Golden Visa Дубая через нерухомість: правила, витрати та процес у 2026

Купівля нерухомості вартістю AED 2 млн або більше у Дубаї дає вам право на 10-річну поновлювану Golden Visa ОАЕ — і відколи Dubai Land Department скасував вимогу мінімального першого внеску, нерухомість в іпотеці та off-plan зараховується повністю, незалежно від того, скільки ви фактично сплатили. Державні збори для основного заявника складають AED 9,884.75, а DLD зазначає 7–10 робочих днів на розгляд повного пакета документів, згідно з офіційною сторінкою послуги Golden Visa від Dubai Land Department. Цей путівник охоплює чинні правила — зокрема зміни 2026 року щодо початкової дворічної інвесторської візи — де кожну цифру простежено до офіційного джерела (дати внизу сторінки).

Що дає вам Golden Visa

Golden Visa — це 10-річний, самоспонсорований дозвіл на проживання в ОАЕ, який залишається чинним хоч би скільки часу ви проводите за межами країни — на відміну від стандартної резидентської візи, що втрачає силу після шести місяців за кордоном. Офіційний урядовий портал ОАЕ u.ae (оновлено в березні 2026) перелічує ключові привілеї: довгострокова поновлювана резидентська віза, «привілей не потребувати спонсора», «можливість перебувати за межами ОАЕ довше за звичайний шестимісячний період» та «можливість спонсорувати членів сім’ї, зокрема подружжя та дітей».

На практиці це означає, що ви можете:

• Жити, працювати та навчатися в ОАЕ без роботодавця чи місцевого спонсора.
• Перебувати за кордоном необмежено довго без втрати резидентства — вимоги щодо мінімального перебування немає; як зазначає квітневий путівник Gulf News 2026 про резидентство через інвестиції, «ваше резидентство залишається чинним, навіть якщо ви перебуваєте за межами ОАЕ».
• Спонсорувати подружжя, дітей і домашній персонал на той самий 10-річний строк (деталі в розділі про сім’ю нижче).
• Мати Emirates ID ОАЕ протягом 10 років, відкривати місцеві банківські рахунки та забезпечувати навчання і страхування утриманців на стабільній довгостроковій основі.

Один нюанс, який варто знати: федеральний портал u.ae у своєму загальному рамковому тексті досі описує 5-річну візу для інвесторів у нерухомість, тоді як власні органи Дубая — DLD і GDRFA Dubai — обидва видають Golden Residence для інвесторів у нерухомість на 10 років, і саме це отримують заявники в Дубаї.

Чинні вимоги: рівень AED 2 млн

Щоб кваліфікуватися в Дубаї, ви маєте володіти нерухомістю із загальною вартістю AED 2 млн або більше, оформленою на ваше ім’я — і це може бути один об’єкт або кілька разом. Умови послуги Dubai Land Department формулюють це прямо: «вартість нерухомості становить 2 million AED, повністю у власності інвестора (один або кілька об’єктів)». Нерухомість може бути в іпотеці за умови, що ваш банк видасть лист про відсутність заперечень, «із зазначенням сплаченої суми та залишку». Під час подання заявки ви маєте фізично перебувати в ОАЕ.

Контрольний список, за даними DLD:

• Вартість нерухомості: AED 2,000,000+ по одному або кількох об’єктах у Дубаї, зареєстрованих на ваше ім’я (враховується вартість зі свідоцтва про право власності).
• Право власності: кваліфікаційна вартість має бути вашою власною часткою — див. правила спільної власності нижче.
• Нерухомість в іпотеці: дозволено, з банківським сертифікатом про відсутність заперечень (NOC), у якому зазначено сплачену суму та непогашений залишок.
• Нерухомість off-plan: дозволено — зареєстрована за проміжним договором Oqood, із супровідним листом забудовника (див. наступний розділ).
• Розташування: нерухомість має бути у визначеній зоні freehold, де іноземці можуть володіти правом власності.
• Документи: паспорт, електронне свідоцтво про право власності або свідоцтво про право власності, фотографія, Emirates ID і чинний дозвіл на проживання, якщо вони у вас є — плюс банківський NOC у разі іпотеки.
• Присутність: під час подання заявки ви маєте бути в ОАЕ.

Щодо оцінки: право на візу залежить від вартості, яку визнає DLD, а не просто від того, скільки ви заплатили. Для готової нерухомості лютневий 2024 року консультаційний документ імміграційної фірми Fragomen щодо пом’якшених умов зазначає, що заявники можуть використати ринкову оцінку вартості нерухомості, щоб відповідати вимозі AED 2,000,000 — корисно, якщо ви купили нижче за AED 2M, а ринок відтоді змінився. Діє й зворотне: якщо оцінена DLD вартість виявляється нижчою за AED 2M, заявку відхиляють навіть там, де ціна купівлі перевищувала поріг (див. розділ про підводні камені).

Подружні пари можуть кваліфікуватися за одним об’єктом у спільній власності. Дубайська практика, задокументована фахівцями з віз через нерухомість, полягає в тому, що подружжя може об’єднати власність на один об’єкт вартістю AED 2M+, подавши засвідчене свідоцтво про шлюб (з юридичним перекладом арабською); якщо нерухомість коштує менше за AED 4 млн, частки мають бути рівними, або більший співвласник подає заявку як основний і спонсорує іншого. Співвласники, які не є подружжям, розглядаються індивідуально — власна частка кожного заявника має досягати AED 2 млн.

Дворічна інвесторська віза на нерухомість: поріг AED 750,000 скасовано

Дубай також має початкову дворічну резидентську візу для інвесторів у нерухомість — і станом на весну 2026 вона більше не має мінімальної вартості нерухомості для одноосібних власників. Зміну опубліковано на платформі Cube Centre від Dubai Land Department 29 квітня 2026: одноосібні власники готової нерухомості в Дубаї можуть подати заявку за будь-якої вартості нерухомості, тоді як співвласникам потрібна частка щонайменше AED 400,000 — на відміну від колишнього правила, за яким кожен власник мав незалежно відповідати попередньому порогу AED 750,000. Про зміну повідомила Gulf News (29 квітня 2026) і підтвердила у клієнтському консультаційному документі імміграційна юридична фірма Fragomen (8 травня 2026).

Ключові правила для дворічної візи, за аналізом Gulf News та IMI Daily від травня 2026:

• Лише готова нерухомість — об’єкт повинен мати зареєстроване свідоцтво про право власності; нерухомість off-plan за проміжною реєстрацією Oqood не кваліфікується для цього рівня (на відміну від Golden Visa).
• Одноосібний власник: без мінімальної вартості. Співвласники: мінімальна частка AED 400,000 на кожного.
• Нерухомість в іпотеці або з фінансуванням: потрібен сертифікат про відсутність заперечень від кредитора/забудовника.
• Супровідні документи: медичне страхування ОАЕ та довідка про несудимість від поліції Дубая.
• Розгляд: зазвичай 10–15 робочих днів через канал Cube від DLD.
• Віза поновлювана та дозволяє спонсорство сім’ї, і одне зауваження щодо прозорості: IMI Daily зазначає, що «зміну не супроводжував жодний офіційний указ чи повідомлення в офіційному віснику» — практики, зокрема Fragomen та Erickson Immigration Group, вважають її чинною.

Для більшості покупців дворічна віза — це проміжна сходинка; Golden Visa — кінцева мета. Якщо ваша нерухомість (чи портфель) сягає або наближається до AED 2 млн, 10-річний шлях коштує ненабагато більше й усуває дворічний цикл поновлення. Дубай також пропонує 5-річну пенсійну візу для покупців віком від 55 років з нерухомістю на AED 1 млн, заощадженнями AED 1 млн або річним доходом AED 240,000, за путівником Gulf News 2026.

Нерухомість off-plan та в іпотеці: що насправді змінилося і коли

Найважливіша сучасна зміна у Golden Visa через нерухомість така: вимоги мінімального першого внеску більше немає. До початку 2024 покупець з іпотекою або планом платежів off-plan мав сплатити щонайменше AED 1 млн — що зазвичай описували як 50% від об’єкта вартістю AED 2M — перш ніж подавати заявку. Dubai Land Department скасував цю вимогу в січні 2024, поінформувавши фахівців з нерухомості у своїх офісах Cube 22 січня 2024, як повідомили тоді The National та AGBI. Консультаційний документ Fragomen від лютого 2024 підсумував нову позицію: мінімальний перший внесок скасовано; натомість заявнику з іпотекою потрібен банківський NOC, «що підтверджує внесення першого внеску в будь-якому розмірі»; а для купівель off-plan NOC забудовника замінює колишню вимогу, щоб будівництво було завершене щонайменше на 50%.

Що це означає для кожного типу купівлі сьогодні:

• Готова нерухомість, купівля за готівку: кваліфікується за AED 2M+ у свідоцтві про право власності — найпростіша заявка.
• Готова нерухомість, в іпотеці: кваліфікується за оціненою вартістю AED 2M+ з банківським NOC, у якому зазначено сплачену суму та непогашений залишок (умови послуги DLD). Ваш відсоток власного капіталу не є критерієм.
• Нерухомість off-plan: кваліфікується після реєстрації в DLD за договором Oqood, з листом забудовника, що підтверджує купівлю — повна договірна ціна зараховується до порога AED 2M. Липневий 2025 року процесний путівник Khaleej Times описує право на візу як придбання «одного або кількох об’єктів off-plan вартістю щонайменше AED 2 million у схваленої компанії з нерухомості» — купуйте у забудовника, зареєстрованого в DLD, з платежами через ескроу. Наш повний путівник: Нерухомість off-plan у Дубаї.
• Кілька об’єктів: вартості додаються. Дві квартири по AED 1M кваліфікуються так само, як одна вілла за AED 2M, згідно з формулюванням DLD «один або кілька об’єктів».

Зауваження щодо «зміни правил у лютому 2026», про яку ви могли читати. Кілька галузевих і візових новинних сайтів описують федеральний циркуляр від 20 лютого 2026, що нібито «скасовує правило 50% власного капіталу» для заявок на Golden Visa з іпотекою та off-plan. Ми не змогли знайти цього циркуляра — чи бодай згадки про нього — у першоджерелах або великих виданнях ОАЕ, а суть, яку він описує, збігається зі зміною, яку DLD запровадив у січні 2024 і яку тоді задокументували The National, AGBI та Fragomen. Для покупця у 2026 має значення поточний, перевірюваний стан правил — і чинна сторінка послуги DLD однозначна: вартість AED 2 млн, іпотека дозволена з банківським NOC, жодної умови щодо мінімального власного капіталу не зазначено. Якщо буде опубліковано новий федеральний циркуляр, цю сторінку буде оновлено.

Як подати заявку, крок за кроком

Golden Visa через нерухомість у Дубаї оформлюється через канал Cube від Dubai Land Department, а дозвіл на проживання видає GDRFA Dubai — вам не потрібно самостійно збирати пакет документів у різних органах. Сторінка послуги DLD описує чотириетапний процес — візит до сервісного центру, подання документів і оплата, проходження медичного обстеження, отримання дозволу — із завершенням за 7–10 робочих днів; GDRFA Dubai зазначає 5 днів на сам етап видачі дозволу. Закладіть 2–4 тижні від початку до кінця, якщо ваш пакет потребує оцінки вартості або банківського NOC.

1. Підтвердіть свою кваліфікаційну вартість. Перевірте вартість зі свідоцтва про право власності (або Oqood); якщо ви купили нижче за AED 2M, але вважаєте, що ринкова вартість перевищує поріг, спершу замовте оцінку DLD.
2. Підготуйте документи. Паспорт, свідоцтво про право власності або електронне свідоцтво про право власності, фотографія, Emirates ID і копія чинного дозволу на проживання, якщо застосовно (за переліком DLD); банківський NOC для нерухомості в іпотеці (сплачена сума + залишок + явна відсутність заперечень щодо дозволу на проживання); засвідчене свідоцтво про шлюб для спільної власності подружжя; лист забудовника для off-plan.
3. Подайте заявку в DLD Cube / схваленому центрі. Ви маєте фізично перебувати в ОАЕ. Подайте пакет документів і сплатіть збори (таблиця нижче).
4. Медичний огляд і біометрія. Медичне обстеження (AED 700) і біометрія для Emirates ID слідують за схваленням; потрібне медичне страхування.
5. Отримайте 10-річний дозвіл. Дозвіл на проживання видається електронно; за ним слідує ваш 10-річний Emirates ID. На кваліфікаційну нерухомість реєструється обтяження на весь строк дії візи (див. підводні камені).

Для заявників за межами Дубая (нерухомість в інших еміратах) федеральний шлях проходить через послугу One Touch Golden Visa від ICP — Khaleej Times розписує цей 8-кроковий федеральний процес. Ця сторінка охоплює шлях Дубая/DLD.

Скільки це коштує: повна таблиця зборів

Закладіть у бюджет близько AED 9,885 державних зборів для основного заявника — понад вартість самої нерухомості. Це позиції, опубліковані на сторінці послуги Golden Visa від Dubai Land Department (переглянуто в липні 2026):

Збір	Сума (AED)	Стягує
Збори Dubai Land Department (номінація та розгляд)	4,020.00	Dubai Land Department
Підтвердження дозволу на проживання (10 років)	2,856.75	GDRFA Dubai
Emirates ID (10 років)	1,153.00	ICP
Медичне обстеження	700.00	Схвалений медичний центр (DHA)
Адміністративні збори	1,155.00	Сервісний центр
Разом, основний заявник	9,884.75	—
Відкриття справи зі спонсорства сім’ї (за додавання утриманців)	318.75	GDRFA Dubai

Кожен спонсорований член сім’ї додатково сплачує власні збори за дозвіл, Emirates ID і медичне обстеження (DLD зазначає ще AED 100 адміністративного збору на кожного члена). Власний перелік зборів GDRFA за компонент дозволу деталізує AED 1,100 за дозвіл на проживання + AED 500 за внесення змін усередині країни + невеликі дирхами на знання/інновації — уже враховано в підсумках вище. Обов’язкове медичне страхування оплачується окремо і залежить від віку та покриття.

Спонсорство сім’ї: кого охоплює ваша віза

Golden Visa через нерухомість дозволяє вам спонсорувати подружжя, дітей без вікового обмеження, батьків і домашній персонал — і все це без жодної перевірки мінімальної зарплати. За стандартною рамкою резидентства ОАЕ синів можна спонсорувати лише до 25 років; Golden Visa знімає це обмеження (незаміжніх доньок можна спонсорувати в будь-якому віці за обома рамками). Путівник Gulf News 2026 підсумовує дубайський шлях через нерухомість: «спонсоруйте подружжя, всіх дітей і до 3 домашніх працівників». (Деякі юридичні консультації зазначають, що за федеральними правилами Golden Residence немає фіксованого обмеження на кількість домашніх працівників — якщо ви наймаєте більший штат, підтвердьте актуальну практику в GDRFA перед поданням.)

Практичні моменти:

• Батьків можна додати з «засвідченою довідкою про утримання від консульства», за вимогами до документів DLD, плюс медичне страхування.
• Візи утриманців діють на ваш 10-річний строк, зі збором за відкриття справи AED 318.75, зазначеним у таблиці витрат.
• Медичне страхування та IBAN потрібні для кожного спонсорованого утриманця (DLD).
• Якщо основний власник помирає, члени сім’ї можуть залишатися до завершення строку дії їхніх дозволів — захист, характерний саме для рамки Golden Residence.

Поширені причини відмов і підводні камені

Більшість невдалих заявок зводиться до п’яти проблем, яких можна уникнути — і жодна з них не стосується ціни нерухомості. Їх виведено з опублікованих умов GDRFA та узгодженого досвіду, про який повідомляють дубайські фахівці з оформлення угод і імміграційні консультанти:

1. Неповний банківський NOC. Для нерухомості в іпотеці лист має зазначати сплачену суму, непогашений залишок і явну відсутність заперечень банку щодо видачі дозволу на проживання під цю нерухомість — DLD вимагає всіх трьох пунктів. Практики також повідомляють, що центри вважають NOC чинним приблизно 30 днів, тож замовляйте його після того, як забронювали подання заявки, а не за тижні до того.
2. Оцінка DLD нижче за AED 2M. Право на візу залежить від вартості, визнаної DLD. Якщо оцінка виявляється нижчою за AED 2 млн — навіть якщо ви заплатили більше — заявку відхиляють; вихід — повторна оцінка або додавання другого об’єкта, щоб сукупно перевищити поріг.
3. Недостатні частки у спільній власності. Співвласники, які не є подружжям, потребують кожен власної частки AED 2M. Подружжя може об’єднати один об’єкт лише із засвідченим, перекладеним свідоцтвом про шлюб — а нерівні частки можуть змусити більшого власника подавати заявку як основного.
4. Розбіжності в іменах чи документах. Ім’я у свідоцтві про право власності має точно збігатися з паспортом; розбіжності спершу потребують внесення змін до права власності в DLD. Прострочені супровідні документи (зокрема муніципальна ситуаційна карта, що використовується в оцінці вілл/земельних ділянок) — звичайна причина переробки.
5. Продаж — або намір продати — кваліфікаційну нерухомість. Умови GDRFA зазначають, що на нерухомість накладається обтяження на весь 10-річний строк дії, і нею не можна розпоряджатися протягом строку резидентства. Здавати в оренду, ремонтувати чи рефінансувати можна; передавати право власності — ні. Якщо ви таки продасте, очікуйте скасування візи, якщо не заміните її іншою кваліфікаційною нерухомістю, а поновлення на 10-му році вимагає, щоб ви все ще володіли кваліфікаційною нерухомістю на AED 2M+.

Як допомагає Palmera

Palmera Real Estate — це дубайське брокерське агентство — ліцензія RERA 40780, торгова ліцензія 1306924 — що працює безпосередньо із забудовниками Дубая. Ми беремо з покупців 0% комісії: ви сплачуєте прайсову ціну забудовника, а ми беремо на себе вибір проєкту, процес бронювання та SPA, а також практичний бік купівлі, що кваліфікує для Golden Visa (реєстрація права власності, координація оцінки, банківські NOC та NOC забудовника). Щоб отримати короткий список актуальних проєктів з юнітами від AED 2 млн або поставити запитання щодо права на візу для вашої наявної нерухомості, напишіть на team@palmera.realestate чи зателефонуйте/напишіть у WhatsApp +971 54 215 4066.

Ця сторінка містить загальну інформацію, а не імміграційну чи юридичну консультацію. Правила та збори встановлюються DLD, GDRFA та ICP і можуть змінюватися; наведені вище цифри були звірені з офіційними джерелами в липні 2026.