როგორ ყიდულობენ უცხოელები უძრავ ქონებას ომანში: ნაბიჯ-ნაბიჯ (2026)

ომანში უცხოელისთვის უძრავი ქონების ყიდვა უფრო მარტივია, ვიდრე ბევრი ინვესტორი მოელის — თუ სწორ ადგილას დაიწყებთ. ერთადერთი წესი, რომელიც ყველაფერს განაგებს, არის მდებარეობა: არაომანელებს შეუძლიათ ფლობდნენ სრული საკუთრების უფლებას მხოლოდ დანიშნული ინტეგრირებული ტურისტული კომპლექსების (ITC) შიგნით, რომლებიც რეგისტრირებულია საბინაო და ურბანული დაგეგმარების სამინისტროში, Royal Decree 12/2006-ის ფარგლებში (alalawico.com). სწორად აირჩიეთ პროექტი და დანარჩენი პროცესი კარგად გაკვალული გზაა, რომელიც ათასობით უცხოელ მყიდველს უკვე გაუვლია.

ეს გზამკვლევი სრული, თანმიმდევრული ინსტრუქციაა არარეზიდენტისთვის: როგორ დაადასტუროთ, რომ პროექტი ნამდვილად ITC-ის შიგნითაა, როგორ მუშაობს დაჯავშნა და ნასყიდობის ხელშეკრულება, რა განსხვავებაა ოფ-პლანის გადახდის გეგმებსა და მეორადი გაყიდვის სრულ გადახდას შორის, როგორ წარმოქმნის MOHUP-ში საკუთრების რეგისტრაცია თქვენს Mulkiya მოწმობას, რა ხარჯები უნდა დაიგეგმოს და როგორ იყიდოთ დისტანციურად მუსკატში ფეხის შედგმის გარეშე. ტიპური ყიდვა დაახლოებით 8–12 კვირას გრძელდება ერთეულის იდენტიფიცირებიდან რეგისტრირებულ საკუთრებამდე (samalandgroup.com). მთელ განმავლობაში ჩვენ ვეყრდნობით იმას, რაც 2026 წლისთვის დამოწმებულია, და აღვნიშნავთ კანონის იმ ნაწილებს, რომლებიც ჯერ კიდევ გარდამავალ ეტაპზეა.

სანამ დაიწყებთ: დაადასტურეთ, რომ პროექტი დანიშნულ ITC-შია

ყველაზე მნიშვნელოვანი ნაბიჯი ხდება მანამ, სანამ რამეს დაჯავშნით: დაადასტურეთ, რომ პროექტი დანიშნული ინტეგრირებული ტურისტული კომპლექსის შიგნით მდებარეობს. სწორედ ეს ხდის სრულ უცხოურ სრულ საკუთრებას იურიდიულად შესაძლებელს. ITC-ის შიგნით არაომანელი მყიდველი იღებს რეალურ, რეგისტრირებულ საკუთრების უფლებას — ქონების გაყიდვის, გაქირავების, ჩუქებისა და მემკვიდრეებისთვის ანდერძით გადაცემის სრული უფლებით (dxboffplan.com). ეს არ არის 99-წლიანი იჯარა და არც წარმომადგენლის მეშვეობით მოწყობა; ეს ნამდვილი საკუთრებაა, დაფიქსირებული ეროვნულ რეესტრში.

მთავარ ცნობად ITC-ებში შედის Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, AIDA, Hawana Salalah და Yiti (vistaoman.com). Palmera-ს ომანის პორტფელი რამდენიმე მათგანს მოიცავს — მიმდინარე ხელმისაწვდომობის დათვალიერება შეგიძლიათ ომანის უძრავი ქონების გვერდზე, მათ შორის ისეთ წამყვან დასახლებებში, როგორიცაა AIDA Muscat და Muscat Bay.

ITC-ების გარეთ სურათი განსხვავებულია. უცხოელებს შეუძლიათ ფლობდნენ უზუფრუქტს — 99 წლამდე გრძელვადიან იჯარას და არა სრულ საკუთრებას — ბინებზე შერეული დანიშნულების შენობებში ცალკეულ დამტკიცებულ ადგილებში, Ministerial Decision 357/2020-ის ფარგლებში (damasturk.com). აუცილებელია, არ აურიოთ ეს ორი: სრული საკუთრება არის საკუთრება, უზუფრუქტი კი გრძელვადიანი იჯარა.

შენიშვნა გარდამავალ ეტაპზე მყოფი კანონის შესახებ. უძრავი ქონების მარეგულირებელი ახალი კანონი გამოიცა Royal Decree 79/2025-ის მეშვეობით, აღმასრულებელი რეგულაციებით, რომლებიც ძალაში შესვლიდან ერთი წლის განმავლობაში უნდა გამოქვეყნდეს — რაც პოტენციურად აფართოებს უცხოურ სრულ საკუთრებას ITC-ების მიღმა დეველოპერის მიერ გაყიდულ ერთეულებზე (decree.om). სანამ ეს რეგულაციები არ გამოქვეყნდება, ეს პირობითი რჩება. დღეს უსაფრთხო, დამკვიდრებული წესი მარტივია: გარანტირებული უცხოური სრული საკუთრებისთვის იყიდეთ დანიშნული ITC-ის შიგნით. ნებისმიერი განცხადება „ახლა ომანში ნებისმიერ ადგილას შეგიძლიათ ყიდვა“ აღიქვით, როგორც ჰორიზონტზე მყოფი და არა ჯერ ძალაში მყოფი.

ნაბიჯი 1 — აირჩიეთ პროექტი და ჩართეთ ლიცენზირებული ბროკერი

ITC-ის წესის გააზრების შემდეგ, პირველი აქტიური ნაბიჯი არის პროექტის არჩევა, რომელიც შეესაბამება თქვენს მიზანს — საცხოვრებელი სახლი, ბრენდირებული რეზიდენცია, საიჯარო შემოსავალი თუ საწყისი დონის ზრდა — და ლიცენზირებული ბროკერის ჩართვა თქვენს წარმოსადგენად. კარგი ბროკერი ადასტურებს ITC სტატუსს, ამოწმებს დეველოპერის ესქროუსა და ლიცენზირებას, ამზადებს დოკუმენტაციას და (რაც არარეზიდენტებისთვის გადამწყვეტია) შეუძლია თქვენი სახელით იმოქმედოს ქვეყნის შიგნით ნაბიჯებისთვის.

ეს ასევე მომენტია, დაადასტუროთ, რომ ერთეული აკმაყოფილებს ნებისმიერ მოქმედ მინიმალურ ფასის ზღვარს. ხშირად ციტირებული ციფრები მინიმალურ უცხოურ საყიდელ ფასს მუსკატის გუბერნიაში OMR 45,000-ად, ხოლო სხვა გუბერნიებში OMR 35,000-ად ადგენს (sandsofwealth.com). ეს ბროკერული წყაროდან მოდის და არა გამოქვეყნებული სამთავრობო ცხრილიდან, ამიტომ მიიჩნიეთ ეს დაგეგმვის სახელმძღვანელოდ და ვალდებულების აღებამდე დაადასტურეთ მიმდინარე ზღვარი MOHUP-თან. ITC-ის ერთეულების უმეტესობა კომფორტულად ამ ზღვრებზე მაღლა დგას.

დაათვალიერეთ Palmera-ს დამოწმებული ომანის დეველოპერები და დასახლებები — მათ შორის DarGlobal, Eagle Hills, Diamond Developers, Muriya და Muscat Bay-ის დეველოპერი — ომანის დეველოპერების გვერდზე, ან დაიწყეთ ომანის ჰაბიდან, რათა გაერკვეთ ისეთ ტერიტორიებში, როგორიცაა AIDA, Sultan Haitham City, Muscat Bay, Shatti Al Qurum, Yiti, Hawana Salalah და Jebel Sifah.

ნაბიჯი 2 — დაჯავშნეთ და ხელი მოაწერეთ ნასყიდობის ხელშეკრულებას

ერთეულის არჩევის შემდეგ, თქვენ ჯავშნით მას — ჩვეულებრივ დაჯავშნის დეპოზიტით — შემდეგ კი ხელს აწერთ ნასყიდობის ხელშეკრულებას (SPA). SPA განსაზღვრავს ფასს, გადახდის გრაფიკს, სპეციფიკაციას, ჩაბარების პირობებს (ოფ-პლანისთვის) და ორივე მხარის ვალდებულებებს. ყურადღებით წაიკითხეთ; ოფ-პლანისთვის განსაკუთრებული ყურადღება მიაქციეთ ესქროუს მოწყობას, თითოეულ გადახდასთან დაკავშირებულ მშენებლობის ეტაპებსა და დეველოპერის ჩაბარების ვალდებულებებს.

არარეზიდენტებისთვის, რომლებიც ფიზიკურად ვერ ესწრებიან, დაჯავშნაც და SPA-ზე ხელმოწერაც ჩვეულებრივ შეიძლება მოგვარდეს სათანადოდ დამოწმებული მინდობილობით — რაც დეტალურად ქვემოთაა განხილული. მთავარია, რომ არაფერი უნდა გადაიხადოთ, სანამ ხელშეკრულება და გამყიდველის სტატუსი არ დამოწმდება.

ნაბიჯი 3 — ოფ-პლანის გადახდის გეგმები vs მეორადი გაყიდვის სრული გადახდა

როგორ იხდით, დამოკიდებულია იმაზე, ყიდულობთ ოფ-პლანს თუ მეორად ქონებას, და ეს ორი პროცესი მნიშვნელოვნად განსხვავდება:

ეტაპი	ოფ-პლანი (მშენებარე)	მეორადი (დასრულებული ერთეული)
გადახდის სტრუქტურა	ეტაპობრივი გადახდის გეგმა, დაკავშირებული მშენებლობის ეტაპებთან, გადახდილი დეველოპერის ესქროუ-ანგარიშზე	სრული გადახდა გადაცემისას (ან იპოთეკით, თუ დაფინანსებულია)
საკუთრების გადაცემა	Mulkiya გაიცემა დასრულებისას/ჩაბარებისას	Mulkiya გადაეცემა დაუყოვნებლივ რეგისტრაციისას
ფულადი ნაკადი	გადანაწილებული მშენებლობის პერიოდზე — ნაკლები საწყისი დანახარჯი	საჭიროა სრული კაპიტალი წინასწარ
ტიპური მყიდველის შესაბამისობა	ინვესტორები, რომლებიც ეძებენ კაპიტალის ზრდასა და უფრო მარტივ შესვლას	მყიდველები, რომლებსაც სურთ დაუყოვნებელი საკუთრება და საიჯარო შემოსავალი

ოფ-პლანი უფრო გავრცელებული გზაა უცხოელი ინვესტორებისთვის ომანის ITC-ებში, რადგან დეველოპერის გადახდის გეგმები ხარჯს მშენებლობის პერიოდზე ანაწილებს და ამცირებს საჭირო საწყის კაპიტალს. მეორადი ქონება ნიშნავს არსებული Mulkiya-ს დაუყოვნებელ გადაცემასა და ქონების დაუყოვნებლივ გაქირავების შესაძლებლობას. რომელიც არ უნდა აირჩიოთ, რეგისტრაციის მექანიზმი, რომელიც თქვენს საკუთრების უფლებას წარმოქმნის, ერთი და იგივეა — ეს არის ნაბიჯი 4.

ნაბიჯი 4 — საკუთრების რეგისტრაცია MOHUP-ში და Mulkiya-ს მოწმობა

ომანში საკუთრება რეალურია მხოლოდ მას შემდეგ, რაც ის რეგისტრირდება. უცხოელმა მყიდველებმა უნდა დაარეგისტრირონ ქონება საბინაო და ურბანული დაგეგმარების სამინისტროში (MOHUP), რათა მიიღონ საკუთრების ნამდვილი მოწმობა — Mulkiya — პასპორტის, კანონიერი შესვლის დამადასტურებელი დოკუმენტისა და ზოგ შემთხვევაში სახსრების წყაროს დოკუმენტაციის წარდგენით (damasturk.com). Mulkiya არის თქვენი საკუთრების იურიდიული დადასტურება, რომელიც ამაგრებს თქვენს უფლებას გაყიდოთ, გააქირავოთ, მიიღოთ მემკვიდრეობით და — საჭიროების შემთხვევაში — მოითხოვოთ რეზიდენტობა.

ოფ-პლანისთვის Mulkiya გაიცემა დასრულებისას, როგორც კი პროექტი ჩაბარდება; მეორადისთვის ის თქვენს სახელზე გადადის რეგისტრაციისას. სრული ვადა ქონების იდენტიფიცირებიდან რეგისტრირებულ საკუთრებამდე ჩვეულებრივ დაახლოებით 8–12 კვირაა, ანუ ორ-სამი თვე (samalandgroup.com), თუმცა ოფ-პლანის ჩაბარება მშენებლობის გრაფიკს მიჰყვება.

ხარჯები, რომლებიც უნდა დაიგეგმოს: 3% გადაცემის საკომისიო და 5–8% ჯამში

ძირითადი ფასის მიღმა, დაგეგმეთ ტრანზაქციის ხარჯები. ყველაზე დიდი მუხლი გადაცემის/რეგისტრაციის საკომისიოა: უცხოელი მყიდველები MOHUP-ს გადაცემისას უხდიან ქონების ღირებულების 3%-ს (sandsofwealth.com); ომანელი მოქალაქეები იხდიან შემცირებულ 1%-ს (შემცირებული 2%-დან 2026 წლის იანვარში). დაგეგმვის წესად, გამოყავით დაახლოებით საყიდელი ფასის 5–8% საკომისიოებისა და ხარჯებისთვის თავად ქონების მიღმა (samalandgroup.com), რაც ფარავს გადაცემის საკომისიოს პლუს იურიდიულ, სააგენტოსა და ადმინისტრაციულ ხარჯებს.

ხარჯის მუხლი	ვინ იხდის / განაკვეთი	შენიშვნები
გადაცემის / რეგისტრაციის საკომისიო	უცხოელი მყიდველი: ქონების ღირებულების 3%	გადახდილი MOHUP-ს გადაცემისას; ომანელი მოქალაქეები იხდიან 1%-ს (შემცირებული 2%-დან 2026 წლის იანვარში)
ტრანზაქციის ჯამური ხარჯები	საყიდელი ფასის ~5–8%	დაგეგმვის შეფასება; მოიცავს გადაცემის საკომისიოს პლუს იურიდიულ, სააგენტოსა და ადმინისტრაციულ ხარჯებს
წლიური ქონების გადასახადი	არ არსებობს ფიზიკური პირებისთვის	ომანი წლიურ ქონების გადასახადს არ აწესებს
კაპიტალის ნაზრდის გადასახადი (ფიზიკური პირები)	არ არსებობს	ფიზიკური პირებისთვის ქონებაზე CGT არ არსებობს
ვალუტა	OMR მიბმულია USD-ზე კურსით 1 OMR = 2.6008 USD	ფიქსირებული 1986 წლიდან — USD ინვესტორებისთვის სავალუტო რისკის გარეშე (CBO)

დოლარზე მიბმა ნამდვილი დაგეგმვის უპირატესობაა: კურსით OMR 1 = USD 2.6008 (USD 1 ≈ OMR 0.3845), უცვლელი 1986 წლიდან, USD-ზე დაფუძნებული ინვესტორი დაჯავშნასა და დასრულებას შორის სავალუტო მოულოდნელობის წინაშე არ დგება. გადასახადების მხრივ, ომანს ამჟამად არ აქვს პირადი საშემოსავლო გადასახადი, წლიური ქონების გადასახადი და კაპიტალის ნაზრდის გადასახადი ფიზიკური პირებისთვის — მაგრამ ეს იცვლება: 5% პირადი საშემოსავლო გადასახადი წლიური შემოსავლის იმ ნაწილზე, რომელიც აღემატება OMR 42,000-ს, ძალაში შედის 2028 წლის 1 იანვარს Royal Decree 56/2025-ის ფარგლებში, საიჯარო შემოსავლის დასაბეგრ შემოსავალში ჩართვის მოლოდინით (KPMG). რეზიდენტების დაახლოებით 99% ამ ზღვარს ქვემოთაა, მაგრამ მაღალშემოსავლიანმა ინვესტორებმა ეს უნდა გაითვალისწინონ.

დისტანციური ყიდვა: მინდობილობა და სათანადო შემოწმება

ყიდვისთვის ომანში ჩასვლა არ გჭირდებათ. დისტანციური ყიდვა მინდობილობის (POA) მეშვეობით გავრცელებულია არარეზიდენტებისთვის და საშუალებას აძლევს სანდო წარმომადგენელს — ხშირად თქვენს ბროკერს ან ადვოკატს — დაჯავშნოს, ხელი მოაწეროს SPA-ს და დაასრულოს რეგისტრაცია თქვენი სახელით. POA უნდა იყოს სათანადოდ დამოწმებული, ლეგალიზებული და ომანში აღიარებული; პროცედურები დეველოპერისა და ნოტარიუსის მიხედვით იცვლება, ამიტომ ადრევე დაადასტურეთ მოთხოვნები.

სათანადო შემოწმება არ ექვემდებარება მოლაპარაკებას, განსაკუთრებით დისტანციურად. სანამ რამეს გადაიხდით, დაუთავსეთ გამყიდველის ოფიციალური პირადობა Mulkiya-ზე მითითებულ სახელს და დაადასტურეთ საკუთრება MOHUP-ის რეესტრით (sandsofwealth.com). ოფ-პლანისთვის შეამოწმეთ დეველოპერის ესქროუ-ანგარიში და ლიცენზირება და არა ცალკეული გამყიდველის საკუთრების უფლება. ლიცენზირებული ბროკერი ამ შემოწმებებს სტანდარტულად ატარებს — სწორედ ამიტომ არის მისი ადრევე ჩართვა ყველაზე მნიშვნელოვანი დისტანციური მყიდველებისთვის.

საგანგაშო ნიშნები და როგორ ავიცილოთ თაღლითობა

პრობლემების უმეტესობა თავიდან აცილებადია რამდენიმე დისციპლინით. ყურადღება მიაქციეთ ამ საგანგაშო ნიშნებს:

• პროექტი, რომელიც რეკლამირდება როგორც სრული საკუთრება, მაგრამ დანიშნული ITC-ის შიგნით არ არის. თუ სრული საკუთრება შემოთავაზებულია ITC-ის გარეთ, მიიჩნიეთ ეს გამაფრთხილებელ ნიშნად, სანამ RD 79/2025-ის აღმასრულებელი რეგულაციები არ გამოქვეყნდება და პოზიციას არ დააზუსტებს.
• ზეწოლა, გადაიხადოთ შემოწმებამდე. არასოდეს გადარიცხოთ სახსრები, სანამ გამყიდველის პირადობა Mulkiya-ს არ დაემთხვევა და საკუთრება MOHUP-ის რეესტრით არ დადასტურდება, ან — ოფ-პლანისთვის — სანამ დეველოპერის ესქროუ არ დამოწმდება.
• ოფ-პლანის გადახდები, რომლებიც ესქროუს გავლით არ მიემართება. ეტაპობრივი გადახდები უნდა შედიოდეს დეველოპერის რეგულირებად ესქროუ-ანგარიშზე და გამოიყოს მშენებლობის ეტაპების მიხედვით.
• დაუმოწმებელი ან ბუნდოვნად ფორმულირებული მინდობილობა. POA, რომელიც თქვენი სახელით ყიდვისთვის გამოიყენება, უნდა იყოს სათანადოდ დამოწმებული და ლეგალიზებული; სუსტმა შეიძლება დაუცველი დაგტოვოთ.
• „გარანტირებული“ მოკლევადიანი გაქირავების შემოსავალი. მოკლევადიანი გაქირავება ავტომატურად არ არის ნებადართული ყველა ITC-ში; ბევრი დასახლების შიდა წესი ზღუდავს მას. არასოდეს მიიღოთ გარანტირებული Airbnb-ტიპის უკუგება კონკრეტული დასახლების წესების დადასტურების გარეშე.

ლიცენზირებულ ბროკერთან მუშაობა, რომელიც ადასტურებს ITC სტატუსს, ამოწმებს დეველოპერსა და რეესტრის მდგომარეობას და სწორად აყალიბებს POA-ს, თითქმის მთელ ამ რისკს აქარწყლებს.

რეზიდენტობა, გადასახადი და შემოსავალი: რას გხსნით საკუთრება

ITC-ში ყიდვას შეუძლია მეტი გააკეთოს, ვიდრე უბრალოდ თქვენი კაპიტალის განთავსება. ომანის ინვესტორის (Golden) რეზიდენტობა ხელახლა ამოქმედდა 2025 წლის 31 აგვისტოს: მინიმუმ OMR 200,000 (~USD 520,000) ღირებულების ITC ქონება აკმაყოფილებს განახლებადი 10-წლიანი რეზიდენტობის კრიტერიუმებს, ქვეყანაში მინიმალური ყოფნის მოთხოვნის გარეშე მისი ძალაში დასატოვებლად, სანამ ქონებას ინარჩუნებთ. შემოსავალზე, მოელოდეთ მიახლოებით დიაპაზონებს და არა ერთ გარანტირებულ ციფრს: კარგად განლაგებული ბინები და ვილები დაახლოებით 6–8%-ად არის მითითებული (optimoproperty.com), მოკლევადიანი გაქირავება 5–10% მთლიანად, ხოლო გრძელვადიანი 4–8% (dxboffplan.com) — ყოველთვის შესაბამისი ITC-ის შიდა წესების გათვალისწინებით, რადგან მოკლევადიანი გაქირავების შემოსავალი ავტომატურად არ არის ნებადართული ყველა დასახლებაში. ეს დიაპაზონები საორიენტაციოა და უნდა დაითვალოს მომსახურების გადასახადებისა და მართვის საკომისიოების გამოკლების შემდეგ.

გაქირავების ტიპი	მიახლოებითი შემოსავლის დიაპაზონი	მთავარი გაფრთხილება
გრძელვადიანი გაქირავება	~4–8% მთლიანად	ITC-ის შიდა წესების გათვალისწინებით; დაითვალეთ მომსახურების გადასახადების გამოკლებით
მოკლევადიანი / სასვენებელი გაქირავება	~5–10% მთლიანად	მოკლევადიანი გაქირავება ავტომატურად ნებადართული არ არის — ბევრი ITC დასახლების შიდა წესი ზღუდავს მას
ბინები და ვილები (ზოგადად)	~6–8%	იცვლება წყაროსა და მდებარეობის მიხედვით; საორიენტაციო და არა გარანტირებული

როგორ ეხმარება Palmera უცხოელ მყიდველებს ომანში

Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC სპეციალიზდება ოფ-პლანისა და ბრენდირებული რეზიდენციების მიმართულებით ომანის წამყვან ITC-ებში და უცხოელ მყიდველებს უძღვება ზემოთ აღწერილ ყოველ ნაბიჯში — პროექტის ITC სრული საკუთრების სტატუსის დადასტურებიდან და დისტანციური მინდობილობის მოწყობიდან, დაჯავშნის, SPA-ს, ესქროუ-მხარდაჭერილი გადახდის გეგმებისა და თქვენი Mulkiya-ს საბოლოო MOHUP რეგისტრაციის კოორდინაციამდე. ჩვენ დაგეხმარებით, შეუსაბამოთ დასახლება თქვენს მიზანს, დაგეგმოთ სრული 5–8% ჯამური ხარჯი და აიცილოთ მოკლევადიანი გაქირავებისა და სრული საკუთრების ხაფანგები, რომლებიც მოუმზადებელ მყიდველებს ებმებათ.

მზად ხართ დასაწყებად? დაათვალიერეთ მიმდინარე ომანის უძრავი ქონება ან წამყვანი დასახლებები, როგორიცაა AIDA Muscat და Muscat Bay, შემდეგ კი დაუკავშირდით ჩვენს გუნდს მისამართზე team@palmera.realestate მორგებული, წყაროებით გამყარებული ყიდვის გეგმისთვის. ეს გზამკვლევი ზოგადი ინფორმაციაა და არა იურიდიული ან საგადასახადო რჩევა — ვალდებულების აღებამდე გადაამოწმეთ პროექტის სპეციფიკური და იურიდიული დეტალები შესაბამის ორგანოებთან.