Pełna własność (freehold) nieruchomości w Omanie dla obcokrajowców: Zasada ITC wyjaśniona (2026)

Jeśli są Państwo zagranicznym inwestorem rozważającym zakup nieruchomości w Omanie, jedno pytanie ma znaczenie większe niż jakiekolwiek inne: gdzie cudzoziemiec może faktycznie nabyć pełną własność (freehold)? To najczęściej wyszukiwane pytanie prawne przez każdego kupującego wchodzącego na ten rynek, a odpowiedź jest precyzyjna, a nie ogólnikowa. Obcokrajowcy mogą posiadać pełne prawo własności (freehold) wyłącznie wewnątrz wyznaczonych zintegrowanych kompleksów turystycznych (ITC), czyli zaplanowanych kompleksowo osiedli kurortowych zarejestrowanych w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego. Wszędzie indziej własność dla nie-Omańczyków jest albo ograniczona, albo sprowadza się do długoterminowej dzierżawy.

Ta jedna zasada kształtuje każdą wiarygodną strategię zakupową w Sułtanacie. Zastosowanie jej we właściwy sposób gwarantuje Państwu rzeczywiste, uznawane na arenie międzynarodowej prawo własności, wraz z prawem do sprzedaży, wynajmu, darowizny i przekazania nieruchomości spadkobiercom. Błąd w tym zakresie grozi jednak transakcją, której w ogóle nie da się zarejestrować na Państwa nazwisko. Krajobraz prawny Omanu znajduje się obecnie w fazie transformacji: w 2026 roku, na mocy Dekretu Królewskiego 79/2025, uchwalono nową Ustawę o Regulacji Rynku Nieruchomości, a jej przepisy wykonawcze mogą ostatecznie rozszerzyć prawo własności dla obcokrajowców poza ITC. Do czasu ich publikacji, zasada pełnej własności (freehold) w ITC pozostaje ugruntowaną i bezpieczną podstawą, na której oparto niniejszy przewodnik. Poniżej omawiamy, czym jest ITC, jaka jest różnica między pełną własnością a użytkowaniem, jakie są podstawy prawne, zweryfikowane strefy ITC, prawa i obowiązki nabywców, a także mity, które wprowadzają w błąd osoby kupujące po raz pierwszy.

Czym jest zintegrowany kompleks turystyczny (ITC) i dlaczego powstał

Zintegrowany kompleks turystyczny to duży, kompleksowo zaplanowany projekt, który łączy nieruchomości mieszkaniowe, hotele, obiekty rekreacyjne i handlowe w jedną, samowystarczalną społeczność. Oman stworzył ramy ITC jako świadomy instrument polityczny: zamiast otwierać cały kraj na zagraniczną własność nieruchomości, rząd wyznaczył konkretne strefy, w których nie-Omańczycy mogą nabywać nieruchomości na własność. Pozwala to kierować międzynarodowy kapitał do projektów opartych na turystyce, jednocześnie pozostawiając szerszy rynek gruntów zarezerwowany dla obywateli.

Model ten przyciągnął znaczące inwestycje. Według "Times of Oman", inwestycje w realizowane projekty ITC przekraczają 4.3 mld OMR, co odzwierciedla, jak kluczową rolę te kompleksy odgrywają w dywersyfikacji gospodarczej kraju. Dla zagranicznego nabywcy praktyczny wniosek jest prosty: ITC to nie tylko etykieta marketingowa, lecz status prawny zarejestrowany w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego, który otwiera drogę do nabycia pełnej własności (freehold).

Ponieważ to właśnie ten status ma znaczenie prawne, potwierdzenie, że projekt znajduje się wewnątrz uznawanego ITC, jest pierwszym krokiem w procesie due diligence przy każdym zakupie. Piękna inwestycja poza strefą ITC po prostu nie zapewnia nie-Omańczykowi takich samych praw własności, niezależnie od tego, jak jest promowana.

Pełna własność (freehold) a użytkowanie: co faktycznie Państwo posiadają w Omanie

Najważniejszym rozróżnieniem w omańskim prawie nieruchomości jest to między pełną własnością (freehold) a użytkowaniem, a ich mylenie to kosztowny błąd. Wewnątrz wyznaczonego ITC obcokrajowiec może posiadać pełną, całkowitą i stałą własność nieruchomości. Poza ITC sytuacja wygląda inaczej. Zgodnie z Decyzją Ministra 357/2020, obcokrajowcy mogą posiadać prawo użytkowania — długoterminową dzierżawę, a nie pełną własność — mieszkań w budynkach mieszkalno-użytkowych w konkretnych, zatwierdzonych lokalizacjach, co dokumentuje przewodnik Damas Turk dotyczący własności zagranicznej.

Użytkowanie przyznaje prawo do korzystania z nieruchomości i czerpania z niej korzyści przez określony czas (długoterminowe dzierżawy mogą trwać do 99 lat), ale nie jest to to samo co całkowite posiadanie aktywa. Pełna własność (freehold) w ITC to z kolei rzeczywiste prawo własności bezterminowe. Poniższa tabela podsumowuje praktyczne różnice.

Cecha	Pełna własność w ITC	Użytkowanie (poza ITC)
Charakter prawa własności	Pełna, stała własność	Długoterminowa dzierżawa / prawo do użytkowania
Gdzie ma zastosowanie	Wyłącznie wyznaczone ITC	Zatwierdzone lokalizacje mieszkalno-użytkowe (Decyzja Ministra 357/2020)
Typowy czas trwania	Bezterminowo	Do 99 lat
Sprzedaż, wynajem, dziedziczenie	Tak, pełne prawa	Ograniczone warunkami dzierżawy
Dostępność dla obcokrajowców	Tak	Tak, w zatwierdzonych strefach

Dla większości międzynarodowych inwestorów poszukujących rzeczywistego, zbywalnego aktywa, pełna własność (freehold) w ITC jest ścieżką, która dostarcza to, co nabywcy na rynkach takich jak Dubai uznają za prawdziwe prawo własności.

Podstawy prawne: Dekret Królewski 12/2006 i potencjalne zmiany wynikające z DK 79/2025

Podstawą prawną zagranicznej pełnej własności (freehold) w Omanie jest Dekret Królewski 12/2006, czyli Ustawa o Własności Nieruchomości w ITC. Jak wyjaśnia kancelaria Al Alawi & Co, to właśnie ten dekret pozwala nie-Omańczykom na posiadanie pełnego prawa własności wewnątrz wyznaczonych ITC, z rejestracją własności w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego. To fundamentalna zasada, która pozostaje stabilna od niemal dwóch dekad.

Nowszym rozwiązaniem jest Dekret Królewski 79/2025, który wprowadził nową Ustawę o Regulacji Rynku Nieruchomości. Jak opublikowano na decree.om, przepisy wykonawcze do tej ustawy mają zostać wydane w ciągu roku od jej wejścia w życie, a reforma może rozszerzyć pełną własność (freehold) dla obcokrajowców poza ITC w przypadku lokali sprzedawanych przez deweloperów. To potencjalnie znacząca zmiana, ale kluczowe zastrzeżenie jest takie, że w praktyce pozostaje ona niezweryfikowana do czasu faktycznej publikacji przepisów wykonawczych. Do tego czasu rozsądnym podejściem dla każdego nabywcy jest traktowanie zasady pełnej własności w ITC jako obowiązującego prawa, a szerszą reformę jako perspektywę na przyszłość, a nie teraźniejsze prawo.

Inaczej mówiąc: nie należy dziś kupować nieruchomości poza ITC w założeniu, że ustawa z 2025 roku pozwala już na posiadanie tam pełnej własności. Jeszcze nie pozwala. Gdy przepisy zostaną opublikowane, zasady mogą się rozszerzyć, a Palmera będzie bacznie śledzić ten rozwój sytuacji w imieniu swoich klientów.

Które strefy są wyznaczonymi ITC (zweryfikowana lista)

Oman posiada uznany rejestr ITC, obejmujący Muscat, południowe wybrzeże Dhofar oraz położone pomiędzy nimi destynacje kurortowe. Według Vista Oman, do głównych uznawanych ITC należą Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, AIDA, Hawana Salalah i Yiti. Każdy z nich ma swój niepowtarzalny charakter, od życia przy marinie i polu golfowym po branded residence na klifach, ale wszystkie łączy ta sama zaleta prawna: pełna własność (freehold) dla obcokrajowców.

ITC	Lokalizacja	Profil
AIDA	Muscat	Kompleksowy masterplan na klifie z branded residence
Muscat Bay	Muscat	Butikowy luksus między zatoczką a górami Al Hajar
Al Mouj Muscat	Muscat	Ugruntowane osiedle z mariną, polem golfowym i dostępem do wody (waterfront)
Yiti	Muscat	Nadmorska inwestycja skupiona na zrównoważonym rozwoju
Jebel Sifah	Na południe od Muscat	Życie w kurorcie z mariną
Hawana Salalah	Dhofar	Nadmorski ITC napędzany turystyką na południu

Palmera oferuje starannie wyselekcjonowaną gamę tych osiedli, w tym AIDA i Muscat Bay, a także Yiti, Jebel Sifah i Hawana Salalah. Pełną, aktualną ofertę mogą Państwo przeglądać na naszej stronie z nieruchomościami w Omanie. Ponieważ dostępność i statusy prawne ulegają zmianom, przed podjęciem decyzji zawsze należy potwierdzić status ITC konkretnej inwestycji.

Prawa właściciela pełnej własności w ITC (sprzedaż, wynajem, dziedziczenie)

Pełna własność (freehold) w ITC nie jest żadną okrojoną formą własności. Jak wynika z porównania ZEA i Omanu opracowanego przez DXB Off Plan, pełna własność w ITC wiąże się z pełnym prawem do sprzedaży, wynajmu, darowizny i przekazania nieruchomości spadkobiercom. To kompletny pakiet praw własności, jakiego oczekuje międzynarodowy inwestor.

W praktyce oznacza to, że mogą Państwo odsprzedać nieruchomość innemu nabywcy (Omańczykowi lub obcokrajowcowi, w ramach struktury ITC), wynająć ją w celu czerpania dochodu, przekazać w formie darowizny lub przekazać dzieciom w drodze dziedziczenia. Warto przy tym osobno zaznaczyć, że wynajem krótkoterminowy lub w stylu Airbnb nie jest automatycznie dozwolony w każdym ITC, ponieważ wiele regulaminów osiedli go ogranicza, dlatego każdy plan dotyczący dochodów z najmu należy zweryfikować pod kątem zasad obowiązujących w danej społeczności. Jednakże podstawowe prawa własności, w tym prawo do wynajmu na standardowych warunkach i prawo do dziedziczenia, pozostają nienaruszone i są prawnie chronione.

To również powód, dla którego rozróżnienie między pełną własnością a użytkowaniem ma tak ogromne znaczenie w praktyce: tylko pełna własność (freehold) zapewnia ten pełen, zbywalny pakiet praw bez ograniczeń wynikających z terminu dzierżawy.

Kluczowe obowiązki: zasada 4 lat na budowę na niezabudowanych gruntach

Własność w ITC wiąże się z jednym obowiązkiem, który zaskakuje niektórych nabywców, w szczególności tych kupujących grunt, a nie gotowy lokal. Według kancelarii Al Alawi & Co, w przypadku zakupu niezabudowanej ziemi w ITC, właściciel musi rozpocząć budowę w ciągu czterech lat od rejestracji aktu własności, w przeciwnym razie grunt może przejść na własność państwa.

Dla większości zagranicznych inwestorów nie jest to problem, ponieważ typowy zakup to gotowy apartament lub willa, albo lokal off-plan budowany przez dewelopera w ramach planu płatności. W takich przypadkach to deweloper zajmuje się budową, a zasada czterech lat nie dotyczy nabywcy. Przepis ten ma znaczenie głównie w przypadku nabycia uzbrojonej działki pod własną budowę — wówczas należy od samego początku uwzględnić termin rozpoczęcia budowy w swoim harmonogramie.

Najczęstsze mity, w które błędnie wierzą zagraniczni nabywcy dotyczące własności w Omanie

W internecie krąży kilka utrwalonych błędnych przekonań, a niektóre pochodzą z pozornie wiarygodnych źródeł. Ich wyjaśnienie chroni przed podejmowaniem decyzji w oparciu o fałszywe informacje.

Mit 1: „Zagraniczna własność w Omanie to wyłącznie dzierżawa wieczysta (leasehold) na 99 lat, nawet wewnątrz ITC.” W przypadku nieruchomości w ITC jest to nieprawda. Wewnątrz wyznaczonego ITC zagraniczna własność to rzeczywista pełna własność (freehold) z pełnym tytułem prawnym, a nie 99-letnia dzierżawa. Okres 99 lat odnosi się do umów użytkowania poza ITC, a nie do pełnej własności w ITC. Jak potwierdzają powyższe źródła, pełna własność w ITC wiąże się z pełnym prawem do sprzedaży, wynajmu, darowizny i dziedziczenia.

Mit 2: „Ustawa z 2025 roku oznacza, że obcokrajowcy mogą teraz kupować wszędzie w Omanie.” Jeszcze nie. Dekret Królewski 79/2025 został wydany, ale jego przepisy wykonawcze są wciąż w toku, i do czasu ich publikacji obowiązuje ugruntowana zasada pełnej własności w ITC. Wszelkie twierdzenia, że można już nabyć pełną własność poza ITC, należy traktować jako tymczasowe.

Mit 3: „Obcokrajowiec może kupić wyłącznie apartament, nigdy nie może posiadać ziemi.” W rzeczywistości, wewnątrz ITC obcokrajowcy mogą posiadać na zasadzie pełnej własności (freehold) nie tylko apartamenty, ale także willę i działki gruntu. Ścieżka zakupu gruntu wiąże się po prostu z opisanym wyżej czteroletnim obowiązkiem rozpoczęcia budowy.

Mit 4: „Zwolnienie z podatków na zawsze.” Oman obecnie nie posiada podatku dochodowego od osób fizycznych, co jest niewątpliwą zaletą, ale to się zmienia. Oman uchwalił 5% podatek dochodowy od osób fizycznych od części rocznego dochodu przekraczającej 42,000 OMR, który wejdzie w życie 1 stycznia 2028 roku. Choć obecne otoczenie jest atrakcyjne, hasło „0% podatku na zawsze” nie jest dokładne i nie powinno być brane pod uwagę w długoterminowym planowaniu.

Jak Palmera pomaga zagranicznym nabywcom bezpiecznie nabyć pełną własność w ITC

Zakup pełnej własności (freehold) w Omanie jest prosty, gdy wychodzi się z właściwego założenia (własność wewnątrz wyznaczonego ITC) i weryfikuje status prawny każdej inwestycji przed podjęciem zobowiązania. Właśnie przy tej weryfikacji licencjonowany, specjalistyczny broker udowadnia swoją wartość. Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC specjalizuje się w rynku ITC w Omanie i pomaga międzynarodowym nabywcom potwierdzić, że projekt faktycznie znajduje się wewnątrz wyznaczonego kompleksu, zrozumieć, czy nabywają pełną własność (freehold), czy użytkowanie, przejrzeć obowiązki związane z tytułem prawnym oraz prawidłowo zarejestrować własność w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego.

Działamy we wszystkich flagowych ITC w kraju, od branded residence na klifach w AIDA, po butikowe życie nad wodą (waterfront) w Muscat Bay oraz kurortowe osiedla Yiti, Jebel Sifah i Hawana Salalah. Mogą Państwo zapoznać się z aktualnymi możliwościami na naszych stronach Nieruchomości w Omanie i Deweloperzy, lub rozpocząć od naszego centrum Omanu, aby uzyskać przegląd rynku.

Jeśli szukają Państwo jasnej, popartej źródłami odpowiedzi na pytanie, gdzie i jak mogą Państwo nabyć pełną własność (freehold) w Omanie, nasz zespół chętnie pomoże. Prosimy o kontakt pod adresem team@palmera.realestate, a my przeprowadzimy Państwa przez opcje ITC dopasowane do Państwa celów, bez wywierania presji i bez pustych obietnic — opieramy się wyłącznie na zweryfikowanych zasadach i projektach, które im odpowiadają.