通过房产获得迪拜黄金签证：2026 年规则、费用与流程

在迪拜购买价值 AED 2,000,000 或以上的房产，即可让你符合阿联酋十年可续期黄金签证的条件——而自迪拜土地局取消最低首付要求以来，按揭房与期房均按全额计入，无论你实际已付了多少。根据迪拜土地局官方黄金签证服务页面，主申请人的政府费用合计 AED 9,884.75，DLD 表示材料齐备的申请需 7–10 个工作日办理。本指南梳理当前的各项规则——包括 2026 年对入门级两年期投资者签证的调整——每一项数字都可追溯至官方来源（日期见页面底部）。

黄金签证究竟能给你什么

黄金签证是一种十年期、自我担保的阿联酋居留许可，无论你在境外停留多久都始终有效——这与标准居留签证不同，后者在境外停留六个月后即失效。阿联酋官方政府门户 u.ae（2026 年 3 月更新）列出了其核心特权：一份长期可续期的居留签证、“无需担保人的特权”、“可在阿联酋境外停留超过通常的六个月期限”，以及“可为家庭成员（包括配偶和子女）担保”。

实务上，这意味着你可以：

• 在阿联酋生活、工作和学习，无需雇主或本地担保人。
• 无限期停留境外而不丧失居留身份——没有最低居留天数要求；正如 Gulf News 2026 年 4 月的投资居留指南所言，“即便你停留在阿联酋境外，你的居留身份依然有效”。
• 为配偶、子女和家政人员担保，期限同为十年（详见下文家庭担保部分）。
• 持有十年期阿联酋 Emirates ID，开设本地银行账户，并在稳定的长期基础上为受抚养人办理就学与保险。

有一处细微差别值得了解：联邦 u.ae 门户在其通用框架文本中仍将房地产投资者签证描述为五年期，而迪拜本地主管部门——DLD 与 GDRFA Dubai——签发的房产投资者黄金居留均为十年期，这也正是迪拜申请人实际获得的期限。

现行要求：AED 2,000,000 档位

要在迪拜符合条件，你必须拥有总价值 AED 2,000,000 或以上、以你本人名义持有的房产——可以是单套，也可以是多套合并。迪拜土地局的服务条件表述得很直白：“房产价值为 200 万 AED，由投资者完全拥有（一套或多套房产）。”该房产可以是按揭房，前提是你的银行出具一份“列明已付金额与余额”的无异议函。申请时你必须人在阿联酋境内。

根据 DLD 的清单：

• 房产价值：以你名义登记的一套或多套迪拜房产合计 AED 2,000,000 以上（起作用的是房产证价值）。
• 产权归属：符合条件的价值必须是你本人的份额——参见下文的共有产权规则。
• 按揭房产：允许，须附一份银行无异议证明（NOC），列明已付金额与未偿余额。
• 期房：允许——以 Oqood 临时合同登记，并附开发商的证明函（见下一节）。
• 位置：房产应位于外国人可持有产权的指定永久产权区域。
• 材料：护照、电子产权证明或房产证、照片、Emirates ID 及现有居留许可（如有）——按揭房还需银行 NOC。
• 在场：申请时你必须身处阿联酋境内。

关于估值：是否符合条件取决于 DLD 认可的价值，而不仅仅是你的支付金额。对于现房，移民事务所 Fragomen 在 2024 年 2 月针对放宽条件的说明中指出，申请人可采用市场价值估值来满足 AED 2,000,000 的要求——如果你的购入价低于 AED 2M，而市场此后有所上行，这一点很有用。反之亦然：如果 DLD 评估的价值低于 AED 2M，即便购入价已越过这条线，申请也会失败（见“注意事项”一节）。

已婚夫妻可凭一套联名持有的房产符合条件。据房产签证专家记录，迪拜的做法是：配偶可通过提交一份经认证（并依法翻译成阿拉伯语）的结婚证，合并持有一套价值 AED 2M 以上的房产；若房产价值低于 AED 4,000,000，双方份额应相等，否则由份额较大的一方作为主申请人申请并为另一方担保。非配偶的共有人则按个人分别对待——每位申请人本人的份额都必须达到 AED 2,000,000。

两年期房产投资者签证：AED 750,000 下限已取消

迪拜还设有一种入门级的两年期房产投资者居留签证——截至 2026 年春季，它对单独持有人已不再设房产价值下限。这项变化于 2026 年 4 月 29 日发布在迪拜土地局的 Cube Centre 平台上：迪拜现房的单独持有人无论房产价值多少均可申请，而共有人则各自需要至少 AED 400,000 的份额——低于此前要求每位业主各自达到 AED 750,000 门槛的旧规则。这项变化由 Gulf News（2026 年 4 月 29 日）报道，并在移民律师事务所 Fragomen 的客户通报（2026 年 5 月 8 日）中得到确认。

根据 Gulf News 与 IMI Daily 2026 年 5 月的分析，两年期签证的关键规则：

• 仅限现房——该单元必须持有已登记的房产证；处于 Oqood 临时登记状态的期房不符合这一档位（与黄金签证不同）。
• 单独持有人：无最低价值要求。共有人：各自最低份额 AED 400,000。
• 按揭或融资购入的房产：需要贷款方/开发商的无异议证明。
• 证明材料：阿联酋医疗保险，以及迪拜警方出具的无犯罪记录证明。
• 办理时长：通过 DLD 的 Cube 渠道通常为 10–15 个工作日。
• 该签证可续期并允许家庭担保。有一点需如实说明：IMI Daily 指出“此项变化并未伴随任何正式法令或官方公报通知”——但包括 Fragomen 与 Erickson Immigration Group 在内的从业者均视其为已生效。

对大多数买家来说，两年期签证是垫脚石，黄金签证才是目的地。如果你的房产（或投资组合）达到或接近 AED 2,000,000，十年期途径的花费只略高一些，却免去了两年一次的续签周期。根据 Gulf News 2026 年指南，迪拜还为 55 岁以上、持有 AED 1,000,000 房产、拥有 AED 1,000,000 存款或年收入达 AED 240,000 的买家提供一种五年期退休签证。

期房与按揭房产：究竟改了什么，何时改的

房产黄金签证在当代最重要的一项变化是：最低首付要求已被取消。在 2024 年初之前，采用按揭或期房付款计划的买家在申请前必须已付满至少 AED 1,000,000——通常被描述为 AED 2M 房产的 50%。迪拜土地局于 2024 年 1 月取消了这一要求，并于 2024 年 1 月 22 日在其 Cube 办公室向房产专业人士作了通报，The National 与 AGBI 当时对此均有报道。Fragomen 在 2024 年 2 月的说明中概括了新的立场：最低首付要求被取消；按揭申请人转而只需一份“确认已支付任意金额首付”的银行 NOC；而对于期房购置，开发商 NOC 取代了此前要求施工至少完成 50% 的规定。

这对当今各类购房方式意味着什么：

• 现房、全款购买：房产证价值达 AED 2M 以上即符合条件——最简单的申请。
• 现房、按揭：评估价值达 AED 2M 以上、并附一份列明已付金额与未偿余额的银行 NOC 即符合条件（DLD 服务条件）。起作用的不是你的自有权益比例。
• 期房：一旦以 Oqood 合同形式在 DLD 登记，并附开发商确认购买的函件，即符合条件——全额合同价计入 AED 2M 门槛。Khaleej Times 2025 年 7 月的流程指南将资格描述为“从经批准的房地产公司购买了一套或多套价值至少 AED 2,000,000 的期房”——请向 DLD 注册开发商购买，并采用第三方托管付款。我们的完整指南：迪拜期房。
• 多套房产：价值可合并计算。根据 DLD“一套或多套房产”的表述，两套各 AED 1M 的公寓与一套 AED 2M 的别墅同样符合条件。

关于你可能读到过的“2026 年 2 月规则变化”的说明。 若干行业与签证新闻网站描述了一份日期为 2026 年 2 月 20 日的联邦通函，称其“取消了”按揭及期房黄金签证申请的 50% 权益规则。我们无法在一手来源或阿联酋主流媒体中找到这份通函，也找不到任何相关报道——而它所描述的内容，与 DLD 于 2024 年 1 月所作的变化相吻合，The National、AGBI 与 Fragomen 当时均有记录。对 2026 年的买家而言，真正要紧的是规则当前、可核实的状态——而 DLD 的实时服务页面明确无误：价值 AED 2,000,000、允许按揭并附银行 NOC、未设任何最低权益条件。若日后发布新的联邦通函，本页面将予以更新。

如何逐步申请

迪拜的房产黄金签证通过迪拜土地局的 Cube 渠道办理，由 GDRFA Dubai 签发居留许可——你无需自己在各个主管部门之间东奔西走地拼凑材料。DLD 服务页面描述了四个阶段的流程——前往服务中心、提交材料并缴费、完成体检、领取许可——整个过程在 7–10 个工作日内完成；GDRFA Dubai 表示许可签发环节本身需 5 天。如果你的材料需要估值或银行 NOC，从头到尾请预留 2–4 周。

1. 确认你的合格价值。 核对房产证（或 Oqood）价值；如果你的购入价低于 AED 2M 但认为市场价值已越过这条线，请先申请一次 DLD 估值。
2. 准备材料。 护照、房产证或电子产权证明、照片、Emirates ID 及现有居留复印件（如适用，依 DLD 清单）；按揭房产需银行 NOC（已付金额 + 余额 + 明确不反对签发居留许可）；配偶共有需经认证的结婚证；期房需开发商函件。
3. 在 DLD Cube／经批准的中心提交申请。 你必须人在阿联酋境内。提交材料并缴纳费用（见下表）。
4. 体检与生物识别。 体检（AED 700）与 Emirates ID 生物识别在获批后进行；医疗保险为必需。
5. 领取十年期许可。 居留许可以电子方式签发；随后是你的十年期 Emirates ID。在签证有效期内，符合条件的房产上会登记一项留置权（见“注意事项”）。

对于迪拜以外的申请人（房产位于其他酋长国），联邦途径通过 ICP 的 One Touch 黄金签证服务办理——Khaleej Times 详解了那套八步联邦流程。本页面涵盖的是迪拜／DLD 途径。

费用几何：完整费用表

请为主申请人预留约 AED 9,885 的政府费用——这是在房产本身之外的支出。以下是迪拜土地局黄金签证服务页面公布的各项明细（2026 年 7 月访问）：

费用项目	金额（AED）	收取方
迪拜土地局费用（提名与处理）	4,020.00	迪拜土地局
居留许可确认（十年）	2,856.75	GDRFA Dubai
Emirates ID（十年）	1,153.00	ICP
体检	700.00	经批准的体检中心（DHA）
行政费用	1,155.00	服务中心
合计，主申请人	9,884.75	—
家庭担保建档（如新增受抚养人）	318.75	GDRFA Dubai

每位受担保的家庭成员还需另行支付各自的许可、Emirates ID 与体检费用（DLD 列明每位成员再加 AED 100 行政费）。GDRFA 针对许可部分的收费标准明细为：居留许可 AED 1,100 + 境内变更 AED 500 + 少量知识/创新迪拉姆——这些已包含在上述合计之内。强制性医疗保险另计，其金额因年龄和保障范围而异。

家庭担保：你的签证覆盖谁

房产黄金签证让你可以为配偶、不设年龄上限的子女、父母以及家政人员担保——且全部无需任何最低薪资门槛。在标准的阿联酋居留框架下，儿子只能被担保至 25 岁；黄金签证取消了这一限制（在两种框架下，未婚女儿均可在任意年龄被担保）。Gulf News 2026 年指南概括了迪拜房产途径：“为配偶、全部子女以及最多 3 名家政人员担保。”（一些法律咨询意见指出，在联邦黄金居留规则下家政人员并无固定上限——如果你雇用的家庭人手更多，申报前请向 GDRFA 确认当前做法。）

实务要点：

• 父母可凭“领事馆出具的经认证的受抚养关系证明”（依 DLD 的材料要求）并加上医疗保险一并添加。
• 受抚养人的签证与你的十年期同步，建档费 AED 318.75 已列于费用表中。
• 每位受担保的受抚养人都需要医疗保险和一个 IBAN（DLD）。
• 若主申请人离世，家庭成员可在其许可有效期结束前继续留在境内——这是黄金居留框架特有的一项保护。

常见拒签原因与注意事项

大多数失败的申请都可归结到五个本可避免的问题上——没有一个与房产价格有关。以下内容取自 GDRFA 公布的条件，以及迪拜产权过户人员与移民顾问所报告的一致经验：

1. 银行 NOC 有缺陷。 对于按揭房产，该函件必须列明已付金额、未偿余额，以及银行明确不反对以该房产为依据签发居留许可——DLD 要求三者齐备。从业者还反映，各中心将 NOC 视为有效期约 30 天的新件，因此应在预约申请之后再索取，而不要提前数周。
2. DLD 估值低于 AED 2M。 是否符合条件取决于 DLD 认可的价值。如果评估结果低于 AED 2,000,000——即便你支付了更多——申请也会失败；补救办法是重新估值，或增加第二套房产以合并越过这条线。
3. 共有产权不达标。 非配偶的共有人各自需要持有本人的 AED 2M 份额。配偶仅能凭一份经认证并翻译的结婚证合并一套房产——而份额不等可能迫使份额较大的一方作为主申请人申请。
4. 姓名或文件不一致。 房产证上的姓名必须与护照完全一致；不符则须先在 DLD 办理产权信息更正。过期的证明文件（包括别墅/土地估值所用的市政地块图）是返工的常见原因。
5. 出售——或计划出售——符合条件的房产。 GDRFA 的条件规定，在整个十年有效期内房产上都设有留置权，且在居留期内不得处置该房产。出租、翻新或再融资均可；转移产权则不行。如果你确实出售，除非以另一套符合条件的房产替代，否则签证预计将被注销；而第 10 年续签要求你仍持有价值 AED 2M 以上的符合条件房产。

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本页面为一般性信息，不构成移民或法律建议。规则与费用由 DLD、GDRFA 与 ICP 制定，可能发生变化；上述数字已于 2026 年 7 月对照官方来源核实。