Comment les étrangers achètent un bien immobilier à Oman : étape par étape (2026)

Acheter un bien immobilier à Oman en tant qu'étranger est plus simple que beaucoup d'investisseurs ne le pensent — à condition de commencer au bon endroit. La règle unique qui régit tout est l'emplacement : les non-Omanais ne peuvent détenir un titre en pleine propriété (freehold) qu'au sein de complexes touristiques intégrés (ITC) désignés, enregistrés auprès du ministère du Logement et de l'Aménagement urbain, en vertu du décret royal 12/2006 (alalawico.com). Choisissez le bon projet, et le reste du processus est un parcours bien balisé que des milliers d'acheteurs étrangers ont déjà emprunté.

Ce guide est un parcours complet, de A à Z, pour un non-résident : comment confirmer qu'un projet se trouve réellement à l'intérieur d'un ITC, comment fonctionnent la réservation et le contrat de vente, la différence entre les plans de paiement sur plan et le paiement intégral en revente, comment l'enregistrement du titre auprès du MOHUP produit votre acte Mulkiya, quels frais prévoir, et comment acheter à distance sans mettre les pieds à Muscat. Un achat typique prend environ 8 à 12 semaines, de l'identification d'un logement jusqu'à la propriété enregistrée (samalandgroup.com). Tout au long, nous nous en tenons à ce qui est vérifié pour 2026 et signalons les parties de la loi encore en transition.

Avant de commencer : confirmez que le projet se trouve dans un ITC désigné

L'étape la plus importante survient avant de réserver quoi que ce soit : vérifier que le projet se situe à l'intérieur d'un complexe touristique intégré désigné. C'est ce qui rend juridiquement possible la pleine propriété étrangère totale. À l'intérieur d'un ITC, un acheteur non omanais reçoit un titre réel et enregistré — avec le plein droit de vendre, louer, donner et léguer le bien à ses héritiers (dxboffplan.com). Il ne s'agit pas d'un bail de 99 ans ni d'un arrangement par prête-nom ; c'est une véritable propriété inscrite au registre national.

Parmi les principaux ITC reconnus figurent Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, AIDA, Hawana Salalah et Yiti (vistaoman.com). Le portefeuille omanais de Palmera couvre plusieurs d'entre eux — vous pouvez parcourir les disponibilités actuelles parmi les biens à Oman, y compris des communautés phares telles que AIDA Muscat et Muscat Bay.

En dehors des ITC, la situation est différente. Les étrangers peuvent détenir un usufruit — un bail de longue durée pouvant aller jusqu'à 99 ans plutôt qu'une pleine propriété — sur des appartements situés dans des immeubles à usage mixte, dans certains emplacements approuvés, en vertu de la décision ministérielle 357/2020 (damasturk.com). Il est essentiel de ne pas confondre les deux : la pleine propriété est une propriété, l'usufruit est un bail de longue durée.

Une remarque sur la loi en transition. Une nouvelle loi régissant l'immobilier a été promulguée par le décret royal 79/2025, avec des règlements d'application attendus dans l'année suivant son entrée en vigueur — susceptibles d'étendre la pleine propriété étrangère au-delà des ITC pour les unités vendues par les promoteurs (decree.om). Jusqu'à la publication de ces règlements, cela reste provisoire. La règle sûre et établie aujourd'hui est simple : pour une pleine propriété étrangère garantie, achetez à l'intérieur d'un ITC désigné. Considérez toute affirmation du type « vous pouvez désormais acheter n'importe où à Oman » comme étant à l'horizon, et non encore en vigueur.

Étape 1 — Choisir un projet et faire appel à un courtier agréé

Une fois la règle des ITC comprise, la première étape concrète consiste à choisir un projet qui correspond à votre objectif — une résidence de style de vie, une résidence de marque, un rendement locatif ou une croissance d'entrée de gamme — et à faire appel à un courtier agréé pour vous représenter. Un bon courtier confirme le statut ITC, vérifie le compte séquestre et les licences du promoteur, prépare les documents et (élément crucial pour les non-résidents) peut agir en votre nom pour les démarches sur place.

C'est aussi le moment de confirmer que l'unité respecte les éventuels seuils de prix minimum applicables. Les chiffres couramment cités fixent le prix d'achat minimum pour les étrangers à 45 000 OMR dans le gouvernorat de Muscat et à 35 000 OMR dans les autres gouvernorats (sandsofwealth.com). Ces chiffres proviennent d'une source de courtier plutôt que d'un barème gouvernemental publié, alors traitez-les comme un repère de planification et confirmez le seuil en vigueur auprès du MOHUP avant de vous engager. La plupart des unités en ITC se situent confortablement au-dessus de ces seuils.

Parcourez les promoteurs et communautés omanais vérifiés par Palmera — dont DarGlobal, Eagle Hills, Diamond Developers, Muriya et le promoteur de Muscat Bay — sur la page promoteurs à Oman, ou partez du hub Oman pour vous orienter parmi des secteurs comme AIDA, Sultan Haitham City, Muscat Bay, Shatti Al Qurum, Yiti, Hawana Salalah et Jebel Sifah.

Étape 2 — Réserver et signer le contrat de vente

Une fois l'unité sélectionnée, vous la réservez — généralement avec un dépôt de réservation — puis vous signez un contrat de vente (Sale and Purchase Agreement, SPA). Le SPA précise le prix, l'échéancier de paiement, les spécifications, les conditions de livraison (pour le sur plan) et les obligations des deux parties. Lisez-le attentivement ; pour le sur plan, portez une attention particulière à l'arrangement de séquestre, aux étapes de construction liées à chaque paiement et aux engagements de livraison du promoteur.

Pour les non-résidents qui ne peuvent être physiquement présents, la réservation comme la signature du SPA peuvent généralement être gérées au moyen d'une procuration dûment attestée — traitée en détail ci-dessous. L'essentiel est que rien ne soit payé avant que le contrat et la légitimité du vendeur ne soient vérifiés.

Étape 3 — Plans de paiement sur plan vs paiement intégral en revente

La façon dont vous payez dépend de votre achat sur plan ou en revente, et les deux processus divergent de manière significative :

Le sur plan est la voie la plus courante pour les investisseurs étrangers dans les ITC d'Oman, car les plans de paiement des promoteurs répartissent le coût sur la période de construction et réduisent le capital initial nécessaire. La revente signifie le transfert immédiat du Mulkiya existant et la possibilité de louer le bien immédiatement. Quel que soit votre choix, les mécanismes d'enregistrement qui produisent votre titre sont les mêmes — c'est l'étape 4.

Étape 4 — Enregistrement du titre auprès du MOHUP et l'acte Mulkiya

À Oman, la propriété n'est réelle qu'une fois enregistrée. Les acheteurs étrangers doivent enregistrer le bien auprès du ministère du Logement et de l'Aménagement urbain (MOHUP) pour obtenir un titre de propriété valide — le Mulkiya — en présentant un passeport, une preuve d'entrée légale et, dans certains cas, des documents justifiant l'origine des fonds (damasturk.com). Le Mulkiya est votre preuve légale de propriété, ancrant votre droit de vendre, louer, transmettre et — le cas échéant — demander la résidence.

Pour le sur plan, le Mulkiya est émis à l'achèvement, une fois le projet livré ; pour une revente, il est transféré à votre nom à l'enregistrement. Le délai de bout en bout, de l'identification d'un bien à la propriété enregistrée, est généralement d'environ 8 à 12 semaines, soit deux à trois mois (samalandgroup.com), bien que la livraison sur plan suive le calendrier de construction.

Frais à prévoir : les frais de transfert de 3 % et 5 à 8 % tout compris

Au-delà du prix affiché, prévoyez les frais de transaction. Le poste le plus important est le frais de transfert/enregistrement : les acheteurs étrangers paient 3 % de la valeur du bien au MOHUP lors du transfert (sandsofwealth.com) ; les ressortissants omanais paient un taux réduit de 1 % (abaissé de 2 % en janvier 2026). En règle de planification, réservez environ 5 à 8 % du prix d'achat pour les frais et coûts en sus du bien lui-même (samalandgroup.com), couvrant les frais de transfert ainsi que les coûts juridiques, d'agence et administratifs.

L'arrimage au dollar est un véritable avantage de planification : à 1 OMR = 2,6008 USD (1 USD ≈ 0,3845 OMR), inchangé depuis 1986, un investisseur en USD ne subit aucune surprise de change entre la réservation et l'achèvement. Sur le plan fiscal, Oman n'a actuellement aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, aucune taxe foncière annuelle et aucun impôt sur les plus-values pour les particuliers — mais cela change : un impôt sur le revenu des personnes physiques de 5 % sur la part du revenu annuel supérieure à 42 000 OMR entre en vigueur le 1er janvier 2028 en vertu du décret royal 56/2025, les revenus locatifs devant être inclus dans le revenu imposable (KPMG). Environ 99 % des résidents se situent sous ce seuil, mais les investisseurs à hauts revenus devraient en tenir compte.

Acheter à distance : procuration et due diligence

Vous n'avez pas besoin de vous rendre à Oman pour acheter. L'achat à distance par procuration (POA) est courant pour les non-résidents : il permet à un représentant de confiance — souvent votre courtier ou votre avocat — de réserver, de signer le SPA et de finaliser l'enregistrement en votre nom. La procuration doit être dûment attestée, légalisée et reconnue à Oman ; les procédures varient selon le promoteur et le notaire, alors confirmez les exigences tôt.

La due diligence n'est pas négociable, surtout à distance. Avant de payer quoi que ce soit, faites correspondre la pièce d'identité officielle du vendeur au nom figurant sur le Mulkiya et confirmez la propriété via le registre du MOHUP (sandsofwealth.com). Pour le sur plan, vérifiez le compte séquestre et les licences du promoteur plutôt que le titre d'un vendeur particulier. Un courtier agréé effectue ces vérifications en standard — c'est pourquoi faire appel à lui tôt est ce qui compte le plus pour les acheteurs à distance.

Signaux d'alerte et comment éviter les arnaques

La plupart des problèmes peuvent être évités avec quelques disciplines. Surveillez ces signaux d'alerte :

• Un projet commercialisé en pleine propriété qui ne se trouve pas dans un ITC désigné. Si la pleine propriété est proposée en dehors d'un ITC, considérez cela comme un signal d'avertissement jusqu'à ce que les règlements d'application du décret royal 79/2025 soient publiés et clarifient la situation.
• La pression pour payer avant vérification. Ne transférez jamais de fonds avant que la pièce d'identité du vendeur ne corresponde au Mulkiya et que la propriété ne soit confirmée via le registre du MOHUP, ou — pour le sur plan — avant que le compte séquestre du promoteur ne soit vérifié.
• Des paiements sur plan non acheminés via un séquestre. Les paiements échelonnés doivent être versés sur le compte séquestre réglementé du promoteur, libérés en fonction des étapes de construction.
• Une procuration non attestée ou rédigée de façon vague. Une procuration utilisée pour acheter en votre nom doit être dûment attestée et légalisée ; une procuration faible peut vous exposer.
• Des revenus de location courte durée « garantis ». La location courte durée n'est pas automatiquement autorisée dans chaque ITC ; de nombreux règlements de communauté la restreignent. N'acceptez jamais un rendement garanti de type Airbnb sans confirmer les règles spécifiques de la communauté concernée.

Travailler avec un courtier agréé qui confirme le statut ITC, vérifie la position du promoteur et du registre, et structure correctement la procuration élimine la quasi-totalité de ce risque.

Résidence, fiscalité et rendement : ce que la propriété débloque

Acheter dans un ITC peut faire plus que loger votre capital. La résidence Investisseur (Golden) d'Oman a été relancée le 31 août 2025 : un bien ITC d'une valeur d'au moins 200 000 OMR (~520 000 USD) ouvre droit à une résidence renouvelable de 10 ans, sans obligation de séjour minimum pour la maintenir valide tant que vous conservez le bien. Sur le rendement, attendez-vous à des fourchettes attribuées plutôt qu'à un chiffre unique garanti : les appartements et villas bien situés sont cités à environ 6 à 8 % (optimoproperty.com), avec des locations courte durée à 5 à 10 % brut et des locations longue durée à 4 à 8 % (dxboffplan.com) — toujours sous réserve des règlements de l'ITC concerné, puisque les revenus de location courte durée ne sont pas automatiquement autorisés dans chaque communauté. Ces fourchettes sont indicatives et doivent être modélisées nettes des charges de copropriété et des frais de gestion.

Comment Palmera aide les acheteurs étrangers à Oman

Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC est spécialisée dans les biens sur plan et les résidences de marque au sein des principaux ITC d'Oman, accompagnant les acheteurs étrangers à chacune des étapes ci-dessus — de la confirmation du statut de pleine propriété ITC d'un projet et de la structuration d'une procuration à distance, à la coordination de la réservation, du SPA, des plans de paiement adossés à un séquestre et de l'enregistrement final de votre Mulkiya auprès du MOHUP. Nous vous aidons à faire correspondre une communauté à votre objectif, à budgéter le coût total de 5 à 8 % tout compris, et à éviter les pièges de la location courte durée et de la pleine propriété qui prennent au dépourvu les acheteurs mal préparés.

Prêt à commencer ? Découvrez les biens à Oman actuels ou des communautés phares comme AIDA Muscat et Muscat Bay, puis contactez notre équipe à [email protected] pour un plan d'achat sur mesure et étayé par des sources. Ce guide constitue une information générale et non un conseil juridique ou fiscal — vérifiez les détails propres au projet et les aspects juridiques auprès des autorités compétentes avant de vous engager.