Oriental, Tbilisi Ortachala

Oriental verrijst in Ortachala, het zuidelijke rivierdistrict van Tbilisi waar de Mtkvari onder de Old Town door slingert — historisch de karavanserai-wijk van de stad, en vandaag de dag een rustiger, groener deel van het centrum dat gestaag wordt herontdekt. Het ligt dicht genoeg bij de historische kern om van dezelfde aantrekkingskracht te profiteren, en ver genoeg weg om de instapprijzen ruim onder het premieniveau van de Old Town te houden.

Het gebouw loopt uiteen van studio's met uitzicht op de bergen van circa 37 vierkante meter, via appartementen met 1 slaapkamer tot in de lage zestiger jaren, tot woningen met 2 slaapkamers die de hoge honderden vierkante meters bereiken. Elke indeling wordt aangeboden als een white-box shell of in een gerenoveerde, instapklare afwerking, met plafonds tot 3.7 meter en parkeren op het terrein beschikbaar als een betaalde extra optie.

De commerciële aantrekkingskracht is een lage kapitaalsinvestering in de hoofdstad, gecombineerd met een lange, rentevrije looptijd tijdens de bouw. Georgië verwelkomt buitenlandse kopers met volledige freehold rechten zonder nationaliteitsrestricties, en de huurmarkt in het centrum van Tbilisi loopt het hele jaar door in plaats van alleen in het zomerseizoen.

Een representatieve structuur is 20% aanbetaling bij ondertekening, 40% in rentevrije termijnen tijdens de bouw, en de resterende 40% bij voltooiing.

Ontworpen door ontwikkelaar NEXT onder de noemer “a new symbol of old Tbilisi”, is Oriental gepland als meer dan alleen een appartemententoren — het is een gemengd rivierlandmark dat het oude stadscentrum moet verbinden met de opkomende woon- en zakenwijk van Ortachala. Achter een sculpturale gevel van zichtbaar beton, geperforeerde metalen schermen, op steen geïnspireerde afwerkingen en glas over de volledige hoogte, is het gebouw ontworpen als een high-tech residentieel complex met smart-home systemen en energiezuinige oplossingen, waarbij de beplante balkonterrassen trapsgewijs de riviergevel beklimmen. De begane grond opent naar winkels op straatniveau en een Georgisch restaurant, waarbij de bovenste verdiepingen zijn omhuld door aangelegde, tuinstijl gemeenschappelijke ruimtes.

Residenten delen een reeks voorzieningen van hospitality-niveau in plaats van een kale lobby: een elegante receptie, een fitnesscentrum, een yogastudio, een spa- en ontspanningsruimte, een aangelegde tuin en kantoren op het terrein voor wie vanuit het gebouw werkt. Het complex wordt beheerd als een serviced adres, waarbij het beheerbedrijf van de ontwikkelaar 24/7 concierge, private-chef service, beveiliging en valet parking, volledig vastgoedonderhoud en schoonmaak- en wasservice biedt — zodat een eigenaar het appartement kan verhuren via een beheerd huurprogramma of gewoon de deur op slot kan doen en vertrekken.

Rendement op investering (ROI): omdat de appartementen bedoeld zijn om te verhuren via het beheerde huurprogramma van de ontwikkelaar, modelleert NEXT het inkomen na aftrek van een 40% brand fee, een jaarlijkse servicekosten per vierkante meter en 20% belasting op huurinkomsten. Dit zijn de projecties van de ontwikkelaar en geen gegarandeerde cijfers, en het daadwerkelijke rendement is afhankelijk van de kamertarieven en bezetting.