阿曼面向外籍人士的永久产权房产：解读 ITC 规则（2026 年）

如果您是一位正在权衡在阿曼购置房产的外国投资者，有一个问题比其他任何问题都更为关键：非阿曼人究竟可以在哪里拥有永久产权（freehold）？这是任何进入该市场的买家搜索量最高的法律问题，而答案非常明确，绝非模棱两可。外国人只有在指定的综合旅游综合体（ITC）内才能持有完整的永久产权，这些综合体是向住房与城市规划部注册的总体规划度假社区。在其他任何地方，非阿曼人的所有权要么受到限制，要么仅限于长期租赁。

这一条规则决定了在苏丹国每一项可信的购房策略。做对了，您就能获得受国际认可的真正产权，拥有出售、出租、赠与以及将房产传给继承人的权利。做错了，您可能面临一笔根本无法以您的名义注册的交易。2026 年，阿曼的法律格局正处于过渡期：通过皇家法令 79/2025 颁布了新的《房地产监管法》，其执行条例最终可能会将外国人的所有权范围扩大到 ITC 之外。在这些条例公布之前，ITC 永久产权规则仍然是既定的、安全的基准，本指南即围绕此基准展开。下文将详细介绍什么是 ITC、永久产权与用益物权（usufruct）的区别、法律基础、经核实的 ITC 区域、您的权利与义务，以及让首次购房者陷入误区的常见迷思。

什么是综合旅游综合体（ITC）及其存在意义

综合旅游综合体（ITC）是一个大型总体规划开发项目，将住宅房产、酒店、休闲和零售融合为一个独立的自足社区。阿曼创建 ITC 框架是一项 deliberate 的政策工具：政府没有向外国人开放整个国家的房产所有权，而是指定了特定区域，允许非阿曼人在此完全购买。这既将国际资本引导至以旅游业为主导的项目，又保留了更广泛的土地市场供本国公民使用。

该模式吸引了大量投资。据《阿曼时报》（Times of Oman）报道，正在实施的 ITC 项目投资额超过 4.3 亿 OMR，这一数字反映了这些综合体在国家经济多元化中的核心地位。对于外国买家而言，实际结论很简单：ITC 不仅仅是一个营销标签，它是一个在住房与城市规划部注册的法律指定，赋予您拥有永久产权的权利。

由于法律上重要的是这一指定，因此确认项目是否位于公认的 ITC 内是任何购买行为中的首要尽职调查步骤。无论营销宣传如何，位于 ITC 区域之外的漂亮开发项目并不为非阿曼人提供同等的所有权权利。

永久产权与用益物权：您在阿曼实际拥有的是什么

阿曼房产法中最重要的区别在于永久产权（freehold）和用益物权（usufruct），混淆两者会导致代价高昂的错误。在指定的 ITC 内，外国人可以持有房产的永久、完整所有权。而在 ITC 之外，情况则不同。根据部长级决定 357/2020，外国人可以在特定批准地点的混合用途建筑中的公寓持有用益物权，这是一种长期租赁而非完全所有权，正如 Damas Turk 的外国所有权指南所记录的那样。

用益物权授予在定义期限内使用和受益于房产的权利（长期租赁可达 99 年），但这不等同于完全拥有资产。相比之下，ITC 内的永久产权是真正的所有权，没有到期日。下表总结了实际区别。

特征	ITC 永久产权	用益物权（ITC 之外）
产权性质	完整、永久所有权	长期租赁 / 使用权
适用范围	仅限指定的 ITC	批准的混合用途地点（部长级决定 357/2020）
典型期限	永久	最长 99 年
出售、出租、继承	是，拥有完整权利	受租赁条款限制
外国人资格	是	是，在批准区域内

对于大多数寻求真正可转让资产的国际投资者而言，ITC 内的永久产权是实现迪拜等市场买家所认可的真正所有权的途径。

法律基础：皇家法令 12/2006 及皇家法令 79/2025 可能带来的变化

阿曼外国永久产权所有权的法律基础是皇家法令 12/2006，即《ITC 房地产所有权法》。正如 Al Alawi & Co 所解释，该法令允许非阿曼人在指定的 ITC 内拥有永久产权，所有权在住房与城市规划部注册。这是基石规则，近二十年来一直稳定有效。

较新的发展是皇家法令 79/2025，它颁布了新的《房地产监管法》。正如 decree.om 所发布，该法律的执行条例预计在其生效后一年内出台，这项改革可能会将开发商出售单元的永久产权扩大到 ITC 之外。这是一个潜在的重大变化，但关键需要注意的是，在执行条例实际公布之前，这在实践中尚未得到验证。在此之前，任何买家的审慎立场是将 ITC 永久产权规则视为既定法律，而将更广泛的改革视为地平线上的发展，而非当下的权利。

换句话说：不要基于 2025 年法律已允许您在 ITC 之外拥有永久产权的假设而在今天购买 ITC 之外的房产。目前并非如此。当条例公布时，规则可能会放宽，Palmera 将代表客户密切关注这一动态。

哪些区域被指定为 ITC（经核实的列表）

阿曼拥有一份公认的 ITC 名单，涵盖马斯喀特、南部的佐法尔海岸以及中间的度假目的地。据 Vista Oman 称，主要公认的 ITC 包括 Al Mouj Muscat、Muscat Bay、Muscat Hills、Jebel Sifah、AIDA、Hawana Salalah 和 Yiti。每个区域都有其独特的特色，从码头和高尔夫生活到悬崖边的品牌公寓，但它们共享相同的法律优势：外国永久产权所有权。

ITC	位置	概况
AIDA	马斯喀特	拥有品牌公寓的悬崖总体规划
Muscat Bay	马斯喀特	位于海湾和 Al Hajar 山脉之间的精品奢华社区
Al Mouj Muscat	马斯喀特	成熟的码头、高尔夫和海滨社区
Yiti	马斯喀特	注重可持续发展的沿海开发项目
Jebel Sifah	马斯喀特南部	码头度假生活
Hawana Salalah	佐法尔	南部以旅游业为导向的沿海 ITC

Palmera 营销这些社区的精选项目，包括 AIDA 和 Muscat Bay，以及 Yiti、Jebel Sifah 和 Hawana Salalah。您可以在我们的 阿曼房产页面 浏览完整的当前阵容。由于可用性和指定情况会发生变化，在承诺购买之前，请务必确认具体项目的 ITC 状态。

作为 ITC 永久产权业主的权利（出售、出租、继承）

ITC 永久产权并非缩水版的所有权。正如 DXB Off Plan 在阿联酋与阿曼对比中所阐述，ITC 永久产权拥有出售、出租、赠与和将房产遗赠给继承人的完整权利。这是国际投资者期望拥有的完整所有权权利束。

实际上，这意味着您可以将房产转售给另一位买家（在 ITC 框架内的阿曼人或外国人），出租房产以获取收入，作为礼物转让，或通过继承传给子女。值得注意的是，短期或 Airbnb 式的租赁并非在每个 ITC 都自动允许，因为许多社区章程对此有限制，因此任何租金收入计划都应对照特定社区的规则进行检查。但核心所有权权利，包括按标准条款出租和继承的权利，是完整且受法律保护的。

这也是为什么永久产权与用益物权的区别在实践中如此重要：只有永久产权才能让您拥有这一完整的、可转让的权利束，而不受租赁期限的限制。

关键义务：未开发土地的 4 年建设规则

ITC 的所有权附带一项让某些买家措手不及的义务，特别是那些购买土地而非成品单元的买家。据 Al Alawi & Co 称，如果购买的是未开发的 ITC 土地，业主必须在产权注册后四年内开始建设，否则土地可能会收归国有。

对于大多数外国投资者来说，这不成问题，因为典型的购买是已建成的公寓或别墅，或者是开发商根据付款计划建造的期房单元。在这些情况下，开发商负责建设，四年规则不会触发买家的义务。该规则主要适用于您获取 serviced plot 自行建造的情况，在这种情况下，您应从一开始就将建设开始截止日期纳入您的时间表。

外国买家对阿曼所有权的常见迷思

网上流传着几种持久的误解，有些甚至来自看似信誉良好的来源。澄清这些误解可以保护您避免因错误信息而做出决策。

迷思 1：“阿曼的外国所有权即使是 ITC 内也只是 99 年租赁产权。” 这对于 ITC 房产是不正确的。在指定的 ITC 内，外国所有权是真正的永久产权，拥有完整产权，而非 99 年租赁。99 年的数字涉及 ITC 之外的用益物权安排，而非 ITC 永久产权。正如上述来源所确认，ITC 永久产权拥有出售、出租、赠与和继承的完整权利。

迷思 2：“2025 年法律意味着外国人现在可以在阿曼任何地方购买。” 目前并非如此。皇家法令 79/2025 已颁布，但其执行条例仍在等待中，在公布之前，既定的 ITC 永久产权规则仍然有效。将任何声称您现在已经可以在 ITC 之外购买永久产权的说法视为临时性的。

迷思 3：“外国人只能购买公寓，永远不能拥有土地。” 实际上，在 ITC 内，外国人可以永久拥有别墅和土地地块，而不仅仅是公寓。土地所有权途径 simply 附带上述的四年建设义务。

迷思 4：“永远免税。” 阿曼目前没有个人所得税，这是一个真正的优势，但这种情况正在改变。阿曼已立法对年收入超过 42,000 OMR 的部分征收 5% 的个人所得税，自 2028 年 1 月 1 日起生效。因此，虽然当前环境具有吸引力，但“永远 0% 税收”并不准确，不应纳入长期计划。

Palmera 如何帮助外国买家安全获得 ITC 永久产权

当您从正确的前提（在指定的 ITC 内拥有）开始，并在承诺之前核实每个项目的法律状态时，在阿曼购买永久产权房产非常简单。这种核实正是持牌专业经纪人的价值所在。Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC 专注于阿曼的 ITC 市场，帮助国际买家确认项目是否真正位于指定的综合体内，了解他们获得的是永久产权还是用益物权，审查产权附带的义务，并在住房与城市规划部正确注册所有权。

我们的业务遍布全国的旗舰 ITC，从 AIDA 的悬崖品牌公寓到 Muscat Bay 的精品海滨生活，以及 Yiti、Jebel Sifah 和 Hawana Salalah 的度假社区。您可以通过我们的 阿曼房产 和 开发商 页面探索当前机会，或从我们的 阿曼中心 开始，了解市场概况。

如果您希望获得关于在阿曼何处以及如何拥有永久产权的清晰、有来源支持的答案，我们的团队乐意为您提供帮助。请联系 team@palmera.realestate，我们将为您介绍符合您目标的 ITC 选项，没有压力，没有虚构的承诺，只有经核实的规则和符合这些规则的项目。