Riad o Gedda nel 2026: come scegliere il proprio mercato saudita da investitore
Quasi tutti gli acquirenti pongono questa domanda al contrario. Chiedono quale delle due città sia l'investimento migliore, ma quella domanda resta priva di contenuto finché non si specifica che cosa si vuole acquistare. Riad e Gedda non sono due varianti dello stesso prodotto. Poggiano su motori di domanda diversi, comportano rischi diversi e, quando deludono un investitore, lo deludono in modi diversi.
Un dato giuridico riordina l'intero confronto. Dal 22 gennaio 2026, in base alla legge sulla proprietà immobiliare da parte di non sauditi, un acquirente straniero può possedere un immobile soltanto all'interno di zone geografiche approvate, non ovunque in città (fonte: REGA). Il Consiglio dei Ministri ha approvato la mappa delle zone e i regolamenti attuativi il 23 giugno 2026 (fonte: Greenberg Traurig). Riad ha ottenuto nove zone. Gedda ne ha ottenute cinquantasette. Prima ancora di scegliere una città, si sceglie un indirizzo da un elenco chiuso.
Quanto segue è il modo in cui leggiamo i due mercati per chi sta per impegnare denaro reale. Dove un dato non esiste in una forma di cui possiamo rispondere, lo diciamo invece di riempire il vuoto.
La mappa viene prima della città
Le nove zone approvate di Riad sono tutte grandi sviluppi con un nome preciso: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, l'area del King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard e i siti di sviluppo orientati al trasporto pubblico lungo la metropolitana. Le cinquantasette di Gedda comprendono Jeddah Central più una lunga coda di aree designate.
È una differenza concreta rispetto a ciò che si può effettivamente acquistare. A Riad l'accesso straniero si colloca all'interno di una manciata di distretti pianificati, in gran parte ancora in costruzione: si sceglie quindi soprattutto tra posizioni sulla carta (off-plan) con il relativo rischio di consegna. L'elenco di Gedda è più ampio e arriva dentro la città esistente.
REGA ha definito la mappa attuale un punto di partenza più che un documento definitivo e non ha indicato alcun calendario per l'aggiunta di nuove zone (fonte: Enterprise KSA). Consideri un'eventuale espansione futura come un vantaggio che non ha pagato. Non la inserisca nei conti.
Riad: una domanda che si presenta il martedì mattina
L'argomento a favore di Riad è poco affascinante e molto solido. Le persone devono stare a Riad perché lì si trova il loro datore di lavoro.
Il programma delle sedi regionali ne è l'espressione più chiara. La Royal Commission for Riyadh City riferisce di oltre 700 aziende internazionali attratte entro la fine del 2025, a fronte di un obiettivo originario di 500 fissato per il 2030, con un pacchetto di imposta sul reddito d'impresa e ritenuta alla fonte allo 0% per le attività ammissibili (fonte: RCRC). Dall'inizio del 2024 avere una sede regionale nel Regno è anche una condizione per la maggior parte degli appalti pubblici, benché i contratti fino a 1 million SAR siano esenti e gli enti governativi possano richiedere deroghe caso per caso tramite la piattaforma Etimad (fonte: Arab News). La chiami una pressione forte più che una regola assoluta. La via dell'esenzione conta se sta valutando il trasferimento delle aziende come una tendenza permanente.
Anche la realizzazione delle infrastrutture gioca dalla stessa parte. La metropolitana è aperta al pubblico da dicembre 2024 con sei linee automatiche, 85 stazioni e 176 km di tracciato (fonte: SPA), un dato che incide direttamente sulla sua rosa di opzioni, perché i siti orientati al trasporto pubblico lungo le linee costituiscono una delle nove zone di proprietà. Il King Salman International Airport è progettato per 120 milioni di passeggeri entro il 2030 e 185 milioni entro il 2050 (fonte: PIF). Expo 2030 Riyadh si terrà dal 1 ottobre 2030 al 31 marzo 2031 ed è registrata con oltre 42 milioni di visite attese (fonte: BIE).
Gedda: la costa, il calendario e il vuoto nell'offerta ricettiva
Il caso di Gedda non riguarda gli uffici. Riguarda una costa che la capitale non ha e una categoria di immobili che esiste solo sull'acqua.
Jeddah Central è il punto di riferimento. Lo sviluppatore principale è interamente controllato dal Public Investment Fund, l'area copre 5.7 milioni di metri quadrati con 9.5 km di litorale, di cui 2.1 km di spiaggia e un porto turistico, e il programma comprende circa 17,000 abitazioni e 2,700 camere d'albergo, con la prima fase prevista per la fine del 2027 (fonte: PIF). La città ospita il Gran Premio di Formula 1 dell'Arabia Saudita sul Corniche Circuit dal 2021, la gara del 2027 è stata annunciata a Gedda (fonte: Saudi Arabian GP), e lì si tiene anche il Red Sea Film Festival.
La tesi è quella di un vuoto nell'offerta ricettiva di lusso: residenze branded e prodotto alberghiero di fascia alta che arrivano in un mercato costiero che ne ha avuti pochi, riposizionando verso l'alto i quartieri di pregio circostanti. È una tesi credibile. Non è dimostrata, e dipende dal fatto che gli operatori aprano davvero e ottengano risultati.
Il calendario degli eventi non è l'elemento distintivo di Gedda che si crede
È qui che molte presentazioni ingannano in modo sottile. La AFC Asian Cup si svolge dal 7 gennaio al 5 febbraio 2027 tra Riad, Gedda e Al Khobar, con otto stadi, cinque dei quali a Riad e due a Gedda (fonte: SPA). Per la Coppa del Mondo FIFA 2034 sono previsti quindici stadi in cinque città: otto a Riad, quattro a Gedda e uno ciascuno ad Al Khobar, Abha e NEOM, con la partita inaugurale e la finale al King Salman International Stadium di Riad (fonte: Saudipedia).
Quindi, se acquista puntando esclusivamente sugli eventi, Riad ha in mano più calendario di Gedda. Ciò che Gedda ha e che Riad strutturalmente non può avere è il Mar Rosso, il porto turistico e lo stile di vita fronte mare, oltre al prodotto resort e alle residenze branded che ne derivano. È questo che va valorizzato, non l'elenco delle partite.
Le due città a confronto
| Riad | Gedda | |
|---|---|---|
| Zone approvate per la proprietà straniera | 9 | 57, incluso Jeddah Central |
| Su cosa si regge la domanda | Datori di lavoro, spesa pubblica, trasferimento delle aziende | Visitatori, eventi, stile di vita costiero, operatori dell'ospitalità |
| Poli di riferimento nelle zone | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, area aeroportuale, siti TOD della metropolitana | Jeddah Central più un lungo elenco di altre aree designate |
| Esposizione al calendario | Expo 2030 (ott 2030 - mar 2031), 5 delle 8 sedi della Asian Cup 2027, 8 dei 15 stadi della Coppa del Mondo 2034 | Città ospitante della Asian Cup 2027, 4 dei 15 stadi della Coppa del Mondo 2034, F1 Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| Che cosa si acquista davvero | Appartamenti e uffici all'interno di nuovi distretti pianificati | Residenze fronte mare, sul porto turistico e resort branded |
| Che cosa deve andare per il verso giusto | I distretti vengono consegnati nei tempi previsti e gli occupanti continuano ad arrivare | Gli operatori dell'ospitalità aprono, ottengono risultati e riposizionano verso l'alto la costa di pregio |
| Che cosa fa saltare il ragionamento | L'offerta arriva più in fretta degli inquilini | La domanda si rivela stagionale e sottile tra un evento e l'altro |
| Orizzonte di detenzione con cui lavoriamo | Determinato dalla consegna dei distretti e dall'avvicinarsi di Expo 2030 | Da 3 a 8 anni, scenario base dal 2027 al 2034 |
Che cosa comporta ciascuna città per la sua uscita
Ecco la parte scomoda, e vale per entrambe le città. Il regime di proprietà straniera ha pochi mesi di vita. Non esiste uno storico di rivendite significativo per gli immobili in mano straniera in nessuna delle due città, quindi non esiste alcuna serie verificata di rendimento da locazione, prezzo al metro quadrato o crescita dei prezzi che siamo disposti a citare per l'Arabia Saudita. Chiunque gliene fornisca una sta estrapolando da un mercato interno che funzionava con regole diverse, oppure da tutt'altro Paese. Valuti la sua uscita in modo prudente e parta dal presupposto di poter essere un venditore precoce in un mercato poco liquido.
Al di là di questo, le uscite differiscono per natura. Un'uscita a Riad si regge sulla profondità della domanda di spazi: qualcun altro li vuole perché il suo lavoro è lì. Un'uscita a Gedda ha due strade: vendere sfruttando la domanda generata dagli eventi, oppure mantenere un immobile costiero a regime che produce reddito. La nostra indicazione per Gedda è una detenzione da tre a otto anni lungo il ciclo dei catalizzatori, con scenario base dalla stabilizzazione del 2027 alla Coppa del Mondo 2034, e una regola deliberata contro la vendita in preda al panico prima che ci siano prove di rendimento operativo.
Che cosa non cambia tra le due
I meccanismi sono identici in entrambe le città. La Real Estate Transaction Tax è pari al 5% del valore della transazione, gestita da ZATCA, e sostituisce l'IVA al 15% che in precedenza si applicava a tali vendite (fonte: ZATCA). Il versamento è in via principale a carico del venditore, quindi se un contratto sposta questo costo su di Lei deve dirlo per iscritto. L'IVA al 15% continua ad applicarsi ai servizi collegati all'operazione: intermediazione, assistenza legale, perizia. I costi di chiusura complessivi si attestano di norma tra il 6% e il 9% del prezzo laddove sia l'acquirente a sostenere le voci principali.
L'intermediazione è regolamentata. In base alla legge sull'intermediazione immobiliare, la provvigione su una vendita è fissata in via predefinita al 2.5% dell'importo della transazione salvo diverso accordo scritto tra le parti, e il contratto di intermediazione deve essere redatto per iscritto e depositato presso REGA, altrimenti non è azionabile (fonte: REGA). Palmera applica all'acquirente lo 0%. È il costruttore a pagarci.
Gli acquisti sulla carta (off-plan) passano dal programma Wafi con conto di garanzia (escrow), e i regolamenti danno reale efficacia alle contestazioni sui difetti. Il revisore contabile deve bloccare i prelievi quando vengono riscontrati difetti e, se il costruttore non avvia le riparazioni entro cinque giorni dalla notifica, REGA può utilizzare le somme trattenute o escutere la garanzia bancaria. Il conto di garanzia non è una formalità. È la protezione principale di cui dispone.
Che cosa non le diremo
Non collegheremo un esito in termini di residenza a un acquisto. Esistono programmi per soggiorni di lunga durata, in via di riorganizzazione nell'ambito di Vision 2030, ma il legame tra l'acquisto di un immobile e un determinato percorso di residenza non è qualcosa che possiamo affermare in via generale. Confermiamo la posizione per iscritto, caso per caso, prima che Lei firmi qualsiasi cosa.
Non le diremo nemmeno che la mappa delle zone si estenderà fino a comprendere il quartiere che desiderava davvero. REGA ha lasciato la questione aperta senza fissare alcuna data. Le sanzioni per chi sbaglia sulle regole di proprietà sono pesanti: multe fino a 10 million SAR, e gli immobili acquisiti sulla base di informazioni false possono essere venduti all'asta pubblica.
Come risolvere la questione
Sono due le domande che decidono. Il suo denaro ha bisogno di un inquilino che deve stare lì, o di un visitatore che sceglie di starci? Riad è il primo caso, Gedda il secondo. E il suo rendimento arriva dalla rivendita o dal reddito operativo? Se è la rivendita, sta scommettendo su un mercato secondario che in nessuna delle due città esiste ancora e che si consoliderà più in fretta dove la domanda quotidiana di spazi è più profonda. Se è il reddito operativo, il prodotto ricettivo costiero è quello con un vuoto di offerta identificato.
Poi prenda la mappa delle zone ed elimini tutto ciò che non vi compare. A Riad restano nove distretti, in gran parte ancora in costruzione. A Gedda ne restano cinquantasette. Per nostra esperienza questa sottrazione chiude la discussione più in fretta di qualsiasi confronto astratto tra le due città, perché trasforma una preferenza in una rosa di edifici precisi con date di consegna precise. Ci chieda quella rosa prima di chiedere quale città vinca.
