Податки резидента України на оренду та приріст капіталу від нерухомості в Дубаї: скільки ви реально платите вдома

Вас приваблює Дубай саме тому, що там немає особистого податку на дохід, немає щорічного податку на нерухомість і немає податку на приріст капіталу, а дирхам ОАЕ прив’язаний до долара США — тверда валюта на тлі знеціненої, контрольованої гривні. Усе це правда на боці ОАЕ. Але «безподатковий Дубай» — це заголовок, який стосується Емiратів, а не вашого зобов’язання вдома. Якщо ви залишаєтесь податковим резидентом України, дубайська оренда та прибуток від продажу квартири оподатковуються в Україні, бо Україна оподатковує резидентів на світовий дохід.

Цей матеріал пояснює, скільки ви реально винні вдома, як і коли це декларувати, і чому чинна угода про уникнення подвійного оподаткування між Україною та ОАЕ не рятує від українського податку. Це загальна інформація станом на 2026 рік, а не податкова чи юридична консультація. Податкові ставки, строки та валютні правила під час воєнного стану змінюються — перед будь-якими діями обов’язково звіртеся з кваліфікованим податковим радником в Україні. Джерела 2026 року наведено внизу.

Чому дубайський дохід оподатковується в Україні, хоча ОАЕ його не чіпають

Ключовий принцип української системи: податковий резидент України сплачує податок з усього світового доходу, а не лише з доходу українського походження. Нерезиденти оподатковуються тільки на дохід із джерел в Україні — але для більшості покупців з України це не про них.

Резидентство спрацьовує за одним із тестів: перебування понад 183 дні в Україні протягом календарного року АБО наявність «центру життєвих інтересів» — родини, постійного житла, бізнесу в Україні. Через воєнне переміщення це стало індивідуальним питанням: багато українців, які фізично живуть за кордоном, усе одно зберігають центр життєвих інтересів удома і залишаються резидентами.

Наслідок простий і незручний: доки ви резидент, орендна плата з вашої дубайської квартири та прибуток від її продажу — це ваш світовий дохід, який Україна має право оподаткувати, попри те що самі ОАЕ не стягують із нього нічого.

Скільки саме: 18% ПДФО плюс 5% військового збору

Іноземний дохід фізичної особи оподатковується в Україні за базовою ставкою 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО). До цього додається військовий збір — 5% (підвищений із 1,5% у 2024 році в умовах воєнного стану). Разом це дає близько 23% ефективного навантаження на іноземний орендний дохід.

Ось де руйнується ілюзія «безподаткового» доходу. У країнах, де є місцевий податок на оренду, резидент України часто може зарахувати сплачений за кордоном податок проти українського — і доплатити лише різницю. Але іноземний податковий кредит доступний лише тоді, коли існує угода про уникнення подвійного оподаткування І коли іноземний податок підтверджено апостильованими чи легалізованими документами, і лише в межах українського податку на цей дохід. Оскільки ОАЕ не стягують ані податку на дохід, ані податку на приріст капіталу, у вас просто немає іноземного податку, який можна було б зарахувати. Тому українські 18% + 5% лягають повністю.

Компонент	Ставка	Чи можна зменшити іноземним кредитом?
ПДФО	18%	Так — але лише за наявності іноземного податку до зарахування; в ОАЕ його немає
Військовий збір	5%	Ні — зарахування іноземного податку проти військового збору не допускається
Ефективно на оренду	~23%	На практиці — виникає в повному обсязі

Зверніть увагу на нижній рядок таблиці: навіть якби ОАЕ колись запровадили якийсь податок на фізосіб, проти 5% військового збору його все одно не можна було б зарахувати — кредит працює тільки проти 18% ПДФО.

Як і коли це декларувати

Іноземний дохід відображається у щорічній декларації про майновий стан і доходи, яку фізична особа-резидент подає за попередній календарний рік — стандартний строк подання приблизно до 1 травня. У ній ви показуєте отриману протягом року орендну плату та будь-який прибуток від продажу нерухомості в ОАЕ.

Якщо у вашій ситуації іноземний податок теоретично існував би і ви хотіли б його зарахувати, довідку про його сплату потрібно апостилювати або легалізувати та подати належним чином. Для дубайської нерухомості цей крок зазвичай не потрібен саме тому, що зараховувати нічого. Точну процедуру, перелік документів та актуальні строки узгодьте з податковим консультантом — деталі змінюються. Загальний огляд оподаткування самої дубайської нерухомості на боці ОАЕ ми зібрали в окремому посібнику про податки на нерухомість у Дубаї.

Чи не рятує угода між Україною та ОАЕ?

Це найпоширеніше непорозуміння. Угода про уникнення подвійного оподаткування між Україною та ОАЕ є чинною — вона набрала сили 9 березня 2004 року, з подальшим протоколом, що її змінює.

Але треба чітко розуміти, що робить угода, а чого — ні. Вона запобігає подвійному оподаткуванню одного й того самого доходу двома країнами і містить правила визначення резидентства (tie-breaker) на випадок, коли обидві країни вважають вас своїм резидентом. Чого угода не робить — вона не звільняє резидента України від українського податку на дохід від нерухомості в ОАЕ.

Іншими словами: механізм угоди усуває подвійність тоді, коли є два податки. Тут другого податку немає (ОАЕ нічого не стягують), тож угода фактично не зменшує ваше українське зобов’язання. Вона захищає вас від сценарію «оподаткований двічі», а не робить дохід безподатковим.

Чи припиняє віза ОАЕ або Golden Visa моє українське резидентство?

Сама по собі — ні. Отримання візи резидента ОАЕ або 10-річної Golden Visa не завершує ваше українське податкове резидентство автоматично. Україна продовжуватиме оподатковувати вас, доки ви відповідаєте тесту 183 днів або тесту центру життєвих інтересів. Правило tie-breaker з угоди спрацьовує на вашу користь лише тоді, коли ви справді облаштували резидентство в ОАЕ та розірвали українські зв’язки — переїхали, перенесли центр життєвих інтересів, а не просто отримали візу як інвестиційний бонус.

Це важливо тримати в голові при плануванні: сама по собі нерухомість дає доступ до інвесторської візи (від приблизно 400 000 AED на співвласника) чи Golden Visa (від 2 000 000 AED), але статус візи ≠ зміна податкового резидентства. Механіку віз ми розбираємо в посібнику про Golden Visa через нерухомість, а хто взагалі і як може купувати в Дубаї — в посібнику для іноземних покупців.

А як же взагалі перевести гроші з України?

Це окреме і, чесно кажучи, часто складніше питання, ніж сам податок. За валютними обмеженнями воєнного стану (Постанова НБУ №18 від 24 лютого 2022 року, яка на час воєнного стану переважає інші валютні правила) резидентські транскордонні перекази для фінансування іноземних інвестицій — а купівля закордонної нерухомості це саме воно — не є дозволеною метою для банків. Ви не можете просто вивести ціну купівлі з України через SWIFT: для фізичних осіб такі перекази практично заборонені, з вузькими винятками на кшталт оплати навчання чи лікування за кордоном.

P2P-перекази на іноземну картку обмежені приблизно 100 000 грн на місяць (окремі банки — до ~150 000 грн), причому валютні P2P мають іти з валютного рахунку, а не з гривневої картки. НБУ поступово пом’якшує обмеження (наприклад, постанови №2 і №3 від 13 січня 2026 року та №43 від 23 квітня 2026 року), але станом на середину 2026 року капітальні перекази фізосіб-резидентів за кордон для інвестицій лишаються обмеженими — перевіряйте актуальну позицію перед будь-якою транзакцією.

Реалістичні законні канали фінансування для покупця з України: кошти, що вже перебувають поза Україною (закордонні рахунки, зароблений за кордоном дохід), поетапні щомісячні перекази в межах лімітів, і іпотека на боці ОАЕ (для нерезидентів зазвичай близько 50% LTV), щоб мінімізувати суму, яку взагалі треба переводити через кордон. Повний розбір — у нашому окремому посібнику про перекази з України в ОАЕ під час воєнного стану.

Практичний чек-лист для покупця з України

• Визначте своє податкове резидентство чесно: тест 183 днів або центр життєвих інтересів. Якщо ви резидент — готуйтесь декларувати.
• Заплануйте щорічну декларацію про майновий стан і доходи (строк ~1 травня) і закладіть ~23% (18% ПДФО + 5% військового збору) на орендний дохід.
• Не розраховуйте на іноземний кредит: в ОАЕ немає податку до зарахування, а проти військового збору кредит не діє в принципі.
• Не плутайте візу з резидентством: Golden Visa не припиняє українське оподаткування сама по собі.
• Розв’яжіть питання переказу коштів заздалегідь — це часто вужче горло, ніж податок. Розгляньте закордонні кошти та іпотеку в ОАЕ.
• Зареєструйте заповіт у DIFC щодо вашого дубайського активу: інакше до майна нерезидента можуть застосуватися стандартні правила спадкування ОАЕ.
• Тримайте документи (договір, підтвердження оренди, банківські виписки) і звіртеся з українським податковим фахівцем — цифри 2026 року, правила змінюються.

Як Palmera допомагає покупцям з України

Palmera (RERA ORN 40780) — брокер у Дубаї, який працює з покупцями з України з розумінням саме вашого контексту: світове оподаткування вдома, воєнні валютні обмеження і потреба зберегти капітал у прив’язаному до долара активі. Ми не даємо податкових консультацій і не обіцяємо податкових результатів — натомість ми структуруємо угоду так, щоб вона була реалістичною: підбираємо об’єкти під іпотеку для нерезидентів, щоб зменшити суму, яку треба переводити через кордон, готуємо прозорий пакет документів для вашого податкового радника та скеровуємо до перевірених юристів для заповіту DIFC.

Далі корисно вивчити ринок і індекс дохідності, переглянути актуальні об’єкти та наші посібники для покупця. А складні питання податків і переказів завжди узгоджуйте з ліцензованим фахівцем в Україні — ми допоможемо зібрати для нього всі потрібні дані.