Golden Visa în Dubai prin proprietate: reguli, costuri și proces în 2026

Cumpărarea unei proprietăți în valoare de AED 2 milioane sau mai mult în Dubai vă face eligibil pentru Golden Visa reînnoibilă pe 10 ani a EAU — iar de când Dubai Land Department a eliminat cerința de avans minim, locuințele ipotecate și off-plan se calculează integral, indiferent de cât ați plătit efectiv. Taxele guvernamentale pentru solicitantul principal totalizează AED 9,884.75, iar DLD estimează 7–10 zile lucrătoare pentru procesarea unui dosar complet, potrivit paginii oficiale de servicii Golden Visa a Dubai Land Department. Acest ghid acoperă regulile actuale — inclusiv modificările din 2026 aduse vizei de investitor pe doi ani, de nivel de intrare — fiecare cifră fiind atribuită unei surse oficiale (datată în josul paginii).

Ce vă oferă Golden Visa

Golden Visa este un permis de rezidență în EAU pe 10 ani, cu auto-sponsorizare, care rămâne valabil oricât ați petrece în afara țării — spre deosebire de o viză de rezidență standard, care expiră după șase luni petrecute în străinătate. Portalul oficial al guvernului EAU, u.ae (actualizat în martie 2026), enumeră privilegiile de bază: o viză de rezidență reînnoibilă pe termen lung, „privilegiul de a nu avea nevoie de un sponsor”, „posibilitatea de a rămâne în afara EAU pentru mai mult decât perioada obișnuită de șase luni” și „posibilitatea de a sponsoriza membri ai familiei, inclusiv soți/soții și copii”.

În practică, aceasta înseamnă că puteți:

• Locui, munci și studia în EAU fără un angajator sau un sponsor local.
• Rămâne în străinătate pe termen nelimitat fără a pierde rezidența — nu există nicio cerință de ședere minimă; așa cum precizează ghidul Gulf News din aprilie 2026 privind rezidența prin investiție, „rezidența dumneavoastră rămâne valabilă chiar dacă rămâneți în afara EAU”.
• Sponsoriza soțul/soția, copiii și personalul casnic pentru aceeași perioadă de 10 ani (detalii în secțiunea despre familie de mai jos).
• Deține un Emirates ID al EAU timp de 10 ani, deschide conturi bancare locale și susține școlarizarea și asigurarea persoanelor aflate în întreținere pe o bază stabilă, pe termen lung.

O nuanță care merită știută: portalul federal u.ae descrie încă o viză pe 5 ani pentru investitorii imobiliari în textul-cadru general, în timp ce autoritățile proprii ale Dubaiului — DLD și GDRFA Dubai — emit ambele Golden Residence pentru investitorii imobiliari pe 10 ani, iar acesta este permisul pe care îl primesc solicitanții din Dubai.

Cerințele actuale: palierul de AED 2 milioane

Pentru a vă califica în Dubai trebuie să dețineți imobile cu o valoare totală de AED 2 milioane sau mai mult, pe numele dumneavoastră — și poate fi o singură proprietate sau mai multe combinate. Condițiile de serviciu ale Dubai Land Department o spun clar: „valoarea proprietății este de 2 milioane AED, deținută integral de investitor (una sau mai multe proprietăți)”. Proprietatea poate fi ipotecată, cu condiția ca banca dumneavoastră să emită o scrisoare de neobiecție „care să indice suma plătită și soldul”. Trebuie să fiți prezent fizic în EAU atunci când depuneți cererea.

Lista de verificare, conform DLD:

• Valoarea proprietății: AED 2,000,000+ pe una sau mai multe proprietăți din Dubai înregistrate pe numele dumneavoastră (ceea ce contează este valoarea din titlul de proprietate).
• Proprietate: valoarea eligibilă trebuie să fie propria dumneavoastră cotă — vedeți regulile de coproprietate de mai jos.
• Proprietate ipotecată: permisă, cu un certificat bancar de neobiecție (NOC) care indică suma plătită și soldul rămas.
• Proprietate off-plan: permisă — înregistrată printr-un contract interimar Oqood, cu scrisoarea de susținere a dezvoltatorului (vedeți secțiunea următoare).
• Amplasare: proprietatea ar trebui să se afle într-o zonă freehold desemnată în care străinii pot deține titlul.
• Documente: pașaport, certificat electronic de proprietate sau titlu de proprietate, fotografie, Emirates ID și permisul de rezidență curent dacă le aveți — plus NOC-ul bancar în cazul ipotecii.
• Prezență: trebuie să vă aflați în EAU la momentul depunerii cererii.

Despre evaluare: eligibilitatea se sprijină pe valoarea recunoscută de DLD, nu pur și simplu pe ceea ce ați plătit. Pentru proprietățile finalizate, avizul din februarie 2024 al firmei de imigrare Fragomen privind condițiile relaxate menționează că solicitanții pot folosi o evaluare a proprietății la valoarea de piață pentru a îndeplini cerința de AED 2,000,000 — util dacă ați cumpărat sub AED 2 milioane, iar piața a evoluat între timp. Se aplică și situația inversă: dacă valoarea evaluată de DLD ajunge sub AED 2 milioane, dosarul este respins chiar și acolo unde prețul de achiziție o depășea (vedeți secțiunea cu capcane).

Cuplurile căsătorite se pot califica pe baza unei singure proprietăți deținute în comun. Practica din Dubai, așa cum este documentată de specialiștii în vize prin proprietate, este că soții pot combina proprietatea asupra unei singure proprietăți de AED 2M+ prin depunerea unui certificat de căsătorie legalizat (tradus legal în arabă); acolo unde proprietatea valorează mai puțin de AED 4 milioane, cotele ar trebui să fie egale, sau acționarul majoritar depune cererea ca titular principal și îl sponsorizează pe celălalt. Coproprietarii care nu sunt soți sunt tratați individual — cota proprie a fiecărui solicitant trebuie să atingă AED 2 milioane.

Viza de investitor imobiliar pe doi ani: pragul de AED 750,000 a dispărut

Dubai administrează și o viză de rezidență de investitor imobiliar pe doi ani, de nivel de intrare — iar din primăvara lui 2026 aceasta nu mai are o valoare minimă a proprietății pentru proprietarii unici. Modificarea a fost publicată pe platforma Cube Centre a Dubai Land Department pe 29 aprilie 2026: proprietarii unici ai unei proprietăți finalizate din Dubai pot depune cererea indiferent de valoarea proprietății, în timp ce coproprietarii au nevoie fiecare de o cotă de cel puțin AED 400,000 — față de vechea regulă care cerea ca fiecare proprietar să îndeplinească individual fostul prag de AED 750,000. Modificarea a fost relatată de Gulf News (29 aprilie 2026) și confirmată într-un aviz către clienți de firma de avocatură în imigrare Fragomen (8 mai 2026).

Reguli cheie pentru viza pe doi ani, conform analizei Gulf News și IMI Daily din mai 2026:

• Doar proprietate finalizată — unitatea trebuie să aibă un titlu de proprietate înregistrat; proprietatea off-plan aflată sub înregistrare interimară Oqood nu se califică pentru acest palier (spre deosebire de Golden Visa).
• Proprietar unic: nicio valoare minimă. Coproprietari: cotă minimă de AED 400,000 fiecare.
• Proprietate ipotecată sau finanțată: este necesar un certificat de neobiecție de la creditor/dezvoltator.
• Documente justificative: asigurare de sănătate din EAU și un certificat de bună purtare de la Poliția Dubai.
• Procesare: de regulă 10–15 zile lucrătoare prin canalul Cube al DLD.
• Viza este reînnoibilă și permite sponsorizarea familiei, cu o notă de transparență: IMI Daily observă că „nicio hotărâre oficială sau publicare în monitorul oficial nu a însoțit modificarea” — practicieni precum Fragomen și Erickson Immigration Group o tratează ca fiind în vigoare.

Pentru majoritatea cumpărătorilor, viza pe doi ani este treapta intermediară; Golden Visa este destinația. Dacă proprietatea (sau portofoliul) dumneavoastră este la sau aproape de AED 2 milioane, ruta pe 10 ani costă puțin mai mult și elimină ciclul de reînnoire la fiecare doi ani. Dubai oferă și o viză de pensionare pe 5 ani pentru cumpărătorii de peste 55 de ani cu AED 1 milion în proprietate, economii de AED 1 milion sau un venit anual de AED 240,000, conform ghidului Gulf News din 2026.

Proprietăți off-plan și ipotecate: ce s-a schimbat de fapt și când

Cea mai importantă schimbare modernă a Golden Visa prin proprietate este aceasta: cerința de avans minim a dispărut. Până la începutul lui 2024, un cumpărător cu ipotecă sau cu un plan de plată off-plan trebuia să fi plătit cel puțin AED 1 milion — descris frecvent ca 50% dintr-o proprietate de AED 2 milioane — înainte de a depune cererea. Dubai Land Department a renunțat la această cerință în ianuarie 2024, informând profesioniștii imobiliari la sediile sale Cube pe 22 ianuarie 2024, așa cum au relatat la acel moment The National și AGBI. Avizul Fragomen din februarie 2024 a rezumat noua abordare: pragul minim de avans este eliminat; un solicitant cu ipotecă are nevoie în schimb de un NOC bancar „care confirmă că a fost efectuat un avans de orice sumă”; iar pentru achizițiile off-plan un NOC al dezvoltatorului înlocuiește cerința anterioară ca lucrările de construcție să fie finalizate cel puțin în proporție de 50%.

Ce înseamnă asta pentru fiecare tip de achiziție în prezent:

• Proprietate finalizată, achiziție cash: se califică la AED 2M+ pe titlul de proprietate — cel mai simplu dosar.
• Proprietate finalizată, ipotecată: se califică la o valoare evaluată de AED 2M+ cu un NOC bancar care indică suma plătită și soldul rămas (condițiile de serviciu DLD). Procentul dumneavoastră de capital nu este criteriul.
• Proprietate off-plan: se califică odată înregistrată la DLD printr-un contract Oqood, cu scrisoarea dezvoltatorului care confirmă achiziția — prețul integral din contract se calculează către pragul de AED 2M. Ghidul de proces Khaleej Times din iulie 2025 descrie eligibilitatea ca fiind „achiziția uneia sau mai multor proprietăți off-plan în valoare de cel puțin AED 2 milioane de la o firmă imobiliară aprobată” — cumpărați de la un dezvoltator înregistrat la DLD, cu plăți în escrow. Ghidul nostru complet: Proprietăți off-plan în Dubai.
• Mai multe proprietăți: valorile se combină. Două apartamente de AED 1M se califică la fel ca o vilă de AED 2M, conform formulării DLD „una sau mai multe proprietăți”.

O notă despre „modificarea regulii din februarie 2026” despre care poate ați citit. Mai multe site-uri din industrie și de știri despre vize descriu o circulară federală datată 20 februarie 2026 care „elimină regula de 50% capital” pentru cererile de Golden Visa cu ipotecă și off-plan. Nu am putut găsi acea circulară, sau vreo relatare despre ea, în surse primare sau în publicații majore din EAU — iar conținutul pe care îl descrie corespunde modificării făcute de DLD în ianuarie 2024, pe care The National, AGBI și Fragomen au documentat-o toate la acel moment. Ceea ce contează pentru un cumpărător în 2026 este starea actuală, verificabilă a regulilor — iar pagina de servicii activă a DLD este lipsită de echivoc: AED 2 milioane ca valoare, ipotecă permisă cu un NOC bancar, nicio condiție de capital minim menționată. Dacă va fi publicată o altă circulară federală, această pagină va fi actualizată.

Cum să depuneți cererea, pas cu pas

Golden Visa prin proprietate din Dubai se derulează prin canalul Cube al Dubai Land Department, GDRFA Dubai emițând permisul de rezidență — nu trebuie să asamblați dumneavoastră dosarul între autorități separate. Pagina de servicii a DLD descrie un flux în patru etape — vizitați un centru de servicii, depuneți documentele și plătiți, efectuați examenul medical, primiți permisul — cu finalizare în 7–10 zile lucrătoare; GDRFA Dubai estimează 5 zile pentru etapa propriu-zisă de emitere a permisului. Prevedeți 2–4 săptămâni de la un capăt la altul dacă dosarul dumneavoastră necesită o evaluare sau un NOC bancar.

1. Confirmați valoarea eligibilă. Verificați valoarea din titlul de proprietate (sau Oqood); dacă ați cumpărat sub AED 2M, dar considerați că valoarea de piață o depășește, solicitați mai întâi o evaluare DLD.
2. Pregătiți documentele. Pașaport, titlu de proprietate sau certificat electronic de proprietate, fotografie, Emirates ID și o copie a rezidenței curente dacă este cazul (conform listei DLD); NOC bancar pentru proprietatea ipotecată (suma plătită + sold + neobiecție explicită față de un permis de rezidență); certificat de căsătorie legalizat pentru coproprietatea între soți; scrisoarea dezvoltatorului pentru off-plan.
3. Depuneți cererea la DLD Cube / un centru aprobat. Trebuie să fiți fizic în EAU. Depuneți dosarul și plătiți taxele (tabelul de mai jos).
4. Test de aptitudine medicală și date biometrice. Examenul medical (AED 700) și datele biometrice pentru Emirates ID urmează după aprobare; asigurarea de sănătate este obligatorie.
5. Primiți permisul pe 10 ani. Permisul de rezidență este emis electronic; Emirates ID-ul dumneavoastră pe 10 ani urmează. Pe proprietatea eligibilă se instituie o sarcină pe durata vizei (vedeți capcanele).

Pentru solicitanții din afara Dubaiului (proprietate în alte emirate), ruta federală se derulează prin serviciul One Touch Golden Visa al ICP — Khaleej Times parcurge acel proces federal în 8 pași. Această pagină acoperă ruta Dubai/DLD.

Cât costă: tabelul complet al taxelor

Prevedeți aproximativ AED 9,885 în taxe guvernamentale pentru solicitantul principal — pe lângă proprietatea în sine. Acestea sunt elementele publicate pe pagina de servicii Golden Visa a Dubai Land Department (accesată în iulie 2026):

Taxă	Sumă (AED)	Percepută de
Taxe Dubai Land Department (nominalizare și procesare)	4,020.00	Dubai Land Department
Confirmarea permisului de rezidență (10 ani)	2,856.75	GDRFA Dubai
Emirates ID (10 ani)	1,153.00	ICP
Examen medical	700.00	Centru medical aprobat (DHA)
Taxe administrative	1,155.00	Centru de servicii
Total, solicitant principal	9,884.75	—
Deschiderea dosarului de sponsorizare a familiei (dacă adăugați persoane în întreținere)	318.75	GDRFA Dubai

Fiecare membru de familie sponsorizat plătește în plus propriul permis, Emirates ID și taxele medicale (DLD indică o taxă administrativă suplimentară de AED 100 per membru). Grila proprie de taxe a GDRFA pentru componenta permisului detaliază AED 1,100 permis de rezidență + AED 500 modificare în interiorul țării + mici dirhami pentru cunoaștere/inovație — deja reflectați în totalurile de mai sus. Asigurarea de sănătate obligatorie este separată și variază în funcție de vârstă și de acoperire.

Sponsorizarea familiei: pe cine acoperă viza dumneavoastră

O Golden Visa prin proprietate vă permite să sponsorizați soțul/soția, copiii fără limită de vârstă, părinții și personalul casnic — toate fără niciun test de salariu minim. În cadrul standard de rezidență al EAU, fiii pot fi sponsorizați doar până la vârsta de 25 de ani; Golden Visa elimină această limită (fiicele necăsătorite pot fi sponsorizate la orice vârstă în ambele cadre). Ghidul Gulf News din 2026 rezumă ruta proprietății din Dubai: „sponsorizați soțul/soția, toți copiii și până la 3 angajați casnici”. (Unele avize juridice descriu inexistența unei limite fixe pentru angajații casnici în regulile federale ale Golden Residence — dacă aveți o gospodărie mai mare, confirmați practica actuală cu GDRFA înainte de a depune cererea.)

Aspecte practice:

• Părinții pot fi adăugați cu „un certificat de întreținere certificat de consulat”, conform cerințelor documentare ale DLD, plus asigurare de sănătate.
• Vizele persoanelor aflate în întreținere se derulează pe termenul dumneavoastră de 10 ani, cu taxa de deschidere a dosarului de AED 318.75 menționată în tabelul de costuri.
• Asigurarea de sănătate și un IBAN sunt necesare pentru fiecare persoană aflată în întreținere sponsorizată (DLD).
• Dacă titularul principal decedează, membrii familiei pot rămâne până la sfârșitul valabilității permiselor lor — o protecție specifică cadrului Golden Residence.

Motive frecvente de respingere și capcane

Cele mai multe cereri eșuate se datorează unei serii de cinci probleme care pot fi evitate — niciuna dintre ele nefiind prețul proprietății. Acestea sunt extrase din condițiile publicate de GDRFA și din experiența constantă relatată de specialiștii în tranzacții imobiliare din Dubai și de consultanții în imigrare:

1. Un NOC bancar deficitar. Pentru proprietatea ipotecată, scrisoarea trebuie să indice suma plătită, soldul rămas și neobiecția explicită a băncii față de emiterea unui permis de rezidență garantat cu proprietatea — DLD le cere pe toate trei. Practicienii raportează, de asemenea, că centrele tratează NOC-urile ca fiind valabile aproximativ 30 de zile, așa că solicitați-l după ce vă programați cererea, nu cu săptămâni înainte.
2. Evaluare DLD sub AED 2M. Eligibilitatea urmează valoarea recunoscută de DLD. Dacă evaluarea ajunge sub AED 2 milioane — chiar dacă ați plătit mai mult — dosarul este respins; soluțiile sunt o reevaluare sau adăugarea unei a doua proprietăți pentru a cumula peste linie.
3. Deficiențe de coproprietate. Coproprietarii care nu sunt soți au nevoie fiecare de propria cotă de AED 2M. Soții pot combina o singură proprietate doar cu un certificat de căsătorie legalizat și tradus — iar cotele inegale pot obliga deținătorul majoritar să depună cererea ca titular principal.
4. Neconcordanțe de nume sau de documente. Numele din titlul de proprietate trebuie să corespundă exact cu pașaportul; discrepanțele necesită mai întâi o modificare a titlului la DLD. Documentele justificative expirate (inclusiv harta de amplasament a municipalității folosită la evaluările de vile/terenuri) sunt cauze frecvente de refacere a dosarului.
5. Vânzarea — sau intenția de a vinde — proprietatea eligibilă. Condițiile GDRFA prevăd că pe proprietate se instituie o sarcină pe toată durata de valabilitate de 10 ani, iar proprietatea nu poate fi înstrăinată pe parcursul perioadei de rezidență. Închirierea, renovarea sau refinanțarea sunt permise; transferul titlului nu. Dacă totuși vindeți, așteptați-vă ca viza să fie anulată dacă nu substituiți o altă proprietate eligibilă, iar reînnoirea la anul 10 vă cere să dețineți în continuare AED 2M+ în imobile eligibile.

Cum vă ajută Palmera

Palmera Real Estate este o agenție imobiliară din Dubai — licență RERA 40780, Trade License 1306924 — care lucrează direct cu dezvoltatorii din Dubai. Percepem cumpărătorilor 0% comision: plătiți prețul de listă al dezvoltatorului, iar noi ne ocupăm de selecția proiectului, de procesul de rezervare și SPA și de partea practică a unei achiziții eligibile pentru Golden Visa (înregistrarea titlului, coordonarea evaluării, NOC-urile bancare și ale dezvoltatorului). Pentru o listă scurtă de proiecte curente cu unități de la AED 2 milioane sau pentru o întrebare despre eligibilitatea proprietății dumneavoastră existente, scrieți la team@palmera.realestate sau sunați/WhatsApp la +971 54 215 4066.

Această pagină reprezintă informații generale, nu consultanță juridică sau de imigrare. Regulile și taxele sunt stabilite de DLD, GDRFA și ICP și se pot schimba; cifrele de mai sus au fost verificate în raport cu surse oficiale în iulie 2026.