в ITC	Узуфрукт (за межами ITC)
Тип права власності	Повна, безстрокова власність	Довгострокова оренда / право користування
Де застосовується	Тільки в визначених ITC	Затверджені зони змішаного використання (Міністерське рішення 357/2020)
Типовий термін	Безстроково	До 99 років
Продаж, оренда, спадок	Так, повні права	Обмежено умовами оренди
Доступність для іноземців	Так	Так, у затверджених зонах

Для більшості міжнародних інвесторів, які шукають реальний, ліквідний актив, повна власність в ITC — це саме той шлях, який забезпечує ті самі права, що покупці на ринках на кшталт Дубая визнають абсолютною власністю.

Правова основа: Королівський указ 12/2006 та можливі зміни від Королівського указу 79/2025

Правовою основою для іноземної повної власності в Омані є Королівський указ 12/2006, Закон про право власності на нерухомість в ITC. Як пояснюють в Al Alawi & Co, саме цей указ дозволяє іноземцям володіти нерухомістю на праві повної власності в межах визначених ITC з реєстрацією права в Міністерстві житлового будівництва та міського планування. Це фундаментальне правило, яке залишається незмінним протягом майже двох десятиліть.

Новішим розвитком подій є Королівський указ 79/2025, яким було ухвалено новий Закон про регулювання ринку нерухомості. Як зазначено на decree.om, виконавчі регламенти цього закону мають бути прийняті протягом одного року з моменту набрання ним чинності, і реформа може розширити права іноземної повної власності за межі ITC для юнітів, що продаються девелоперами. Це потенційно значна зміна, але критично важливим застереженням є те, що на практиці вона залишається непідтвердженою, доки виконавчі регламенти фактично не буде опубліковано. До цього часу розсудливою позицією для будь-якого покупця є розгляд правила власності в ITC як чинного закону, а ширшої реформи — як перспективи, а не як наявного права.

Іншими словами: не купуйте сьогодні нерухомість за межами ITC, припускаючи, що закон 2025 року вже дозволяє вам володіти нею на праві повної власності. Поки що ні. Коли регламенти буде опубліковано, правила можуть розширитися, і Palmera уважно відстежуватиме ці зміни в інтересах своїх клієнтів.

Які зони визначені як ITC (перевірений список)

Оман має визнаний перелік ITC, що охоплює Маскат, південне узбережжя Дофару та курортні дестинації між ними. За даними Vista Oman, до основних визнаних ITC входять Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, AIDA, Hawana Salalah та Yiti. Кожен із них має свій унікальний характер: від життя в марині та гольф-спільнотах до брендованих резиденцій на скелях, але всі вони мають спільну юридичну перевагу: іноземна повна власність.

ITC	Розташування	Концепція
AIDA	Маскат	Майстер-план на скелях із брендованими резиденціями
Muscat Bay	Маскат	Бутиковий розкішний відпочинок між бухтою та горами Аль-Хаджар
Al Mouj Muscat	Маскат	Сформована спільнота з мариною, гольфом та набережною
Yiti	Маскат	Прибережний девелоперський проєкт з акцентом на сталому розвитку
Jebel Sifah	Південь від Маската	Курортне життя в марині
Hawana Salalah	Дофар	Прибережний ITC на півдні, орієнтований на туризм

Palmera представляє цілеспрямовану добірку цих спільнот, зокрема AIDA та Muscat Bay, а також Yiti, Jebel Sifah і Hawana Salalah. Ви можете переглянути повний актуальний перелік на нашій сторінці нерухомості в Омані. Оскільки доступність та статуси змінюються, завжди підтверджуйте статус ITC конкретного проєкту перед прийняттям зобов'язань.

Ваші права як власника нерухомості в ITC на праві повної власності (продаж, оренда, спадок)

Повна власність в ITC — це не обмежена чи «розбавлена» форма володіння. Як зазначено в порівняльному аналізі ОАЕ та Оману від DXB Off Plan, право повної власності в ITC надає повні права на продаж, здачу в оренду, дарування та заповіт нерухомості спадкоємцям. Це повний пакет прав власності, якого очікує міжнародний інвестор.

На практиці це означає, що ви можете перепродати нерухомість іншому покупцю (оманцю чи іноземцю в межах правового поля ITC), здавати її в оренду для отримання доходу, передати у дарунок або залишити дітям у спадок. Варто окремо зазначити, що короткострокова оренда або оренда в стилі Airbnb автоматично не дозволяється в кожному ITC, оскільки багато внутрішніх правил спільнот це обмежують, тому будь-який план щодо орендного доходу слід звіряти з правилами конкретної спільноти. Проте ключові права власності, включаючи право на здачу в оренду на стандартних умовах та право на спадкування, залишаються недоторканними та юридично захищеними.

Саме тому різниця між повною власністю та узуфруктом має таке велике практичне значення: лише повна власність надає вам цей повний, відчужуваний пакет прав без обмежень орендним терміном.

Ключові обов'язки: правило 4 років на будівництво для незабудованих ділянок

Володіння нерухомістю в ITC передбачає один обов'язок, який може стати несподіванкою для деяких покупців, особливо тих, хто купує землю, а не готовий юніт. За даними Al Alawi & Co, якщо земля в ITC купується незабудованою, власник повинен розпочати будівництво протягом чотирьох років з моменту реєстрації права власності, інакше ділянка може повернутися у власність держави.

Для більшості іноземних інвесторів це не є проблемою, оскільки типовою покупкою є готові апартаменти чи вілла, або ж off-plan юніт, який будується девелопером за планом платежів. У таких випадках будівництвом займається девелопер, і правило чотирьох років не стосується покупця. Це правило має значення переважно тоді, коли ви набуваєте підготовлену ділянку для самостійного будівництва, і в такому разі вам слід одразу врахувати дедлайн початку будівництва у свій таймлайн.

Поширені міфи, в які вірять іноземні покупці щодо власності в Омані

В інтернеті побутує кілька стійких хибних уявлень, і деякі з них походять із нібито авторитетних джерел. Розвінчання цих міфів захистить вас від прийняття рішень на основі хибної інформації.

Міф 1: “Іноземна власність в Омані — це лише 99-річна оренда, навіть всередині ITC.” Це не відповідає дійсності для нерухомості в ITC. У межах визначеного ITC іноземна власність є справжньою повною власністю з повним правом власності, а не 99-річною орендою. Цифра 99 років стосується угод узуфрукту за межами ITC, а не повної власності в ITC. Як підтверджують наведені вище джерела, повна власність в ITC надає повні права на продаж, оренду, дарування та спадкування.

Міф 2: “Закон 2025 року означає, що іноземці тепер можуть купувати нерухомість будь-де в Омані.” Поки що ні. Королівський указ 79/2025 було видано, але його виконавчі регламенти все ще очікуються, і до їх публікації чинним залишається встановлене правило повної власності в ITC. Ставтеся до будь-яких заяв про те, що ви вже можете купувати нерухомість у повну власність за межами ITC, як до попередніх.

Міф 3: “Іноземець може купити лише апартаменти, але ніколи не може володіти землею.” Насправді, в межах ITC іноземці можуть володіти віллами та земельними ділянками на праві повної власності, а не лише апартаментами. Просто шлях володіння землею супроводжується описаним вище чотирирічним обов'язком щодо початку будівництва.

Міф 4: “Назавжди без податків.” Сьогодні в Омані немає податку на доходи фізичних осіб, що є беззаперечною перевагою, але ситуація змінюється. В Омані законодавчо встановлено податок на доходи фізичних осіб у розмірі 5% на частину річного доходу, що перевищує 42,000 OMR, який набуває чинності з 1 січня 2028 року. Тож, хоча поточні умови є привабливими, твердження «0% податків назавжди» не є точним і не повинно бути основою довгострокового плану.

Як Palmera допомагає іноземним покупцям безпечно набути нерухомість в ITC у повну власність

Купівля нерухомості у повну власність в Омані є простою, якщо ви починаєте з правильної передумови (власність у межах визначеного ITC) та перевіряєте юридичний статус кожного проєкту перед прийняттям зобов'язань. Саме така перевірка є тією сферою, де ліцензований спеціалізований брокер демонструє свою цінність. Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC спеціалізується на ринку ITC в Омані та допомагає міжнародним покупцям переконатися, що проєкт дійсно розташований у межах визначеного комплексу, зрозуміти, чи набувають вони повну власність чи узуфрукт, ознайомитися з обов'язками, пов'язаними з правом власності, та правильно зареєструвати право власності в Міністерстві житлового будівництва та міського планування.

Ми працюємо з флагманськими ITC країни: від брендованих резиденцій на скелях в AIDA до бутикового життя на набережній у Muscat Bay та курортних спільнот Yiti, Jebel Sifah і Hawana Salalah. Ви можете дослідити актуальні пропозиції на наших сторінках нерухомість в Омані та забудовники, або розпочати з нашого хабу Оману для загального огляду ринку.

Якщо ви хочете отримати чітку, підкріплену джерелами відповідь на питання, де і як ви можете володіти нерухомістю на праві повної власності в Омані, наша команда буде рада допомогти. Зверніться до нас за адресою team@palmera.realestate, і ми проведемо вас через варіанти ITC, які відповідають вашим цілям, без тиску та вигаданих обіцянок — лише перевірені правила та проєкти, що їм відповідають.