2026'da Riyad mı Cidde mi: Yatırımcı Olarak Suudi Arabistan'da Hangi Pazarı Seçmelisiniz?
Alıcıların çoğu bu soruyu tersinden soruyor. Hangi şehrin daha iyi bir yatırım olduğunu soruyorlar, oysa bu sorunun tam olarak neyi satın almak istediğinizi söyleyene kadar hiçbir karşılığı yok. Riyad ve Cidde, aynı ürünün iki farklı kalitesi değil. Farklı talep motorlarıyla çalışıyor, farklı riskler taşıyor ve bir yatırımcıyı hayal kırıklığına uğrattıklarında bunu farklı şekillerde yapıyorlar.
Tek bir hukuki gerçek bütün karşılaştırmanın sırasını değiştiriyor. 22 Ocak 2026'dan bu yana, Suudi Olmayanların Gayrimenkul Mülkiyeti Kanunu uyarınca yabancı bir alıcı bir şehrin herhangi bir yerinde değil, yalnızca onaylı coğrafi bölgeler içinde mülk sahibi olabiliyor (kaynak: REGA). Bakanlar Kurulu bölge haritasını ve uygulama yönetmeliklerini 23 Haziran 2026'da onayladı (kaynak: Greenberg Traurig). Riyad dokuz bölge aldı. Cidde elli yedi. Bir şehir seçmeden önce, aslında sabit bir listeden bir adres seçiyorsunuz.
Aşağıda, ciddi para bağlamak üzere olan biri için iki piyasayı nasıl okuduğumuzu anlatıyoruz. Arkasında durabileceğimiz bir biçimde bir rakam mevcut değilse, boşluğu doldurmak yerine bunu açıkça söylüyoruz.
Harita şehirden önce gelir
Riyad'ın dokuz onaylı bölgesinin tamamı isimlendirilmiş büyük ölçekli gelişim projeleri: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, King Salman International Airport bölgesi, SEDRA, Sports Boulevard ve metro hattı boyunca toplu taşıma odaklı gelişim alanları. Cidde'nin elli yedi bölgesi ise Jeddah Central'ın yanı sıra uzun bir belirlenmiş alan listesini kapsıyor.
Bu, fiilen ne satın alabileceğiniz açısından gerçek bir fark. Riyad'da yabancıların erişimi, çoğu hâlâ inşaat halinde olan bir avuç ana planlı bölgenin içinde kalıyor; dolayısıyla büyük ölçüde teslim riski taşıyan proje aşamasındaki pozisyonlar arasında seçim yapıyorsunuz. Cidde'nin listesi daha geniş ve mevcut şehrin içine kadar uzanıyor.
REGA mevcut haritayı nihai bir belge değil bir başlangıç noktası olarak nitelendirdi ve yeni bölgelerin eklenmesi için herhangi bir takvim vermedi (kaynak: Enterprise KSA). Gelecekteki her genişlemeyi, bedelini ödemediğiniz bir artı değer olarak görün. Hesabınızı bunun üzerine kurmayın.
Riyad: salı sabahı işbaşı yapan talep
Riyad savunması gösterişsiz ama kalıcı. İnsanlar Riyad'da olmak zorunda, çünkü işverenleri orada.
Bölgesel Merkez (RHQ) programı bunun en net ifadesi. Royal Commission for Riyadh City, 2025 sonu itibarıyla 700'den fazla uluslararası şirketin çekildiğini bildiriyor; oysa 2030 için belirlenen ilk hedef 500'dü. Nitelikli faaliyetler için %0 kurumlar vergisi ve stopaj vergisi paketi sunuluyor (kaynak: RCRC). 2024 başından bu yana, Krallık'ta bölgesel merkez bulundurmak çoğu kamu ihalesi için de bir koşul; ancak 1 milyon SAR'a kadar olan sözleşmeler muaf ve kamu kurumları Etimad platformu üzerinden vakaya özel istisna talep edebiliyor (kaynak: Arab News). Buna mutlak bir kural değil, güçlü bir baskı demek daha doğru. Kurumsal taşınmayı kalıcı bir eğilim olarak fiyatlıyorsanız muafiyet yolu önem taşıyor.
Fiziksel inşa da aynı tarafta duruyor. Metro Aralık 2024'ten itibaren altı otomatik hat, 85 istasyon ve 176 km hatla halka açıldı (kaynak: SPA); bu doğrudan kısa listenizi ilgilendiriyor, çünkü hat boyunca yer alan toplu taşıma odaklı alanlar dokuz mülkiyet bölgesinden biri. King Salman International Airport için 2030'a kadar 120 milyon, 2050'ye kadar 185 milyon yolcu planlanıyor (kaynak: PIF). Expo 2030 Riyadh 1 Ekim 2030 ile 31 Mart 2031 arasında düzenlenecek ve 42 milyondan fazla ziyaret beklentisiyle tescil edildi (kaynak: BIE).
Cidde: sahil, takvim ve konaklama açığı
Cidde'nin savunması ofislerle ilgili değil. Başkentin sahip olmadığı bir kıyı şeridi ve yalnızca su kenarında var olabilen bir varlık sınıfıyla ilgili.
Jeddah Central bu işin çıpası. Ana geliştirici tamamen Public Investment Fund'a ait; alan 5,7 milyon metrekareyi kaplıyor, 2,1 km plaj ve bir marina dahil 9,5 km kıyı şeridine sahip; program yaklaşık 17.000 konut ve 2.700 otel odası içeriyor ve ilk etap için 2027 sonu hedefleniyor (kaynak: PIF). Şehir, 2021'den bu yana Corniche Circuit'te Formula 1 Suudi Arabistan Grand Prix'sine ev sahipliği yapıyor, 2027 yarışının Cidde'de yapılacağı açıklandı (kaynak: Saudi Arabian GP) ve Red Sea Film Festival de burada düzenleniyor.
Tez şu: bir lüks konaklama açığı. Her ikisinden de pek azına sahip olmuş bir kıyı piyasasına markalı rezidanslar ve üst segment otel ürünü geliyor ve çevrelerindeki prestijli mahalleleri yeniden fiyatlandırıyor. İnandırıcı bir tez. Ama kanıtlanmış değil ve işletmecilerin gerçekten açılmasına ve performans göstermesine bağlı.
Etkinlik takvimi, sanıldığı gibi Cidde'yi ayıran unsur değil
Birçok sunumun sessizce yanılttığı nokta tam olarak burası. AFC Asya Kupası 7 Ocak - 5 Şubat 2027 arasında Riyad, Cidde ve Al Khobar'da, beşi Riyad'da ikisi Cidde'de olmak üzere sekiz stadyumda oynanacak (kaynak: SPA). 2034 FIFA Dünya Kupası için beş şehirde on beş stadyum planlanıyor: sekizi Riyad'da, dördü Cidde'de, birer tanesi Al Khobar, Abha ve NEOM'da; açılış maçı ve final Riyad'daki King Salman International Stadium'da oynanacak (kaynak: Saudipedia).
Yani saf bir etkinlik tezi satın alıyorsanız, takvimin daha büyük kısmı Cidde'de değil Riyad'da. Cidde'nin sahip olduğu ve Riyad'ın yapısal olarak sahip olamayacağı şey ise Kızıldeniz, marina ve deniz kıyısı yaşamı, bunun getirdiği tatil ve markalı rezidans ürünü. Fikstürü değil, bunu satın.
İki şehir yan yana
| Riyad | Cidde | |
|---|---|---|
| Onaylı yabancı mülkiyet bölgeleri | 9 | 57, Jeddah Central dahil |
| Talebin dayandığı unsur | İşverenler, kamu harcamaları, kurumsal taşınmalar | Ziyaretçiler, etkinlikler, kıyı yaşamı, konaklama işletmecileri |
| Bölgelerdeki isimli çıpalar | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, havalimanı bölgesi, metro TOD alanları | Jeddah Central ve uzun bir belirlenmiş alan listesi |
| Takvim etkisi | Expo 2030 (Ekim 2030 - Mart 2031), Asya Kupası 2027'nin 8 stadından 5'i, Dünya Kupası 2034'ün 15 stadından 8'i | Asya Kupası 2027 ev sahibi şehir, Dünya Kupası 2034'ün 15 stadından 4'ü, F1 Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| Aslında ne satın alıyorsunuz | Yeni ana planlı bölgelerde daireler ve ofisler | Deniz kıyısı, marina ve markalı tatil rezidansları |
| Neyin yolunda gitmesi gerekiyor | Bölgeler zamanında teslim edilmeli ve kullanıcılar gelmeye devam etmeli | Konaklama işletmecileri açılmalı, performans göstermeli ve prestijli kıyıyı yeniden fiyatlandırmalı |
| Tezi ne bozar | Arzın kiracılardan daha hızlı gelmesi | Talebin mevsimsel çıkması ve etkinlikler arasında zayıflaması |
| Çalıştığımız elde tutma ufku | Bölge teslimleri ve Expo 2030 öncesi süreçle belirlenir | 3 ila 8 yıl, temel senaryo 2027-2034 |
Her şehir çıkışınıza ne yapar
Rahatsız edici kısım burada ve iki şehir için de geçerli. Yabancı mülkiyet rejiminin üzerinden yalnızca birkaç ay geçti. Her iki şehirde de yabancıya ait stok için anlamlı bir ikinci el geçmişi yok; dolayısıyla Suudi Arabistan için arkasında durabileceğimiz doğrulanmış bir kira getirisi, metrekare fiyatı veya fiyat artışı serisi mevcut değil. Size böyle bir rakam veren biri, ya farklı kurallarla işleyen yerel bir piyasadan ya da tamamen başka bir ülkeden çıkarım yapıyordur. Çıkışınızı temkinli fiyatlayın ve sığ bir piyasaya erken satan taraf olabileceğinizi varsayın.
Bunun ötesinde çıkışlar nitelik olarak farklılaşıyor. Riyad'da çıkış, kullanıcı derinliğine dayanır: bir başkası o alanı ister, çünkü işi oradadır. Cidde'de çıkışın iki yolu vardır: etkinlik kaynaklı talebe satmak ya da gelir üreten, istikrar kazanmış bir kıyı varlığını elde tutmak. Cidde için kendi tavsiyemiz, katalizör döngüsü boyunca üç ila sekiz yıllık bir elde tutma; temel senaryo 2027'deki istikrardan 2034 Dünya Kupası'na uzanıyor ve işletme kanıtı ortaya çıkmadan panikle satmamak yönünde bilinçli bir kural içeriyor.
İkisi arasında değişmeyenler
Mekanikler her iki şehirde de aynı. Gayrimenkul İşlem Vergisi (RETT) işlem değerinin %5'i, ZATCA tarafından yürütülüyor ve daha önce bu tür satışlara uygulanan %15 KDV'nin yerini alıyor (kaynak: ZATCA). Vergiyi beyan edip ödemekten esas olarak satıcı sorumlu; dolayısıyla bir sözleşme bu maliyeti size aktarıyorsa, bunu yazılı olarak belirtmek zorunda. İşlem çevresindeki hizmetlere ise hâlâ %15 KDV uygulanıyor: aracılık, hukuki işlemler, değerleme. Ana kalemleri alıcının üstlendiği durumlarda toplam kapanış maliyetleri genellikle fiyatın %6 ila %9'u arasında kalıyor.
Aracılık düzenlemeye tabi. Gayrimenkul Aracılık Kanunu uyarınca satıştaki komisyon, taraflar yazılı olarak aksini kararlaştırmadıkça işlem tutarının %2,5'i olarak uygulanıyor; aracılık sözleşmesinin yazılı olması ve REGA'ya tevdi edilmesi gerekiyor, aksi hâlde icra edilebilir değil (kaynak: REGA). Palmera alıcıdan %0 komisyon alır. Bize geliştirici öder.
Proje aşamasındaki alımlar emanet (escrow) hesabıyla birlikte Wafi programı üzerinden yürüyor ve yönetmelikler ayıp iddialarına gerçek bir güç veriyor. Yeminli mali müşavir, ayıp tespit edilen durumlarda para çekimlerini bloke etmek zorunda; geliştirici bildirimden itibaren beş gün içinde onarımlara başlamazsa REGA bloke edilen fonları kullanabiliyor veya banka teminatına el koyabiliyor. Emanet hesabı bir formalite değil. Sahip olduğunuz temel korumadır.
Size söylemeyeceğimiz şeyler
Bir alıma oturum sonucu bağlamayız. Uzun süreli kalış programları mevcut ve Vision 2030 kapsamında yeniden şekilleniyor, ancak mülk satın almak ile belirli bir oturum yolu arasındaki bağı genel geçer biçimde iddia edemeyiz. Herhangi bir şey imzalamadan önce durumu vaka bazında yazılı olarak teyit ederiz.
Ayrıca bölge haritasının genişleyip gerçekten istediğiniz mahalleyi kapsayacağını da söylemeyiz. REGA bu konuyu açık bıraktı ve tarih vermedi. Mülkiyet kurallarını yanlış uygulamanın yaptırımları ciddi: 10 milyon SAR'a kadar para cezası ve yanlış bilgiyle edinilen mülkün açık artırmayla satılması.
Karar nasıl verilir
Bunu iki soru belirler. Paranızın orada olmak zorunda olan bir kiracıya mı, yoksa orada olmayı seçen bir ziyaretçiye mi ihtiyacı var? Riyad birincisi, Cidde ikincisi. Ve getiriniz yeniden satıştan mı yoksa işletme gelirinden mi gelecek? Yeniden satışsa, her iki şehirde de henüz var olmayan ve gündelik kullanıcı talebinin en derin olduğu yerde daha hızlı derinleşecek bir ikincil piyasaya oynuyorsunuz. İşletme geliriyse, belirlenmiş bir arz açığı bulunan ürün kıyı konaklama ürünü.
Sonra bölge haritasını alın ve üzerinde olmayan her şeyi silin. Riyad'da geriye çoğu hâlâ inşaat halinde dokuz bölge kalır. Cidde'de elli yedi. Deneyimimize göre bu eleme, iki şehrin soyut karşılaştırmasından çok daha hızlı sonuç verir; çünkü bir tercihi, belirli teslim tarihleri olan belirli binalardan oluşan bir kısa listeye dönüştürür. Hangi şehrin kazandığını sormadan önce bizden o kısa listeyi isteyin.
