Ριάντ ή Τζέντα το 2026: Πώς να επιλέξετε τη σαουδαραβική αγορά σας ως επενδυτής
Οι περισσότεροι αγοραστές θέτουν το ερώτημα ανάποδα. Ρωτούν ποια πόλη είναι η καλύτερη επένδυση, και αυτή η ερώτηση δεν έχει κανένα περιεχόμενο μέχρι να πείτε τι ακριβώς επιδιώκετε να αγοράσετε. Το Ριάντ και η Τζέντα δεν είναι δύο ποιοτικές κατηγορίες του ίδιου προϊόντος. Λειτουργούν με διαφορετικούς μηχανισμούς ζήτησης, φέρουν διαφορετικούς κινδύνους και, όταν απογοητεύουν έναν επενδυτή, τον απογοητεύουν με διαφορετικό τρόπο.
Ένα νομικό δεδομένο αναδιατάσσει ολόκληρη τη σύγκριση. Από τις 22 Ιανουαρίου 2026, βάσει του νόμου περί ιδιοκτησίας ακινήτων από μη Σαουδάραβες, ένας ξένος αγοραστής μπορεί να αποκτήσει ακίνητο μόνο εντός εγκεκριμένων γεωγραφικών ζωνών και όχι οπουδήποτε μέσα σε μια πόλη (πηγή: REGA). Το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε τον χάρτη των ζωνών και τους εκτελεστικούς κανονισμούς στις 23 Ιουνίου 2026 (πηγή: Greenberg Traurig). Το Ριάντ έλαβε εννέα ζώνες. Η Τζέντα έλαβε πενήντα επτά. Πριν επιλέξετε πόλη, επιλέγετε μια διεύθυνση από μια προκαθορισμένη λίστα.
Ακολουθεί ο τρόπος με τον οποίο διαβάζουμε τις δύο αγορές για κάποιον που πρόκειται να δεσμεύσει πραγματικά κεφάλαια. Όπου δεν υπάρχει αριθμός σε μορφή που μπορούμε να υποστηρίξουμε, το λέμε αντί να καλύψουμε το κενό.
Ο χάρτης προηγείται της πόλης
Οι εννέα εγκεκριμένες ζώνες του Ριάντ είναι όλες επώνυμες αναπτύξεις μεγάλης κλίμακας: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, η περιοχή του King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard και σημεία ανάπτυξης γύρω από τους σταθμούς του μετρό. Οι πενήντα επτά ζώνες της Τζέντα περιλαμβάνουν το Jeddah Central συν μια μακρά σειρά καθορισμένων περιοχών.
Αυτή είναι μια ουσιαστική διαφορά ως προς το τι μπορείτε πράγματι να αγοράσετε. Στο Ριάντ, η πρόσβαση των ξένων περιορίζεται σε μια χούφτα σχεδιασμένων συνοικιών, οι περισσότερες από τις οποίες είναι ακόμη υπό κατασκευή, οπότε επιλέγετε κατά κύριο λόγο ανάμεσα σε θέσεις off-plan με συνοδό κίνδυνο παράδοσης. Η λίστα της Τζέντα είναι ευρύτερη και φτάνει μέσα στην υπάρχουσα πόλη.
Η REGA έχει χαρακτηρίσει τον σημερινό χάρτη αφετηρία και όχι τελικό έγγραφο, και δεν έχει δώσει χρονοδιάγραμμα για την προσθήκη ζωνών (πηγή: Enterprise KSA). Αντιμετωπίστε κάθε μελλοντική επέκταση ως όφελος που δεν πληρώσατε. Μην το ενσωματώνετε στην επενδυτική σας υπόθεση.
Ριάντ: ζήτηση που εμφανίζεται ένα πρωινό Τρίτης
Το επιχείρημα υπέρ του Ριάντ είναι αγλαμούρο και ανθεκτικό. Οι άνθρωποι χρειάζεται να βρίσκονται στο Ριάντ επειδή εκεί βρίσκεται ο εργοδότης τους.
Το πρόγραμμα περιφερειακών εδρών είναι η πιο καθαρή έκφρασή του. Η Royal Commission for Riyadh City αναφέρει περισσότερες από 700 διεθνείς εταιρείες που προσελκύστηκαν έως το τέλος του 2025, έναντι αρχικού στόχου 500 για το 2030, με πακέτο 0% φόρου εισοδήματος εταιρειών και παρακρατούμενου φόρου για επιλέξιμες δραστηριότητες (πηγή: RCRC). Από την αρχή του 2024, η ύπαρξη περιφερειακής έδρας στο Βασίλειο αποτελεί επίσης προϋπόθεση για τις περισσότερες κρατικές αναθέσεις, αν και συμβάσεις έως 1 εκατομμύριο SAR εξαιρούνται και οι κρατικοί φορείς μπορούν να ζητούν κατά περίπτωση εξαιρέσεις μέσω της πλατφόρμας Etimad (πηγή: Arab News). Πρόκειται για ισχυρή πίεση παρά για απόλυτο κανόνα. Η οδός της εξαίρεσης έχει σημασία αν βασίζετε τους υπολογισμούς σας στη μετεγκατάσταση εταιρειών ως μόνιμη τάση.
Η υλική ανάπτυξη των υποδομών βρίσκεται στην ίδια πλευρά του ισοζυγίου. Το μετρό άνοιξε για το κοινό από τον Δεκέμβριο του 2024 με έξι αυτοματοποιημένες γραμμές, 85 σταθμούς και 176 km γραμμής (πηγή: SPA), γεγονός που αφορά άμεσα τη δική σας λίστα επιλογών, καθώς τα σημεία ανάπτυξης γύρω από τους σταθμούς του αποτελούν μία από τις εννέα ζώνες ιδιοκτησίας. Το King Salman International Airport σχεδιάζεται για 120 εκατομμύρια επιβάτες έως το 2030 και 185 εκατομμύρια έως το 2050 (πηγή: PIF). Η Expo 2030 στο Ριάντ διαρκεί από την 1η Οκτωβρίου 2030 έως τις 31 Μαρτίου 2031 και έχει καταχωριστεί με προσδοκώμενες περισσότερες από 42 εκατομμύρια επισκέψεις (πηγή: BIE).
Τζέντα: η ακτή, το ημερολόγιο και το κενό στη φιλοξενία
Η υπόθεση της Τζέντα δεν αφορά γραφεία. Αφορά μια ακτογραμμή που η πρωτεύουσα δεν διαθέτει, και μια κατηγορία ακινήτων που υπάρχει μόνο πάνω στο νερό.
Το Jeddah Central είναι το βασικό σημείο αναφοράς. Ο κύριος κατασκευαστής ανήκει εξ ολοκλήρου στο Public Investment Fund, η έκταση καλύπτει 5,7 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα με ακτογραμμή 9,5 km που περιλαμβάνει 2,1 km παραλίας και μαρίνα, ενώ το πρόγραμμα περιλαμβάνει περίπου 17.000 κατοικίες και 2.700 δωμάτια ξενοδοχείων, με την πρώτη φάση να στοχεύει στο τέλος του 2027 (πηγή: PIF). Η πόλη φιλοξενεί το Formula 1 Saudi Arabian Grand Prix στο Corniche Circuit από το 2021, ο αγώνας του 2027 έχει ανακοινωθεί για την Τζέντα (πηγή: Saudi Arabian GP), ενώ εκεί διεξάγεται και το Red Sea Film Festival.
Η θέση είναι ότι υπάρχει κενό στη φιλοξενία υψηλών προδιαγραφών: branded residences και ξενοδοχειακά προϊόντα υψηλού επιπέδου που φτάνουν σε μια παράκτια αγορά η οποία είχε ελάχιστα από τα δύο, και τα οποία ανατιμούν τις γύρω premium γειτονιές. Είναι αξιόπιστη θέση. Δεν είναι αποδεδειγμένη, και εξαρτάται από το αν οι διαχειριστές θα ανοίξουν πράγματι και θα αποδώσουν.
Το ημερολόγιο διοργανώσεων δεν είναι το διαφοροποιητικό στοιχείο της Τζέντα που υποθέτουν πολλοί
Εδώ είναι το σημείο όπου πολλές παρουσιάσεις παραπλανούν διακριτικά. Το AFC Asian Cup διεξάγεται από τις 7 Ιανουαρίου έως τις 5 Φεβρουαρίου 2027 στο Ριάντ, την Τζέντα και το Al Khobar, με οκτώ γήπεδα, πέντε από αυτά στο Ριάντ και δύο στην Τζέντα (πηγή: SPA). Για το FIFA World Cup 2034 σχεδιάζονται δεκαπέντε γήπεδα σε πέντε πόλεις: οκτώ στο Ριάντ, τέσσερα στην Τζέντα και από ένα σε Al Khobar, Abha και NEOM, με τον εναρκτήριο αγώνα και τον τελικό στο King Salman International Stadium στο Ριάντ (πηγή: Saudipedia).
Επομένως, αν αγοράζετε με καθαρά αθλητικο-ημερολογιακό σκεπτικό, το Ριάντ συγκεντρώνει μεγαλύτερο μέρος του προγράμματος από την Τζέντα. Αυτό που έχει η Τζέντα και το Ριάντ δεν μπορεί δομικά να έχει είναι η Ερυθρά Θάλασσα, η μαρίνα και ο παραθαλάσσιος τρόπος ζωής, καθώς και τα resort και branded residence προϊόντα που προκύπτουν από αυτά. Αυτό είναι το επιχείρημα, όχι το πρόγραμμα των αγώνων.
Οι δύο πόλεις η μία δίπλα στην άλλη
| Ριάντ | Τζέντα | |
|---|---|---|
| Εγκεκριμένες ζώνες ξένης ιδιοκτησίας | 9 | 57, συμπεριλαμβανομένου του Jeddah Central |
| Σε τι στηρίζεται η ζήτηση | Εργοδότες, κρατικές δαπάνες, μετεγκατάσταση εταιρειών | Επισκέπτες, διοργανώσεις, παράκτιος τρόπος ζωής, ξενοδοχειακοί διαχειριστές |
| Επώνυμα σημεία αναφοράς στις ζώνες | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, περιοχή αεροδρομίου, σημεία ανάπτυξης γύρω από το μετρό | Jeddah Central συν μια μακρά λίστα περαιτέρω καθορισμένων περιοχών |
| Έκθεση σε διοργανώσεις | Expo 2030 (Οκτ. 2030 έως Μάρ. 2031), 5 από τις 8 έδρες του Asian Cup 2027, 8 από τα 15 γήπεδα του World Cup 2034 | Πόλη υποδοχής του Asian Cup 2027, 4 από τα 15 γήπεδα του World Cup 2034, F1 Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| Τι αγοράζετε στην πραγματικότητα | Διαμερίσματα και γραφεία εντός νέων σχεδιασμένων συνοικιών | Waterfront, μαρίνα και branded resort residences |
| Τι πρέπει να πάει καλά | Οι συνοικίες να παραδοθούν εμπρόθεσμα και οι χρήστες να συνεχίσουν να έρχονται | Οι ξενοδοχειακοί διαχειριστές να ανοίξουν, να αποδώσουν και να ανατιμήσουν την premium ακτή |
| Τι ανατρέπει την υπόθεση | Η προσφορά να φτάσει ταχύτερα από τους ενοικιαστές | Η ζήτηση να αποδειχθεί εποχική και ισχνή ανάμεσα στις διοργανώσεις |
| Ορίζοντας διακράτησης με τον οποίο εργαζόμαστε | Καθορίζεται από την παράδοση των συνοικιών και την προετοιμασία για την Expo 2030 | 3 έως 8 έτη, βασικό σενάριο 2027 έως 2034 |
Τι κάνει κάθε πόλη στην έξοδό σας
Εδώ είναι το δυσάρεστο σημείο, και ισχύει και για τις δύο πόλεις. Το καθεστώς ξένης ιδιοκτησίας μετρά λίγους μήνες ζωής. Δεν υπάρχει ουσιαστικό ιστορικό μεταπωλήσεων για ακίνητα ξένης ιδιοκτησίας σε καμία από τις δύο πόλεις, επομένως δεν υπάρχει επαληθευμένη απόδοση ενοικίου, τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ή σειρά αύξησης τιμών που να είμαστε διατεθειμένοι να παραθέσουμε για τη Σαουδική Αραβία. Όποιος σας δίνει τέτοια στοιχεία κάνει προβολή από μια εγχώρια αγορά που λειτουργούσε με διαφορετικούς κανόνες, ή από μια εντελώς άλλη χώρα. Τιμολογήστε την έξοδό σας συντηρητικά και υποθέστε ότι ενδέχεται να είστε από τους πρώτους πωλητές σε μια ρηχή αγορά.
Πέρα από αυτό, οι έξοδοι διαφέρουν ως προς το είδος τους. Μια έξοδος στο Ριάντ στηρίζεται στο βάθος της ζήτησης χρήσης: κάποιος άλλος θέλει τον χώρο επειδή εκεί βρίσκεται η δουλειά του. Μια έξοδος στην Τζέντα έχει δύο δρόμους, την πώληση σε ζήτηση που δημιουργούν οι διοργανώσεις ή τη διακράτηση ενός σταθεροποιημένου παράκτιου ακινήτου που παράγει εισόδημα. Η δική μας καθοδήγηση για την Τζέντα είναι διακράτηση τριών έως οκτώ ετών μέσα από τον κύκλο των καταλυτών, με βασικό σενάριο από τη σταθεροποίηση του 2027 έως το World Cup 2034, με συνειδητό κανόνα να μην γίνεται πανικόβλητη πώληση πριν υπάρξουν αποδείξεις λειτουργίας.
Τι δεν αλλάζει ανάμεσα στις δύο
Οι μηχανισμοί είναι πανομοιότυποι και στις δύο πόλεις. Ο φόρος συναλλαγών ακινήτων (RETT) ανέρχεται σε 5% της αξίας της συναλλαγής, διαχειρίζεται από τη ZATCA και αντικατέστησε τον ΦΠΑ 15% που ίσχυε προηγουμένως για τέτοιες πωλήσεις (πηγή: ZATCA). Ο πωλητής είναι κατά κύριο λόγο υπόχρεος για την απόδοσή του, οπότε αν κάποιο συμβόλαιο μεταθέτει αυτό το κόστος σε εσάς, πρέπει να το αναφέρει εγγράφως. ΦΠΑ 15% εξακολουθεί να επιβάλλεται στις υπηρεσίες γύρω από τη συναλλαγή: μεσιτεία, νομικές εργασίες, εκτίμηση. Το συνολικό κόστος ολοκλήρωσης κυμαίνεται συνήθως από 6% έως 9% της τιμής όταν ο αγοραστής επιβαρύνεται με τα βασικά κονδύλια.
Η μεσιτεία είναι ρυθμισμένη. Βάσει του νόμου περί μεσιτείας ακινήτων, η προμήθεια σε μια πώληση ορίζεται εξ ορισμού σε 2,5% του ποσού της συναλλαγής, εκτός αν τα μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά εγγράφως, ενώ η σύμβαση μεσιτείας πρέπει να είναι γραπτή και κατατεθειμένη στη REGA, αλλιώς δεν είναι εκτελεστή (πηγή: REGA). Η Palmera χρεώνει στον αγοραστή 0%. Μας πληρώνει ο κατασκευαστής.
Οι αγορές off-plan διεκπεραιώνονται μέσω του προγράμματος Wafi με λογαριασμό μεσεγγύησης (escrow), και οι κανονισμοί δίνουν πραγματική ισχύ στις αξιώσεις για ελαττώματα. Ο ορκωτός λογιστής οφείλει να μπλοκάρει τις αναλήψεις όπου εντοπίζονται ελαττώματα, και αν ο κατασκευαστής δεν ξεκινήσει τις επισκευές εντός πέντε ημερών από την ειδοποίηση, η REGA μπορεί να χρησιμοποιήσει τα παρακρατηθέντα κεφάλαια ή να καταπέσει την τραπεζική εγγύηση. Ο λογαριασμός μεσεγγύησης δεν είναι τυπικότητα. Είναι η βασική προστασία που έχετε.
Τι δεν θα σας πούμε
Δεν θα συνδέσουμε μια αγορά με κάποιο αποτέλεσμα ως προς την άδεια διαμονής. Υπάρχουν προγράμματα μακράς παραμονής και αναδιαμορφώνονται στο πλαίσιο του Vision 2030, αλλά η σύνδεση ανάμεσα στην αγορά ενός ακινήτου και σε οποιαδήποτε συγκεκριμένη οδό διαμονής δεν είναι κάτι που μπορούμε να ισχυριστούμε γενικά. Επιβεβαιώνουμε τη θέση εγγράφως, κατά περίπτωση, πριν υπογράψετε οτιδήποτε.
Επίσης δεν θα σας πούμε ότι ο χάρτης των ζωνών θα επεκταθεί ώστε να καλύψει τη γειτονιά που πραγματικά θέλατε. Η REGA το έχει αφήσει ανοιχτό και δεν έχει ορίσει ημερομηνία. Οι κυρώσεις για λανθασμένη εφαρμογή των κανόνων ιδιοκτησίας είναι σοβαρές: πρόστιμα έως 10 εκατομμύρια SAR, ενώ ακίνητο που αποκτήθηκε με ψευδή στοιχεία μπορεί να εκποιηθεί σε δημόσιο πλειστηριασμό.
Πώς κρίνεται το ζήτημα
Δύο ερωτήσεις το κρίνουν. Χρειάζονται τα χρήματά σας έναν ενοικιαστή που είναι υποχρεωμένος να βρίσκεται εκεί, ή έναν επισκέπτη που επιλέγει να βρίσκεται εκεί; Το Ριάντ είναι το πρώτο, η Τζέντα το δεύτερο. Και η απόδοσή σας προέρχεται από τη μεταπώληση ή από λειτουργικό εισόδημα; Αν είναι η μεταπώληση, ποντάρετε σε μια δευτερογενή αγορά που δεν υπάρχει ακόμη σε καμία από τις δύο πόλεις και που θα αποκτήσει βάθος ταχύτερα εκεί όπου η καθημερινή ζήτηση χρήσης είναι βαθύτερη. Αν είναι το λειτουργικό εισόδημα, το παράκτιο ξενοδοχειακό προϊόν είναι εκείνο με το εντοπισμένο κενό προσφοράς.
Στη συνέχεια πάρτε τον χάρτη των ζωνών και διαγράψτε ό,τι δεν βρίσκεται πάνω του. Στο Ριάντ απομένουν εννέα συνοικίες, οι περισσότερες ακόμη υπό κατασκευή. Στην Τζέντα απομένουν πενήντα επτά. Κατά την εμπειρία μας, αυτή η αφαίρεση κρίνει το ζήτημα ταχύτερα από κάθε αφηρημένη σύγκριση των δύο πόλεων, επειδή μετατρέπει μια προτίμηση σε μια σύντομη λίστα συγκεκριμένων κτιρίων με συγκεκριμένες ημερομηνίες παράδοσης. Ζητήστε μας αυτή τη λίστα πριν ρωτήσετε ποια πόλη κερδίζει.
