Як іноземці купують нерухомість в Омані: покроковий гід (2026)

Придбання нерухомості в Омані для іноземців є значно простішим, ніж очікують багато інвесторів — за умови, що ви починаєте з правильного підходу. Єдине правило, яке регулює все, — це локація: негромадяни Оману можуть володіти правом freehold виключно в межах визначених інтегрованих туристичних комплексів (ITC), зареєстрованих у Міністерстві житлового будівництва та міського планування, згідно з Королівським указом 12/2006 (alalawico.com). Оберіть правильний проєкт, і решта процесу стане звичним шляхом, який вже пройшли тисячі іноземних покупців.

Цей посібник є повним покроковим керівництвом для нерезидентів: як переконатися, що проєкт дійсно розташований в ITC, як працюють бронювання та договір купівлі-продажу, у чому різниця між планами платежів off-plan та повною оплатою на вторинному ринку, як реєстрація права власності в MOHUP видає ваш документ Mulkiya, які збори закласти в бюджет і як купувати дистанційно, не відвідуючи Маскат. Типова угода триває близько 8–12 тижнів від вибору об'єкта до реєстрації права власності (samalandgroup.com). Протягом усього тексту ми спираємося на перевірені дані для 2026 року та позначаємо частини законодавства, які все ще перебувають на етапі змін.

Перш ніж почати: переконайтеся, що проєкт розташований у визначеному ITC

Найважливіший крок відбувається до будь-якого бронювання: переконайтеся, що проєкт розташований у визначеному інтегрованому туристичному комплексі. Саме це робить повне іноземне володіння freehold юридично можливим. Всередині ITC покупець-негромадянин Оману отримує справжнє, зареєстроване право власності — з повними правами продавати, здавати в оренду, дарувати та заповідати нерухомість спадкоємцям (dxboffplan.com). Це не 99-річна оренда і не номінальна угода; це справжня власність, зафіксована в національному реєстрі.

До основних визнаних ITC належать Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, AIDA, Hawana Salalah та Yiti (vistaoman.com). Портфоліо Palmera в Омані охоплює кілька з них — ви можете переглянути актуальні пропозиції на сторінці нерухомість в Омані, включаючи флагманські community, такі як AIDA Muscat та Muscat Bay.

Поза межами ITC ситуація інша. Іноземці можуть володіти правом usufruct — довгостроковою орендою до 99 років, а не повною власністю — на апартаменти в будинках змішаного використання в певних затверджених локаціях згідно з Міністерським рішенням 357/2020 (damasturk.com). Вкрай важливо не плутати ці два поняття: freehold — це власність, usufruct — це довгострокова оренда.

Примітка щодо законодавства в перехідному стані. Новий Закон про регулювання нерухомості був виданий через Королівський указ 79/2025, а виконавчі регламенти мають бути прийняті протягом року після набрання чинності — що потенційно може розширити іноземне володіння freehold за межі ITC для об'єктів, що продаються забудовником (decree.om). Поки ці регламенти не опубліковані, це залишається попереднім. Безпечне та усталене правило сьогодні просте: для гарантованого іноземного freehold купуйте всередині визначеного ITC. Ставтеся до будь-яких заяв «тепер ви можете купувати будь-де в Омані» як до перспективи, яка ще не набула чинності.

Крок 1 — Оберіть проєкт та залучіть ліцензованого брокера

Зрозумівши правило ITC, першим активним кроком є вибір проєкту, що відповідає вашій меті — чи то житло для стилю життя, branded residence, дохідність оренди, чи вхідний поріг для зростання капіталу — та залучення ліцензованого брокера для вашого представництва. Хороший брокер підтверджує статус ITC, перевіряє ескроу-рахунок та ліцензування забудовника, готує документи та (що критично важливо для нерезидентів) може діяти від вашого імені під час внутрішніх процедур.

Це також момент, щоб переконатися, що об'єкт відповідає будь-яким застосовним мінімальним ціновим порогам. Загальновизнані цифри встановлюють мінімальну ціну покупки для іноземців на рівні OMR 45,000 в губернаторстві Маскат та OMR 35,000 в інших губернаторствах (sandsofwealth.com). Ці дані надходять від брокерських джерел, а не з опублікованого урядового графіка, тому розглядайте їх як орієнтир для планування та підтвердьте поточний поріг у MOHUP перед прийняттям зобов'язань. Більшість об'єктів в ITC комфортно перевищують ці пороги.

Перегляньте перевірених забудовників та community Оману від Palmera — включаючи DarGlobal, Eagle Hills, Diamond Developers, Muriya та забудовника Muscat Bay — на сторінці забудовники Оману, або почніть з хабу Оман, щоб зорієнтуватися в таких районах, як AIDA, Sultan Haitham City, Muscat Bay, Shatti Al Qurum, Yiti, Hawana Salalah та Jebel Sifah.

Крок 2 — Бронювання та підписання договору купівлі-продажу

Після того, як ви обрали об'єкт, ви бронюєте його — зазвичай за допомогою завдатку за бронювання — а потім підписуєте Договір купівлі-продажу (SPA). SPA визначає ціну, графік платежів, специфікацію, умови передачі (для off-plan) та зобов'язання обох сторін. Читайте його уважно; для off-plan зверніть особливу увагу на умови ескроу-рахунку, будівельні етапи, прив'язані до кожного платежу, та зобов'язання забудовника щодо здачі об'єкта.

Для нерезидентів, які не можуть бути присутніми особисто, як бронювання, так і підписання SPA зазвичай можуть бути здійснені через належним чином засвідчену довіреність — що детально розглянуто нижче. Головне — нічого не слід оплачувати, поки договір та статус продавця не будуть перевірені.

Крок 3 — Плани платежів off-plan проти повної оплати на вторинному ринку

Спосіб оплати залежить від того, чи купуєте ви off-plan, чи на вторинному ринку, і ці два процеси суттєво відрізняються:

Етап	Off-plan (на етапі будівництва)	Вторинний ринок (готовий об'єкт)
Структура платежів	Планові платежі, прив'язані до будівельних етапів, що вносяться на ескроу-рахунок забудовника	Повна оплата при передачі права власності (або через іпотеку, якщо фінансується)
Передача права власності	Mulkiya видається після завершення будівництва/передачі ключів	Mulkiya передається негайно під час реєстрації
Грошовий потік	Розподілений на період будівництва — менші початкові витрати	Повний капітал потрібен одразу
Типовий профіль покупця	Інвестори, які шукають зростання вартості капіталу та легший вхід	Покупці, які хочуть негайного права власності та доходу від оренди

Off-plan є більш поширеним шляхом для іноземних інвесторів в ITC Оману, оскільки плани платежів від забудовника розподіляють вартість на період будівництва та знижують початковий капітал. Вторинний ринок означає негайну передачу існуючої Mulkiya та можливість здавати нерухомість в оренду одразу. Незалежно від вашого вибору, механіка реєстрації, яка видає ваше право власності, залишається однаковою — це Крок 4.

Крок 4 — Реєстрація права власності в MOHUP та документ Mulkiya

Право власності в Омані є реальним лише після його реєстрації. Іноземні покупці повинні зареєструвати нерухомість у Міністерстві житлового будівництва та міського планування (MOHUP), щоб отримати дійсне свідоцтво про право власності — Mulkiya — надавши паспорт, доказ законного в'їзду, а в деяких випадках — документацію про походження коштів (damasturk.com). Mulkiya є вашим юридичним підтвердженням права власності, яке закріплює ваше право продавати, здавати в оренду, успадковувати та — якщо це застосовно — подавати заявку на резидентство.

Для off-plan Mulkiya видається після завершення будівництва, коли проєкт здається; для вторинного ринку вона передається на ваше ім'я під час реєстрації. Загальний термін від вибору нерухомості до зареєстрованого права власності зазвичай становить близько 8–12 тижнів, або два-три місяці (samalandgroup.com), хоча передача ключів для off-plan відбувається згідно з графіком будівництва.

Збори для бюджету: 3% збір за передачу та 5–8% загальних витрат

Окрім заявленої ціни, закладайте в бюджет транзакційні витрати. Найбільша стаття — це збір за передачу/реєстрацію: іноземні покупці платять 3% від вартості нерухомості до MOHUP під час передачі права власності (sandsofwealth.com); громадяни Оману платять знижені 1% (зменшено з 2% у січні 2026 року). Як правило планування, відкладіть приблизно 5–8% від ціни покупки на збори та витрати, окрім самої нерухомості (samalandgroup.com), що покриває збір за передачу, а також юридичні, агентські та адміністративні витрати.

Стаття витрат	Хто платить / ставка	Примітки
Збір за передачу / реєстрацію	Іноземний покупець: 3% від вартості нерухомості	Сплачується до MOHUP під час передачі; громадяни Оману платять 1% (знижено з 2% у січні 2026 року)
Загальні транзакційні витрати	~5–8% від ціни покупки	Оцінка для планування; включає збір за передачу, а також юридичні, агентські та адміністративні витрати
Щорічний податок на нерухомість	Відсутній для фізичних осіб	В Омані не стягується щорічний податок на нерухомість
Податок на приріст капіталу (фізичні особи)	Відсутній	Немає податку на приріст капіталу від нерухомості для фізичних осіб
Валюта	OMR прив'язаний до USD за курсом 1 OMR = 2.6008 USD	Фіксований курс з 1986 року — немає валютного ризику для інвесторів у USD (CBO)

Прив'язка до долара є справді важливою перевагою для планування: за курсу OMR 1 = USD 2.6008 (USD 1 ≈ OMR 0.3845), незмінного з 1986 року, інвестор у USD не стикається з валютними несподіванками між бронюванням та завершенням будівництва. Щодо податків, в Омані наразі немає податку на доходи фізичних осіб, щорічного податку на нерухомість та податку на приріст капіталу для фізичних осіб — але це змінюється: 5% податок на доходи фізичних осіб на частину річного доходу, що перевищує OMR 42,000, набуває чинності 1 січня 2028 року згідно з Королівським указом 56/2025, і очікується, що дохід від оренди буде включено до оподатковуваного доходу (KPMG). Близько 99% резидентів не досягають цього порогу, але інвестори з високими доходами повинні це враховувати.

Дистанційна купівля: довіреність та юридична перевірка

Вам не потрібно летіти до Оману для покупки. Дистанційна купівля через довіреність (POA) є поширеною для нерезидентів, що дозволяє довіреній особі — часто вашому брокеру або юристу — бронювати, підписувати SPA та завершувати реєстрацію від вашого імені. Довіреність має бути належним чином засвідчена, легалізована та визнана в Омані; процедури відрізняються залежно від забудовника та нотаріуса, тому уточніть вимоги заздалегідь.

Юридична перевірка (due diligence) не підлягає обговоренню, особливо при дистанційній купівлі. Перед будь-якою оплатою звірте офіційне посвідчення особи продавця з ім'ям у Mulkiya та підтвердьте право власності через реєстр MOHUP (sandsofwealth.com). Для off-plan перевіряйте ескроу-рахунок та ліцензування забудовника, а не право власності окремого продавця. Ліцензований брокер виконує ці перевірки за замовчуванням — саме тому залучення брокера на ранньому етапі є найважливішим для дистанційних покупців.

Червоні прапорці та як уникнути шахрайства

Більшості проблем можна уникнути, дотримуючись кількох правил. Звертайте увагу на такі червоні прапорці:

• Проєкт, що позиціонується як freehold, але не розташований у визначеному ITC. Якщо право власності freehold пропонується поза межами ITC, сприймайте це як попереджувальний знак, поки виконавчі регламенти RD 79/2025 не будуть опубліковані та не прояснять ситуацію.
• Тиск з метою сплатити до перевірки. Ніколи не переказуйте кошти, поки посвідчення особи продавця не буде звірено з Mulkiya, а право власності не буде підтверджено через реєстр MOHUP, або — для off-plan — поки ескроу-рахунок забудовника не буде перевірено.
• Платежі off-plan не проходять через ескроу. Планові платежі мають надходити на регульований ескроу-рахунок забудовника, вивільняючись відповідно до будівельних етапів.
• Незасвідчена або розпливчасто сформульована довіреність. Довіреність, яка використовується для покупки від вашого імені, має бути належним чином засвідчена та легалізована; слабко складена довіреність може залишити вас вразливими.
• «Гарантований» дохід від короткострокової оренди. Короткострокова оренда не автоматично дозволена в кожному ITC; багато внутрішніх правил community обмежують її. Ніколи не приймайте гарантовану дохідність у стилі Airbnb без підтвердження правил конкретного community.

Робота з ліцензованим брокером, який підтверджує статус ITC, перевіряє забудовника та позицію в реєстрі, а також правильно оформлює довіреність, усуває майже всі ці ризики.

Резидентство, податки та дохідність: що відкриває право власності

Купівля в ITC може зробити більше, ніж просто зберегти ваш капітал. Резидентство інвестора (Golden Visa) в Омані було перезапущено 31 серпня 2025 року: нерухомість в ITC вартістю щонайменше OMR 200,000 (~USD 520,000) дає право на поновлюване 10-річне резидентство, без вимог щодо мінімального терміну перебування для його підтримки в чинності, поки ви зберігаєте право власності. Щодо дохідності, очікуйте орієнтовних діапазонів, а не єдиної гарантованої цифри: добре розташовані апартаменти та вілли зазначаються на рівні приблизно 6–8% (optimoproperty.com), з короткостроковою орендою на рівні 5–10% валового доходу та довгостроковою на рівні 4–8% (dxboffplan.com) — завжди з урахуванням відповідних правил ITC, оскільки дохід від короткострокової оренди не автоматично дозволений у кожному community. Ці діапазони є орієнтовними та мають моделюватися за вирахуванням експлуатаційних платежів та плати за управління.

Тип оренди	Орієнтовний діапазон дохідності	Ключове застереження
Довгострокова оренда	~4–8% валового доходу	Залежить від правил ITC; моделюйте за вирахуванням експлуатаційних платежів
Короткострокова / святкова оренда	~5–10% валового доходу	Короткострокова оренда НЕ дозволена автоматично — багато правил community ITC обмежують її
Апартаменти та вілли (загалом)	~6–8%	Варіюється залежно від джерела та локації; орієнтовно, не гарантовано

Як Palmera допомагає іноземним покупцям в Омані

Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC спеціалізується на об'єктах off-plan та branded residence в провідних ITC Оману, супроводжуючи іноземних покупців на кожному з вищезгаданих етапів — від підтвердження статусу ITC freehold проєкту та оформлення дистанційної довіреності до координації бронювання, SPA, планів платежів з забезпеченням ескроу та фінальної реєстрації вашої Mulkiya в MOHUP. Ми допомагаємо підібрати community відповідно до вашої мети, закласти в бюджет повні 5–8% загальних витрат та уникнути підводних каменів короткострокової оренди та freehold, на які потрапляють непідготовлені покупці.

Готові почати? Дослідіть актуальні пропозиції нерухомості в Омані або флагманські community, такі як AIDA Muscat та Muscat Bay, а потім зверніться до нашої команди за адресою team@palmera.realestate для отримання індивідуального плану покупки з підтвердженими джерелами. Цей посібник містить загальну інформацію, а не юридичні чи податкові поради — перед прийняттям зобов'язань перевірте специфічні деталі проєкту та юридичні нюанси у відповідних органах.