Riade ou Jidá em 2026: como escolher seu mercado na Arábia Saudita como investidor
A maioria dos compradores faz essa pergunta ao contrário. Perguntam qual cidade é o melhor investimento, e essa pergunta não significa nada enquanto você não disser o que está tentando comprar. Riade e Jidá não são duas versões do mesmo produto. Funcionam com motores de demanda diferentes, carregam riscos diferentes e, quando decepcionam um investidor, decepcionam de maneiras diferentes.
Um fato jurídico reorganiza toda a comparação. Desde 22 de janeiro de 2026, sob a Lei de Propriedade Imobiliária por Não Sauditas, um comprador estrangeiro só pode ser proprietário de imóveis dentro de zonas geográficas aprovadas, e não em qualquer ponto da cidade (fonte: REGA). O Conselho de Ministros aprovou o mapa das zonas e os regulamentos de aplicação em 23 de junho de 2026 (fonte: Greenberg Traurig). Riade recebeu nove zonas. Jidá recebeu cinquenta e sete. Antes de escolher uma cidade, você está escolhendo um endereço dentro de uma lista fechada.
O que vem a seguir é como lemos os dois mercados para quem está prestes a comprometer dinheiro de verdade. Onde um número não existe de uma forma que possamos sustentar, dizemos isso em vez de preencher a lacuna.
O mapa vem antes da cidade
As nove zonas aprovadas de Riade são todas grandes empreendimentos com nome próprio: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, a área do King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard e áreas de desenvolvimento orientado ao transporte ao longo do metrô. As cinquenta e sete de Jidá incluem Jeddah Central mais uma longa lista de áreas designadas.
Essa é uma diferença real no que você pode de fato comprar. Em Riade, o acesso estrangeiro fica dentro de um punhado de distritos com plano diretor, a maioria ainda em construção, então você escolhe basicamente entre posições na planta com risco de entrega associado. A lista de Jidá é mais ampla e alcança a cidade já existente.
A REGA descreveu o mapa atual como um ponto de partida, e não um documento final, e não deu prazo para acrescentar zonas (fonte: Enterprise KSA). Trate qualquer expansão futura como um ganho pelo qual você não pagou. Não a inclua na conta.
Riade: a demanda que aparece numa terça-feira de manhã
O argumento de Riade é pouco glamouroso e durável. As pessoas precisam estar em Riade porque o empregador delas está lá.
O programa de sedes regionais é a expressão mais clara disso. A Royal Commission for Riyadh City informa mais de 700 empresas internacionais atraídas até o fim de 2025, contra uma meta original de 500 para 2030, com um pacote de 0% de imposto de renda corporativo e de imposto retido na fonte para atividades qualificadas (fonte: RCRC). Desde o início de 2024, ter uma sede regional no Reino também passou a ser condição para a maior parte das contratações públicas, embora contratos de até 1 million SAR sejam isentos e órgãos do governo possam pedir exceções caso a caso pela plataforma Etimad (fonte: Arab News). Chame isso de forte pressão, não de regra absoluta. A via da isenção importa se você está considerando a realocação corporativa como uma tendência permanente.
A construção física está do mesmo lado da balança. O metrô abriu ao público a partir de dezembro de 2024 com seis linhas automatizadas, 85 estações e 176 km de trilhos (fonte: SPA), o que pesa diretamente na sua lista final, porque os terrenos de desenvolvimento orientado ao transporte ao longo dele são uma das nove zonas de propriedade. O King Salman International Airport está planejado para 120 milhões de passageiros até 2030 e 185 milhões até 2050 (fonte: PIF). A Expo 2030 Riyadh vai de 1º de outubro de 2030 a 31 de março de 2031 e está registrada com mais de 42 milhões de visitas esperadas (fonte: BIE).
Jidá: a costa, o calendário e a lacuna na hotelaria
O caso de Jidá não é sobre escritórios. É sobre um litoral que a capital não tem, e sobre uma categoria de ativo que só existe à beira da água.
Jeddah Central é a âncora. A incorporadora principal pertence integralmente ao Public Investment Fund, o terreno tem 5.7 milhões de metros quadrados com 9.5 km de orla, incluindo 2.1 km de praia e uma marina, e o programa prevê cerca de 17,000 residências e 2,700 quartos de hotel, com a primeira fase prevista para o fim de 2027 (fonte: PIF). A cidade recebe o Grande Prêmio da Arábia Saudita de Fórmula 1 no Corniche Circuit desde 2021, a corrida de 2027 já está anunciada para Jidá (fonte: Saudi Arabian GP), e o Red Sea Film Festival também acontece lá.
A tese é uma lacuna de hotelaria de luxo: residências de marca e produto hoteleiro de alto padrão chegando a um mercado costeiro que teve pouco dos dois, e reprecificando os bairros premium ao redor. É plausível. Não está comprovada, e depende de os operadores realmente abrirem e performarem.
O calendário de eventos não é o diferencial de Jidá que se imagina
É aqui que muitos discursos de venda enganam sem alarde. A Copa da Ásia da AFC vai de 7 de janeiro a 5 de fevereiro de 2027 em Riade, Jidá e Al Khobar, com oito estádios, cinco deles em Riade e dois em Jidá (fonte: SPA). Para a Copa do Mundo FIFA de 2034, estão planejados quinze estádios em cinco cidades: oito em Riade, quatro em Jidá e um em cada uma de Al Khobar, Abha e NEOM, com a partida de abertura e a final no King Salman International Stadium, em Riade (fonte: Saudipedia).
Ou seja, se você está comprando uma tese puramente de eventos, Riade concentra mais calendário do que Jidá. O que Jidá tem e Riade estruturalmente não pode ter é o Mar Vermelho, a marina e o estilo de vida à beira-mar, além do produto de resort e residência de marca que vem junto. Venda isso, não a tabela de jogos.
As duas cidades lado a lado
| Riade | Jidá | |
|---|---|---|
| Zonas aprovadas para propriedade estrangeira | 9 | 57, incluindo Jeddah Central |
| Sobre o que a demanda se apoia | Empregadores, gasto público, realocação corporativa | Visitantes, eventos, estilo de vida costeiro, operadores hoteleiros |
| Âncoras nomeadas nas zonas | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, área do aeroporto, terrenos TOD do metrô | Jeddah Central mais uma longa lista de outras áreas designadas |
| Exposição ao calendário | Expo 2030 (out. 2030 a mar. 2031), 5 das 8 sedes da Copa da Ásia de 2027, 8 dos 15 estádios da Copa do Mundo de 2034 | Cidade-sede da Copa da Ásia de 2027, 4 dos 15 estádios da Copa do Mundo de 2034, F1 no Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| O que você está realmente comprando | Apartamentos e escritórios dentro de novos distritos com plano diretor | Residências à beira-mar, na marina e em resorts de marca |
| O que precisa dar certo | Os distritos serem entregues no prazo e os ocupantes continuarem chegando | Operadores hoteleiros abrirem, performarem e reprecificarem a costa premium |
| O que derruba a tese | A oferta chegar mais rápido que os inquilinos | A demanda se mostrar sazonal e rarefeita entre um evento e outro |
| Horizonte de permanência com que trabalhamos | Definido pela entrega dos distritos e pela preparação para a Expo 2030 | 3 a 8 anos, cenário-base de 2027 a 2034 |
O que cada cidade faz com a sua saída
Aqui vem a parte desconfortável, e ela vale para as duas cidades. O regime de propriedade estrangeira tem poucos meses. Não existe histórico relevante de revenda de estoque em mãos estrangeiras em nenhuma das duas cidades, então não há rentabilidade de aluguel, preço por metro quadrado ou série de valorização de preços verificados que estejamos dispostos a citar para a Arábia Saudita. Quem entregar um número desses está extrapolando de um mercado doméstico que operava sob outras regras, ou de outro país inteiramente. Precifique sua saída de forma conservadora e assuma que pode ser um vendedor precoce em um mercado ainda raso.
Além disso, as saídas diferem na natureza. Uma saída em Riade se apoia na profundidade de ocupação: outra pessoa quer o espaço porque o trabalho dela está ali. Uma saída em Jidá tem dois caminhos, vender para a demanda gerada por eventos ou manter um ativo costeiro estabilizado que gera renda. Nossa própria orientação para Jidá é manter o imóvel de três a oito anos ao longo do ciclo de catalisadores, com cenário-base indo da estabilização em 2027 até a Copa do Mundo de 2034, e uma regra deliberada contra vender no pânico antes de haver prova operacional.
O que não muda entre as duas
A mecânica é idêntica nas duas cidades. O Real Estate Transaction Tax é de 5% do valor da transação, administrado pela ZATCA, substituindo o IVA de 15% que antes incidia sobre essas vendas (fonte: ZATCA). O vendedor é o principal responsável pelo recolhimento, então, se um contrato transferir esse custo para você, isso precisa estar por escrito. O IVA de 15% continua incidindo sobre os serviços em torno da operação: corretagem, trabalho jurídico, avaliação. Os custos totais de fechamento costumam ficar entre 6% e 9% do preço quando o comprador arca com os itens principais.
A corretagem é regulada. Pela Lei de Corretagem Imobiliária, a comissão sobre uma venda é, por padrão, de 2.5% do valor da transação, salvo acordo por escrito em contrário entre as partes, e o contrato de corretagem precisa ser escrito e depositado junto à REGA, sob pena de não ser exigível (fonte: REGA). A Palmera cobra 0% do comprador. Quem nos paga é a incorporadora.
As compras na planta passam pelo programa Wafi com conta garantia (escrow), e os regulamentos dão dentes reais às reclamações por defeitos. O contador registrado deve bloquear os saques quando forem identificados defeitos, e, se a incorporadora não iniciar os reparos em cinco dias após a notificação, a REGA pode usar os recursos retidos ou executar a garantia bancária. A conta garantia (escrow) não é formalidade. É a principal proteção que você tem.
O que não vamos dizer para você
Não vamos vincular um resultado de residência a uma compra. Existem programas de estadia longa, que estão sendo remodelados sob a Vision 2030, mas a ligação entre comprar um imóvel e qualquer via específica de residência não é algo que possamos afirmar de forma genérica. Confirmamos a situação por escrito, caso a caso, antes de você assinar qualquer coisa.
Também não vamos dizer que o mapa de zonas vai crescer até cobrir o bairro que você realmente queria. A REGA deixou isso em aberto e não marcou data. As penalidades por errar nas regras de propriedade são sérias: multas de até 10 milhões de SAR, e imóveis adquiridos com informações falsas podem ser vendidos em leilão público.
Como resolver a questão
Duas perguntas decidem isso. Seu dinheiro precisa de um inquilino que tem que estar ali, ou de um visitante que escolhe estar ali? Riade é o primeiro caso, Jidá é o segundo. E seu retorno vem da revenda ou da renda operacional? Se for da revenda, você está apostando em um mercado secundário que ainda não existe em nenhuma das duas cidades e que vai ganhar espessura mais rápido onde a demanda cotidiana por ocupação for mais profunda. Se for da renda operacional, o produto costeiro de hotelaria é o que tem uma lacuna de oferta identificada.
Depois, pegue o mapa de zonas e elimine tudo o que não estiver nele. Em Riade sobram nove distritos, a maioria ainda em construção. Em Jidá sobram cinquenta e sete. Na nossa experiência, essa subtração resolve a discussão mais rápido do que qualquer comparação abstrata entre as duas cidades, porque transforma uma preferência em uma lista curta de prédios específicos com datas de entrega específicas. Peça essa lista para nós antes de perguntar qual cidade vence.
