რიადი თუ ჯიდა 2026 წელს: როგორ აირჩიოს ინვესტორმა საუდის ბაზარი
მყიდველების უმეტესობა ამ კითხვას თავდაყირა სვამს. ისინი კითხულობენ, რომელი ქალაქია უკეთესი საინვესტიციოდ, თუმცა ამ კითხვას შინაარსი არ აქვს მანამ, სანამ არ იტყვით, რის ყიდვას აპირებთ. რიადი და ჯიდა ერთი და იმავე პროდუქტის ორი კლასი არ არის. მათ სხვადასხვა მოთხოვნის ძრავი ამოძრავებთ, სხვადასხვა რისკს ატარებენ და როცა ინვესტორს იმედს უცრუებენ, ამას სხვადასხვანაირად აკეთებენ.
ერთი სამართლებრივი ფაქტი მთელ შედარებას თავიდან აწყობს. 2026 წლის 22 იანვრიდან, არასაუდელების მიერ უძრავი ქონების საკუთრების შესახებ კანონის თანახმად, უცხოელ მყიდველს ქონების ფლობა მხოლოდ დამტკიცებულ გეოგრაფიულ ზონებში შეუძლია და არა ქალაქის ნებისმიერ წერტილში (წყარო: REGA). მინისტრთა საბჭომ ზონების რუკა და აღმასრულებელი რეგულაციები 2026 წლის 23 ივნისს დაამტკიცა (წყარო: Greenberg Traurig). რიადმა ცხრა ზონა მიიღო. ჯიდამ — ორმოცდაჩვიდმეტი. სანამ ქალაქს აირჩევთ, თქვენ მისამართს ირჩევთ ფიქსირებული სიიდან.
ქვემოთ მოცემულია, როგორ ვკითხულობთ ამ ორ ბაზარს იმ ადამიანისთვის, ვინც რეალური თანხის დაბანდებას აპირებს. სადაც ციფრი არ არსებობს ისეთი სახით, რომლის უკანაც დავდგებით, ამას პირდაპირ ვამბობთ, ნაცვლად იმისა, რომ ხარვეზი შევავსოთ.
რუკა ქალაქზე ადრე მოდის
რიადის ცხრავე დამტკიცებული ზონა დასახელებული მასშტაბური განაშენიანებაა: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, King Salman International Airport-ის მიმდებარე ტერიტორია, SEDRA, Sports Boulevard და მეტროს გასწვრივ ტრანსპორტზე ორიენტირებული განაშენიანების უბნები. ჯიდას ორმოცდაჩვიდმეტში შედის Jeddah Central და განსაზღვრულ ტერიტორიათა გრძელი ჩამონათვალი.
ეს რეალურ განსხვავებას ქმნის იმაში, რისი ყიდვაც ფაქტობრივად შეგიძლიათ. რიადში უცხოელის წვდომა რამდენიმე მასტერ-გეგმიან უბანშია მოქცეული, რომელთა უმეტესობა ჯერ კიდევ შენდება, ანუ ძირითადად ოფ-პლანის პოზიციებს შორის ირჩევთ, ჩაბარების რისკთან ერთად. ჯიდას სია უფრო ფართოა და არსებულ ქალაქშიც აღწევს.
REGA-მ მიმდინარე რუკა საწყის წერტილად მოიხსენია და არა საბოლოო დოკუმენტად, ზონების დამატების ვადები კი არ დაუსახელებია (წყარო: Enterprise KSA). ნებისმიერი მომავალი გაფართოება მიიჩნიეთ ბონუსად, რომელშიც არ გადაგიხდიათ. ნუ ჩადებთ მას გათვლებში.
რიადი: მოთხოვნა, რომელიც სამშაბათს დილით ცხადდება
რიადის არგუმენტი მოკლებულია ბრწყინვალებას, სამაგიეროდ მდგრადია. ადამიანებს რიადში ყოფნა სჭირდებათ, რადგან მათი დამსაქმებელი აქ არის.
რეგიონული სათავო ოფისების პროგრამა ამის ყველაზე ნათელი გამოხატულებაა. Royal Commission for Riyadh City იუწყება, რომ 2025 წლის ბოლოსთვის 700-ზე მეტი საერთაშორისო კომპანია მოიზიდა, თავდაპირველი 2030 წლის სამიზნე 500-ის ნაცვლად, კვალიფიციური საქმიანობისთვის კორპორაციული საშემოსავლო გადასახადისა და დაკავებული გადასახადის 0% პაკეტით (წყარო: RCRC). 2024 წლის დასაწყისიდან სამეფოში რეგიონული სათავო ოფისის არსებობა სამთავრობო კონტრაქტების უმეტესობის პირობადაც იქცა, თუმცა 1 million SAR-მდე კონტრაქტები გამონაკლისია და სახელმწიფო უწყებებს Etimad-ის პლატფორმის მეშვეობით ცალკეულ შემთხვევებში გამონაკლისის მოთხოვნა შეუძლიათ (წყარო: Arab News). ეს ძლიერი ზეწოლაა და არა აბსოლუტური წესი. გამონაკლისის გზას მნიშვნელობა აქვს, თუ კორპორაციულ გადმოსვლას მუდმივ ტენდენციად თვლით.
ფიზიკური განაშენიანება იმავე მხარესაა. მეტრო საზოგადოებისთვის 2024 წლის დეკემბრიდან გაიხსნა ექვსი ავტომატიზებული ხაზით, 85 სადგურითა და 176 km-იანი ლიანდაგით (წყარო: SPA), რაც პირდაპირ ეხება თქვენს მოკლე სიას, რადგან მის გასწვრივ ტრანსპორტზე ორიენტირებული უბნები ცხრა საკუთრების ზონიდან ერთ-ერთია. King Salman International Airport 2030 წლისთვის 120 მილიონ, 2050 წლისთვის კი 185 მილიონ მგზავრზეა დაგეგმილი (წყარო: PIF). Expo 2030 რიადში 2030 წლის 1 ოქტომბრიდან 2031 წლის 31 მარტამდე გაგრძელდება და რეგისტრირებულია 42 მილიონზე მეტი მოსვლის მოლოდინით (წყარო: BIE).
ჯიდა: სანაპირო, კალენდარი და სასტუმრო სექტორის ხარვეზი
ჯიდას შემთხვევა ოფისებზე არ არის. ის ეხება სანაპიროს, რომელიც დედაქალაქს არ აქვს, და აქტივის კატეგორიას, რომელიც მხოლოდ წყალზე არსებობს.
Jeddah Central არის საყრდენი. მასტერ-დეველოპერი მთლიანად Public Investment Fund-ის საკუთრებაშია, ტერიტორია 5.7 მილიონ კვადრატულ მეტრს მოიცავს 9.5 km-იანი სანაპირო ზოლით, მათ შორის 2.1 km პლაჟითა და მარინით, პროგრამა კი დაახლოებით 17,000 საცხოვრებელსა და 2,700 სასტუმროს ნომერს ითვალისწინებს, პირველი ფაზის სამიზნე ვადით 2027 წლის ბოლო (წყარო: PIF). ქალაქი 2021 წლიდან მასპინძლობს Formula 1-ის საუდის არაბეთის Grand Prix-ს Corniche Circuit-ზე, 2027 წლის რბოლა ჯიდაშია გამოცხადებული (წყარო: Saudi Arabian GP), აქვე იმართება Red Sea Film Festival.
თეზისი ლუქს-სასტუმრო სეგმენტის ხარვეზია: ბრენდირებული რეზიდენციები და მაღალი კლასის სასტუმრო პროდუქტი შემოდის სანაპირო ბაზარზე, სადაც არცერთი თითქმის არ ყოფილა, და მათ ირგვლივ პრემიუმ უბნებს ფასს უცვლის. ეს დამაჯერებელია. ეს არ არის დამტკიცებული და დამოკიდებულია იმაზე, ოპერატორები რეალურად გაიხსნებიან და შედეგს გამოიღებენ თუ არა.
ღონისძიებების კალენდარი ჯიდას ის უპირატესობა არ არის, რასაც ხალხი ვარაუდობს
სწორედ აქ შეჰყავს შეცდომაში ბევრ პრეზენტაციას მსმენელი. AFC Asian Cup 2027 წლის 7 იანვრიდან 5 თებერვლამდე გაიმართება რიადში, ჯიდასა და Al Khobar-ში, რვა სტადიონზე, რომელთაგან ხუთი რიადშია და ორი ჯიდაში (წყარო: SPA). 2034 წლის FIFA World Cup-ისთვის ხუთ ქალაქში თხუთმეტი სტადიონია დაგეგმილი: რვა რიადში, ოთხი ჯიდაში და თითო Al Khobar-ში, Abha-სა და NEOM-ში, საწყისი მატჩითა და ფინალით King Salman International Stadium-ზე რიადში (წყარო: Saudipedia).
ასე რომ, თუ სუფთა „ღონისძიებების თეზისს“ ყიდულობთ, რიადს კალენდრის უფრო დიდი ნაწილი უჭირავს, ვიდრე ჯიდას. ის, რაც ჯიდას აქვს და რიადს სტრუქტურულად ვერ ექნება, არის წითელი ზღვა, მარინა და სანაპირო ცხოვრების წესი, აგრეთვე კურორტული და ბრენდირებული რეზიდენციების პროდუქტი, რომელიც აქედან გამომდინარეობს. სწორედ ეს გაყიდეთ და არა მატჩების განრიგი.
ორი ქალაქი გვერდიგვერდ
| რიადი | ჯიდა | |
|---|---|---|
| დამტკიცებული უცხოური საკუთრების ზონები | 9 | 57, მათ შორის Jeddah Central |
| რაზე დგას მოთხოვნა | დამსაქმებლები, სახელმწიფო ხარჯვა, კორპორაციული გადმოსვლა | ვიზიტორები, ღონისძიებები, სანაპირო ცხოვრების წესი, სასტუმრო ოპერატორები |
| დასახელებული საყრდენები ზონებში | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, აეროპორტის ტერიტორია, მეტროს TOD უბნები | Jeddah Central და განსაზღვრულ ტერიტორიათა შემდგომი გრძელი ჩამონათვალი |
| კალენდარული ექსპოზიცია | Expo 2030 (2030 წლის ოქტომბრიდან 2031 წლის მარტამდე), Asian Cup 2027-ის 8 არენიდან 5, World Cup 2034-ის 15 სტადიონიდან 8 | Asian Cup 2027-ის მასპინძელი ქალაქი, World Cup 2034-ის 15 სტადიონიდან 4, F1 Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| რას ყიდულობთ სინამდვილეში | ბინები და ოფისები ახალ მასტერ-გეგმიან უბნებში | სანაპირო, მარინის და ბრენდირებული კურორტის რეზიდენციები |
| რა უნდა გამოვიდეს კარგად | უბნები ჩაბარდეს გრაფიკით და მოიჯარეები განაგრძონ ჩამოსვლა | სასტუმრო ოპერატორები გაიხსნან, შედეგი გამოიღონ და პრემიუმ სანაპიროს ფასი შეცვალონ |
| რა შლის გათვლას | მიწოდება მოიჯარეებზე უფრო სწრაფად ჩნდება | მოთხოვნა სეზონური და ღონისძიებებს შორის მწირი აღმოჩნდეს |
| ფლობის ჰორიზონტი, რომლითაც ვმუშაობთ | განისაზღვრება უბნების ჩაბარებითა და Expo 2030-ის მოახლოებით | 3-დან 8 წლამდე, საბაზისო სცენარი 2027-დან 2034-მდე |
რას უკეთებს თითოეული ქალაქი თქვენს გამოსვლას
აი, არასასიამოვნო ნაწილი და ის ორივე ქალაქს ეხება. უცხოური საკუთრების რეჟიმს რამდენიმე თვე აქვს. არცერთ ქალაქში არ არსებობს უცხოელების საკუთრებაში არსებული ფონდის მნიშვნელოვანი გადაყიდვის ისტორია, ამიტომ არ არსებობს გადამოწმებული საიჯარო შემოსავლიანობის, კვადრატულ მეტრზე ფასის ან ფასის ზრდის მონაცემები, რომელთა დამოწმებასაც საუდის არაბეთისთვის მოვინდომებდით. ვინც ასეთს გაწვდით, ან ექსტრაპოლაციას აკეთებს შიდა ბაზრიდან, რომელიც სხვა წესებით მუშაობდა, ან სულაც სხვა ქვეყნიდან. თქვენი გამოსვლა კონსერვატიულად შეაფასეთ და დაუშვით, რომ შესაძლოა ადრეული გამყიდველი აღმოჩნდეთ თხელ ბაზარზე.
ამის მიღმა, გამოსვლები ხასიათით განსხვავდება. რიადში გამოსვლა მოიჯარეთა სიღრმეს ეყრდნობა: ვიღაც სხვას სჭირდება ეს ფართი, რადგან მისი სამსახური აქ არის. ჯიდაში გამოსვლას ორი გზა აქვს: ღონისძიებებით გამოწვეულ მოთხოვნაზე გაყიდვა ან სტაბილიზებული სანაპირო აქტივის შენარჩუნება, რომელიც შემოსავალს გამოიმუშავებს. ჯიდასთვის ჩვენი რეკომენდაციაა სამიდან რვა წლამდე ფლობა კატალიზატორების ციკლის განმავლობაში, საბაზისო სცენარით 2027 წლის სტაბილიზაციიდან 2034 წლის World Cup-მდე, შეგნებული წესით, რომ პანიკურ გაყიდვას არ მივმართოთ, სანამ საოპერაციო მტკიცებულება არ იქნება.
რა არ იცვლება ორს შორის
მექანიკა ორივე ქალაქში იდენტურია. Real Estate Transaction Tax შეადგენს გარიგების ღირებულების 5%-ს, მას ZATCA ადმინისტრირებს და ის ცვლის 15% VAT-ს, რომელიც ადრე ასეთ გაყიდვებზე ვრცელდებოდა (წყარო: ZATCA). მისი გადარიცხვის პირველადი პასუხისმგებლობა გამყიდველს აქვს, ამიტომ თუ ხელშეკრულება ამ ხარჯს თქვენზე გადმოიტანს, ეს წერილობით უნდა იყოს დაფიქსირებული. 15% VAT კვლავ ვრცელდება გარიგების გარშემო მომსახურებაზე: საბროკერო, იურიდიულ და შეფასების სამუშაოებზე. დახურვის ჯამური ხარჯები ჩვეულებრივ ფასის 6%-დან 9%-მდე მერყეობს, როცა ძირითად პოზიციებს მყიდველი ფარავს.
საბროკერო საქმიანობა რეგულირებადია. Real Estate Brokerage Law-ის თანახმად, გაყიდვაზე საკომისიო ნაგულისხმევად გარიგების თანხის 2.5%-ია, თუ მხარეები წერილობით სხვაგვარად არ შეთანხმდებიან, ხოლო საბროკერო ხელშეკრულება წერილობითი უნდა იყოს და REGA-ში დეპონირებული, წინააღმდეგ შემთხვევაში ის აღუსრულებელია (წყარო: REGA). Palmera მყიდველს 0%-ს ახდევინებს. ჩვენ დეველოპერი გვიხდის.
ოფ-პლანის შესყიდვები Wafi-ს პროგრამის ფარგლებში ესქროუ ანგარიშით ხორციელდება და რეგულაციები დეფექტებთან დაკავშირებულ პრეტენზიებს რეალურ ძალას ანიჭებს. სერტიფიცირებულმა ბუღალტერმა უნდა დაბლოკოს თანხის გატანა იქ, სადაც ხარვეზებია გამოვლენილი, ხოლო თუ დეველოპერი შეტყობინებიდან ხუთ დღეში არ დაიწყებს შეკეთებას, REGA-ს შეუძლია გამოიყენოს დაკავებული სახსრები ან ჩამოართვას საბანკო გარანტია. ესქროუ ფორმალობა არ არის. ეს თქვენი მთავარი დაცვაა.
რას არ გეტყვით
ჩვენ შესყიდვას ბინადრობის შედეგს არ მივაბამთ. ხანგრძლივი ყოფნის პროგრამები არსებობს და Vision 2030-ის ფარგლებში გარდაიქმნება, თუმცა კავშირი ქონების ყიდვასა და რომელიმე კონკრეტულ ბინადრობის გზას შორის ის რამ არ არის, რასაც ზოგადად დავადასტურებთ. პოზიციას წერილობით, თითოეული შემთხვევისთვის ვადასტურებთ, სანამ რამეს ხელს მოაწერთ.
ასევე არ გეტყვით, რომ ზონების რუკა გაფართოვდება და დაფარავს იმ უბანს, რომელიც სინამდვილეში გინდოდათ. REGA-მ ეს ღიად დატოვა და თარიღი არ დაუწესებია. საკუთრების წესების დარღვევის სანქციები სერიოზულია: ჯარიმები 10 million SAR-მდე, ხოლო ცრუ ინფორმაციით შეძენილი ქონება შეიძლება საჯარო აუქციონზე გაიყიდოს.
როგორ გადავწყვიტოთ
ამას ორი კითხვა წყვეტს. თქვენს ფულს მოიჯარე სჭირდება, რომელიც აქ იძულებით არის, თუ ვიზიტორი, რომელიც აქ ყოფნას ირჩევს? რიადი პირველია, ჯიდა — მეორე. და თქვენი უკუგება გადაყიდვიდან მოდის თუ საოპერაციო შემოსავლიდან? თუ გადაყიდვიდან, თქვენ დებთ ფსონს მეორად ბაზარზე, რომელიც ჯერ არცერთ ქალაქში არ არსებობს და უფრო სწრაფად გასქელდება იქ, სადაც ყოველდღიური მოიჯარეთა მოთხოვნა ყველაზე ღრმაა. თუ საოპერაციო შემოსავლიდან, სანაპირო სასტუმრო პროდუქტია ის, სადაც მიწოდების ხარვეზი დადგენილია.
შემდეგ აიღეთ ზონების რუკა და წაშალეთ ყველაფერი, რაც მასზე არ არის. რიადში ეს ცხრა უბანს ტოვებს, რომელთა უმეტესობა ჯერ კიდევ შენდება. ჯიდაში — ორმოცდაჩვიდმეტს. ჩვენი გამოცდილებით, ეს გამოკლება კამათს უფრო სწრაფად წყვეტს, ვიდრე ორი ქალაქის ნებისმიერი აბსტრაქტული შედარება, რადგან უპირატესობას კონკრეტული შენობების მოკლე სიად აქცევს, კონკრეტული ჩაბარების თარიღებით. სთხოვეთ ეს მოკლე სია, სანამ იკითხავთ, რომელი ქალაქი იმარჯვებს.
