Rijad czy Dżudda w 2026 roku: jak inwestor powinien wybrać saudyjski rynek
Większość kupujących zadaje to pytanie od tyłu. Pytają, które miasto jest lepszą inwestycją, a pytanie to pozostaje puste, dopóki nie zostanie określone, co właściwie chce się kupić. Rijad i Dżudda to nie dwie odmiany tego samego produktu. Napędzają je różne mechanizmy popytu, wiążą się z innym ryzykiem, a gdy zawodzą inwestora, zawodzą go na różne sposoby.
Jeden fakt prawny zmienia układ całego porównania. Od 22 stycznia 2026 roku, na mocy Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis, zagraniczny nabywca może posiadać nieruchomość wyłącznie w zatwierdzonych strefach geograficznych, a nie w dowolnym miejscu w mieście (źródło: REGA). Rada Ministrów zatwierdziła mapę stref oraz przepisy wykonawcze 23 czerwca 2026 roku (źródło: Greenberg Traurig). Rijad otrzymał dziewięć stref. Dżudda otrzymała pięćdziesiąt siedem. Zanim wybierze się miasto, wybiera się adres z zamkniętej listy.
Poniżej opisujemy, jak odczytujemy oba rynki z perspektywy kogoś, kto ma zaangażować realne pieniądze. Tam, gdzie nie istnieje liczba w formie, za którą moglibyśmy ręczyć, mówimy o tym wprost, zamiast wypełniać lukę.
Mapa jest ważniejsza niż miasto
Dziewięć zatwierdzonych stref w Rijadzie to wyłącznie duże, nazwane inwestycje: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, obszar King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard oraz tereny zabudowy zorientowanej na transport publiczny wzdłuż linii metra. Pięćdziesiąt siedem stref w Dżuddzie obejmuje Jeddah Central oraz długą listę pozostałych wyznaczonych obszarów.
To realna różnica w tym, co faktycznie można kupić. W Rijadzie dostęp dla obcokrajowców ogranicza się do kilku dzielnic zaplanowanych w ramach masterplanów, w większości wciąż w budowie, więc wybór sprowadza się głównie do pozycji off-plan obarczonych ryzykiem terminu przekazania. Lista w Dżuddzie jest szersza i sięga w istniejącą tkankę miasta.
REGA określiła obecną mapę jako punkt wyjścia, a nie dokument ostateczny, i nie podała harmonogramu dodawania kolejnych stref (źródło: Enterprise KSA). Ewentualne przyszłe rozszerzenie należy traktować jako premię, za którą się nie zapłaciło. Nie warto wbudowywać jej w kalkulację.
Rijad: popyt, który zjawia się we wtorek rano
Argument za Rijadem jest mało efektowny i trwały. Ludzie muszą być w Rijadzie, ponieważ tam jest ich pracodawca.
Program Regional Headquarters wyraża to najdobitniej. Royal Commission for Riyadh City podaje, że do końca 2025 roku przyciągnięto ponad 700 międzynarodowych firm, przy pierwotnym celu 500 do 2030 roku, wraz z pakietem 0% podatku dochodowego od osób prawnych i podatku u źródła dla kwalifikującej się działalności (źródło: RCRC). Od początku 2024 roku posiadanie regionalnej siedziby w Królestwie jest również warunkiem uzyskania większości kontraktów rządowych, choć kontrakty do 1 million SAR są z tego zwolnione, a instytucje rządowe mogą występować o wyjątki rozpatrywane indywidualnie przez platformę Etimad (źródło: Arab News). To raczej silna presja niż bezwzględna reguła. Ścieżka zwolnień ma znaczenie, jeśli w założeniach traktuje się relokację korporacji jako trend trwały.
Rozbudowa infrastruktury działa na tę samą korzyść. Metro zostało otwarte dla pasażerów w grudniu 2024 roku i obejmuje sześć automatycznych linii, 85 stacji i 176 km torów (źródło: SPA), co bezpośrednio wpływa na listę rozważanych lokalizacji, ponieważ tereny transportowe wzdłuż metra stanowią jedną z dziewięciu stref własności. King Salman International Airport ma obsługiwać 120 million pasażerów do 2030 roku i 185 million do 2050 roku (źródło: PIF). Expo 2030 w Rijadzie potrwa od 1 października 2030 roku do 31 marca 2031 roku i zostało zarejestrowane z oczekiwaną liczbą ponad 42 million wizyt (źródło: BIE).
Dżudda: wybrzeże, kalendarz i luka w hotelarstwie
Argumentacja za Dżuddą nie dotyczy biur. Dotyczy linii brzegowej, której stolica nie ma, oraz kategorii aktywów, która istnieje wyłącznie nad wodą.
Jeddah Central jest tu punktem zaczepienia. Główny deweloper należy w całości do Public Investment Fund, teren obejmuje 5.7 million metrów kwadratowych z linią brzegową o długości 9.5 km, w tym 2.1 km plaży i marinę, a program przewiduje około 17,000 mieszkań i 2,700 pokoi hotelowych, przy czym pierwszy etap planowany jest na koniec 2027 roku (źródło: PIF). Miasto od 2021 roku gości Formula 1 Saudi Arabian Grand Prix na Corniche Circuit, wyścig w 2027 roku również zapowiedziano w Dżuddzie (źródło: Saudi Arabian GP), odbywa się tam także Red Sea Film Festival.
Teza brzmi: luka w segmencie luksusowej hotelarki. Branded residences i produkt hotelowy z najwyższej półki pojawiają się na rynku nadmorskim, który dotąd miał ich niewiele, i podnoszą wycenę okolicznych prestiżowych dzielnic. To wiarygodne. Nie jest to jednak udowodnione i zależy od tego, czy operatorzy faktycznie otworzą obiekty i osiągną zakładane wyniki.
Kalendarz wydarzeń nie jest tym wyróżnikiem Dżuddy, za jaki się go uważa
Tu wiele ofert po cichu wprowadza w błąd. AFC Asian Cup potrwa od 7 stycznia do 5 lutego 2027 roku w Rijadzie, Dżuddzie i Al Khobar, na ośmiu stadionach, z czego pięć znajduje się w Rijadzie, a dwa w Dżuddzie (źródło: SPA). Na mistrzostwa świata FIFA 2034 zaplanowano piętnaście stadionów w pięciu miastach: osiem w Rijadzie, cztery w Dżuddzie oraz po jednym w Al Khobar, Abha i NEOM, przy czym mecz otwarcia i finał odbędą się na King Salman International Stadium w Rijadzie (źródło: Saudipedia).
Jeśli więc kupuje się czystą tezę opartą na wydarzeniach, to Rijad ma w kalendarzu więcej niż Dżudda. Tym, co Dżudda ma, a czego Rijad strukturalnie mieć nie może, jest Morze Czerwone, marina i styl życia nad wodą oraz produkt resortowy i branded residence, który z tego wynika. To należy sprzedawać, a nie terminarz rozgrywek.
Oba miasta obok siebie
| Rijad | Dżudda | |
|---|---|---|
| Zatwierdzone strefy własności zagranicznej | 9 | 57, w tym Jeddah Central |
| Na czym opiera się popyt | Pracodawcy, wydatki rządowe, relokacje korporacyjne | Odwiedzający, wydarzenia, nadmorski styl życia, operatorzy hotelowi |
| Nazwane filary w strefach | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, obszar lotniska, tereny TOD przy metrze | Jeddah Central oraz długa lista kolejnych wyznaczonych obszarów |
| Ekspozycja na kalendarz wydarzeń | Expo 2030 (paź. 2030 – mar. 2031), 5 z 8 aren Asian Cup 2027, 8 z 15 stadionów mistrzostw świata 2034 | Miasto gospodarz Asian Cup 2027, 4 z 15 stadionów mistrzostw świata 2034, F1 Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| Co się faktycznie kupuje | Apartamenty i biura w nowych dzielnicach zaplanowanych w masterplanach | Rezydencje nad wodą, przy marinie i w formule branded resort |
| Co musi się udać | Dzielnice zostaną oddane w terminie, a najemcy będą nadal napływać | Operatorzy hotelowi otworzą obiekty, osiągną wyniki i podniosą wycenę prestiżowego wybrzeża |
| Co przekreśla całą kalkulację | Podaż pojawia się szybciej niż najemcy | Popyt okazuje się sezonowy i słaby pomiędzy wydarzeniami |
| Horyzont utrzymania, na którym pracujemy | Wyznaczony przez terminy oddania dzielnic i okres poprzedzający Expo 2030 | 3 do 8 lat, scenariusz bazowy 2027–2034 |
Co każde z miast robi z Państwa wyjściem z inwestycji
Teraz część niewygodna, dotycząca obu miast. Reżim własności zagranicznej ma dopiero kilka miesięcy. Nie istnieje żadna sensowna historia odsprzedaży nieruchomości należących do obcokrajowców w którymkolwiek z tych miast, więc nie ma zweryfikowanej rentowności najmu, ceny za metr kwadratowy ani szeregu wzrostu cen, które bylibyśmy gotowi podać dla Arabii Saudyjskiej. Każdy, kto takie dane przedstawia, ekstrapoluje je z rynku krajowego działającego na innych zasadach albo wręcz z innego kraju. Wyjście z inwestycji należy wyceniać konserwatywnie i założyć, że można być wczesnym sprzedającym na płytkim rynku.
Poza tym wyjścia różnią się co do natury. Wyjście w Rijadzie opiera się na głębokości popytu użytkowników: ktoś inny chce tej powierzchni, bo tam jest jego praca. Wyjście w Dżuddzie ma dwie drogi: sprzedaż w popyt napędzany wydarzeniami albo utrzymanie ustabilizowanego aktywa nadmorskiego generującego dochód. Nasze własne zalecenie dla Dżuddy to utrzymanie przez trzy do ośmiu lat w cyklu katalizatorów, ze scenariuszem bazowym od stabilizacji w 2027 roku do mistrzostw świata w 2034 roku, przy świadomej zasadzie niesprzedawania w panice, zanim pojawią się dowody operacyjne.
Co pozostaje takie samo w obu miastach
Mechanika jest w obu miastach identyczna. Real Estate Transaction Tax wynosi 5% wartości transakcji, jest administrowany przez ZATCA i zastąpił 15% VAT stosowany wcześniej do takich sprzedaży (źródło: ZATCA). Obowiązek jego odprowadzenia spoczywa przede wszystkim na sprzedającym, więc jeśli umowa przenosi ten koszt na kupującego, musi to być zapisane na piśmie. VAT w wysokości 15% nadal obowiązuje przy usługach towarzyszących transakcji: pośrednictwie, obsłudze prawnej, wycenie. Łączne koszty zamknięcia transakcji sięgają zwykle 6% do 9% ceny, jeśli kupujący ponosi główne pozycje.
Pośrednictwo jest regulowane. Zgodnie z Real Estate Brokerage Law prowizja od sprzedaży wynosi domyślnie 2.5% kwoty transakcji, chyba że strony ustalą inaczej na piśmie, a umowa pośrednictwa musi mieć formę pisemną i zostać złożona w REGA, w przeciwnym razie jest niewykonalna (źródło: REGA). Palmera pobiera od kupującego 0%. Płaci nam deweloper.
Zakupy off-plan przebiegają w ramach programu Wafi z rachunkiem powierniczym (escrow), a przepisy dają realne narzędzia przy roszczeniach z tytułu wad. Biegły rewident musi zablokować wypłaty tam, gdzie stwierdzono wady, a jeśli deweloper nie rozpocznie napraw w ciągu pięciu dni od powiadomienia, REGA może wykorzystać zatrzymane środki lub przejąć gwarancję bankową. Rachunek powierniczy nie jest formalnością. To główna ochrona, jaką Państwo mają.
Czego Państwu nie powiemy
Nie będziemy wiązać zakupu z uzyskaniem rezydencji. Programy pobytu długoterminowego istnieją i są przekształcane w ramach Vision 2030, ale związku między zakupem nieruchomości a konkretną ścieżką rezydencji nie możemy potwierdzać w sposób ogólny. Stan prawny potwierdzamy na piśmie, dla każdego przypadku osobno, zanim cokolwiek Państwo podpiszą.
Nie powiemy Państwu również, że mapa stref rozszerzy się i obejmie dzielnicę, na której faktycznie Państwu zależało. REGA pozostawiła tę kwestię otwartą i nie wyznaczyła terminu. Kary za naruszenie zasad własności są poważne: grzywny do 10 million SAR, a nieruchomość nabyta na podstawie fałszywych informacji może zostać sprzedana na licytacji publicznej.
Jak to rozstrzygnąć
Decydują dwa pytania. Czy Państwa pieniądze potrzebują najemcy, który musi tam być, czy odwiedzającego, który wybiera, żeby tam być? Rijad to pierwsze, Dżudda to drugie. I czy zwrot pochodzi z odsprzedaży, czy z dochodu operacyjnego? Jeśli z odsprzedaży, to stawiają Państwo na rynek wtórny, który w żadnym z tych miast jeszcze nie istnieje i który zgęstnieje szybciej tam, gdzie codzienny popyt użytkowników jest największy. Jeśli z dochodu operacyjnego, to produkt hotelarski nad wodą jest tym, w którym zidentyfikowano lukę podażową.
Następnie należy wziąć mapę stref i skreślić wszystko, czego na niej nie ma. W Rijadzie zostaje dziewięć dzielnic, w większości wciąż w budowie. W Dżuddzie zostaje pięćdziesiąt siedem. Z naszego doświadczenia takie odejmowanie rozstrzyga spór szybciej niż jakiekolwiek abstrakcyjne porównanie obu miast, ponieważ zamienia preferencję w krótką listę konkretnych budynków z konkretnymi terminami przekazania. Prosimy zwrócić się do nas o tę listę, zanim zapytają Państwo, które miasto wygrywa.
