Cum cumpără străinii proprietăți în Oman: pas cu pas (2026)

Achiziția unei proprietăți în Oman ca cetățean străin este mai simplă decât se așteaptă mulți investitori — cu condiția să începi din locul potrivit. Regula unică ce guvernează totul este amplasarea: cetățenii non-omanezi pot deține titlu freehold (proprietate deplină) doar în interiorul Complexelor Turistice Integrate (ITC-uri) desemnate, înregistrate la Ministry of Housing & Urban Planning, în baza Royal Decree 12/2006 (alalawico.com). Alege corect proiectul, iar restul procesului este un drum bine bătătorit, parcurs deja de mii de cumpărători străini.

Acest ghid este o parcurgere completă, de la un cap la altul, pentru un non-rezident: cum confirmi că un proiect se află cu adevărat în interiorul unui ITC, cum funcționează rezervarea și contractul de vânzare, diferența dintre planurile de plată off-plan și plata integrală la revânzare, cum înregistrarea titlului la MOHUP îți produce actul Mulkiya, ce taxe trebuie bugetate și cum poți cumpăra de la distanță fără să pui piciorul în Mascat. O achiziție tipică durează aproximativ 8–12 săptămâni de la identificarea unei unități până la proprietatea înregistrată (samalandgroup.com). Pe tot parcursul, ne bazăm pe ceea ce este verificat pentru 2026 și semnalăm părțile legislației aflate încă în tranziție.

Înainte de a începe: confirmă că proiectul se află într-un ITC desemnat

Cel mai important pas are loc înainte de a rezerva orice: verifică dacă proiectul se află în interiorul unui Complex Turistic Integrat desemnat. Acesta este elementul care face posibilă din punct de vedere legal proprietatea deplină freehold pentru străini. În interiorul unui ITC, un cumpărător non-omanez primește un titlu real, înregistrat — cu drepturi depline de a vinde, închiria, dărui și lăsa moștenire proprietatea (dxboffplan.com). Nu este un contract de închiriere pe 99 de ani și nici un aranjament prin persoană interpusă (nominee); este proprietate autentică înregistrată în registrul național.

Printre ITC-urile importante recunoscute se numără Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, AIDA, Hawana Salalah și Yiti (vistaoman.com). Portofoliul din Oman al Palmera acoperă mai multe dintre acestea — poți explora disponibilitatea actuală în proprietățile din Oman, inclusiv comunități emblematice precum AIDA Muscat și Muscat Bay.

În afara ITC-urilor, tabloul este diferit. Străinii pot deține uzufruct — un contract de închiriere pe termen lung de până la 99 de ani, în loc de proprietate deplină — asupra apartamentelor din clădiri cu destinație mixtă, în anumite locații aprobate, în baza Ministerial Decision 357/2020 (damasturk.com). Este esențial să nu confunzi cele două: freehold înseamnă proprietate, uzufructul este o închiriere pe termen lung.

O notă despre legislația în tranziție. O nouă Law Regulating Real Estate a fost emisă prin Royal Decree 79/2025, cu norme de aplicare ce urmează a fi publicate în termen de un an de la intrarea în vigoare — extinzând potențial proprietatea freehold pentru străini dincolo de ITC-uri, pentru unitățile vândute de dezvoltatori (decree.om). Până la publicarea acestor norme, situația rămâne provizorie. Regula sigură și consacrată astăzi este simplă: pentru freehold garantat pentru străini, cumpără în interiorul unui ITC desemnat. Tratează orice afirmație de tipul “acum poți cumpăra oriunde în Oman” ca fiind la orizont, nu încă în vigoare.

Pasul 1 — Alege un proiect și angajează un broker autorizat

Odată înțeleasă regula ITC, primul pas activ este alegerea unui proiect care se potrivește obiectivului tău — o locuință pentru stil de viață, o reședință de brand, randament din chirie sau creștere de nivel de intrare — și angajarea unui broker autorizat care să te reprezinte. Un broker bun confirmă statutul de ITC, verifică contul escrow și licențierea dezvoltatorului, pregătește documentele și (crucial pentru non-rezidenți) poate acționa în numele tău pentru pașii care se desfășoară în țară.

Este, de asemenea, momentul să confirmi că unitatea depășește eventualele praguri minime de preț aplicabile. Cifrele citate frecvent stabilesc prețul minim de achiziție pentru străini la OMR 45,000 în Muscat Governorate și OMR 35,000 în celelalte guvernorate (sandsofwealth.com). Acestea provin dintr-o sursă de broker, nu dintr-un barem guvernamental publicat, așa că tratează-le ca pe un reper de planificare și confirmă pragul actual la MOHUP înainte de a te angaja. Majoritatea unităților din ITC-uri se situează confortabil peste aceste praguri.

Explorează dezvoltatorii și comunitățile verificate din Oman ale Palmera — inclusiv DarGlobal, Eagle Hills, Diamond Developers, Muriya și dezvoltatorul Muscat Bay — pe pagina dezvoltatori Oman sau pornește de la hub-ul Oman pentru a te orienta printre zone precum AIDA, Sultan Haitham City, Muscat Bay, Shatti Al Qurum, Yiti, Hawana Salalah și Jebel Sifah.

Pasul 2 — Rezervă și semnează contractul de vânzare-cumpărare

După ce ai selectat o unitate, o rezervi — de regulă cu un depozit de rezervare — și apoi semnezi un Sale and Purchase Agreement (SPA). SPA-ul stabilește prețul, graficul de plată, specificațiile, condițiile de predare (pentru off-plan) și obligațiile ambelor părți. Citește-l cu atenție; pentru off-plan, acordă o atenție deosebită aranjamentului escrow, etapelor de construcție legate de fiecare plată și angajamentelor de livrare ale dezvoltatorului.

Pentru non-rezidenții care nu pot fi prezenți fizic, atât rezervarea, cât și semnarea SPA-ului pot fi gestionate de regulă printr-o procură atestată corespunzător — detaliată mai jos. Esențial este ca nimic să nu fie plătit până când contractul și situația vânzătorului nu sunt verificate.

Pasul 3 — Planuri de plată off-plan vs. plata integrală la revânzare

Modul în care plătești depinde de faptul dacă achiziționezi off-plan sau la revânzare, iar cele două procese diferă semnificativ:

Etapă	Off-plan (în construcție)	Revânzare (unitate finalizată)
Structura plății	Plan de plată eșalonat, legat de etapele de construcție, achitat într-un cont escrow al dezvoltatorului	Plată integrală la transfer (sau prin credit ipotecar, dacă este finanțat)
Transferul titlului	Mulkiya emisă la finalizare/predare	Mulkiya transferată imediat la înregistrare
Flux de numerar	Repartizat pe perioada de construcție — cheltuială inițială mai redusă	Capital integral necesar de la început
Profilul tipic de cumpărător	Investitori care caută apreciere de capital și o intrare mai ușoară	Cumpărători care doresc proprietate imediată și venit din chirie

Off-plan este ruta mai frecventă pentru investitorii străini în ITC-urile din Oman, deoarece planurile de plată ale dezvoltatorilor repartizează costul pe perioada de construcție și reduc capitalul inițial necesar. Revânzarea înseamnă transferul imediat al Mulkiya existente și posibilitatea de a închiria proprietatea imediat. Indiferent ce alegi, mecanismul de înregistrare care îți produce titlul este același — acesta este Pasul 4.

Pasul 4 — Înregistrarea titlului la MOHUP și actul Mulkiya

Proprietatea în Oman devine reală doar după ce este înregistrată. Cumpărătorii străini trebuie să înregistreze proprietatea la Ministry of Housing & Urban Planning (MOHUP) pentru a obține un titlu de proprietate valabil — Mulkiya — prezentând un pașaport, dovada intrării legale și, în unele cazuri, documente privind sursa fondurilor (damasturk.com). Mulkiya este dovada ta legală de proprietate, care îți ancorează dreptul de a vinde, închiria, moșteni și — dacă este cazul — de a solicita rezidență.

Pentru off-plan, Mulkiya este emisă la finalizare, odată ce proiectul este predat; pentru o revânzare, aceasta se transferă pe numele tău la înregistrare. Durata completă, de la identificarea unei proprietăți până la proprietatea înregistrată, este în general de aproximativ 8–12 săptămâni, adică două-trei luni (samalandgroup.com), deși predarea la off-plan urmează graficul de construcție.

Taxe de bugetat: taxa de transfer de 3% și 5–8% în total

Dincolo de prețul afișat, bugetează și costurile de tranzacție. Cea mai mare componentă este taxa de transfer/înregistrare: cumpărătorii străini plătesc 3% din valoarea proprietății către MOHUP la transfer (sandsofwealth.com); cetățenii omanezi plătesc un procent redus de 1% (diminuat de la 2% în ianuarie 2026). Ca regulă de planificare, pune deoparte aproximativ 5–8% din prețul de achiziție pentru taxe și costuri suplimentare față de proprietatea în sine (samalandgroup.com), acoperind taxa de transfer plus costurile juridice, de agenție și administrative.

Element de cost	Cine plătește / cota	Observații
Taxa de transfer / înregistrare	Cumpărător străin: 3% din valoarea proprietății	Plătită către MOHUP la transfer; cetățenii omanezi plătesc 1% (redus de la 2% în ian. 2026)
Costuri totale de tranzacție	~5–8% din prețul de achiziție	Estimare de planificare; include taxa de transfer plus costuri juridice, de agenție și administrative
Impozit anual pe proprietate	Niciunul pentru persoane fizice	Oman nu percepe niciun impozit anual pe proprietate
Impozit pe câștigul de capital (persoane fizice)	Niciunul	Fără CGT pe proprietate pentru persoane fizice
Monedă	OMR ancorat la USD la 1 OMR = 2.6008 USD	Fixat din 1986 — fără risc valutar pentru investitorii în USD (CBO)

Ancorarea la dolar este un avantaj real de planificare: la OMR 1 = USD 2.6008 (USD 1 ≈ OMR 0.3845), neschimbat din 1986, un investitor care operează în USD nu are nicio surpriză valutară între rezervare și finalizare. Pe latura fiscală, Oman nu are în prezent impozit pe venitul persoanelor fizice, impozit anual pe proprietate sau impozit pe câștigul de capital pentru persoane fizice — însă acest lucru se schimbă: un impozit pe venitul personal de 5% pe partea din venitul anual care depășește OMR 42,000 intră în vigoare la 1 ianuarie 2028, în baza Royal Decree 56/2025, venitul din chirie fiind de așteptat să fie inclus în venitul impozabil (KPMG). Aproximativ 99% dintre rezidenți se situează sub acest prag, dar investitorii cu venituri mari ar trebui să îl ia în calcul.

Cumpărarea de la distanță: procura și due diligence

Nu trebuie să zbori până în Oman pentru a cumpăra. Achiziția de la distanță prin procură (POA) este obișnuită pentru non-rezidenți, permițând unui reprezentant de încredere — adesea brokerul sau avocatul tău — să rezerve, să semneze SPA-ul și să finalizeze înregistrarea în numele tău. Procura trebuie să fie atestată, legalizată și recunoscută în mod corespunzător în Oman; procedurile variază în funcție de dezvoltator și notar, așa că verifică cerințele din timp.

Due diligence este non-negociabilă, mai ales de la distanță. Înainte de a plăti orice, potrivește actul de identitate oficial al vânzătorului cu numele de pe Mulkiya și confirmă proprietatea prin registrul MOHUP (sandsofwealth.com). Pentru off-plan, verifică contul escrow și licențierea dezvoltatorului, nu titlul unui vânzător individual. Un broker autorizat efectuează aceste verificări în mod standard — motiv pentru care angajarea unuia din timp contează cel mai mult pentru cumpărătorii de la distanță.

Semnale de alarmă și cum să eviți escrocheriile

Majoritatea problemelor pot fi evitate prin câteva reguli de disciplină. Fii atent la aceste semnale de alarmă:

• Un proiect promovat ca freehold, dar care nu se află în interiorul unui ITC desemnat. Dacă proprietatea freehold este oferită în afara unui ITC, tratează acest lucru ca pe un semnal de avertizare până la publicarea normelor de aplicare ale RD 79/2025 și clarificarea situației.
• Presiune de a plăti înainte de verificare. Nu transfera niciodată fonduri înainte ca actul de identitate al vânzătorului să fie corelat cu Mulkiya și proprietatea să fie confirmată prin registrul MOHUP sau — pentru off-plan — înainte de verificarea contului escrow al dezvoltatorului.
• Plăți off-plan care nu trec prin escrow. Plățile eșalonate ar trebui să intre în contul escrow reglementat al dezvoltatorului, fiind eliberate în funcție de etapele de construcție.
• O procură neatestată sau formulată vag. O procură folosită pentru a cumpăra în numele tău trebuie să fie atestată și legalizată corespunzător; una slabă te poate lăsa expus.
• Venit “garantat” din închirieri pe termen scurt. Închirierea pe termen scurt nu este permisă automat în fiecare ITC; multe regulamente de comunitate o restricționează. Nu accepta niciodată un randament garantat în stil Airbnb fără a confirma regulile specifice ale comunității respective.

Colaborarea cu un broker autorizat care confirmă statutul de ITC, verifică poziția dezvoltatorului și a registrului și structurează corect procura elimină aproape în totalitate acest risc.

Rezidență, taxe și randament: ce deblochează proprietatea

Achiziția într-un ITC poate face mai mult decât să-ți adăpostească capitalul. Investor (Golden) Residency din Oman a fost relansată la 31 august 2025: o proprietate ITC în valoare de cel puțin OMR 200,000 (~USD 520,000) califică pentru o rezidență de 10 ani reînnoibilă, fără cerință de ședere minimă pentru a o menține valabilă atât timp cât păstrezi proprietatea. În privința randamentului, așteaptă-te la intervale atribuite, nu la o singură cifră garantată: apartamentele și vilele bine amplasate sunt citate la aproximativ 6–8% (optimoproperty.com), cu închirieri pe termen scurt la 5–10% brut și pe termen lung la 4–8% (dxboffplan.com) — întotdeauna sub rezerva regulamentelor ITC relevante, deoarece venitul din închirieri pe termen scurt nu este permis automat în fiecare comunitate. Aceste intervale sunt orientative și ar trebui modelate net de cheltuielile de întreținere și taxele de administrare.

Tip de închiriere	Interval de randament atribuit	Rezervă principală
Închiriere pe termen lung	~4–8% brut	Sub rezerva regulamentelor ITC; modelează net de cheltuielile de întreținere
Închiriere pe termen scurt / de vacanță	~5–10% brut	Închirierea pe termen scurt NU este permisă automat — multe regulamente de comunitate ITC o restricționează
Apartamente & vile (general)	~6–8%	Variază în funcție de sursă și locație; orientativ, nu garantat

Cum ajută Palmera cumpărătorii străini în Oman

Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC este specializată în reședințe off-plan și de brand în principalele ITC-uri din Oman, ghidând cumpărătorii străini prin fiecare pas de mai sus — de la confirmarea statutului freehold ITC al unui proiect și structurarea unei procuri la distanță, până la coordonarea rezervării, a SPA-ului, a planurilor de plată garantate prin escrow și a înregistrării finale a Mulkiya la MOHUP. Te ajutăm să potrivești o comunitate cu obiectivul tău, să bugetezi întregul cost total de 5–8% și să eviți capcanele legate de închirierile pe termen scurt și de freehold care îi prind pe cumpărătorii nepregătiți.

Ești gata să începi? Explorează proprietățile din Oman disponibile sau comunități emblematice precum AIDA Muscat și Muscat Bay, apoi contactează echipa noastră la team@palmera.realestate pentru un plan de achiziție personalizat și susținut de surse. Acest ghid oferă informații generale, nu consultanță juridică sau fiscală — verifică detaliile specifice proiectului și cele legale cu autoritățile relevante înainte de a te angaja.