Riyad of Jeddah in 2026: hoe u als investeerder uw Saoedische markt kiest
De meeste kopers stellen deze vraag verkeerd om. Ze vragen welke stad de betere investering is, en die vraag zegt niets zolang u niet benoemt wat u eigenlijk wilt kopen. Riyad en Jeddah zijn niet twee varianten van hetzelfde product. Ze draaien op een andere vraagmotor, ze dragen andere risico's, en als ze een investeerder teleurstellen, doen ze dat op een andere manier.
Eén juridisch feit zet de hele vergelijking op zijn kop. Sinds 22 januari 2026 mag een buitenlandse koper, op grond van de Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis, alleen vastgoed bezitten binnen goedgekeurde geografische zones, dus niet overal in een stad (bron: REGA). De Ministerraad keurde de zonekaart en de uitvoeringsregels goed op 23 juni 2026 (bron: Greenberg Traurig). Riyad kreeg negen zones. Jeddah kreeg er zevenenvijftig. Voordat u een stad kiest, kiest u een adres van een vaste lijst.
Hieronder leest u hoe wij de twee markten lezen voor iemand die op het punt staat echt geld vast te leggen. Waar een cijfer niet bestaat in een vorm waar wij achter kunnen staan, zeggen we dat, in plaats van het gat op te vullen.
De kaart gaat vóór de stad
De negen goedgekeurde zones van Riyad zijn stuk voor stuk grootschalige, bij naam genoemde ontwikkelingen: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, het gebied rond King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard, en transitgerichte ontwikkellocaties langs de metro. De zevenenvijftig zones van Jeddah omvatten Jeddah Central plus een lange reeks aangewezen gebieden.
Dat is een wezenlijk verschil in wat u werkelijk kunt kopen. In Riyad zit de toegang voor buitenlanders binnen een handvol masterplan-districten, waarvan de meeste nog in aanbouw zijn, zodat u vooral kiest tussen off-plan posities met opleveringsrisico. De lijst van Jeddah is breder en reikt tot in de bestaande stad.
REGA heeft de huidige kaart een vertrekpunt genoemd in plaats van een eindstuk, en heeft geen tijdpad gegeven voor het toevoegen van zones (bron: Enterprise KSA). Beschouw elke toekomstige uitbreiding als meerwaarde waarvoor u niet betaald hebt. Reken die niet in uw businesscase.
Riyad: vraag die zich op dinsdagochtend meldt
Het argument voor Riyad is weinig spectaculair en juist daardoor duurzaam. Mensen moeten in Riyad zijn omdat hun werkgever daar zit.
Het Regional Headquarters-programma is daarvan de duidelijkste uitdrukking. De Royal Commission for Riyadh City meldt dat eind 2025 meer dan 700 internationale bedrijven waren aangetrokken, tegen een oorspronkelijk doel van 500 voor 2030, met een pakket van 0% vennootschapsbelasting en 0% bronbelasting voor kwalificerende activiteiten (bron: RCRC). Sinds begin 2024 is een regionaal hoofdkantoor in het Koninkrijk bovendien een voorwaarde voor de meeste overheidsopdrachten, al zijn contracten tot SAR 1 million vrijgesteld en kunnen overheidsinstanties per geval een uitzondering aanvragen via het Etimad-platform (bron: Arab News). Noem het sterke druk in plaats van een absolute regel. Die uitzonderingsroute doet ertoe als u bedrijfsverhuizing als blijvende trend in uw berekening opneemt.
De fysieke uitbouw ligt aan dezelfde kant van de balans. De metro ging vanaf december 2024 open voor publiek met zes geautomatiseerde lijnen, 85 stations en 176 km spoor (bron: SPA), wat rechtstreeks van belang is voor uw shortlist, omdat transitgerichte locaties langs die lijnen een van de negen eigendomszones vormen. King Salman International Airport is ontworpen op 120 million passagiers in 2030 en 185 million in 2050 (bron: PIF). Expo 2030 Riyadh loopt van 1 oktober 2030 tot 31 maart 2031 en is geregistreerd met meer dan 42 million bezoeken die worden verwacht (bron: BIE).
Jeddah: de kust, de kalender en het gat in de hospitality
Het verhaal van Jeddah gaat niet over kantoren. Het gaat over een kustlijn die de hoofdstad niet heeft, en over een categorie vastgoed die alleen aan het water bestaat.
Jeddah Central is het anker. De hoofdontwikkelaar is volledig eigendom van het Public Investment Fund, het terrein beslaat 5.7 million vierkante meter met een oeverlijn van 9.5 km, waaronder 2.1 km strand en een jachthaven, en het programma omvat ongeveer 17,000 woningen en 2,700 hotelkamers, waarbij de eerste fase gepland staat voor eind 2027 (bron: PIF). De stad organiseert sinds 2021 de Formule 1 Saudi Arabian Grand Prix op het Corniche Circuit, de race van 2027 is aangekondigd voor Jeddah (bron: Saudi Arabian GP), en ook het Red Sea Film Festival vindt er plaats.
De these is een gat in de luxe hospitality: branded residences en hoogwaardig hotelproduct die landen in een kustmarkt die daar tot nu toe weinig van had, en die de prijzen in de betere buurten eromheen opnieuw zetten. Dat is geloofwaardig. Bewezen is het niet, en het hangt ervan af of exploitanten daadwerkelijk opengaan en presteren.
De evenementenkalender is niet het onderscheid van Jeddah dat men aanneemt
Hier gaan veel verkoopverhalen stilletjes de mist in. De AFC Asian Cup loopt van 7 januari tot 5 februari 2027 in Riyad, Jeddah en Al Khobar, met acht stadions, waarvan vijf in Riyad en twee in Jeddah (bron: SPA). Voor het FIFA WK van 2034 staan vijftien stadions gepland in vijf steden: acht in Riyad, vier in Jeddah, en één elk in Al Khobar, Abha en NEOM, met de openingswedstrijd en de finale in King Salman International Stadium in Riyad (bron: Saudipedia).
Koopt u dus puur op een evenemententhese, dan heeft Riyad meer van de kalender in handen dan Jeddah. Wat Jeddah heeft en Riyad structureel niet kan hebben, is de Rode Zee, de jachthaven en het leven aan het water, en het resort- en branded-residence-aanbod dat daaruit voortkomt. Verkoop dát, niet het wedstrijdschema.
De twee steden naast elkaar
| Riyad | Jeddah | |
|---|---|---|
| Goedgekeurde zones voor buitenlands eigendom | 9 | 57, waaronder Jeddah Central |
| Waar de vraag op rust | Werkgevers, overheidsuitgaven, bedrijfsverhuizingen | Bezoekers, evenementen, leven aan de kust, hospitality-exploitanten |
| Bij naam genoemde ankers in de zones | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, luchthavengebied, metro-TOD-locaties | Jeddah Central plus een lange lijst verdere aangewezen gebieden |
| Blootstelling aan de kalender | Expo 2030 (okt 2030 tot mrt 2031), 5 van de 8 speelsteden Asian Cup 2027, 8 van de 15 WK-stadions 2034 | Speelstad Asian Cup 2027, 4 van de 15 WK-stadions 2034, F1 Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| Wat u feitelijk koopt | Appartementen en kantoren binnen nieuwe masterplan-districten | Woningen aan het water, aan de jachthaven en branded resort residences |
| Wat goed moet gaan | Districten worden op schema opgeleverd en gebruikers blijven komen | Hospitality-exploitanten gaan open, presteren en zetten de prijzen aan de betere kust opnieuw |
| Wat de case onderuithaalt | Het aanbod landt sneller dan de huurders | De vraag blijkt seizoensgebonden en dun tussen evenementen door |
| Aanhoudperiode waarmee wij werken | Bepaald door de oplevering van districten en de aanloop naar Expo 2030 | 3 tot 8 jaar, basisscenario 2027 tot 2034 |
Wat elke stad met uw exit doet
Nu het ongemakkelijke deel, en dat geldt voor beide steden. Het regime voor buitenlands eigendom is een paar maanden oud. Er is in geen van beide steden een betekenisvolle doorverkoophistorie voor vastgoed in buitenlandse handen, dus er is geen geverifieerd huurrendement, geen prijs per vierkante meter en geen prijsontwikkelingsreeks die wij voor Saoedi-Arabië willen noemen. Wie u er toch een aanreikt, extrapoleert uit een binnenlandse markt die onder andere regels draaide, of uit een heel ander land. Prijs uw exit conservatief in en ga ervan uit dat u een vroege verkoper kunt zijn in een dun orderboek.
Daarnaast verschillen de exits van aard. Een exit in Riyad rust op de diepte van de gebruikersmarkt: iemand anders wil de ruimte omdat zijn werk daar is. Een exit in Jeddah kent twee routes: verkopen in een door evenementen gedreven vraag, of een gestabiliseerd kustobject aanhouden dat inkomen oplevert. Ons eigen advies voor Jeddah is een aanhoudperiode van drie tot acht jaar door de katalysatorcyclus heen, met een basisscenario dat loopt van stabilisatie in 2027 tot het WK van 2034, en met een bewuste regel tegen paniekverkoop voordat er operationeel bewijs is.
Wat tussen de twee niet verandert
De mechaniek is in beide steden identiek. De Real Estate Transaction Tax bedraagt 5% van de transactiewaarde, wordt uitgevoerd door ZATCA en vervangt de 15% btw die eerder op zulke verkopen van toepassing was (bron: ZATCA). De verkoper is primair aansprakelijk voor de afdracht, dus als een contract die kosten naar u verschuift, moet dat schriftelijk zijn vastgelegd. Btw van 15% geldt nog steeds voor de diensten rond de transactie: bemiddeling, juridisch werk, taxatie. De totale transactiekosten komen doorgaans uit op 6% tot 9% van de prijs waar de koper de belangrijkste posten draagt.
Bemiddeling is gereguleerd. Onder de Real Estate Brokerage Law bedraagt de courtage bij een verkoop standaard 2.5% van het transactiebedrag, tenzij partijen schriftelijk anders overeenkomen, en de bemiddelingsovereenkomst moet schriftelijk zijn en bij REGA gedeponeerd, anders is zij niet afdwingbaar (bron: REGA). Palmera rekent de koper 0%. De ontwikkelaar betaalt ons.
Off-plan aankopen lopen via het Wafi-programma met een derdengeldenrekening (escrow), en de regels geven gebrekenclaims echte tanden. De registeraccountant moet opnames blokkeren waar gebreken zijn vastgesteld, en begint de ontwikkelaar niet binnen vijf dagen na melding met herstel, dan kan REGA de ingehouden middelen aanwenden of de bankgarantie verbeurd verklaren. Escrow is geen formaliteit. Het is de belangrijkste bescherming die u hebt.
Wat wij u niet zullen vertellen
Wij koppelen geen verblijfsvergunning aan een aankoop. Er bestaan programma's voor langdurig verblijf en die worden onder Vision 2030 hervormd, maar het verband tussen het kopen van vastgoed en een specifieke verblijfsroute kunnen wij niet in algemene zin stellen. Wij bevestigen de situatie schriftelijk, per geval, voordat u iets tekent.
Wij zullen u evenmin vertellen dat de zonekaart zal uitgroeien tot de buurt die u eigenlijk wilde. REGA heeft dat opengelaten en geen datum genoemd. De sancties bij het verkeerd toepassen van de eigendomsregels zijn zwaar: boetes tot SAR 10 million, en vastgoed dat op basis van onjuiste informatie is verworven, kan via openbare veiling worden verkocht.
Hoe u de knoop doorhakt
Twee vragen beslissen dit. Heeft uw geld een huurder nodig die er wel móét zijn, of een bezoeker die ervoor kiest er te zijn? Riyad is het eerste, Jeddah het tweede. En komt uw rendement uit doorverkoop of uit exploitatie-inkomsten? Gaat het om doorverkoop, dan wedt u op een secundaire markt die in geen van beide steden al bestaat en die sneller op diepte komt waar de dagelijkse gebruikersvraag het grootst is. Gaat het om exploitatie-inkomsten, dan is het kustgerichte hospitality-product datgene met een aanwijsbaar aanbodtekort.
Neem daarna de zonekaart en schrap alles wat er niet op staat. In Riyad blijven dan negen districten over, waarvan de meeste nog in aanbouw. In Jeddah blijven er zevenenvijftig over. Onze ervaring is dat die aftrekking de discussie sneller beslecht dan welke abstracte vergelijking van de twee steden ook, omdat ze een voorkeur verandert in een shortlist van concrete gebouwen met concrete opleverdata. Vraag ons om die shortlist voordat u vraagt welke stad wint.
