Dubai'de Mülk Üzerinden Golden Visa: 2026 Kuralları, Maliyetleri ve Süreci

Dubai’de AED 2.000.000 veya daha yüksek değerde mülk satın almak, sizi BAE’nin 10 yıl yenilenebilir Golden Visa’sına hak kazandırır — ve Dubai Land Department asgari peşinat şartını kaldırdığından bu yana, ipotekli ve off-plan konutlar, fiilen ne kadar ödemiş olduğunuzdan bağımsız olarak tam değerleriyle sayılır. Ana başvuru sahibi için resmi ücretler toplam AED 9.884,75 tutar ve Dubai Land Department’ın resmi Golden Visa hizmet sayfasına göre DLD, eksiksiz bir dosyanın işleme alınması için 7–10 iş günü belirtir. Bu rehber, giriş düzeyindeki iki yıllık yatırımcı vizesine ilişkin 2026 değişiklikleri de dahil olmak üzere güncel kuralları ele alır; her rakam resmi bir kaynağa dayandırılmıştır (sayfanın altında tarihlenmiştir).

Golden Visa size ne sağlar

Golden Visa, ülke dışında ne kadar süre geçirirseniz geçirin geçerli kalan 10 yıllık, kendi kendini sponsor eden bir BAE oturma iznidir — yurt dışında altı ayın ardından geçerliliğini yitiren standart bir oturma vizesinin aksine. BAE resmi devlet portalı u.ae (Mart 2026’da güncellendi) temel ayrıcalıkları listeler: uzun süreli yenilenebilir bir oturma vizesi, “bir sponsora ihtiyaç duymama ayrıcalığı”, “her zamanki altı aylık süreden daha uzun süre BAE dışında kalabilme” ve “eşler ve çocuklar dahil aile üyelerini sponsor edebilme”.

Pratikte bu şu anlama gelir:

• BAE’de yaşayın, çalışın ve okuyun — bir işverene ya da yerel sponsora gerek olmadan.
• Süresiz olarak yurt dışında kalın — oturma iznini kaybetmeden; asgari kalış şartı yoktur; Gulf News’in Nisan 2026 tarihli yatırım yoluyla oturma rehberinin ifadesiyle, “BAE dışında kalsanız bile oturma izniniz geçerli kalır”.
• Eşinizi, çocuklarınızı ve ev personelinizi sponsor edin — aynı 10 yıllık süre için (ayrıntılar aşağıdaki aile bölümünde).
• 10 yıl boyunca bir BAE Emirates ID’sine sahip olun, yerel banka hesapları açın ve bakmakla yükümlü olduğunuz kişilerin eğitimini ve sigortasını istikrarlı, uzun vadeli bir zeminde sponsor edin.

Bilinmeye değer bir nüans: federal u.ae portalı, genel çerçeve metninde gayrimenkul yatırımcıları için hâlâ 5 yıllık bir vizeden söz eder; oysa Dubai’nin kendi otoriteleri — DLD ve GDRFA Dubai — mülk yatırımcısına yönelik Golden Residence’ı 10 yıl için düzenler ve Dubai’de başvuranların aldığı da budur.

Güncel gereklilikler: AED 2.000.000 kademesi

Dubai’de hak kazanmak için, kendi adınıza tutulan, toplam değeri AED 2.000.000 veya daha fazla olan bir gayrimenkule sahip olmanız gerekir — ve bu tek bir mülk ya da birleştirilmiş birkaç mülk olabilir. Dubai Land Department’ın hizmet koşulları bunu açıkça belirtir: “mülkün değeri 2 milyon AED’dir ve tamamen yatırımcıya aittir (bir veya daha fazla mülk)”. Bankanız “ödenen tutarı ve bakiyeyi belirten” bir itirazsızlık mektubu düzenlediği sürece mülk ipotekli olabilir. Başvuru yaptığınızda fiziksel olarak BAE’de bulunmanız gerekir.

DLD’ye göre kontrol listesi:

• Mülk değeri: adınıza kayıtlı bir veya daha fazla Dubai mülkü genelinde AED 2.000.000+ (önemli olan tapu değeridir).
• Mülkiyet: hak kazandıran değer, kendi payınız olmalıdır — aşağıdaki ortak mülkiyet kurallarına bakın.
• İpotekli mülk: ödenen tutarı ve kalan bakiyeyi belirten bir banka itirazsızlık belgesiyle (NOC) birlikte izin verilir.
• Off-plan mülk: izin verilir — bir Oqood geçici sözleşmesi altında, geliştiricinin destekleyici mektubuyla kayıtlı (bir sonraki bölüme bakın).
• Konum: mülk, yabancıların tapu tutabildiği tanımlı bir freehold (tam mülkiyet) bölgesinde olmalıdır.
• Belgeler: pasaport, elektronik tapu belgesi veya tapu, fotoğraf, varsa Emirates ID ve mevcut oturma izni — ipotekliyse ayrıca banka NOC’u.
• Hazır bulunma: başvuru sırasında BAE içinde olmanız gerekir.

Değerleme konusunda: uygunluk, yalnızca ödediğiniz tutara değil, DLD’nin tanıdığı değere dayanır. Tamamlanmış mülkler için, göçmenlik firması Fragomen’in gevşetilen koşullara ilişkin Şubat 2024 tarihli danışmanlık notu, başvuru sahiplerinin AED 2.000.000 şartını karşılamak için bir piyasa değeri değerlemesi kullanabileceğini belirtir — AED 2.000.000’un altında satın aldıysanız ve piyasa o zamandan beri yükseldiyse yararlıdır. Bunun tersi de geçerlidir: DLD’nin belirlediği değer AED 2.000.000’un altında kalırsa, satın alma bedeli eşiği geçmiş olsa bile dosya reddedilir (dikkat edilecek noktalar bölümüne bakın).

Evli çiftler, ortak tutulan tek bir mülkten hak kazanabilir. Mülk-vize uzmanlarınca belgelendiği üzere Dubai uygulaması şudur: eşler, tasdikli bir evlilik cüzdanı (hukuken Arapçaya çevrilmiş) sunarak tek bir AED 2.000.000+ değerindeki mülkün mülkiyetini birleştirebilir; mülkün değeri AED 4.000.000’un altındaysa paylar eşit olmalı, ya da daha büyük paya sahip olan asıl başvuru sahibi olarak başvurup diğerini sponsor etmelidir. Eş olmayan ortak sahipler bireysel olarak değerlendirilir — her başvuru sahibinin kendi payı AED 2.000.000’a ulaşmalıdır.

İki yıllık mülk yatırımcı vizesi: AED 750.000 alt sınırı kalktı

Dubai ayrıca giriş düzeyinde bir iki yıllık mülk yatırımcı oturma vizesi yürütür — ve 2026 baharı itibarıyla tek sahipler için artık bir asgari mülk değeri yoktur. Değişiklik, Dubai Land Department’ın Cube Centre platformunda 29 Nisan 2026’da yayımlandı: bir tamamlanmış Dubai mülkünün tek sahipleri, mülkün değeri ne olursa olsun başvurabilir; ortak sahiplerin her birinin ise en az AED 400.000’lik bir paya ihtiyacı vardır — her sahibin bağımsız olarak eski AED 750.000 eşiğini karşılaması gereken eski kuraldan indirilmiştir. Değişiklik Gulf News tarafından bildirildi (29 Nisan 2026) ve göçmenlik hukuku firması Fragomen’in müşteri danışmanlık notuyla teyit edildi (8 Mayıs 2026).

Gulf News ve IMI Daily’nin Mayıs 2026 analizine göre iki yıllık vizenin temel kuralları:

• Yalnızca tamamlanmış mülk — birimin kayıtlı bir tapusu olmalıdır; Oqood geçici kaydı altındaki off-plan mülk bu kademeye hak kazanmaz (Golden Visa’nın aksine).
• Tek sahip: asgari değer yok. Ortak sahipler: her biri için asgari AED 400.000’lik pay.
• İpotekli veya finanse edilmiş mülk: bir kredi veren/geliştirici itirazsızlık belgesi gerekir.
• Destekleyici belgeler: BAE sağlık sigortası ve Dubai Police’ten alınan iyi hâl belgesi.
• İşlem: DLD’nin Cube kanalı üzerinden tipik olarak 10–15 iş günü.
• Vize yenilenebilir ve aile sponsorluğuna izin verir; bir şeffaflık notu: IMI Daily, “değişikliğe resmi bir kararname ya da resmi gazete bildirimi eşlik etmedi” gözlemini yapar — Fragomen ve Erickson Immigration Group dahil uygulamacılar bunu yürürlükte sayar.

Çoğu alıcı için iki yıllık vize bir basamak; Golden Visa ise varış noktasıdır. Mülkünüz (veya portföyünüz) AED 2.000.000 seviyesinde ya da buna yakınsa, 10 yıllık yol yalnızca biraz daha maliyetlidir ve iki yılda bir yenileme döngüsünü ortadan kaldırır. Gulf News’in 2026 rehberine göre Dubai ayrıca, AED 1.000.000 değerinde mülkü, AED 1.000.000 tasarrufu ya da AED 240.000 yıllık geliri olan 55 yaş ve üzeri alıcılar için bir 5 yıllık emeklilik vizesi sunar.

Off-plan ve ipotekli mülk: gerçekte ne, ne zaman değişti

Mülk üzerinden Golden Visa’daki en önemli modern değişiklik şudur: asgari peşinat şartı ortadan kalktı. 2024 başına kadar, ipotekli ya da off-plan ödeme planı olan bir alıcı, başvurudan önce en az AED 1.000.000 — yaygın olarak AED 2.000.000’luk bir mülkün %50’si biçiminde ifade edilir — ödemiş olmak zorundaydı. Dubai Land Department bu şartı Ocak 2024’te kaldırdı; The National ve AGBI’nin o dönemde bildirdiği üzere, 22 Ocak 2024’te Cube ofislerinde mülk profesyonellerini bilgilendirdi. Fragomen’in Şubat 2024 tarihli danışmanlık notu yeni duruşu özetledi: asgari peşinat kaldırıldı; ipotekli bir başvuru sahibi bunun yerine “herhangi bir tutarda peşinat yapıldığını teyit eden” bir banka NOC’una ihtiyaç duyar; off-plan alımlarda ise bir geliştirici NOC’u, inşaatın en az %50 tamamlanmış olması yönündeki eski şartın yerini alır.

Bunun bugün her alım türü için anlamı:

• Hazır mülk, nakit alım: tapuda AED 2.000.000+ ile hak kazanır — en basit dosya.
• Hazır mülk, ipotekli: ödenen tutarı ve kalan bakiyeyi belirten bir banka NOC’u ile AED 2.000.000+ değerlenmiş değerde hak kazanır (DLD hizmet koşulları). Öz sermaye yüzdeniz belirleyici değildir.
• Off-plan mülk: alımı teyit eden geliştirici mektubuyla birlikte, DLD nezdinde bir Oqood sözleşmesi altında kaydedildiğinde hak kazanır — tam sözleşme bedeli AED 2.000.000 eşiğine sayılır. Khaleej Times’ın Temmuz 2025 tarihli süreç rehberi uygunluğu “onaylı bir emlak firmasından en az AED 2.000.000 değerinde bir veya daha fazla off-plan mülk satın almış olmak” biçiminde tanımlar — emanete alınmış ödemelerle DLD kayıtlı bir geliştiriciden satın alın. Tam rehberimiz: Dubai’de Off-Plan Mülk.
• Birden fazla mülk: değerler birleşir. DLD’nin “bir veya daha fazla mülk” ifadesine göre, AED 1.000.000’luk iki daire, tıpkı AED 2.000.000’luk tek bir villa gibi hak kazanır.

Okumuş olabileceğiniz “Şubat 2026 kural değişikliği”ne dair bir not. Bazı sektör ve vize haber siteleri, ipotekli ve off-plan Golden Visa başvuruları için “%50 öz sermaye kuralını kaldıran” 20 Şubat 2026 tarihli bir federal genelgeden söz eder. Bu genelgeyi ya da ona ilişkin herhangi bir haberi ne birincil kaynaklarda ne de başlıca BAE yayın organlarında bulabildik — ve tarif ettiği içerik, DLD’nin Ocak 2024’te yaptığı ve The National, AGBI ile Fragomen’in o dönemde belgelediği değişiklikle örtüşüyor. 2026’da bir alıcı için önemli olan, kuralların güncel ve doğrulanabilir durumudur — ve DLD’nin canlı hizmet sayfası nettir: AED 2.000.000 değer, banka NOC’u ile ipoteğe izin, belirtilmiş bir asgari öz sermaye koşulu yok. Yeni bir federal genelge yayımlanırsa, bu sayfa güncellenecektir.

Adım adım nasıl başvurulur

Dubai’nin mülk üzerinden Golden Visa’sı, Dubai Land Department’ın Cube kanalı üzerinden yürür ve oturma iznini GDRFA Dubai düzenler — dosyayı ayrı ayrı otoritelerde kendiniz bir araya getirmenize gerek yoktur. DLD hizmet sayfası dört aşamalı bir akış tarif eder — bir hizmet merkezini ziyaret edin, belgeleri sunup ödeme yapın, tıbbi muayeneyi tamamlayın, izni alın — ve tamamlanma 7–10 iş günü içindedir; GDRFA Dubai, izin düzenleme aşamasının kendisi için 5 gün belirtir. Dosyanız bir değerleme ya da banka NOC’u gerektiriyorsa, baştan sona 2–4 hafta hesaba katın.

1. Hak kazandıran değerinizi teyit edin. Tapu (veya Oqood) değerini kontrol edin; AED 2.000.000’un altında satın aldıysanız ama piyasa değerinin eşiği geçtiğine inanıyorsanız, önce bir DLD değerlemesi talep edin.
2. Belgeleri hazırlayın. Pasaport, tapu veya elektronik tapu belgesi, fotoğraf, varsa Emirates ID ve mevcut oturma izni kopyası (DLD’nin listesine göre); ipotekli mülk için banka NOC’u (ödenen tutar + bakiye + oturma iznine açık itirazsızlık); eşle ortak mülkiyet için tasdikli evlilik cüzdanı; off-plan için geliştirici mektubu.
3. DLD Cube’de / onaylı bir merkezde başvurun. Fiziksel olarak BAE’de olmanız gerekir. Dosyayı sunun ve ücretleri ödeyin (aşağıdaki tablo).
4. Sağlık muayenesi ve biyometri. Tıbbi muayene (AED 700) ve Emirates ID biyometrisi onayı takip eder; sağlık sigortası gereklidir.
5. 10 yıllık izni alın. Oturma izni elektronik olarak düzenlenir; ardından 10 yıllık Emirates ID’niz gelir. Hak kazandıran mülk üzerine, vizenin süresi boyunca bir rehin (şerh) konur (dikkat edilecek noktalara bakın).

Dubai dışındaki başvuru sahipleri için (diğer emirliklerdeki mülk), federal yol ICP’nin One Touch Golden Visa hizmeti üzerinden işler — Khaleej Times bu 8 adımlı federal süreci adım adım anlatır. Bu sayfa Dubai/DLD yolunu ele alır.

Maliyeti ne kadar: tam ücret tablosu

Ana başvuru sahibi için — mülkün kendisine ek olarak — yaklaşık AED 9.885 resmi ücret için bütçe ayırın. Bunlar, Dubai Land Department’ın Golden Visa hizmet sayfasında yayımlanan kalemlerdir (Temmuz 2026’da erişildi):

Ücret	Tutar (AED)	Tahsil eden
Dubai Land Department ücretleri (aday gösterme ve işlem)	4.020,00	Dubai Land Department
Oturma izni teyidi (10 yıl)	2.856,75	GDRFA Dubai
Emirates ID (10 yıl)	1.153,00	ICP
Tıbbi muayene	700,00	Onaylı tıbbi merkez (DHA)
İdari ücretler	1.155,00	Hizmet merkezi
Toplam, ana başvuru sahibi	9.884,75	—
Aile sponsorluğu dosya açılışı (bakmakla yükümlü kişi ekleniyorsa)	318,75	GDRFA Dubai

Sponsor edilen her aile üyesi, kendi izin, Emirates ID ve tıbbi muayene ücretlerini ayrıca öder (DLD, üye başına ek AED 100 idari ücret listeler). GDRFA’nın izin bileşenine ilişkin kendi ücret tarifesi, AED 1.100 oturma izni + AED 500 ülke içi değişiklik + küçük bilgi/inovasyon dirhemlerini kalemler — bunlar yukarıdaki toplamlara zaten yansıtılmıştır. Zorunlu sağlık sigortası ayrıdır ve yaşa ve teminata göre değişir.

Aile sponsorluğu: vizeniz kimleri kapsar

Mülk üzerinden Golden Visa, eşinizi, yaş sınırı olmaksızın çocuklarınızı, ebeveynlerinizi ve ev personelini — hepsini herhangi bir asgari maaş testi olmadan sponsor etmenize olanak tanır. Standart BAE oturma çerçevesinde oğullar yalnızca 25 yaşına kadar sponsor edilebilir; Golden Visa bu sınırı kaldırır (evli olmayan kızlar her iki çerçevede de her yaşta sponsor edilebilir). Gulf News’in 2026 rehberi Dubai mülk yolunu özetler: “eşi, tüm çocukları ve en fazla 3 ev personelini sponsor edin”. (Bazı hukuki danışmanlık notları, federal Golden Residence kuralları uyarınca ev çalışanları için sabit bir üst sınır olmadığını belirtir — daha kalabalık bir hane çalıştırıyorsanız, başvurudan önce güncel uygulamayı GDRFA ile teyit edin.)

Pratik noktalar:

• Ebeveynler, DLD’nin belge şartlarına göre “konsolosluktan alınan tasdikli bir bakmakla yükümlülük belgesi” ve sağlık sigortasıyla eklenebilir.
• Bakmakla yükümlü olunan kişilerin vizeleri sizin 10 yıllık sürenizle işler; maliyet tablosunda belirtilen AED 318,75 dosya açılış ücretiyle birlikte.
• Sponsor edilen her bakmakla yükümlü kişi için sağlık sigortası ve bir IBAN gerekir (DLD).
• Ana hak sahibi vefat ederse, aile üyeleri izinlerinin geçerlilik süresi sonuna kadar kalabilir — Golden Residence çerçevesine özgü bir koruma.

Yaygın ret nedenleri ve dikkat edilecek noktalar

Başarısız başvuruların çoğu, önlenebilir beş soruna dayanır — hiçbiri mülkün fiyatı değildir. Bunlar, GDRFA’nın yayımlanan koşullarından ve Dubai tapu-devir uzmanları ile göçmenlik danışmanlarının bildirdiği tutarlı deneyimden derlenmiştir:

1. Eksik bir banka NOC’u. İpotekli mülk için mektup; ödenen tutarı, kalan bakiyeyi ve bankanın mülk üzerinden bir oturma izni düzenlenmesine açık itirazsızlığını belirtmelidir — DLD üçünü de ister. Uygulamacılar ayrıca merkezlerin NOC’ları yaklaşık 30 gün geçerli saydığını bildirir; bu nedenle onu başvurunuzu ayarladıktan sonra isteyin, haftalar öncesinden değil.
2. AED 2.000.000’un altındaki DLD değerlemesi. Uygunluk, DLD’nin tanıdığı değeri izler. Değerleme AED 2.000.000’un altında çıkarsa — daha fazla ödemiş olsanız bile — dosya reddedilir; çözümler bir yeniden değerleme ya da çizgiyi aşacak şekilde toplamak için ikinci bir mülk eklemektir.
3. Ortak mülkiyette eksik paylar. Eş olmayan ortak sahiplerin her birinin kendi AED 2.000.000’luk payı gerekir. Eşler ancak tasdikli ve çevrilmiş bir evlilik cüzdanıyla tek bir mülkü birleştirebilir — ve eşit olmayan paylar, daha büyük paya sahip olanı asıl başvuru sahibi olarak başvurmaya zorlayabilir.
4. İsim veya belge uyuşmazlıkları. Tapudaki isim pasaportla birebir eşleşmelidir; tutarsızlıklar önce bir DLD tapu düzeltmesi gerektirir. Süresi dolmuş destekleyici belgeler (villa/arsa değerlemelerinde kullanılan belediye vaziyet planı dahil) sık görülen yeniden işlem nedenleridir.
5. Hak kazandıran mülkü satmak — ya da satmayı planlamak. GDRFA’nın koşulları, 10 yıllık geçerlilik boyunca mülk üzerine bir rehin konduğunu ve oturma izni süresi boyunca mülkün elden çıkarılamayacağını belirtir. Kiraya vermek, tadilat yapmak ya da yeniden finanse etmek sorun değildir; tapuyu devretmek ise değildir. Satarsanız, hak kazandıran başka bir mülkü ikame etmediğiniz sürece vizenin iptal edilmesini bekleyin; ve 10. yıldaki yenileme, hâlâ hak kazandıran gayrimenkulde AED 2.000.000+ değerinde mülk tutmanızı gerektirir.

Palmera nasıl yardımcı olur

Palmera Real Estate, Dubai’nin geliştiricileriyle doğrudan çalışan bir Dubai aracı kurumudur — RERA lisansı 40780, Ticaret Lisansı 1306924. Alıcılardan %0 komisyon alırız: geliştiricinin liste fiyatını ödersiniz ve biz proje seçimini, rezervasyon ile SPA sürecini ve Golden Visa’ya hak kazandıran bir alımın pratik tarafını (tapu tescili, değerleme koordinasyonu, banka ve geliştirici NOC’ları) üstleniriz. AED 2.000.000’dan başlayan birimlere sahip güncel projelerin bir kısa listesi ya da mevcut mülkünüzün uygunluğuna ilişkin bir soru için team@palmera.realestate adresine yazın ya da +971 54 215 4066 numarasını arayın/WhatsApp’tan yazın.

Bu sayfa genel bilgi niteliğindedir; göçmenlik ya da hukuki danışmanlık değildir. Kurallar ve ücretler DLD, GDRFA ve ICP tarafından belirlenir ve değişebilir; yukarıdaki rakamlar Temmuz 2026’da resmi kaynaklara karşı doğrulanmıştır.