Oriental, Tbilisi Ortachala

Oriental se eleva en Ortachala, el distrito ribereño meridional de Tbilisi donde el Mtkvari traza una curva bajo el Casco Antiguo — históricamente el barrio de los caravasares de la ciudad y, hoy, un rincón más tranquilo y verde del centro que se está redescubriendo poco a poco. Está lo bastante cerca del núcleo histórico como para compartir su atractivo, y lo bastante apartado como para mantener precios de entrada muy por debajo del sobreprecio del Casco Antiguo.

El edificio abarca desde estudios con vistas a la montaña de unos 37 metros cuadrados, pasando por apartamentos de un dormitorio que rondan los sesenta y pocos metros cuadrados, hasta viviendas de dos dormitorios que alcanzan varios cientos de metros cuadrados. Cada distribución se ofrece o bien como obra gris (white-box) o bien con un acabado renovado y listo para habitar, con techos que se elevan hasta 3.7 metros y aparcamiento en el recinto disponible como extra de pago.

El atractivo comercial es un bajo desembolso de capital en la capital, combinado con un amplio plazo sin intereses durante toda la construcción. Georgia recibe a los compradores extranjeros en régimen de propiedad plena (freehold), sin restricción de nacionalidad, y el mercado de alquiler del centro de Tbilisi funciona durante todo el año, no solo en temporada de verano.

Una estructura representativa es 20% de pago inicial a la firma, 40% en cuotas sin intereses durante la obra y el 40% restante a la finalización.

Concebido por el desarrollador NEXT bajo el lema “un nuevo símbolo del viejo Tbilisi”, Oriental está planificado como algo más que una torre de apartamentos — es un hito ribereño de uso mixto diseñado para enlazar el viejo centro de la ciudad con el emergente barrio residencial y de negocios de Ortachala. Tras una fachada escultórica de hormigón visto, pantallas de metal perforado, acabados inspirados en la piedra y cristal de altura completa, el edificio está concebido como un complejo residencial de alta tecnología con sistemas de domótica y soluciones de eficiencia energética, con sus terrazas ajardinadas en los balcones escalonándose a lo largo de la fachada que da al río. La planta baja se abre al comercio a pie de calle y a un restaurante georgiano, mientras que las plantas superiores se envuelven en un espacio comunitario ajardinado de estilo jardín.

Los residentes comparten una serie de comodidades de nivel hotelero en lugar de un simple vestíbulo: una elegante recepción, un gimnasio, un estudio de yoga, una sala de tratamientos de spa y relajación, un jardín paisajístico y oficinas en el recinto para quienes trabajan desde el edificio. El complejo se gestiona como una dirección con servicios incluidos, y la empresa de gestión del desarrollador ofrece conserjería 24/7, servicio de chef privado, seguridad y aparcacoches, mantenimiento integral de la propiedad y limpieza y lavandería — de modo que un propietario puede alquilar el apartamento a través de un programa de alquiler gestionado o, sencillamente, cerrar y marcharse.

Retorno de la inversión: dado que los apartamentos están destinados a alquilarse a través del programa de alquiler gestionado del desarrollador, NEXT modela los ingresos netos de una comisión de marca del 40%, un gasto de comunidad (service charge) anual por metro cuadrado y un impuesto del 20% sobre los ingresos por alquiler. Estas son proyecciones del desarrollador y no cifras garantizadas, y los retornos reales dependerán de las tarifas de las habitaciones y de la ocupación.