Golden Visa في Dubai عبر العقار: قواعد 2026 وتكاليفها وإجراءاتها

شراء عقار بقيمة AED 2 مليون أو أكثر في Dubai يؤهّلك لـ Golden Visa في UAE القابلة للتجديد لمدة عشر سنوات — ومنذ أن ألغت Dubai Land Department اشتراط الحدّ الأدنى للدفعة الأولى، باتت العقارات المرهونة والعقارات على الخارطة تُحتسب بكاملها، بصرف النظر عن المبلغ الذي سدّدته فعلاً. وتبلغ الرسوم الحكومية لمقدّم الطلب الرئيسي AED 9,884.75، وتذكر DLD مدّة 7–10 أيام عمل لمعالجة الملف المكتمل، وفقاً لصفحة خدمة Golden Visa الرسمية لدى Dubai Land Department. ويغطّي هذا الدليل القواعد الحالية — بما فيها تغييرات 2026 على تأشيرة المستثمر لسنتين ذات شريحة الدخول — مع إسناد كل رقم إلى مصدر رسمي (مؤرَّخ في أسفل الصفحة).

ما الذي تمنحك إياه Golden Visa

Golden Visa هي تصريح إقامة في UAE لمدة عشر سنوات بكفالة ذاتية يظلّ سارياً مهما طالت مدّة بقائك خارج البلاد — خلافاً لتأشيرة الإقامة الاعتيادية التي تسقط بعد ستة أشهر في الخارج. وتُدرِج البوابة الرسمية لحكومة UAE، u.ae (المحدّثة في مارس 2026)، الامتيازات الجوهرية: تأشيرة إقامة طويلة الأمد قابلة للتجديد، و«ميزة عدم الحاجة إلى كفيل»، و«القدرة على البقاء خارج UAE مدّة تفوق فترة الستة أشهر المعتادة»، و«القدرة على كفالة أفراد العائلة، بمن فيهم الأزواج والأبناء».

وعملياً، يعني ذلك أنك تستطيع:

• العيش والعمل والدراسة في UAE دون جهة عمل أو كفيل محلي.
• البقاء في الخارج إلى أجل غير مسمّى دون فقدان الإقامة — فلا يوجد اشتراط لحدّ أدنى من الإقامة؛ وكما يقول دليل الإقامة عبر الاستثمار من Gulf News في أبريل 2026: «تظلّ إقامتك سارية حتى لو بقيت خارج UAE».
• كفالة زوجك أو زوجتك وأبنائك والعمالة المنزلية للمدّة نفسها البالغة عشر سنوات (التفاصيل في قسم العائلة أدناه).
• حيازة هوية إماراتية لمدة عشر سنوات، وفتح حسابات مصرفية محلية، وكفالة تعليم المعالين وتأمينهم على أساس مستقرّ وطويل الأمد.

وثمّة فارق دقيق يجدر معرفته: فبوابة u.ae الاتحادية ما زالت تصف تأشيرة مدّتها خمس سنوات للمستثمرين العقاريين في نصّها الإطاري العام، في حين تصدر سلطات Dubai نفسها — DLD وGDRFA Dubai — الإقامة الذهبية للمستثمر العقاري لمدة عشر سنوات، وهذا ما يحصل عليه المتقدّمون في Dubai.

الشروط الحالية: شريحة AED 2 مليون

للتأهّل في Dubai يجب أن تملك عقاراً بـ قيمة إجمالية قدرها AED 2 مليون أو أكثر، مسجّلاً باسمك — ويمكن أن يكون عقاراً واحداً أو عدّة عقارات مجتمعة. وتنصّ شروط الخدمة لدى Dubai Land Department على ذلك صراحةً: «قيمة العقار 2 مليون درهم، مملوك بالكامل للمستثمر (عقار واحد أو أكثر)». وقد يكون العقار مرهوناً، شريطة أن يصدر مصرفك خطاب عدم ممانعة «يبيّن المبلغ المسدَّد والرصيد». ويجب أن تكون حاضراً فعلياً في UAE عند التقديم.

قائمة التحقق، بحسب DLD:

• قيمة العقار: AED 2,000,000 أو أكثر عبر عقار واحد أو أكثر في Dubai مسجّل باسمك (المعتبَر هو قيمة سند الملكية).
• الملكية: يجب أن تكون القيمة المؤهِّلة حصّتك الخاصة — راجع قواعد الملكية المشتركة أدناه.
• العقار المرهون: مسموح، مع شهادة عدم ممانعة مصرفية (NOC) تبيّن المبلغ المسدَّد والرصيد المتبقّي.
• العقار على الخارطة: مسموح — مسجّلاً بموجب عقد Oqood المؤقت، مع خطاب داعم من المطوّر (راجع القسم التالي).
• الموقع: ينبغي أن يقع العقار في منطقة تملّك حر مخصّصة يستطيع الأجانب فيها حيازة الملكية.
• المستندات: جواز السفر، وشهادة الملكية الإلكترونية أو سند الملكية، وصورة شخصية، والهوية الإماراتية وتصريح الإقامة الحالي إن وُجدا — إضافةً إلى عدم الممانعة المصرفية في حالة الرهن.
• الحضور: يجب أن تكون داخل UAE وقت التقديم.

بشأن التقييم: تستند الأهلية إلى القيمة التي تعترف بها DLD، لا إلى ما دفعته وحسب. وبالنسبة للعقارات المكتملة، تشير مذكّرة شركة الهجرة Fragomen الصادرة في فبراير 2024 حول تخفيف الشروط إلى أنه يجوز للمتقدّمين استخدام تقييم عقاري بالقيمة السوقية لاستيفاء اشتراط AED 2,000,000 — وهو مفيد إن اشتريت بأقل من AED 2 مليون ثم تحرّك السوق منذ ذلك الحين. والعكس صحيح أيضاً: إن جاءت القيمة المقدّرة من DLD دون AED 2 مليون، يفشل الملف حتى لو تجاوز ثمن الشراء ذلك الحدّ (راجع قسم المزالق).

يستطيع الزوجان التأهّل عبر عقار واحد مملوك بالشراكة. فالممارسة في Dubai، كما يوثّقها المتخصّصون في التأشيرات العقارية، هي أنه يجوز للزوجين الجمع بين ملكية عقار واحد بقيمة AED 2 مليون أو أكثر بتقديم شهادة زواج مصدّقة (مترجمة قانونياً إلى العربية)؛ وحين تقلّ قيمة العقار عن AED 4 مليون، ينبغي أن تكون الحصص متساوية، أو يتقدّم صاحب الحصّة الأكبر بصفته المتقدّم الرئيسي ويكفل الآخر. أما الشركاء من غير الأزواج فيُعامَلون فرادى — إذ يجب أن تبلغ حصّة كل متقدّم AED 2 مليون.

تأشيرة المستثمر العقاري لسنتين: انتهت عتبة AED 750,000

تُشغّل Dubai أيضاً تأشيرة إقامة للمستثمر العقاري لسنتين ذات شريحة دخول — واعتباراً من ربيع 2026 لم يعد لها حدّ أدنى لقيمة العقار بالنسبة للملّاك المنفردين. وقد نُشر التغيير على منصّة مركز Cube التابعة لـ Dubai Land Department في 29 أبريل 2026: يستطيع الملّاك المنفردون لـ عقار مكتمل في Dubai التقديم مهما بلغت قيمة العقار، في حين يحتاج الملّاك بالشراكة كلٌّ منهم إلى حصّة لا تقلّ عن AED 400,000 — نزولاً من القاعدة القديمة التي كانت تشترط أن يستوفي كل مالك بمفرده عتبة AED 750,000 السابقة. وقد أوردت Gulf News هذا التغيير (29 أبريل 2026) وأكّدته Fragomen، شركة قانون الهجرة، في مذكّرة للعملاء (8 مايو 2026).

القواعد الأساسية لتأشيرة السنتين، بحسب تحليل Gulf News وIMI Daily في مايو 2026:

• العقار المكتمل فقط — يجب أن تحمل الوحدة سند ملكية مسجّلاً؛ أما العقار على الخارطة بموجب تسجيل Oqood المؤقت فلا يتأهّل لهذه الشريحة (خلافاً لـ Golden Visa).
• المالك المنفرد: لا حدّ أدنى للقيمة. الملّاك بالشراكة: حصّة لا تقلّ عن AED 400,000 لكلٍّ منهم.
• العقار المرهون أو المموَّل: يلزم عدم ممانعة من المُقرِض/المطوّر.
• المستندات الداعمة: تأمين صحي في UAE وشهادة حسن سيرة وسلوك من شرطة Dubai.
• المعالجة: عادةً 10–15 يوم عمل عبر قناة Cube التابعة لـ DLD.
• التأشيرة قابلة للتجديد وتتيح كفالة العائلة، مع ملاحظة شفافية واحدة: تلاحظ IMI Daily أنه «لم يصاحب التغيير أي مرسوم رسمي أو إشعار في الجريدة الرسمية» — لكن الممارسين، ومنهم Fragomen وErickson Immigration Group، يتعاملون معه بوصفه نافذاً.

بالنسبة لمعظم المشترين، تأشيرة السنتين هي حجر الانطلاق؛ أما Golden Visa فهي الوجهة. فإن كان عقارك (أو محفظتك) عند AED 2 مليون أو قريباً منه، فإن مسار العشر سنوات لا يكلّف كثيراً أكثر ويلغي دورة التجديد كل سنتين. وتقدّم Dubai أيضاً تأشيرة تقاعد لمدة خمس سنوات للمشترين من عمر 55 عاماً فأكثر ممّن يملكون عقاراً بقيمة AED 1 مليون، أو مدّخرات بقيمة AED 1 مليون، أو دخلاً سنوياً قدره AED 240,000، بحسب دليل Gulf News لعام 2026.

العقار على الخارطة والمرهون: ما الذي تغيّر فعلاً، ومتى

أهمّ تغيير حديث على Golden Visa العقارية هو هذا: اشتراط الحدّ الأدنى للدفعة الأولى قد زال. فحتى أوائل 2024، كان على المشتري صاحب الرهن أو خطة السداد على الخارطة أن يكون قد سدّد ما لا يقلّ عن AED 1 مليون — يوصَف عادةً بأنه 50% من عقار قيمته AED 2 مليون — قبل التقديم. وقد ألغت Dubai Land Department ذلك الاشتراط في يناير 2024، وأطلعت المتخصّصين العقاريين في مكاتب Cube التابعة لها في 22 يناير 2024، وفق ما أوردته آنذاك The National وAGBI. ولخّصت مذكّرة Fragomen في فبراير 2024 الموقف الجديد: أُلغي الحدّ الأدنى للدفعة الأولى؛ ويحتاج المتقدّم صاحب الرهن بدلاً من ذلك إلى عدم ممانعة مصرفية «تؤكّد سداد دفعة أولى بأي مبلغ»؛ وفي عمليات الشراء على الخارطة تحلّ عدم الممانعة من المطوّر محلّ الاشتراط السابق بأن يكون البناء مكتملاً بنسبة 50% على الأقل.

وما يعنيه ذلك لكل نوع شراء اليوم:

• العقار الجاهز، شراء نقدي: يتأهّل عند AED 2 مليون أو أكثر على سند الملكية — وهو أبسط ملف.
• العقار الجاهز، المرهون: يتأهّل عند قيمة مقدّرة قدرها AED 2 مليون أو أكثر مع عدم ممانعة مصرفية تبيّن المبلغ المسدَّد والرصيد المتبقّي (شروط خدمة DLD). ونسبة حصّتك من الملكية ليست هي الاختبار.
• العقار على الخارطة: يتأهّل بمجرّد تسجيله لدى DLD بموجب عقد Oqood، مع خطاب من المطوّر يؤكّد الشراء — ويُحتسب كامل ثمن العقد ضمن حدّ AED 2 مليون. ويصف دليل الإجراءات من Khaleej Times في يوليو 2025 الأهلية بأنها «شراء عقار أو أكثر على الخارطة بقيمة لا تقلّ عن AED 2 مليون من شركة عقارية معتمدة» — فاشترِ من مطوّر مسجّل لدى DLD بمدفوعات محتجزة في الضمان. دليلنا الكامل: العقار على الخارطة في Dubai.
• العقارات المتعدّدة: تتجمّع القيم. فشقّتان بقيمة AED 1 مليون لكلٍّ منهما تتأهّلان تماماً كما تتأهّل فيلا واحدة بقيمة AED 2 مليون، بحسب صيغة DLD «عقار واحد أو أكثر».

ملاحظة حول «تغيير قاعدة فبراير 2026» الذي ربما قرأت عنه. يصف عدد من مواقع القطاع وأخبار التأشيرات تعميماً اتحادياً مؤرّخاً في 20 فبراير 2026 «يلغي قاعدة حصّة الـ 50%» لطلبات Golden Visa للعقارات المرهونة وعلى الخارطة. ولم نتمكّن من العثور على ذلك التعميم، ولا على أي تقرير عنه، في المصادر الأولية أو كبرى المنابر الإماراتية — والمضمون الذي يصفه يطابق التغيير الذي أجرته DLD في يناير 2024، والذي وثّقته آنذاك كلٌّ من The National وAGBI وFragomen. وما يهمّ المشتري في 2026 هو الوضع الحالي القابل للتحقّق للقواعد — وصفحة خدمة DLD الحيّة واضحة لا لبس فيها: AED 2 مليون قيمةً، والرهن مسموح مع عدم ممانعة مصرفية، ودون النصّ على أي اشتراط لحدّ أدنى من حصّة الملكية. وإن نُشر تعميم اتحادي إضافي، فسيجري تحديث هذه الصفحة.

كيف تتقدّم، خطوة بخطوة

تجري Golden Visa العقارية في Dubai عبر قناة Cube التابعة لـ Dubai Land Department مع إصدار GDRFA Dubai لتصريح الإقامة — فلستَ بحاجة إلى تجميع الملف بنفسك عبر جهات منفصلة. وتصف صفحة خدمة DLD مساراً من أربع مراحل — زيارة مركز خدمة، وتقديم المستندات والدفع، وإجراء الفحص الطبي، واستلام التصريح — مع الإنجاز خلال 7–10 أيام عمل؛ وتذكر GDRFA Dubai 5 أيام لمرحلة إصدار التصريح نفسها. واحتسب 2–4 أسابيع من البداية إلى النهاية إن كان ملفك يحتاج إلى تقييم أو عدم ممانعة مصرفية.

1. أكّد قيمتك المؤهِّلة. تحقّق من قيمة سند الملكية (أو Oqood)؛ وإن اشتريت بأقل من AED 2 مليون لكنك ترى أن القيمة السوقية تتجاوز الحدّ، فاطلب أولاً تقييماً من DLD.
2. جهّز المستندات. جواز السفر، وسند الملكية أو شهادة الملكية الإلكترونية، وصورة شخصية، والهوية الإماراتية ونسخة الإقامة الحالية إن انطبق ذلك (بحسب قائمة DLD)؛ وعدم ممانعة مصرفية للعقار المرهون (المبلغ المسدَّد + الرصيد + عدم ممانعة صريحة في تصريح الإقامة)؛ وشهادة زواج مصدّقة للملكية المشتركة بين الزوجين؛ وخطاب المطوّر للعقار على الخارطة.
3. تقدّم في Cube التابع لـ DLD / مركز معتمد. يجب أن تكون حاضراً فعلياً في UAE. قدّم الملف وادفع الرسوم (الجدول أدناه).
4. فحص اللياقة الطبية والقياسات الحيوية. يلي الموافقةَ الفحصُ الطبي (AED 700) والقياسات الحيوية للهوية الإماراتية؛ والتأمين الصحي مطلوب.
5. استلم تصريح العشر سنوات. يُصدَر تصريح الإقامة إلكترونياً؛ وتليه هويتك الإماراتية لمدة عشر سنوات. ويُسجَّل رهن تأميني على العقار المؤهِّل طوال مدّة التأشيرة (راجع المزالق).

أما بالنسبة للمتقدّمين خارج Dubai (عقار في إمارات أخرى)، فيجري المسار الاتحادي عبر خدمة One Touch لـ Golden Visa لدى ICP — وتستعرض Khaleej Times تلك العملية الاتحادية المكوّنة من 8 خطوات. وتغطّي هذه الصفحة مسار Dubai/DLD.

كم تبلغ التكلفة: جدول الرسوم الكامل

خصّص في موازنتك نحو AED 9,885 رسوماً حكومية لمقدّم الطلب الرئيسي — فوق ثمن العقار نفسه. وهذه هي البنود المنشورة على صفحة خدمة Golden Visa لدى Dubai Land Department (بالاطّلاع في يوليو 2026):

الرسم	المبلغ (AED)	الجهة المحصِّلة
رسوم Dubai Land Department (الترشيح والمعالجة)	4,020.00	Dubai Land Department
تأكيد تصريح الإقامة (عشر سنوات)	2,856.75	GDRFA Dubai
الهوية الإماراتية (عشر سنوات)	1,153.00	ICP
الفحص الطبي	700.00	مركز طبي معتمد (DHA)
الرسوم الإدارية	1,155.00	مركز الخدمة
الإجمالي، مقدّم الطلب الرئيسي	9,884.75	—
فتح ملف كفالة العائلة (عند إضافة معالين)	318.75	GDRFA Dubai

ويدفع كل فرد عائلة مكفول رسوم تصريحه وهويته الإماراتية وفحصه الطبي فوق ذلك (تُدرِج DLD رسماً إدارياً إضافياً قدره AED 100 لكل فرد). ويفصّل جدول رسوم GDRFA لمكوّن التصريح: AED 1,100 تصريح الإقامة + AED 500 تعديل داخل البلاد + دراهم معرفة/ابتكار صغيرة — وهي منعكسة أصلاً ضمن الإجماليات أعلاه. أما التأمين الصحي الإلزامي فمنفصل ويتفاوت بحسب العمر والتغطية.

كفالة العائلة: من تشمله تأشيرتك

تتيح لك Golden Visa العقارية كفالة زوجك أو زوجتك، وأبنائك دون حدّ للسنّ، ووالديك، والعمالة المنزلية — كل ذلك دون أي اختبار لحدّ أدنى من الراتب. فبموجب إطار الإقامة الاعتيادي في UAE، لا يمكن كفالة الأبناء الذكور إلا حتى سنّ 25؛ وتلغي Golden Visa ذلك الحدّ (ويمكن كفالة البنات غير المتزوّجات في أي عمر بموجب الإطارين). ويلخّص دليل Gulf News لعام 2026 المسار العقاري في Dubai: «كفالة الزوج، وجميع الأبناء، وما يصل إلى 3 عمّال منزليين». (وتصف بعض المذكّرات القانونية عدم وجود حدّ ثابت للعمالة المنزلية بموجب قواعد الإقامة الذهبية الاتحادية — فإن كنت تستخدم عمالة منزلية أكبر عدداً، فأكّد الممارسة الحالية لدى GDRFA قبل التقديم.)

نقاط عملية:

• الوالدان يمكن إضافتهما بـ«شهادة إعالة مصدّقة من القنصلية»، بحسب متطلّبات المستندات لدى DLD، إضافةً إلى التأمين الصحي.
• تأشيرات المعالين تسري على مدّتك البالغة عشر سنوات، مع رسم فتح الملف البالغ AED 318.75 المذكور في جدول التكاليف.
• التأمين الصحي وحساب IBAN مطلوبان لكل معال مكفول (DLD).
• وإن توفّي حامل التأشيرة الأساسي، يجوز لأفراد العائلة البقاء حتى نهاية صلاحية تصاريحهم — وهي حماية خاصة بإطار الإقامة الذهبية.

أسباب الرفض الشائعة والمزالق

معظم الطلبات الفاشلة تعود إلى خمس مشكلات يمكن تجنّبها — لا واحدة منها تتعلّق بسعر العقار. وهي مستمدّة من الشروط المنشورة لـ GDRFA ومن الخبرة المتّسقة التي يوردها مختصّو نقل الملكية ومستشارو الهجرة في Dubai:

1. عدم ممانعة مصرفية ناقصة. بالنسبة للعقار المرهون، يجب أن يبيّن الخطاب المبلغ المسدَّد، والرصيد المتبقّي، وعدم ممانعة المصرف الصريحة في إصدار تصريح إقامة بضمان العقار — إذ تشترط DLD الثلاثة جميعاً. ويفيد الممارسون أيضاً بأن المراكز تعدّ عدم الممانعة سارية نحو 30 يوماً، لذا اطلبها بعد حجز موعد طلبك، لا قبله بأسابيع.
2. تقييم DLD دون AED 2 مليون. تتبع الأهلية القيمة التي تعترف بها DLD. فإن جاء التقدير دون AED 2 مليون — حتى وإن دفعت أكثر — يفشل الملف؛ والعلاج إعادة تقييم أو إضافة عقار ثانٍ للتجميع فوق الحدّ.
3. نقص في الملكية المشتركة. يحتاج الشركاء من غير الأزواج كلٌّ منهم إلى حصّته الخاصة البالغة AED 2 مليون. ويستطيع الزوجان الجمع بين عقار واحد فقط بشهادة زواج مصدّقة ومترجمة — وقد تُجبِر الحصص غير المتساوية صاحبَ الحصّة الأكبر على التقديم بصفته المتقدّم الرئيسي.
4. عدم تطابق الأسماء أو المستندات. يجب أن يطابق الاسم في سند الملكية جواز السفر تماماً؛ وتتطلّب الفوارق تعديل سند الملكية لدى DLD أولاً. والمستندات الداعمة المنتهية الصلاحية (بما فيها خريطة موقع البلدية المستخدمة في تقييمات الفلل/الأراضي) أسباب معتادة لإعادة العمل.
5. بيع العقار المؤهِّل — أو التخطيط لبيعه. تنصّ شروط GDRFA على وضع رهن تأميني على العقار طوال مدّة الصلاحية البالغة عشر سنوات، وعلى عدم جواز التصرّف في العقار خلال مدّة الإقامة. أما تأجيره أو تجديده أو إعادة تمويله فلا بأس به؛ في حين لا يجوز نقل الملكية. وإن بعت فعلاً، فتوقّع إلغاء التأشيرة ما لم تستبدل عقاراً مؤهِّلاً آخر، ويتطلّب التجديد في السنة العاشرة أن تظلّ محتفظاً بعقار مؤهِّل بقيمة AED 2 مليون أو أكثر.

كيف تساعد Palmera

Palmera Real Estate وساطة عقارية في Dubai — ترخيص RERA رقم 40780، ورخصة تجارية 1306924 — تعمل مباشرةً مع مطوّري Dubai. ونحن نفرض على المشترين عمولة 0%: تدفع سعر القائمة لدى المطوّر، ونتولّى نحن اختيار المشروع، وعملية الحجز واتفاقية البيع والشراء، والجانب العملي من عملية شراء مؤهِّلة لـ Golden Visa (تسجيل الملكية، وتنسيق التقييم، وعدم الممانعة المصرفية ومن المطوّر). وللحصول على قائمة مختصرة من المشاريع الحالية بوحدات ابتداءً من AED 2 مليون، أو للاستفسار عن أهلية عقارك الحالي، راسل team@palmera.realestate أو اتصل/راسل عبر WhatsApp على ‎+971 54 215 4066‎.

هذه الصفحة معلومات عامة، لا نصيحة هجرة أو قانونية. والقواعد والرسوم تحدّدها DLD وGDRFA وICP وقد تتغيّر؛ وقد جرى التحقّق من الأرقام أعلاه مقابل مصادر رسمية في يوليو 2026.