كيف يشتري الأجانب العقارات في عُمان: دليل خطوة بخطوة (2026)

شراء العقار في عُمان بصفتك أجنبياً أسهل مما يتوقعه كثير من المستثمرين — شريطة أن تبدأ من المكان الصحيح. القاعدة الوحيدة التي تحكم كل شيء هي الموقع: لا يمكن لغير العُمانيين امتلاك سند تملّك حر إلا داخل المجمّعات السياحية المتكاملة (ITCs) المخصّصة، والمسجّلة لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، بموجب المرسوم السلطاني 12/2006 (alalawico.com). اختر المشروع الصحيح، ويصبح بقية المسار طريقاً مطروقاً سلكه آلاف المشترين الأجانب قبلك.

هذا الدليل عبارة عن شرح كامل من البداية إلى النهاية لغير المقيم: كيف تتأكد من أن المشروع يقع فعلاً داخل أحد المجمّعات السياحية المتكاملة، وكيف يعمل الحجز واتفاقية البيع، والفرق بين خطط السداد على الخارطة والدفع الكامل في إعادة البيع، وكيف يُنتج تسجيل الملكية لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني سند الملكية الخاص بك، وما الرسوم التي يجب احتسابها، وكيفية الشراء عن بُعد دون أن تطأ قدمك مسقط. تستغرق عملية الشراء النموذجية نحو 8–12 أسبوعاً من تحديد الوحدة إلى تسجيل الملكية (samalandgroup.com). وعلى امتداد الدليل، نلتزم بما تم التحقق منه لعام 2026 ونشير إلى أجزاء القانون التي ما زالت في طور التحوّل.

قبل أن تبدأ: تأكّد من أن المشروع يقع ضمن مجمّع سياحي متكامل مخصّص

أهم خطوة تحدث قبل أن تحجز أي شيء: تحقّق من أن المشروع يقع داخل مجمّع سياحي متكامل مخصّص. هذا ما يجعل التملّك الحر الكامل للأجانب ممكناً قانونياً. فداخل المجمّع السياحي المتكامل، يحصل المشتري غير العُماني على سند ملكية حقيقي ومسجّل — مع كامل الحقوق في البيع والتأجير والهبة وتوريث العقار للورثة (dxboffplan.com). فهو ليس عقد إيجار لمدة 99 عاماً وليس ترتيباً بالوكالة؛ بل هو ملكية حقيقية مسجّلة في السجل الوطني.

تشمل أبرز المجمّعات السياحية المتكاملة المعترف بها الموج مسقط، وMuscat Bay، ومرتفعات مسقط، وJebel Sifah، وAIDA، وHawana صلالة، وYiti (vistaoman.com). وتمتدّ محفظة Palmera في عُمان لتشمل عدداً من هذه المجمّعات — ويمكنك تصفّح المعروض الحالي عبر عقارات عُمان، بما في ذلك المجتمعات الرئيسية مثل AIDA مسقط وMuscat Bay عبر الرابط Muscat Bay.

أما خارج المجمّعات السياحية المتكاملة، فالصورة مختلفة. يمكن للأجانب الحصول على حق الانتفاع — وهو عقد إيجار طويل الأمد يصل إلى 99 عاماً بدلاً من الملكية الكاملة — على الشقق في المباني متعددة الاستخدامات في مواقع معتمدة معينة بموجب القرار الوزاري 357/2020 (damasturk.com). ومن الضروري عدم الخلط بين الاثنين: التملّك الحر ملكية، أما حق الانتفاع فهو عقد إيجار طويل الأمد.

ملاحظة حول القانون في طور التحوّل. صدر قانون جديد ينظّم القطاع العقاري عبر المرسوم السلطاني 79/2025، مع لوائح تنفيذية يُتوقّع صدورها خلال عام واحد من تاريخ نفاذه — وقد توسّع نطاق التملّك الحر للأجانب خارج المجمّعات السياحية المتكاملة بالنسبة للوحدات التي يبيعها المطوّرون (decree.om). وإلى أن تُنشر تلك اللوائح، يظل هذا الأمر مؤقتاً. والقاعدة الآمنة والراسخة اليوم بسيطة: لضمان التملّك الحر للأجانب، اشترِ داخل مجمّع سياحي متكامل مخصّص. وتعامل مع أي ادّعاء بأنه "يمكنك الآن الشراء في أي مكان في عُمان" على أنه أمر في الأفق وليس نافذاً بعد.

الخطوة 1 — اختر مشروعاً واستعن بوسيط مرخّص

بعد فهم قاعدة المجمّع السياحي المتكامل، تكون الخطوة الفعلية الأولى هي اختيار مشروع يتناسب مع هدفك — منزل لنمط حياة، أو سكن يحمل علامة تجارية، أو عائد إيجاري، أو نمو في المستوى المبتدئ — والاستعانة بوسيط مرخّص يمثّلك. يؤكّد الوسيط الجيد حالة المجمّع السياحي المتكامل، ويتحقّق من حساب الضمان والترخيص الخاص بالمطوّر، ويُعدّ الأوراق، و(وهو أمر بالغ الأهمية لغير المقيمين) يمكنه التصرّف نيابةً عنك في الخطوات التي تتمّ داخل البلاد.

هذه أيضاً اللحظة المناسبة للتأكد من أن الوحدة تتجاوز أي حدود دنيا للسعر قد تنطبق. تشير الأرقام المتداولة بكثرة إلى أن الحدّ الأدنى لسعر الشراء للأجانب هو 45,000 ريال عُماني في محافظة مسقط و35,000 ريال عُماني في المحافظات الأخرى (sandsofwealth.com). وتأتي هذه الأرقام من مصدر وسيط وليس من جدول حكومي منشور، لذا تعامل معها كدليل تخطيطي وتأكّد من الحد الأدنى الحالي لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قبل الالتزام. ومعظم وحدات المجمّعات السياحية المتكاملة تتجاوز هذه الحدود بشكل مريح.

تصفّح مطوّري ومجتمعات عُمان الموثّقين لدى Palmera — بما في ذلك DarGlobal، وEagle Hills، وDiamond Developers، وMuriya، ومطوّر Muscat Bay — عبر صفحة مطوّري عُمان، أو ابدأ من مركز عُمان لتتعرّف على المناطق مثل AIDA، ومدينة السلطان هيثم، وMuscat Bay، وشاطئ القرم، وYiti، وHawana صلالة، وJebel Sifah.

الخطوة 2 — احجز ووقّع اتفاقية البيع والشراء

بمجرّد اختيارك للوحدة، تحجزها — عادةً بدفع عربون حجز — ثم توقّع اتفاقية البيع والشراء (SPA). تحدّد اتفاقية البيع والشراء السعر، وجدول السداد، والمواصفات، وشروط التسليم (للوحدات على الخارطة)، والتزامات الطرفين. اقرأها بعناية؛ وبالنسبة للوحدات على الخارطة، انتبه بشكل خاص إلى ترتيب حساب الضمان، ومراحل البناء المرتبطة بكل دفعة، والتزامات المطوّر بالتسليم.

أما بالنسبة لغير المقيمين الذين لا يمكنهم الحضور شخصياً، فيمكن عادةً إتمام كلٍّ من الحجز وتوقيع اتفاقية البيع والشراء من خلال توكيل موثّق على النحو الصحيح — وهو ما سنتناوله بالتفصيل أدناه. والأساس هو ألّا يُدفع أي مبلغ حتى يتم التحقق من الاتفاقية ومن وضع البائع القانوني.

الخطوة 3 — خطط السداد على الخارطة مقابل الدفع الكامل في إعادة البيع

تعتمد طريقة الدفع على ما إذا كنت تشتري على الخارطة أم في إعادة بيع، وتختلف العمليتان اختلافاً جوهرياً:

يُعدّ الشراء على الخارطة المسار الأكثر شيوعاً للمستثمرين الأجانب في المجمّعات السياحية المتكاملة في عُمان، لأن خطط سداد المطوّرين توزّع التكلفة على فترة البناء وتقلّل رأس المال المطلوب مقدماً. أما إعادة البيع فتعني النقل الفوري لـالملكية القائمة والقدرة على تأجير العقار فوراً. وأياً كان خيارك، فإن آلية التسجيل التي تنتج سند ملكيتك واحدة — وتلك هي الخطوة 4.

الخطوة 4 — تسجيل الملكية لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني وسند الملكية

الملكية في عُمان لا تصبح حقيقية إلا بعد تسجيلها. يجب على المشترين الأجانب تسجيل العقار لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني (MOHUP) للحصول على سند ملكية صالح — الملكية — مع تقديم جواز سفر، وإثبات دخول قانوني، وفي بعض الحالات مستندات مصدر الأموال (damasturk.com). والملكية هي إثباتك القانوني للملكية، وهي ركيزة حقّك في البيع والتأجير والميراث و— إن انطبق ذلك — التقدّم للحصول على الإقامة.

بالنسبة للوحدات على الخارطة، تُصدر الملكية عند الاكتمال بمجرّد تسليم المشروع؛ أما في إعادة البيع، فتُنقل إلى اسمك عند التسجيل. وعادةً ما يبلغ الإطار الزمني الكامل من تحديد العقار إلى تسجيل الملكية نحو 8–12 أسبوعاً، أي شهرين إلى ثلاثة أشهر (samalandgroup.com)، وإن كان تسليم الوحدات على الخارطة يتبع جدول البناء.

الرسوم التي يجب احتسابها: رسم النقل البالغ 3% وتكلفة إجمالية 5–8%

إلى جانب السعر المعلن، خصّص ميزانية لتكاليف المعاملة. والبند الأكبر هو رسم النقل/التسجيل: يدفع المشترون الأجانب 3% من قيمة العقار لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند النقل (sandsofwealth.com)؛ بينما يدفع المواطنون العُمانيون نسبة مخفّضة قدرها 1% (خُفّضت من 2% في يناير 2026). وكقاعدة تخطيطية، خصّص نحو 5–8% من سعر الشراء للرسوم والتكاليف التي تتجاوز العقار نفسه (samalandgroup.com)، وهي تغطي رسم النقل إضافةً إلى التكاليف القانونية والوسيطة والإدارية.

يُعدّ ربط العملة بالدولار ميزة تخطيطية حقيقية: فعند 1 ريال عُماني = 2.6008 دولار أمريكي (1 دولار أمريكي ≈ 0.3845 ريال عُماني)، وهو سعر لم يتغير منذ عام 1986، لا يواجه المستثمر القائم على الدولار أي مفاجأة في العملة بين الحجز والاكتمال. وعلى صعيد الضرائب، لا تفرض عُمان حالياً أي ضريبة دخل شخصي، ولا ضريبة عقارية سنوية، ولا ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد — لكن هذا يتغيّر: ستُطبّق ضريبة دخل شخصي بنسبة 5% على الجزء من الدخل السنوي الذي يتجاوز 42,000 ريال عُماني اعتباراً من 1 يناير 2028 بموجب المرسوم السلطاني 56/2025، ويُتوقّع أن يُدرج الدخل الإيجاري ضمن الدخل الخاضع للضريبة (KPMG). ويقع نحو 99% من المقيمين تحت ذلك الحد، لكن ينبغي للمستثمرين ذوي الدخل المرتفع أخذه في الحسبان.

الشراء عن بُعد: التوكيل والعناية الواجبة

لست بحاجة إلى السفر إلى عُمان للشراء. فالشراء عن بُعد عبر التوكيل (POA) شائع لغير المقيمين، إذ يتيح لممثّل موثوق — غالباً وسيطك أو محاميك — الحجز وتوقيع اتفاقية البيع والشراء وإتمام التسجيل نيابةً عنك. ويجب أن يكون التوكيل موثّقاً ومصدّقاً قانونياً ومعترفاً به في عُمان؛ وتختلف الإجراءات باختلاف المطوّر والكاتب بالعدل، لذا تأكّد من المتطلبات مبكراً.

العناية الواجبة أمر غير قابل للتفاوض، لا سيّما عن بُعد. قبل دفع أي مبلغ، طابق هوية البائع الرسمية مع الاسم المدوّن في الملكية وتأكّد من الملكية عبر سجل وزارة الإسكان والتخطيط العمراني (sandsofwealth.com). وبالنسبة للوحدات على الخارطة، تحقّق من حساب الضمان والترخيص الخاص بالمطوّر بدلاً من سند ملكية بائع فردي. ويتولّى الوسيط المرخّص هذه الفحوص كإجراء معتاد — وهو ما يجعل الاستعانة بوسيط مبكراً الأهم للمشترين عن بُعد.

العلامات التحذيرية وكيفية تجنّب عمليات الاحتيال

معظم المشكلات يمكن تجنّبها باتّباع بضعة مبادئ منضبطة. انتبه إلى هذه العلامات التحذيرية:

• مشروع يُسوّق على أنه تملّك حر وهو ليس داخل مجمّع سياحي متكامل مخصّص. إذا عُرض التملّك الحر خارج مجمّع سياحي متكامل، فتعامل معه كإشارة تحذير إلى أن تُنشر اللوائح التنفيذية للمرسوم 79/2025 وتوضّح الوضع.
• الضغط للدفع قبل التحقق. لا تحوّل أي أموال أبداً قبل مطابقة هوية البائع مع الملكية والتأكد من الملكية عبر سجل وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، أو — للوحدات على الخارطة — قبل التحقق من حساب الضمان الخاص بالمطوّر.
• مدفوعات على الخارطة لا تمر عبر حساب الضمان. ينبغي أن تتدفّق المدفوعات على مراحل إلى حساب الضمان المنظّم الخاص بالمطوّر، وتُحرّر مقابل مراحل البناء.
• توكيل غير موثّق أو مصاغ بصيغة غامضة. يجب أن يكون التوكيل المستخدم للشراء نيابةً عنك موثّقاً ومصدّقاً على النحو الصحيح؛ فالتوكيل الضعيف قد يعرّضك للخطر.
• دخل "مضمون" من التأجير قصير الأمد. التأجير قصير الأمد ليس مسموحاً تلقائياً في كل مجمّع سياحي متكامل؛ إذ تقيّده العديد من لوائح المجتمعات. لا تقبل أبداً عائداً مضموناً على غرار Airbnb دون التأكد من قواعد المجتمع المحدّد.

إن العمل مع وسيط مرخّص يؤكّد حالة المجمّع السياحي المتكامل، ويتحقّق من وضع المطوّر والسجل، ويصوغ التوكيل بشكل صحيح، يزيل تقريباً كل هذه المخاطر.

الإقامة والضرائب والعائد: ما الذي تفتحه الملكية أمامك

الشراء في مجمّع سياحي متكامل يمكن أن يحقّق أكثر من مجرّد إيواء رأس مالك. فقد أُعيد إطلاق إقامة المستثمر (الذهبية) في عُمان بتاريخ 31 أغسطس 2025: العقار ضمن المجمّع السياحي المتكامل الذي تبلغ قيمته 200,000 ريال عُماني على الأقل (~520,000 دولار أمريكي) يؤهّل للحصول على إقامة قابلة للتجديد مدتها 10 سنوات، دون اشتراط حدّ أدنى للإقامة للحفاظ على سريانها طالما احتفظت بالعقار. وعلى صعيد العائد، توقّع نطاقات منسوبة وليس رقماً واحداً مضموناً: تُذكر الشقق والفلل ذات المواقع الجيدة عند نحو 6–8% (optimoproperty.com)، مع تأجير قصير الأمد عند 5–10% إجمالي وتأجير طويل الأمد عند 4–8% (dxboffplan.com) — مع مراعاة لوائح المجمّع السياحي المتكامل ذات الصلة دائماً، إذ إن دخل التأجير قصير الأمد ليس مسموحاً تلقائياً في كل مجتمع. وهذه النطاقات استرشادية وينبغي نمذجتها صافيةً من رسوم الخدمات ورسوم الإدارة.

كيف تساعد Palmera المشترين الأجانب في عُمان

تتخصّص Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC في الوحدات على الخارطة والسكن الذي يحمل علامات تجارية في أبرز المجمّعات السياحية المتكاملة في عُمان، وترشد المشترين الأجانب عبر كل خطوة مما سبق — من تأكيد حالة التملّك الحر للمشروع ضمن المجمّع السياحي المتكامل وصياغة توكيل للشراء عن بُعد، إلى تنسيق الحجز، واتفاقية البيع والشراء، وخطط السداد المدعومة بحساب ضمان، والتسجيل النهائي للملكية لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. نساعدك على مطابقة المجتمع مع هدفك، واحتساب كامل التكلفة الإجمالية البالغة 5–8%، وتجنّب مزالق التأجير قصير الأمد والتملّك الحر التي توقع المشترين غير المستعدّين.

هل أنت مستعد للبدء؟ استكشف عقارات عُمان الحالية أو المجتمعات الرئيسية مثل AIDA مسقط وMuscat Bay عبر الرابط Muscat Bay، ثم تواصل مع فريقنا عبر [email protected] للحصول على خطة شراء مخصّصة ومدعومة بالمصادر. هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية — تحقّق من التفاصيل الخاصة بالمشروع والتفاصيل القانونية مع الجهات المختصة قبل الالتزام.