El Golden Visa de Dubái a través de la propiedad: reglas, costes y proceso en 2026

Comprar una propiedad por valor de 2.000.000 AED o más en Dubái te da acceso al Golden Visa de los EAU, renovable y de 10 años, y, desde que el Dubai Land Department eliminó el requisito de pago inicial mínimo, las viviendas hipotecadas y sobre plano cuentan en su totalidad, con independencia de cuánto hayas pagado realmente. Los honorarios gubernamentales para el solicitante principal suman 9.884,75 AED, y el DLD estima 7–10 días hábiles para tramitar un expediente completo, según la página oficial del servicio de Golden Visa del Dubai Land Department. Esta guía cubre las normas vigentes —incluidos los cambios de 2026 en el visado de inversor de dos años de nivel de entrada—, con cada cifra rastreada hasta una fuente oficial (fechada al pie de la página).

Qué te ofrece el Golden Visa

El Golden Visa es un permiso de residencia de los EAU de 10 años y autopatrocinado que permanece válido sin importar cuánto tiempo pases fuera del país, a diferencia de un visado de residencia habitual, que caduca tras seis meses en el extranjero. El portal oficial del gobierno de los EAU, u.ae (actualizado en marzo de 2026), enumera los privilegios esenciales: un visado de residencia renovable de larga duración, «el privilegio de no necesitar un patrocinador», «la posibilidad de permanecer fuera de los EAU más allá del periodo habitual de seis meses» y «la posibilidad de patrocinar a familiares, incluidos cónyuges e hijos».

En la práctica, esto significa que puedes:

• Vivir, trabajar y estudiar en los EAU sin un empleador ni un patrocinador local.
• Permanecer en el extranjero indefinidamente sin perder la residencia: no existe un requisito de estancia mínima; como lo expresa la guía de residencia por inversión de Gulf News de abril de 2026, «tu residencia sigue siendo válida aunque permanezcas fuera de los EAU».
• Patrocinar a tu cónyuge, hijos y personal doméstico durante el mismo plazo de 10 años (detalles en la sección de familia más abajo).
• Tener un Emirates ID de los EAU durante 10 años, abrir cuentas bancarias locales y patrocinar la escolarización y el seguro de tus dependientes sobre una base estable y de largo plazo.

Un matiz que conviene conocer: el portal federal u.ae todavía describe un visado de 5 años para inversores inmobiliarios en su texto de marco general, mientras que las propias autoridades de Dubái —el DLD y la GDRFA Dubái— emiten la Golden Residence de inversor inmobiliario por 10 años, y eso es lo que reciben los solicitantes en Dubái.

Requisitos actuales: el nivel de 2.000.000 AED

Para cumplir los requisitos en Dubái debes poseer bienes inmuebles con un valor total de 2.000.000 AED o más, a tu propio nombre, y puede ser una sola propiedad o varias combinadas. Las condiciones del servicio del Dubai Land Department lo expresan con claridad: «el valor de la propiedad es de 2 millones de AED, en plena propiedad del inversor (una o más propiedades)». La propiedad puede estar hipotecada, siempre que tu banco emita una carta de no objeción «que indique el importe pagado y el saldo». Debes estar físicamente presente en los EAU cuando presentes la solicitud.

La lista de verificación, según el DLD:

• Valor de la propiedad: 2.000.000 AED o más repartidos en una o más propiedades de Dubái registradas a tu nombre (lo que cuenta es el valor del título de propiedad).
• Titularidad: el valor cualificado debe ser tu propia participación; consulta las reglas de copropiedad más abajo.
• Propiedad hipotecada: permitida, con un certificado de no objeción bancario (NOC) que indique el importe pagado y el saldo pendiente.
• Propiedad sobre plano: permitida, registrada mediante un contrato provisional Oqood, con la carta justificativa del promotor (consulta la siguiente sección).
• Ubicación: la propiedad debe estar en una zona freehold designada donde los extranjeros puedan tener la titularidad.
• Documentos: pasaporte, certificado electrónico de titularidad o título de propiedad, fotografía, Emirates ID y permiso de residencia vigente si los tienes, además del NOC bancario en caso de hipoteca.
• Presencia: debes estar dentro de los EAU en el momento de la solicitud.

Sobre la tasación: la elegibilidad se basa en el valor que reconoce el DLD, no simplemente en lo que pagaste. Para propiedades terminadas, el informe de febrero de 2024 de la firma de inmigración Fragomen sobre las condiciones flexibilizadas señala que los solicitantes pueden usar una tasación a valor de mercado para cumplir el requisito de 2.000.000 AED, algo útil si compraste por debajo de 2 M AED y el mercado se ha movido desde entonces. Lo contrario también aplica: si el valor tasado por el DLD queda por debajo de 2 M AED, el expediente no prospera aunque el precio de compra sí superara el umbral (consulta la sección de detalles a vigilar).

Los matrimonios pueden cumplir los requisitos con una única propiedad en copropiedad. La práctica de Dubái, según documentan los especialistas en visados por propiedad, es que los cónyuges pueden combinar la titularidad de una sola propiedad de 2 M AED o más presentando un certificado de matrimonio legalizado (traducido legalmente al árabe); cuando la propiedad vale menos de 4.000.000 AED, las participaciones deben ser iguales, o el copropietario con mayor participación solicita como titular principal y patrocina al otro. Los copropietarios que no son cónyuges se tratan de forma individual: la participación propia de cada solicitante debe alcanzar los 2.000.000 AED.

El visado de inversor inmobiliario de dos años: el mínimo de 750.000 AED ha desaparecido

Dubái también ofrece un visado de residencia de inversor inmobiliario de dos años de nivel de entrada, y desde la primavera de 2026 ya no tiene un valor de propiedad mínimo para los propietarios únicos. El cambio se publicó en la plataforma Cube Centre del Dubai Land Department el 29 de abril de 2026: los propietarios únicos de una propiedad terminada en Dubái pueden solicitarlo sea cual sea el valor de la propiedad, mientras que los copropietarios necesitan cada uno una participación de al menos 400.000 AED, frente a la antigua regla que exigía que cada propietario cumpliera de forma independiente el anterior umbral de 750.000 AED. El cambio fue informado por Gulf News (29 de abril de 2026) y confirmado en un informe para clientes de la firma de inmigración Fragomen (8 de mayo de 2026).

Reglas clave del visado de dos años, según Gulf News y el análisis de IMI Daily de mayo de 2026:

• Solo propiedad terminada: la unidad debe tener un título de propiedad registrado; la propiedad sobre plano bajo registro provisional Oqood no cumple los requisitos de este nivel (a diferencia del Golden Visa).
• Propietario único: sin valor mínimo. Copropietarios: participación mínima de 400.000 AED cada uno.
• Propiedad hipotecada o financiada: se exige un certificado de no objeción del prestamista o del promotor.
• Documentos justificativos: seguro médico de los EAU y un certificado de buena conducta de la Policía de Dubái.
• Tramitación: normalmente de 10–15 días hábiles a través del canal Cube del DLD.
• El visado es renovable y permite el patrocinio familiar, con una nota de transparencia: IMI Daily observa que «ningún decreto formal ni publicación oficial acompañó al cambio», aunque profesionales como Fragomen y Erickson Immigration Group lo consideran vigente.

Para la mayoría de los compradores, el visado de dos años es el peldaño; el Golden Visa es el destino. Si tu propiedad (o cartera) está en o cerca de los 2.000.000 AED, la vía de 10 años cuesta poco más y elimina el ciclo de renovación bienal. Dubái también ofrece un visado de jubilación de 5 años para compradores de 55 años o más con 1.000.000 AED en propiedad, ahorros de 1.000.000 AED o ingresos anuales de 240.000 AED, según la guía de Gulf News de 2026.

Propiedad sobre plano e hipotecada: qué cambió realmente y cuándo

El cambio moderno más importante del Golden Visa por propiedad es este: el requisito de pago inicial mínimo ha desaparecido. Hasta principios de 2024, un comprador con hipoteca o con un plan de pago sobre plano tenía que haber abonado al menos 1.000.000 AED —comúnmente descrito como el 50% de una propiedad de 2 M AED— antes de solicitarlo. El Dubai Land Department eliminó ese requisito en enero de 2024, tras informar a los profesionales del sector en sus oficinas Cube el 22 de enero de 2024, según recogieron entonces The National y AGBI. El informe de Fragomen de febrero de 2024 resumió la nueva postura: se elimina el pago inicial mínimo; un solicitante con hipoteca necesita en su lugar un NOC bancario «que confirme que se ha realizado un pago inicial de cualquier importe»; y en las compras sobre plano un NOC del promotor sustituye al requisito anterior de que la construcción estuviera al menos al 50%.

Qué significa esto hoy para cada tipo de compra:

• Propiedad terminada, compra al contado: cumple los requisitos con 2 M AED o más en el título de propiedad; el expediente más sencillo.
• Propiedad terminada, hipotecada: cumple los requisitos con un valor tasado de 2 M AED o más y un NOC bancario que indique el importe pagado y el saldo pendiente (condiciones del servicio del DLD). Tu porcentaje de capital no es el criterio.
• Propiedad sobre plano: cumple los requisitos una vez registrada en el DLD mediante un contrato Oqood, con la carta del promotor que confirme la compra; el precio total de contrato cuenta para el umbral de 2 M AED. La guía de proceso de Khaleej Times de julio de 2025 describe la elegibilidad como haber «comprado una o más propiedades sobre plano por valor de al menos 2 millones de AED a una empresa inmobiliaria aprobada»: compra a un promotor registrado en el DLD con pagos en garantía. Nuestra guía completa: Propiedad sobre plano en Dubái.
• Varias propiedades: los valores se suman. Dos apartamentos de 1 M AED cumplen los requisitos igual que una villa de 2 M AED, según la fórmula del DLD de «una o más propiedades».

Una nota sobre el «cambio normativo de febrero de 2026» del que quizás hayas leído. Varios sitios del sector y de noticias de visados describen una circular federal fechada el 20 de febrero de 2026 que «elimina la regla del 50% de capital» para las solicitudes de Golden Visa con hipoteca y sobre plano. No hemos podido encontrar esa circular, ni ninguna referencia a ella, en fuentes primarias ni en los principales medios de los EAU, y el contenido que describe coincide con el cambio que el DLD hizo en enero de 2024, que The National, AGBI y Fragomen documentaron en su momento. Lo que importa para un comprador en 2026 es el estado actual y verificable de las normas, y la página del servicio en vivo del DLD es inequívoca: 2.000.000 AED de valor, hipoteca permitida con un NOC bancario, sin condición de capital mínimo declarada. Si se publica una nueva circular federal, esta página se actualizará.

Cómo solicitarlo, paso a paso

El Golden Visa por propiedad de Dubái se tramita a través del canal Cube del Dubai Land Department, con la GDRFA Dubái emitiendo el permiso de residencia: no necesitas reunir el expediente tú mismo entre distintas autoridades. La página del servicio del DLD describe un flujo de cuatro fases —acudir a un centro de servicio, presentar los documentos y pagar, completar el examen médico y recibir el permiso—, con finalización en 7–10 días hábiles; la GDRFA Dubái estima 5 días para la propia fase de emisión del permiso. Prevé de 2 a 4 semanas de principio a fin si tu expediente necesita una tasación o un NOC bancario.

1. Confirma tu valor cualificado. Comprueba el valor del título de propiedad (o del Oqood); si compraste por debajo de 2 M AED pero crees que el valor de mercado supera el umbral, solicita primero una tasación del DLD.
2. Prepara los documentos. Pasaporte, título de propiedad o certificado electrónico de titularidad, fotografía, Emirates ID y copia de la residencia vigente si procede (según la lista del DLD); NOC bancario para propiedad hipotecada (importe pagado + saldo + no objeción explícita a un permiso de residencia); certificado de matrimonio legalizado para la copropiedad conyugal; carta del promotor para el sobre plano.
3. Presenta la solicitud en el DLD Cube o en un centro aprobado. Debes estar físicamente en los EAU. Presenta el expediente y paga las tasas (tabla más abajo).
4. Prueba de aptitud médica y datos biométricos. El examen médico (700 AED) y los datos biométricos del Emirates ID se realizan tras la aprobación; se exige seguro médico.
5. Recibe el permiso de 10 años. El permiso de residencia se emite electrónicamente; tu Emirates ID de 10 años llega a continuación. Se registra un gravamen sobre la propiedad cualificada durante la vigencia del visado (consulta los detalles a vigilar).

Para solicitantes fuera de Dubái (con propiedad en otros emiratos), la vía federal se tramita a través del servicio One Touch Golden Visa del ICP; Khaleej Times recorre ese proceso federal de 8 pasos. Esta página cubre la vía de Dubái/DLD.

Cuánto cuesta: tabla completa de tasas

Prevé alrededor de 9.885 AED en honorarios gubernamentales para el solicitante principal, además del coste de la propiedad en sí. Estas son las partidas publicadas en la página del servicio de Golden Visa del Dubai Land Department (consultada en julio de 2026):

Tasa	Importe (AED)	Cobrada por
Tasas del Dubai Land Department (nominación y tramitación)	4.020,00	Dubai Land Department
Confirmación del permiso de residencia (10 años)	2.856,75	GDRFA Dubái
Emirates ID (10 años)	1.153,00	ICP
Examen médico	700,00	Centro médico aprobado (DHA)
Honorarios administrativos	1.155,00	Centro de servicio
Total, solicitante principal	9.884,75	—
Apertura de expediente de patrocinio familiar (si se añaden dependientes)	318,75	GDRFA Dubái

Cada familiar patrocinado paga además su propio permiso, Emirates ID y tasas médicas (el DLD indica un cargo administrativo adicional de 100 AED por miembro). El propio desglose de tasas de la GDRFA para el componente del permiso detalla 1.100 AED de permiso de residencia + 500 AED de modificación dentro del país + pequeños dírhams de conocimiento/innovación, ya reflejados en los totales anteriores. El seguro médico obligatorio es aparte y varía según la edad y la cobertura.

Patrocinio familiar: a quién cubre tu visado

Un Golden Visa por propiedad te permite patrocinar a tu cónyuge, a tus hijos sin límite de edad, a tus padres y al personal doméstico, todo ello sin ninguna prueba de salario mínimo. Bajo el marco de residencia habitual de los EAU, los hijos varones solo pueden ser patrocinados hasta los 25 años; el Golden Visa elimina ese límite (las hijas solteras pueden ser patrocinadas a cualquier edad bajo ambos marcos). La guía de Gulf News de 2026 resume la vía de la propiedad de Dubái: «patrocina al cónyuge, a todos los hijos y hasta 3 empleados domésticos». (Algunos informes jurídicos describen que no hay un límite fijo de empleados domésticos bajo las normas federales de la Golden Residence; si empleas a un servicio doméstico más numeroso, confirma la práctica vigente con la GDRFA antes de presentar la solicitud).

Puntos prácticos:

• Los padres pueden añadirse con «un certificado de dependencia certificado por el consulado», según los requisitos documentales del DLD, además del seguro médico.
• Los visados de los dependientes se rigen por tu plazo de 10 años, con la tasa de apertura de expediente de 318,75 AED indicada en la tabla de costes.
• Se exige seguro médico y un IBAN para cada dependiente patrocinado (DLD).
• Si el titular principal fallece, los familiares pueden permanecer hasta el fin de la validez de sus permisos, una protección específica del marco de la Golden Residence.

Motivos habituales de rechazo y detalles a vigilar

La mayoría de las solicitudes fallidas se deben a cinco problemas evitables, ninguno relacionado con el precio de la propiedad. Están extraídos de las condiciones publicadas por la GDRFA y de la experiencia constante que reportan los gestores inmobiliarios y asesores de inmigración de Dubái:

1. Un NOC bancario deficiente. Para la propiedad hipotecada, la carta debe indicar el importe pagado, el saldo pendiente y la no objeción explícita del banco a que se emita un permiso de residencia sobre la propiedad; el DLD exige las tres cosas. Los profesionales también señalan que los centros consideran válidos los NOC durante unos 30 días, así que solicítalo después de reservar tu cita de solicitud, no semanas antes.
2. Tasación del DLD por debajo de 2 M AED. La elegibilidad sigue el valor reconocido por el DLD. Si la tasación queda por debajo de 2.000.000 AED —aunque hayas pagado más—, el expediente no prospera; las soluciones son una nueva tasación o añadir una segunda propiedad para agregar por encima del umbral.
3. Insuficiencias en la copropiedad. Los copropietarios que no son cónyuges necesitan cada uno su propia participación de 2 M AED. Los cónyuges pueden combinar una sola propiedad únicamente con un certificado de matrimonio legalizado y traducido, y las participaciones desiguales pueden obligar al titular con mayor participación a solicitar como principal.
4. Discrepancias en nombres o documentos. El nombre del título de propiedad debe coincidir exactamente con el del pasaporte; las discrepancias exigen primero una modificación del título en el DLD. Los documentos justificativos caducados (incluido el plano de emplazamiento municipal usado en las tasaciones de villas o terrenos) son causas habituales de retrabajo.
5. Vender —o planear vender— la propiedad cualificada. Las condiciones de la GDRFA establecen que se impone un gravamen sobre la propiedad durante toda la validez de 10 años y que no se puede disponer de la propiedad durante el plazo de residencia. Alquilarla, reformarla o refinanciarla está bien; transferir la titularidad no. Si vendes, cuenta con que el visado se cancele salvo que sustituyas la propiedad por otra cualificada, y la renovación en el año 10 exige que sigas manteniendo 2 M AED o más en bienes inmuebles cualificados.

Cómo ayuda Palmera

Palmera Real Estate es una correduría de Dubái —licencia RERA 40780, licencia comercial 1306924— que trabaja directamente con los promotores de Dubái. Cobramos a los compradores 0% de comisión: pagas el precio de lista del promotor y nosotros nos encargamos de la selección del proyecto, del proceso de reserva y del SPA, y de la parte práctica de una compra cualificada para el Golden Visa (registro del título, coordinación de la tasación, NOC bancarios y del promotor). Para una preselección de proyectos actuales con unidades desde 2.000.000 AED, o una consulta sobre la elegibilidad de tu propiedad actual, escribe a team@palmera.realestate o llama/escribe por WhatsApp al +971 54 215 4066.

Esta página es información general, no asesoramiento migratorio ni legal. Las normas y tasas las fijan el DLD, la GDRFA y el ICP y pueden cambiar; las cifras anteriores se verificaron con fuentes oficiales en julio de 2026.