Jak obcokrajowcy kupują nieruchomości w Omanie: Krok po kroku (2026)

Zakup nieruchomości w Omanie jako obcokrajowiec jest znacznie prostszy, niż oczekuje wielu inwestorów — pod warunkiem, że zaczną Państwo we właściwym miejscu. Jedyną zasadą, która reguluje cały proces, jest lokalizacja: osoby niebędące obywatelami Omanu mogą nabyć prawo pełnej własności (freehold) wyłącznie w obrębie wyznaczonych zintegrowanych kompleksów turystycznych (ITC), zarejestrowanych w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego, na mocy Królewskiego Dekretu 12/2006 (alalawico.com). Jeśli wybiorą Państwo odpowiedni projekt, reszta procesu to utarta ścieżka, którą przeszły już tysiące zagranicznych nabywców.

Niniejszy przewodnik to kompleksowe, krok po kroku omówienie procesu dla nierezydentów: jak potwierdzić, że projekt faktycznie znajduje się w ITC, jak działa rezerwacja i umowa sprzedaży, jaka jest różnica między planami płatności off-plan a pełną zapłatą na rynku wtórnym, jak rejestracja prawa własności w MOHUP skutkuje wydaniem aktu Mulkiya, jakie opłaty należy uwzględnić w budżecie i jak kupić nieruchomość zdalnie, bez konieczności odwiedzania Muscat. Typowy zakup trwa około 8–12 tygodni od wybrania lokalu do zarejestrowania prawa własności (samalandgroup.com). W całym tekście opieramy się na zweryfikowanych informacjach na rok 2026 i sygnalizujemy te części prawa, które są wciąż w trakcie zmian.

Zanim zaczną Państwo: potwierdzenie, że projekt znajduje się w wyznaczonym ITC

Najważniejszy krok następuje przed jakąkolwiek rezerwacją: należy zweryfikować, czy projekt znajduje się w wyznaczonym zintegrowanym kompleksie turystycznym (ITC). To właśnie ten fakt sprawia, że pełna własność (freehold) dla obcokrajowców jest prawnie możliwa. Wewnątrz ITC nabywca niebędący obywatelem Omanu otrzymuje prawdziwe, zarejestrowane prawo własności — z pełnym prawem do sprzedaży, wynajmu, darowizny i przekazania nieruchomości spadkobiercom (dxboffplan.com). Nie jest to dzierżawa wieczysta na 99 lat ani umowa z podstawionym podmiotem; to rzeczywista własność wpisana do rejestru krajowego.

Do głównych, uznanych kompleksów ITC należą Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, AIDA, Hawana Salalah i Yiti (vistaoman.com). Portfel Palmera w Omanie obejmuje kilka z nich — mogą Państwo przeglądać aktualną dostępność w zakładce Nieruchomości w Omanie, w tym flagowe osiedla, takie jak AIDA Muscat i Muscat Bay.

Poza ITC sytuacja wygląda inaczej. Obcokrajowcy mogą posiadać prawo użytkowania (usufruct) — czyli długoterminową dzierżawę na okres do 99 lat, a nie pełną własność — do apartamentów w budynkach mieszkalno-usługowych w niektórych zatwierdzonych lokalizacjach, na mocy Decyzji Ministerialnej 357/2020 (damasturk.com). Nie wolno tych dwóch pojęć mylić: freehold to pełna własność, natomiast usufruct to długoterminowa dzierżawa.

Ważna uwaga dotycząca prawa w trakcie zmian. Nowa ustawa regulująca rynek nieruchomości została wydana na mocy Królewskiego Dekretu 79/2025, a przepisy wykonawcze mają wejść w życie w ciągu roku od daty wejścia w życie ustawy — co potencjalnie może rozszerzyć prawo do pełnej własności (freehold) dla obcokrajowców poza ITC w przypadku lokali sprzedawanych przez deweloperów (decree.om). Do czasu publikacji tych przepisów sytuacja pozostaje prowizoryczna. Bezpieczna i ugruntowana zasada jest dziś prosta: aby mieć gwarantowaną pełną własność (freehold) jako obcokrajowiec, należy kupować wewnątrz wyznaczonego ITC. Wszelkie twierdzenia, że „można teraz kupować gdziekolwiek w Omanie”, należy traktować jako zapowiedzi na przyszłość, a nie obowiązujące prawo.

Krok 1 — Wybór projektu i współpraca z licencjonowanym brokerem

Gdy zasada dotycząca ITC jest już jasna, pierwszym aktywnym krokiem jest wybór projektu odpowiadającego Państwa celom — czy jest to dom dla siebie, branded residence, rentowność najmu, czy wzrost wartości na początku inwestycji — oraz nawiązanie współpracy z licencjonowanym brokerem, który będzie Państwa reprezentował. Dobry broker potwierdza status ITC, weryfikuje rachunek powierniczy (escrow) i licencję dewelopera, przygotowuje dokumentację i — co kluczowe dla nierezydentów — może działać w Państwa imieniu podczas kroków wymaganych na miejscu.

To także moment na potwierdzenie, że lokal spełnia ewentualne wymogi dotyczące minimalnej ceny zakupu. Powszechnie cytowane dane określają minimalną cenę zakupu dla obcokrajowców na 45,000 OMR w gubernatorstwie Muscat i 35,000 OMR w pozostałych gubernatorstwach (sandsofwealth.com). Dane te pochodzą ze źródeł brokerskich, a nie z opublikowanego rządowego taryfikatora, dlatego należy je traktować jako wskazówkę do planowania i przed podjęciem decyzji potwierdzić aktualny próg cenowy w MOHUP. Większość lokali w ITC z nawiązką przekracza te progi.

Proszę zapoznać się ze zweryfikowanymi deweloperami i osiedlami w Omanie z portfolio Palmera — w tym DarGlobal, Eagle Hills, Diamond Developers, Muriya oraz deweloperem Muscat Bay — na stronie Deweloperzy w Omanie, lub rozpocząć od Centrum Oman, aby zorientować się w takich lokalizacjach jak AIDA, Sultan Haitham City, Muscat Bay, Shatti Al Qurum, Yiti, Hawana Salalah i Jebel Sifah.

Krok 2 — Rezerwacja i podpisanie umowy sprzedaży/zakupu

Po wybraniu lokalu dokonują go Państwo rezerwacji — zazwyczaj wpłacając zadatek rezerwacyjny — a następnie podpisują Umowę Sprzedaży i Zakupu (SPA). SPA określa cenę, harmonogram płatności, standard wykończenia, warunki przekazania (w przypadku off-plan) oraz zobowiązania obu stron. Proszę ją uważnie przeczytać; w przypadku off-plan należy zwrócić szczególną uwagę na ustalenia dotyczące rachunku powierniczego (escrow), etapy budowy powiązane z każdą ratą oraz zobowiązania dewelopera dotyczące terminów dostarczenia.

W przypadku nierezydentów, którzy nie mogą być obecni osobiście, zarówno rezerwację, jak i podpisanie SPA można zazwyczaj przeprowadzić za pośrednictwem odpowiednio poświadczonego pełnomocnictwa — co szczegółowo omówiono poniżej. Kluczowe jest to, aby nie dokonywać żadnych płatności, dopóki umowa i wiarygodność sprzedającego nie zostaną zweryfikowane.

Krok 3 — Plany płatności off-plan a pełna zapłata na rynku wtórnym

Sposób płatności zależy od tego, czy kupują Państwo off-plan, czy na rynku wtórnym, a oba procesy znacząco się od siebie różnią:

Etap	Off-plan (w budowie)	Rynek wtórny (gotowy lokal)
Struktura płatności	Rozłożony plan płatności powiązany z etapami budowy, wpłacany na rachunek powierniczy (escrow) dewelopera	Pełna zapłata przy przeniesieniu własności (lub poprzez kredyt hipoteczny, jeśli jest finansowany)
Przeniesienie własności	Akt Mulkiya wydawany po ukończeniu / przekazaniu	Akt Mulkiya przenoszony natychmiast przy rejestracji
Przepływy pieniężne	Rozłożone w czasie budowy — niższy wkład własny na start	Pełny kapitał wymagany z góry
Typowy profil nabywcy	Inwestorzy szukający wzrostu wartości kapitału i łatwiejszego wejścia	Kupujący chcący natychmiastowej własności i dochodu z najmu

Zakup off-plan to częstsza ścieżka dla zagranicznych inwestorów w ITC w Omanie, ponieważ plany płatności dewelopera rozkładają koszt na okres budowy i obniżają kapitał początkowy. Rynek wtórny oznacza natychmiastowe przeniesienie istniejącego aktu Mulkiya i możliwość wynajęcia nieruchomości od razu. Niezależnie od wyboru, mechanika rejestracji, która skutkuje uzyskaniem prawa własności, jest taka sama — to Krok 4.

Krok 4 — Rejestracja prawa własności w MOHUP i akt Mulkiya

Własność w Omanie jest rzeczywista dopiero po jej zarejestrowaniu. Zagraniczni nabywcy muszą zarejestrować nieruchomość w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego (MOHUP), aby uzyskać ważny akt własności — Mulkiya — przedkładając paszport, dowód legalnego wjazdu, a w niektórych przypadkach dokumentację potwierdzającą źródło pochodzenia środków (damasturk.com). Mulkiya jest prawnym dowodem własności, stanowiącym podstawę prawa do sprzedaży, wynajmu, dziedziczenia i — w stosownych przypadkach — ubiegania się o rezydencję.

W przypadku off-plan akt Mulkiya jest wydawany po ukończeniu, gdy projekt jest przekazywany; w przypadku rynku wtórnego jest on przenoszony na Państwa nazwisko przy rejestracji. Całkowity czas od wybrania nieruchomości do zarejestrowania prawa własności to zazwyczaj około 8–12 tygodni, czyli dwa do trzech miesięcy (samalandgroup.com), choć w przypadku off-plan przekazanie następuje zgodnie z harmonogramem budowy.

Opłaty do uwzględnienia w budżecie: 3% opłaty transferowej i 5–8% kosztów całkowitych

Poza ceną wyjściową należy zaplanować budżet na koszty transakcyjne. Największą pozycją jest opłata transferowa/rejestracyjna: zagraniczni nabywcy płacą 3% wartości nieruchomości na rzecz MOHUP przy przeniesieniu własności (sandsofwealth.com); obywatele Omanu płacą obniżoną stawkę 1% (obniżoną z 2% w styczniu 2026). Jako zasadę planowania należy przyjąć, że na opłaty i koszty wykraczające poza samą nieruchomość należy przeznaczyć około 5–8% ceny zakupu (samalandgroup.com), co obejmuje opłatę transferową oraz koszty prawne, agencyjne i administracyjne.

Pozycja kosztowa	Kto płaci / stawka	Uwagi
Opłata transferowa / rejestracyjna	Zagraniczny nabywca: 3% wartości nieruchomości	Płatna na rzecz MOHUP przy przeniesieniu własności; obywatele Omanu płacą 1% (obniżone z 2% w styczniu 2026)
Koszty transakcyjne ogółem	~5–8% ceny zakupu	Szacunkowy kosztorys; obejmuje opłatę transferową oraz koszty prawne, agencyjne i administracyjne
Roczny podatek od nieruchomości	Brak dla osób fizycznych	Oman nie pobiera rocznego podatku od nieruchomości
Podatek od zysków kapitałowych (osoby fizyczne)	Brak	Brak podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości dla osób fizycznych
Waluta	OMR powiązany z USD w kursie 1 OMR = 2.6008 USD	Kurs stały od 1986 — brak ryzyka walutowego dla inwestorów z USD (CBO)

Powiązanie z dolarem to realna zaleta w planowaniu: przy kursie 1 OMR = 2.6008 USD (1 USD ≈ 0.3845 OMR), niezmiennym od 1986, inwestor operujący w USD nie musi obawiać się niespodzianek walutowych między rezerwacją a ukończeniem inwestycji. Jeśli chodzi o podatki, Oman obecnie nie pobiera podatku dochodowego od osób fizycznych, rocznego podatku od nieruchomości ani podatku od zysków kapitałowych dla osób fizycznych — ale to się zmienia: 5% podatku dochodowego od części rocznego dochodu przekraczającej 42,000 OMR wejdzie w życie 1 stycznia 2028 na mocy Królewskiego Dekretu 56/2025, przy czym dochód z najmu ma być wliczony do dochodu podlegającego opodatkowaniu (KPMG). Około 99% rezydentów mieści się poniżej tego progu, ale zamożni inwestorzy powinni to uwzględnić.

Zakup zdalny: pełnomocnictwo i due diligence

Nie ma potrzeby podróżować do Omanu, aby dokonać zakupu. Zakup zdalny za pośrednictwem pełnomocnictwa (POA) jest powszechny wśród nierezydentów, pozwalając zaufanemu przedstawicielowi — często brokerowi lub prawnikowi — na dokonanie rezerwacji, podpisanie SPA i finalizację rejestracji w Państwa imieniu. POA musi być odpowiednio poświadczone, zalegalizowane i uznawane w Omanie; procedury różnią się w zależności od dewelopera i notariusza, dlatego należy wcześnie potwierdzić wymagania.

Due diligence jest kwestią niepodlegającą dyskusji, zwłaszcza przy zakupie zdalnym. Przed dokonaniem jakiejkolwiek płatności należy zweryfikować, czy oficjalny dowód tożsamości sprzedającego jest zgodny z nazwiskiem w akcie Mulkiya, i potwierdzić własność w rejestrze MOHUP (sandsofwealth.com). W przypadku off-plan należy zweryfikować rachunek powierniczy (escrow) i licencję dewelopera, a nie akt własności indywidualnego sprzedawcy. Licencjonowany broker standardowo przeprowadza te sprawdzenia — dlatego nawiązanie z nim współpracy na wczesnym etapie ma największe znaczenie dla kupujących zdalnie.

Czerwone flagi i jak unikać oszustw

Większości problemów można uniknąć, przestrzegając kilku zasad. Należy zwracać uwagę na następujące czerwone flagi:

• Projekt oferowany jako freehold, który nie znajduje się w wyznaczonym ITC. Jeśli pełna własność (freehold) jest oferowana poza ITC, należy traktować to jako ostrzeżenie, dopóki przepisy wykonawcze do RD 79/2025 nie zostaną opublikowane i nie wyjaśnią sytuacji.
• Nacisk na zapłatę przed weryfikacją. Nigdy nie należy przelewać środków, dopóki dowód tożsamości sprzedawcy nie zostanie zweryfikowany pod kątem zgodności z aktem Mulkiya, a własność nie zostanie potwierdzona w rejestrze MOHUP, lub — w przypadku off-plan — dopóki nie zostanie zweryfikowany rachunek powierniczy (escrow) dewelopera.
• Płatności off-plan nie kierowane na rachunek escrow. Ratalne płatności powinny wpływać na regulowany rachunek powierniczy (escrow) dewelopera, uwalniane zgodnie z etapami budowy.
• Niepoświadczone lub niejasno sformułowane pełnomocnictwo. POA używane do zakupu w Państwa imieniu musi być odpowiednio poświadczone i zalegalizowane; słabe pełnomocnictwo może narazić Państwa na ryzyko.
• „Gwarantowany” dochód z krótkoterminowego wynajmu. Krótkoterminowy wynajem nie jest automatycznie dozwolony w każdym ITC; wiele regulaminów osiedli go ogranicza. Nigdy nie należy akceptować gwarantowanego zwrotu w stylu Airbnb bez potwierdzenia zasad obowiązujących w danym osiedlu.

Współpraca z licencjonowanym brokerem, który potwierdza status ITC, weryfikuje dewelopera i stan rejestru oraz prawidłowo przygotowuje POA, eliminuje niemal całe to ryzyko.

Rezydencja, podatki i rentowność: co daje własność nieruchomości

Zakup w ITC może oznaczać więcej niż tylko lokowanie kapitału. Program Rezydencji Inwestorskiej (Golden Visa) w Omanie został ponownie uruchomiony 31 sierpnia 2025: nieruchomość w ITC o wartości co najmniej 200,000 OMR (~520,000 USD) kwalifikuje się do odnawialnej 10-letniej rezydencji, bez wymogu minimalnego pobytu, aby utrzymać jej ważność, pod warunkiem zachowania własności nieruchomości. Jeśli chodzi o rentowność, należy spodziewać się szacunkowych przedziałów, a nie jednej gwarantowanej liczby: dobrze zlokalizowane apartamenty i willa są wyceniane na około 6–8% (optimoproperty.com), przy czym krótkoterminowy wynajem daje 5–10% brutto, a długoterminowy 4–8% (dxboffplan.com) — zawsze z zastrzeżeniem odpowiednich regulaminów ITC, ponieważ dochód z krótkoterminowego wynajmu nie jest automatycznie dozwolony w każdym osiedlu. Przedziały te mają charakter orientacyjny i należy je modelować netto, po odliczeniu opłat eksploatacyjnych (service charge) i opłat za zarządzanie.

Typ wynajmu	Szacunkowy przedział rentowności	Kluczowe zastrzeżenie
Wynajem długoterminowy	~4–8% brutto	Zależy od regulaminów ITC; modelować netto po odliczeniu opłat eksploatacyjnych (service charge)
Wynajem krótkoterminowy / wakacyjny	~5–10% brutto	Wynajem krótkoterminowy NIE jest automatycznie dozwolony — wiele regulaminów osiedli ITC go ogranicza
Apartamenty i willa (ogólnie)	~6–8%	Zależy od źródła i lokalizacji; charakter orientacyjny, nie gwarantowany

Jak Palmera pomaga zagranicznym nabywcom w Omanie

Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC specjalizuje się w nieruchomościach off-plan i branded residence w czołowych ITC w Omanie, prowadząc zagranicznych nabywców przez każdy z powyższych kroków — od potwierdzenia statusu pełnej własności (freehold) w ITC i przygotowania zdalnego pełnomocnictwa, po koordynację rezerwacji, SPA, planów płatności zabezpieczonych rachunkiem powierniczym (escrow) i ostateczną rejestrację aktu Mulkiya w MOHUP. Pomagamy dopasować osiedle do Państwa celu, zaplanować budżet na całkowite koszty transakcyjne w wysokości 5–8% i uniknąć pułapek związanych z krótkoterminowym wynajmem i pełną własnością, które mogą zaskoczyć nieprzygotowanych nabywców.

Gotowi, aby zacząć? Proszę zapoznać się z aktualnymi Nieruchomościami w Omanie lub flagowymi osiedlami, takimi jak AIDA Muscat i Muscat Bay, a następnie skontaktować się z naszym zespołem pod adresem team@palmera.realestate, aby uzyskać spersonalizowany, poparty źródłami plan zakupu. Niniejszy przewodnik ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej — przed podjęciem decyzji należy zweryfikować szczegóły dotyczące projektu i kwestie prawne w odpowiednich organach.