სრული საკუთრება (Freehold) ომანში უცხოელებისთვის: ITC-ის წესის ახსნა (2026)

თუ თქვენ უცხოელი ინვესტორი ხართ და ომანში უძრავი ქონების შეძენას განიხილავთ, ერთი კითხვა ყველა დანარჩენზე მნიშვნელოვანია: სად შეუძლია არა-ომანელს რეალურად ფლობდეს სრულ საკუთრებას (freehold)? ეს ამ ბაზარზე შემომავალი ნებისმიერი მყიდველისთვის ყველაზე ხშირად მოძიებული სამართლებრივი კითხვაა, და პასუხი ბუნდოვნის ნაცვლად ზუსტია. უცხოელებს სრული საკუთრების უფლების ფლობა მხოლოდ დანიშნულ ინტეგრირებულ ტურისტულ კომპლექსებში (ITC) შეუძლიათ — ეს არის საკურორტო დასახლებები, რომლებიც დარეგისტრირებულია საბინაო და ურბანული დაგეგმარების სამინისტროში (Ministry of Housing and Urban Planning). ყველგან სხვაგან არა-ომანელებისთვის საკუთრება ან შეზღუდულია, ან გრძელვადიანი იჯარით შემოიფარგლება.

ეს ერთი წესი სულთანატში ყველა სანდო შესყიდვის სტრატეგიას აყალიბებს. თუ სწორად მოიქცევით, უზრუნველყოფთ რეალურ, საერთაშორისოდ აღიარებულ საკუთრების უფლებას, გაყიდვის, იჯარით გაცემის, ჩუქებისა და ქონების მემკვიდრეებისთვის გადაცემის უფლებით. თუ შეცდებით, რისკავთ გარიგებას, რომელიც საერთოდ ვერ დარეგისტრირდება თქვენს სახელზე. ომანის სამართლებრივი ლანდშაფტი 2026 წელს ასევე გარდამავალ ეტაპზეა: ახალი Law Regulating Real Estate გამოიცა Royal Decree 79/2025-ით, და მისმა აღმასრულებელმა რეგულაციებმა შესაძლოა საბოლოოდ გააფართოოს უცხოური საკუთრება ITC-ის ფარგლებს გარეთაც. სანამ ეს რეგულაციები არ გამოქვეყნდება, ITC-ის freehold-ის წესი რჩება დამკვიდრებულ, უსაფრთხო საბაზისო წესად, რომლის ირგვლივაცაა აგებული ეს სახელმძღვანელო. ქვემოთ განვიხილავთ, რა არის ITC, განსხვავებას freehold-სა და უზუფრუქტს შორის, სამართლებრივ საფუძვლებს, დადასტურებულ ITC-ის ზონებს, თქვენს უფლებებსა და ვალდებულებებს, და მითებს, რომლებზეც პირველად მყიდველები ხშირად ებმებიან.

რა არის ინტეგრირებული ტურისტული კომპლექსი (ITC) და რატომ არსებობს

ინტეგრირებული ტურისტული კომპლექსი არის მსხვილი, ერთიანი გენგეგმით დაპროექტებული განაშენიანება, რომელიც ერთ, დამოუკიდებელ დასახლებაში აერთიანებს საცხოვრებელ ქონებას, სასტუმროებს, დასვენებისა და სავაჭრო ობიექტებს. ომანმა ITC-ის ჩარჩო შეიმუშავა როგორც მიზანმიმართული პოლიტიკის ინსტრუმენტი: მთელი ქვეყნის უცხოური საკუთრებისთვის გახსნის ნაცვლად, მთავრობამ დანიშნა კონკრეტული ზონები, სადაც არა-ომანელებს პირდაპირ შეძენა შეეძლოთ. ეს საერთაშორისო კაპიტალს ტურიზმზე ორიენტირებულ პროექტებში მიმართავს, ხოლო უფრო ფართო მიწის ბაზარს მოქალაქეებისთვის ინარჩუნებს.

ამ მოდელმა მნიშვნელოვანი ინვესტიცია მოიზიდა. Times of Oman-ის მიხედვით, მიმდინარე ITC პროექტებში ინვესტიციები OMR 4.3 მილიარდს აღემატება — ეს ციფრი ასახავს, თუ რამდენად ცენტრალური გახდა ეს კომპლექსები ქვეყნის ეკონომიკური დივერსიფიკაციისთვის. უცხოელი მყიდველისთვის პრაქტიკული დასკვნა მარტივია: ITC არ არის უბრალოდ მარკეტინგული იარლიყი — ეს არის სამართლებრივი სტატუსი, დარეგისტრირებული საბინაო და ურბანული დაგეგმარების სამინისტროში, რომელიც freehold-ის ფლობის უფლებას გიხსნით.

რადგან სამართლებრივად სწორედ ეს სტატუსია მნიშვნელოვანი, იმის დადასტურება, რომ პროექტი აღიარებული ITC-ის შიგნით მდებარეობს, ნებისმიერი შესყიდვისას პირველი due-diligence ნაბიჯია. ITC ზონის გარეთ მდებარე ლამაზი განაშენიანება არა-ომანელს უბრალოდ იმავე საკუთრების უფლებებს არ ანიჭებს, მიუხედავად იმისა, თუ როგორ არის ის წარმოდგენილი მარკეტინგში.

Freehold vs უზუფრუქტი: რას ფლობთ სინამდვილეში ომანში

ომანის ქონების სამართალში ყველაზე მნიშვნელოვანი განსხვავებაა freehold-სა და უზუფრუქტს შორის, და ამ ორის აღრევა ძვირად ღირებული შეცდომაა. დანიშნული ITC-ის შიგნით უცხოელს შეუძლია ფლობდეს freehold-ს — ქონების სრულ და მუდმივ საკუთრებას. ITC-ის გარეთ სურათი განსხვავებულია. Ministerial Decision 357/2020-ის თანახმად, უცხოელებს შეუძლიათ ფლობდნენ უზუფრუქტს — გრძელვადიან იჯარას სრული საკუთრების ნაცვლად — შერეული დანიშნულების შენობებში მდებარე ბინებზე, კონკრეტულ დამტკიცებულ ლოკაციებში, როგორც ეს დოკუმენტირებულია Damas Turk-ის უცხოური საკუთრების სახელმძღვანელოში.

უზუფრუქტი ანიჭებს ქონების გამოყენებისა და მისგან სარგებლის მიღების უფლებას განსაზღვრული პერიოდით (გრძელვადიანი იჯარა შესაძლოა 99 წლამდე გაგრძელდეს), მაგრამ ეს არ არის იგივე, რაც აქტივის პირდაპირ ფლობა. ამის საპირისპიროდ, ITC-ის შიგნით freehold ნამდვილი, ვადის ამოწურვის გარეშე საკუთრებაა. ქვემოთ მოცემული ცხრილი აჯამებს პრაქტიკულ განსხვავებას.

მახასიათებელი	ITC Freehold	უზუფრუქტი (ITC-ის გარეთ)
საკუთრების უფლების ხასიათი	სრული, მუდმივი საკუთრება	გრძელვადიანი იჯარა / გამოყენების უფლება
სად მოქმედებს	მხოლოდ დანიშნულ ITC-ებში	დამტკიცებული შერეული დანიშნულების ლოკაციები (Ministerial Decision 357/2020)
ტიპური ვადა	უვადო	99 წლამდე
გაყიდვა, იჯარა, მემკვიდრეობა	დიახ, სრული უფლებები	შეზღუდულია იჯარის პირობებით
უცხოელთა უფლებამოსილება	დიახ	დიახ, დამტკიცებულ ზონებში

უმეტესი საერთაშორისო ინვესტორისთვის, ვინც ნამდვილ, გადაცემად აქტივს ეძებს, ITC-ის შიგნით freehold არის ის გზა, რომელიც უზრუნველყოფს იმას, რასაც ისეთი ბაზრების მყიდველები, როგორიც დუბაია, ნამდვილ საკუთრებად აღიარებდნენ.

სამართლებრივი საფუძველი: Royal Decree 12/2006 და რას შეიძლება ცვლიდეს RD 79/2025

ომანში უცხოური freehold საკუთრების სამართლებრივი საფუძველია Royal Decree 12/2006 — ITC-ებისთვის განკუთვნილი უძრავი ქონების საკუთრების აქტი. როგორც Al Alawi & Co განმარტავს, სწორედ ეს დეკრეტი აძლევს არა-ომანელებს დანიშნული ITC-ების შიგნით freehold საკუთრების ფლობის უფლებას, ხოლო საკუთრება რეგისტრირდება საბინაო და ურბანული დაგეგმარების სამინისტროში. ეს არის საბაზისო წესი და ის თითქმის ორი ათწლეულია სტაბილურია.

უფრო ახალი განვითარებაა Royal Decree 79/2025, რომელმაც ახალი Law Regulating Real Estate გამოსცა. როგორც decree.om-ზეა გამოქვეყნებული, ამ კანონის აღმასრულებელი რეგულაციები ძალაში შესვლიდან ერთი წლის განმავლობაში უნდა გამოიცეს, და რეფორმამ შესაძლოა უცხოური freehold გააფართოოს ITC-ის ფარგლებს გარეთ, დეველოპერის მიერ გაყიდულ ერთეულებზე. ეს პოტენციურად მნიშვნელოვანი ცვლილებაა, მაგრამ კრიტიკული დათქმა ისაა, რომ ის პრაქტიკაში დაუდასტურებელი რჩება, სანამ აღმასრულებელი რეგულაციები რეალურად არ გამოქვეყნდება. მანამდე ნებისმიერი მყიდველისთვის გონივრული პოზიციაა, ITC freehold-ის წესი დამკვიდრებულ კანონად მიიჩნიოს, ხოლო უფრო ფართო რეფორმა — ჰორიზონტზე მოსალოდნელ განვითარებად და არა დღევანდელ უფლებად.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ: დღეს ITC-ის გარეთ ნუ იყიდით იმ დაშვებით, რომ 2025 წლის კანონი უკვე გაძლევთ იქ freehold-ის ფლობის საშუალებას. ჯერ არ გაძლევთ. როცა რეგულაციები გამოქვეყნდება, წესები შესაძლოა გაფართოვდეს, და Palmera ამას კლიენტების სახელით ყურადღებით თვალყურს ადევნებს.

რომელი ზონებია დანიშნული ITC-ები (დადასტურებული სია)

ომანს აქვს ITC-ების აღიარებული ნუსხა, რომელიც მოიცავს მუსკატს, დოფარის სამხრეთ სანაპიროსა და მათ შორის მდებარე საკურორტო მიმართულებებს. Vista Oman-ის მიხედვით, ძირითადი აღიარებული ITC-ები მოიცავს Al Mouj Muscat-ს, Muscat Bay-ს, Muscat Hills-ს, Jebel Sifah-ს, AIDA-ს, Hawana Salalah-სა და Yiti-ს. თითოეულს თავისი ხასიათი აქვს — მარინისა და გოლფის ცხოვრებიდან კლდის თავზე მდებარე ბრენდირებულ რეზიდენციებამდე — მაგრამ ერთი და იგივე სამართლებრივი უპირატესობა აქვთ: უცხოური freehold საკუთრება.

ITC	მდებარეობა	პროფილი
AIDA	მუსკატი	კლდის თავზე გენგეგმა ბრენდირებული რეზიდენციებით
Muscat Bay	მუსკატი	ბუტიკური ლუქსი ყურესა და Al Hajar-ის მთებს შორის
Al Mouj Muscat	მუსკატი	დამკვიდრებული მარინის, გოლფისა და სანაპირო დასახლება
Yiti	მუსკატი	მდგრადობაზე ორიენტირებული სანაპირო განაშენიანება
Jebel Sifah	მუსკატის სამხრეთით	მარინის საკურორტო ცხოვრება
Hawana Salalah	დოფარი	ტურიზმზე ორიენტირებული სანაპირო ITC სამხრეთში

Palmera ამ დასახლებების მიზანმიმართულ არჩევანს სთავაზობს ბაზარს, მათ შორის AIDA-სა და Muscat Bay-ს, Yiti-სთან, Jebel Sifah-სა და Hawana Salalah-სთან ერთად. სრული მიმდინარე არჩევანის დათვალიერება შეგიძლიათ ჩვენს ომანის ქონების გვერდზე. რადგან ხელმისაწვდომობა და სტატუსები იცვლება, ვალდებულების აღებამდე ყოველთვის დაადასტურეთ კონკრეტული პროექტის ITC სტატუსი.

თქვენი უფლებები ITC freehold-ის მფლობელად (გაყიდვა, იჯარა, მემკვიდრეობა)

ITC freehold არ არის საკუთრების შესუსტებული ფორმა. როგორც DXB Off Plan-ის მიერ არაბთა საამიროებისა და ომანის შედარებაშია გადმოცემული, ITC freehold საკუთრება მოიცავს გაყიდვის, იჯარით გაცემის, ჩუქებისა და მემკვიდრეებისთვის ქონების ანდერძით გადაცემის სრულ უფლებებს. ეს არის საკუთრების უფლებების სრული პაკეტი, რომელსაც საერთაშორისო ინვესტორი მოელის.

პრაქტიკულად ეს ნიშნავს, რომ შეგიძლიათ ხელახლა გაყიდოთ სხვა მყიდველზე (ომანელ ან უცხოელზე, ITC-ის ჩარჩოში), ქონება იჯარით გასცეთ შემოსავლისთვის, საჩუქრად გადასცეთ, ან მემკვიდრეობით თქვენს შვილებს დაუტოვოთ. ცალკე აღსანიშნავია, რომ მოკლევადიანი ან Airbnb-ის ტიპის იჯარა ავტომატურად ყველა ITC-ში ნებადართული არ არის, რადგან ბევრი დასახლების შიდა წესები მას ზღუდავს, ამიტომ ნებისმიერი საიჯარო შემოსავლის გეგმა კონკრეტული დასახლების წესებთან უნდა შემოწმდეს. მაგრამ საკუთრების ძირითადი უფლებები, მათ შორის სტანდარტული პირობებით იჯარით გაცემისა და მემკვიდრეობის უფლება, ხელუხლებელი და სამართლებრივად დაცულია.

სწორედ ამიტომ არის freehold-სა და უზუფრუქტს შორის განსხვავება პრაქტიკაში ასეთი მნიშვნელოვანი: მხოლოდ freehold გაძლევთ ამ სრულ, გადაცემად პაკეტს იჯარის ვადის შეზღუდვების გარეშე.

ძირითადი ვალდებულებები: 4-წლიანი მშენებლობის წესი აუთვისებელ მიწაზე

ITC-ში საკუთრებას ერთი ვალდებულება ახლავს, რომელიც ზოგ მყიდველს მოულოდნელად უსწრებს, განსაკუთრებით მათ, ვინც დასრულებული ერთეულის ნაცვლად მიწას ყიდულობს. Al Alawi & Co-ის მიხედვით, როცა ITC-ის მიწა აუთვისებელი იყიდება, მფლობელმა მშენებლობა საკუთრების რეგისტრაციიდან ოთხი წლის განმავლობაში უნდა დაიწყოს, წინააღმდეგ შემთხვევაში მიწა შესაძლოა სახელმწიფოს დაუბრუნდეს.

უმეტესი უცხოელი ინვესტორისთვის ეს პრობლემა არ არის, რადგან ტიპური შესყიდვა არის დასრულებული ბინა ან ვილა, ან ოფ-პლანი ერთეული, რომელსაც დეველოპერი გადახდის გეგმის ფარგლებში აშენებს. ასეთ შემთხვევებში მშენებლობას დეველოპერი უძღვება და ოთხწლიანი წესი მყიდველისთვის არ ამოქმედდება. წესი ძირითადად მაშინაა მნიშვნელოვანი, თუ თავად ასაშენებლად კომუნიკაციებით უზრუნველყოფილ ნაკვეთს შეიძენთ — ამ შემთხვევაში მშენებლობის დაწყების ვადა თავიდანვე უნდა გაითვალისწინოთ თქვენს გრაფიკში.

გავრცელებული მითები, რომლებშიც უცხოელი მყიდველები ცდებიან ომანში საკუთრებაზე

ინტერნეტში რამდენიმე მყარი მცდარი წარმოდგენა ტრიალებს, და ზოგი მათგანი სხვა მხრივ სანდო გარეგნობის წყაროებიდან მოდის. მათი გარკვევა გიცავთ არასწორ ინფორმაციაზე დაყრდნობით გადაწყვეტილების მიღებისგან.

მითი 1: „ომანში უცხოური საკუთრება მხოლოდ 99-წლიანი იჯარაა, ITC-ების შიგნითაც კი.“ ეს ITC ქონებისთვის მცდარია. დანიშნული ITC-ის შიგნით უცხოური საკუთრება ნამდვილი freehold-ია სრული საკუთრების უფლებით და არა 99-წლიანი იჯარა. 99-წლიანი ციფრი ITC-ის გარეთ უზუფრუქტის მოწყობას უკავშირდება და არა ITC freehold-ს. როგორც ზემოთ მოცემული წყაროები ადასტურებენ, ITC freehold მოიცავს გაყიდვის, იჯარის, ჩუქებისა და მემკვიდრეობის სრულ უფლებებს.

მითი 2: „2025 წლის კანონი ნიშნავს, რომ უცხოელებს ახლა ომანში ნებისმიერ ადგილას შეუძლიათ ყიდვა.“ ჯერ არა. Royal Decree 79/2025 გამოიცა, მაგრამ მისი აღმასრულებელი რეგულაციები ჯერ კიდევ მოსალოდნელია, და სანამ ისინი არ გამოქვეყნდება, ძალაშია დამკვიდრებული ITC freehold-ის წესი. ნებისმიერი მტკიცება, რომ უკვე შეგიძლიათ freehold-ის ყიდვა ITC-ის გარეთ, დროებით მიიჩნიეთ.

მითი 3: „უცხოელს მხოლოდ ბინის ყიდვა შეუძლია, მიწას ვერასდროს დაფლობს.“ სინამდვილეში, ITC-ების შიგნით უცხოელებს შეუძლიათ freehold-ით ფლობდნენ ვილებსა და მიწის ნაკვეთებს, და არა მხოლოდ ბინებს. მიწის საკუთრების გზას უბრალოდ ზემოთ აღწერილი ოთხწლიანი მშენებლობის ვალდებულება ახლავს.

მითი 4: „სამუდამოდ გადასახადებისგან თავისუფალი.“ ომანში დღეს პირადი საშემოსავლო გადასახადი არ არსებობს, რაც ნამდვილი უპირატესობაა, მაგრამ ეს იცვლება. ომანმა კანონმდებლობით დააწესა 5% პირადი საშემოსავლო გადასახადი წლიური შემოსავლის OMR 42,000-ზე მეტ ნაწილზე, რომელიც 2028 წლის 1 იანვრიდან ამოქმედდება. ასე რომ, მიუხედავად იმისა, რომ ამჟამინდელი გარემო მიმზიდველია, „0% გადასახადი სამუდამოდ“ არ არის ზუსტი და გრძელვადიან გეგმაში არ უნდა გაითვალისწინოთ.

როგორ ეხმარება Palmera უცხოელ მყიდველებს ITC freehold-ის უსაფრთხოდ უზრუნველყოფაში

ომანში freehold-ის ყიდვა მარტივია, როცა სწორი წინაპირობიდან იწყებთ (ფლობა დანიშნული ITC-ის შიგნით) და ვალდებულების აღებამდე ყოველი პროექტის სამართლებრივ სტატუსს ამოწმებთ. სწორედ ამ შემოწმებაშია ლიცენზირებული, სპეციალიზებული ბროკერის ღირებულება. Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC ორიენტირებულია ომანის ITC ბაზარზე და ეხმარება საერთაშორისო მყიდველებს დაადასტურონ, რომ პროექტი ნამდვილად დანიშნული კომპლექსის შიგნითაა, გაიგონ, freehold-ს იძენენ თუ უზუფრუქტს, გადახედონ საკუთრების უფლებას თან დართულ ვალდებულებებს და საკუთრება სწორად დაარეგისტრირონ საბინაო და ურბანული დაგეგმარების სამინისტროში.

ჩვენ ვმუშაობთ ქვეყნის წამყვან ITC-ებში — AIDA-ს კლდის თავზე მდებარე ბრენდირებული რეზიდენციებიდან Muscat Bay-ის ბუტიკურ სანაპირო ცხოვრებამდე და Yiti-ის, Jebel Sifah-სა და Hawana Salalah-ის საკურორტო დასახლებებამდე. მიმდინარე შესაძლებლობების დათვალიერება შეგიძლიათ ჩვენი ომანის ქონების და დეველოპერების გვერდებით, ან დაიწყეთ ჩვენი ომანის ჰაბით ბაზრის მიმოხილვისთვის.

თუ გსურთ ნათელი, წყაროებზე დაფუძნებული პასუხი იმაზე, თუ სად და როგორ შეგიძლიათ freehold-ის ფლობა ომანში, ჩვენი გუნდი სიამოვნებით დაგეხმარებათ. დაგვიკავშირდით მისამართზე team@palmera.realestate და გაგაცნობთ ITC-ის ვარიანტებს, რომლებიც თქვენს მიზნებს ერგება — ზეწოლისა და გამოგონილი დაპირებების გარეშე, მხოლოდ დადასტურებული წესები და მათ შესაბამისი პროექტები.