外籍人士如何在阿曼购买房产：分步指南（2026 年）

作为外国人在阿曼购买房产比许多投资者预期的要简单得多——只要您从正确的地方开始。 governing 一切的核心规则是地段：非阿曼人只能在指定的综合旅游综合体（ITC）内拥有永久产权（freehold），这些项目需在住房与城市规划部（Ministry of Housing & Urban Planning）注册，并依据皇家法令 12/2006 执行（alalawico.com）。选对项目后，其余流程便是成千上万外国买家已经走过的成熟路径。

本指南为非居民提供端到端的完整 walkthrough：如何确认项目确实位于 ITC 内、预订和销售协议如何运作、期房付款计划与转售全额付款的区别、在住房与城市规划部（MOHUP）进行产权登记如何生成您的 Mulkiya 产权证、需要预算哪些费用，以及如何在不亲临马斯喀特的情况下远程购房。典型的购房流程从选定单元到完成产权注册通常需要约 8–12 周（samalandgroup.com）。全文内容均基于 2026 年已核实的信息，并标注了法律中仍处于过渡阶段的部分。

开始前：确认项目位于指定的 ITC 内

最重要的步骤发生在您预订任何房产之前：验证项目是否位于指定的综合旅游综合体（ITC）内。这是使外国完全永久产权拥有成为法律可能的关键。在 ITC 内，非阿曼买家将获得真实注册的产权——拥有出售、租赁、赠与及将房产遗赠给继承人的完整权利（dxboffplan.com）。这不是 99 年租赁，也不是代持安排，而是记录在国家登记册中的真实所有权。

主要公认的 ITC 包括 Al Mouj Muscat、Muscat Bay、Muscat Hills、Jebel Sifah、AIDA、Hawana Salalah 和 Yiti（vistaoman.com）。Palmera 的阿曼投资组合涵盖其中多个项目——您可以浏览 阿曼房产 的当前房源，包括 AIDA Muscat 和 Muscat Bay 等旗舰社区。

在 ITC 之外，情况则有所不同。根据部长级决定 357/2020，外国人可以在某些批准地点的混合用途建筑公寓中持有用益物权（usufruct）——即长达 99 年的长期租赁，而非完全所有权（damasturk.com）。切勿混淆两者：永久产权是所有权，用益物权是长期租赁。

关于法律过渡期的说明。通过皇家法令 79/2025 颁布了新的《房地产监管法》，其执行条例预计将在生效后一年内出台——这可能会将开发商出售单元的永久产权扩大到 ITC 之外（decree.om）。在这些条例公布之前，这仍属于暂定状态。目前安全且既定的规则很简单：为确保获得外国永久产权，请在指定的 ITC 内购买。对于任何“您现在可以在阿曼任何地方购买”的说法，应视为尚未生效的前景。

第一步 — 选择项目并委托持牌经纪人

在理解 ITC 规则后，第一个主动步骤是选择符合您目标的项目——无论是生活方式住宅、branded residence（品牌公寓）、租金收益率还是入门级增长潜力——并委托持牌经纪人代表您。优秀的经纪人会确认 ITC 状态，检查开发商的第三方托管账户（escrow）和许可情况，准备文件，并且（对于非居民至关重要）可以代表您处理在阿曼境内的步骤。

这也是确认单元是否满足任何适用的最低价格门槛的时刻。通常引用的数据显示，马斯喀特省的外国最低购买价格为 OMR 45,000，其他省份为 OMR 35,000（sandsofwealth.com）。这些数据来自经纪人来源而非政府发布的官方时间表，因此请将其作为规划参考，并在承诺前向 MOHUP 确认当前的最低限额。大多数 ITC 单元的价格都远高于这些门槛。

浏览 Palmera 经过验证的阿曼开发商和社区——包括 DarGlobal、Eagle Hills、Diamond Developers、Muriya 和 Muscat Bay 开发商——请访问 阿曼开发商 页面，或从 阿曼中心 开始，了解 AIDA、Sultan Haitham City、Muscat Bay、Shatti Al Qurum、Yiti、Hawana Salalah 和 Jebel Sifah 等区域。

第二步 — 预订并签署买卖协议

选定单元后，您需要进行预订——通常需支付预订定金——然后签署买卖协议（SPA）。SPA 规定了价格、付款时间表、规格、交房条款（针对期房）以及双方的义务。请仔细阅读；对于期房，要特别注意第三方托管安排、与每笔付款挂钩的施工里程碑以及开发商的交付承诺。

对于无法亲自到场的非居民，预订和 SPA 签署通常可以通过经过适当认证的授权委托书（power of attorney）处理——下文将详细介绍。关键在于，在验证协议和卖方资质之前，不应支付任何款项。

第三步 — 期房付款计划与转售全额付款

付款方式取决于您购买的是期房还是转售房产，两者的流程有显著差异：

阶段	期房（在建）	转售（已完工单元）
付款结构	与施工里程碑挂钩的分阶段付款计划，支付至开发商第三方托管账户	过户时全额付款（或通过按揭贷款融资）
产权转让	竣工/交房时签发 Mulkiya	注册时立即转让 Mulkiya
现金流	分摊至建设期间——前期支出较低	前期需要全部资金
典型买家匹配	寻求资本增值和更低入门门槛的投资者	希望立即拥有产权并获得租金收入的买家

期房是外国投资者在阿曼 ITC 中更常见的途径，因为开发商的付款计划将成本分摊至建设期间，降低了前期所需资本。转售意味着现有 Mulkiya 的立即转让，并能够立即出租房产。无论选择哪种方式，生成您产权的注册机制是相同的——即第四步。

第四步 — 在 MOHUP 进行产权登记及 Mulkiya 产权证

在阿曼，只有经过登记的所有权才是真实的。外国买家必须在住房与城市规划部（MOHUP）注册房产以获得有效的产权证——即 Mulkiya——需出示护照、合法入境证明，在某些情况下还需提供资金来源文件（damasturk.com）。Mulkiya 是您所有权的法律证明，确立了您出售、租赁、继承以及（如适用）申请居留权的权利。

对于期房，Mulkiya 在项目竣工交房时签发；对于转售房产，它在注册时转让至您的名下。从选定房产到完成产权注册的端到端时间线通常约为 8–12 周，即两到三个月（samalandgroup.com），尽管期房交房遵循施工进度表。

费用预算：3% 过户费及 5–8% 的综合成本

除了标价外，还需预算交易成本。最大的一笔支出是过户/注册费：外国买家在过户时需向 MOHUP 支付房产价值的 3%（sandsofwealth.com）；阿曼国民支付较低的 1%（2026 年 1 月从 2% 下调）。作为规划规则，请预留购房价格的5–8%用于房产本身之外的费用和成本（samalandgroup.com），涵盖过户费以及法律、代理和行政费用。

费用项目	支付方/费率	备注
过户/注册费	外国买家：房产价值的 3%	过户时支付给 MOHUP；阿曼国民支付 1%（2026 年 1 月从 2% 下调）
综合交易成本	约购房价格的 5–8%	规划估算；包括过户费以及法律、代理和行政费用
年度房产税	个人无需缴纳	阿曼不征收年度房产税
资本利得税（个人）	无	个人房产交易无资本利得税
货币	OMR 与 USD 挂钩，1 OMR = 2.6008 USD	自 1986 年以来固定不变——美元投资者无汇率风险（CBO）

美元挂钩是一个真正的规划优势：1 OMR = 2.6008 USD（1 USD ≈ 0.3845 OMR），自 1986 年以来未变，以美元为基础的投资者在预订和竣工之间不会面临汇率意外。在税务方面，阿曼目前对个人没有个人所得税、年度房产税或资本利得税——但这正在改变：根据皇家法令 56/2025，从 2028 年 1 月 1 日起，对年收入中超过 OMR 42,000 的部分征收 5% 的个人所得税，租金收入预计将计入应税收入（KPMG）。约 99% 的居民低于该门槛，但高收入投资者应将其纳入考量。

远程购房：授权委托书与尽职调查

您无需飞往阿曼即可购房。通过授权委托书（POA）进行远程购买在非居民中很常见，允许受信任的代表（通常是您的经纪人或律师）代表您预订、签署 SPA 并完成注册。POA 必须经过适当认证和合法化，并在阿曼得到认可；程序因开发商和公证人而异，因此请尽早确认要求。

尽职调查是不可或缺的，尤其是远程操作时。在支付任何款项之前，请将卖方的官方身份证件与 Mulkiya 上的姓名进行匹配，并通过 MOHUP 登记册确认所有权（sandsofwealth.com）。对于期房，请验证开发商的第三方托管账户和许可情况，而不是个别卖方的产权。持牌经纪人会将这些检查作为标准程序处理——这就是为什么远程买家尽早委托经纪人至关重要的原因。

警示信号及如何避免诈骗

只要遵守一些纪律，大多数问题都是可以避免的。请注意以下警示信号：

• 宣传为永久产权但不在指定 ITC 内的项目。如果在 ITC 之外提供永久产权，请将其视为警告信号，直到 RD 79/2025 的执行条例公布并澄清立场。
• 在验证之前施压付款。在卖方身份证件与 Mulkiya 匹配并通过 MOHUP 登记册确认所有权之前，或者——对于期房——在验证开发商第三方托管账户之前，切勿转账。
• 期房付款未通过第三方托管账户。分阶段付款应流入开发商受监管的第三方托管账户，并根据施工里程碑释放。
• 未经认证或措辞模糊的授权委托书。用于代表您购买的 POA 必须经过适当认证和合法化；薄弱的 POA 可能会使您面临风险。
• “保证”的短租收入。短租并非在每个 ITC 都自动允许；许多社区章程对此有限制。在未确认特定社区规则之前，切勿接受保证的 Airbnb 式回报。

与持牌经纪人合作，确认 ITC 状态，验证开发商和登记情况，并正确构建 POA，可以消除几乎所有这些风险。

居留权、税务与收益率：所有权带来的权益

在 ITC 购房不仅能安置您的资本。阿曼的投资者（Golden Visa）居留权于 2025 年 8 月 31 日重新启动：价值至少 OMR 200,000（约 USD 520,000）的 ITC 房产有资格获得可续签的 10 年居留权，只要您保留该房产，就没有最低停留要求以保持其有效。关于收益率，预期参考范围而非单一保证数字：位置优越的公寓和别墅的收益率约为 6–8%（optimoproperty.com），短租毛收益率为 5–10%，长租为 4–8%（dxboffplan.com）——始终受相关 ITC 章程约束，因为短租收入并非在每个社区都自动允许。这些范围仅供参考，应在扣除物业费和管理费后进行建模。

租赁类型	参考收益率范围	关键注意事项
长租	约 4–8% 毛收益率	受 ITC 章程约束；建模时需扣除物业费
短租/度假租赁	约 5–10% 毛收益率	短租并非自动允许——许多 ITC 社区章程对此有限制
公寓和别墅（一般）	约 6–8%	因来源和地点而异；仅供参考，非保证

Palmera 如何协助外国买家在阿曼购房

Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC 专注于阿曼领先 ITC 中的期房和 branded residence（品牌公寓），指导外国买家完成上述每一步——从确认项目的 ITC 永久产权状态和构建远程授权委托书，到协调预订、SPA、由第三方托管支持的付款计划以及最终的 MOHUP Mulkiya 注册。我们帮助您根据目标匹配社区，预算 5–8% 的综合成本，并避免让毫无准备的买家陷入困境的短租和永久产权陷阱。

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