Riad o Yeda en 2026: cómo elegir su mercado saudí como inversor
La mayoría de los compradores plantea esta pregunta al revés. Preguntan qué ciudad es la mejor inversión, y esa pregunta no significa nada hasta que se aclara qué se quiere comprar. Riad y Yeda no son dos versiones del mismo producto. Funcionan con motores de demanda distintos, implican riesgos distintos y, cuando decepcionan a un inversor, lo decepcionan de formas distintas.
Un hecho legal reordena toda la comparación. Desde el 22 de enero de 2026, en virtud de la Ley de Propiedad Inmobiliaria para No Saudíes, un comprador extranjero solo puede tener propiedades dentro de zonas geográficas aprobadas, no en cualquier punto de la ciudad (fuente: REGA). El Consejo de Ministros aprobó el mapa de zonas y el reglamento de desarrollo el 23 de junio de 2026 (fuente: Greenberg Traurig). Riad recibió nueve zonas. Yeda recibió cincuenta y siete. Antes de elegir ciudad, se elige una dirección de una lista cerrada.
Lo que sigue es cómo leemos los dos mercados para alguien que está a punto de comprometer dinero real. Cuando una cifra no existe de una forma que podamos respaldar, lo decimos en lugar de rellenar el hueco.
El mapa va antes que la ciudad
Las nueve zonas aprobadas de Riad son todas desarrollos de gran escala con nombre propio: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, el área del King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard y emplazamientos de desarrollo orientados al transporte a lo largo del metro. Las cincuenta y siete de Yeda incluyen Jeddah Central más una larga lista de áreas designadas.
Esa es una diferencia real en lo que se puede comprar de verdad. En Riad, el acceso extranjero se concentra en un puñado de distritos con plan maestro, la mayoría todavía en construcción, de modo que en gran medida se elige entre posiciones sobre plano con riesgo de entrega asociado. La lista de Yeda es más amplia y alcanza la ciudad ya existente.
REGA ha descrito el mapa actual como un punto de partida y no como un documento definitivo, y no ha dado ningún calendario para añadir zonas (fuente: Enterprise KSA). Cualquier ampliación futura debe tratarse como un beneficio adicional que no se ha pagado. No conviene incorporarla al análisis.
Riad: demanda que aparece un martes por la mañana
El argumento de Riad es poco vistoso y duradero. La gente necesita estar en Riad porque su empleador está allí.
El programa de sedes regionales es su expresión más clara. La Royal Commission for Riyadh City informa de más de 700 empresas internacionales atraídas hasta finales de 2025, frente a un objetivo original de 500 para 2030, con un paquete de 0% de impuesto sobre sociedades y de retención fiscal para la actividad que cumple los requisitos (fuente: RCRC). Desde principios de 2024, tener una sede regional en el Reino es además condición para la mayoría de la contratación pública, aunque los contratos de hasta 1 million SAR están exentos y las entidades públicas pueden solicitar excepciones caso por caso a través de la plataforma Etimad (fuente: Arab News). Conviene verlo como una presión fuerte más que como una norma absoluta. La vía de exención importa si se está valorando la reubicación corporativa como una tendencia permanente.
El desarrollo físico juega en el mismo sentido. El metro abrió al público desde diciembre de 2024 con seis líneas automatizadas, 85 estaciones y 176 km de vía (fuente: SPA), lo que incide directamente en la lista de candidatos, porque los emplazamientos orientados al transporte a lo largo del metro son una de las nueve zonas de propiedad. El King Salman International Airport está proyectado para 120 millones de pasajeros en 2030 y 185 millones en 2050 (fuente: PIF). Expo 2030 Riyadh se celebra del 1 de octubre de 2030 al 31 de marzo de 2031 y está registrada con más de 42 millones de visitas previstas (fuente: BIE).
Yeda: la costa, el calendario y el hueco en hotelería
El caso de Yeda no va de oficinas. Va de un litoral que la capital no tiene y de una categoría de activo que solo existe junto al agua.
Jeddah Central es el ancla. El desarrollador principal es propiedad íntegra del Public Investment Fund, el emplazamiento abarca 5.7 millones de metros cuadrados con 9.5 km de costa, incluidos 2.1 km de playa y un puerto deportivo, y el programa contempla unas 17,000 viviendas y 2,700 habitaciones de hotel, con la primera fase prevista para finales de 2027 (fuente: PIF). La ciudad acoge el Gran Premio de Arabia Saudí de Fórmula 1 en el Corniche Circuit desde 2021, la carrera de 2027 ya está anunciada para Yeda (fuente: Saudi Arabian GP), y allí se celebra también el Red Sea Film Festival.
La tesis es un hueco en hotelería de lujo: residencias de marca y producto hotelero de alta gama que llegan a un mercado costero que apenas ha tenido ninguno de los dos, y que revalorizan los barrios prémium a su alrededor. Es creíble. No está demostrado, y depende de que los operadores efectivamente abran y funcionen.
El calendario de eventos no es el diferencial de Yeda que muchos suponen
Aquí es donde muchas presentaciones inducen a error de forma discreta. La Copa Asiática de la AFC se disputa del 7 de enero al 5 de febrero de 2027 en Riad, Yeda y Al Khobar, con ocho estadios, cinco de ellos en Riad y dos en Yeda (fuente: SPA). Para la Copa Mundial de la FIFA 2034 hay quince estadios previstos en cinco ciudades: ocho en Riad, cuatro en Yeda y uno en cada una de Al Khobar, Abha y NEOM, con el partido inaugural y la final en el King Salman International Stadium de Riad (fuente: Saudipedia).
Así que quien compre una tesis puramente basada en eventos debe saber que Riad concentra más calendario que Yeda. Lo que Yeda tiene y Riad estructuralmente no puede tener es el mar Rojo, el puerto deportivo y el estilo de vida frente al mar, y el producto de resort y de residencia de marca que se deriva de ello. Eso es lo que hay que vender, no el calendario de partidos.
Las dos ciudades, una al lado de la otra
| Riad | Yeda | |
|---|---|---|
| Zonas aprobadas de propiedad extranjera | 9 | 57, incluida Jeddah Central |
| En qué se apoya la demanda | Empleadores, gasto público, reubicación corporativa | Visitantes, eventos, estilo de vida costero, operadores hoteleros |
| Anclas con nombre dentro de las zonas | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, área del aeropuerto, emplazamientos TOD del metro | Jeddah Central más una larga lista de otras áreas designadas |
| Exposición al calendario | Expo 2030 (oct 2030 a mar 2031), 5 de 8 sedes de la Copa Asiática 2027, 8 de 15 estadios del Mundial 2034 | Ciudad sede de la Copa Asiática 2027, 4 de 15 estadios del Mundial 2034, F1 Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| Qué se compra en realidad | Apartamentos y oficinas dentro de nuevos distritos con plan maestro | Residencias frente al mar, en puerto deportivo y de resort de marca |
| Qué tiene que salir bien | Que los distritos se entreguen a tiempo y sigan llegando ocupantes | Que los operadores hoteleros abran, funcionen y revaloricen la costa prémium |
| Qué rompe el planteamiento | Que la oferta llegue más rápido que los inquilinos | Que la demanda resulte estacional y escasa entre eventos |
| Horizonte de tenencia con el que trabajamos | Marcado por la entrega de los distritos y la antesala de Expo 2030 | 3 a 8 años, escenario base de 2027 a 2034 |
Qué le hace cada ciudad a su salida
Aquí viene la parte incómoda, y vale para ambas ciudades. El régimen de propiedad extranjera tiene meses de vida. No hay un historial de reventa significativo para el parque en manos extranjeras en ninguna de las dos ciudades, así que no existe una serie verificada de rentabilidad por alquiler, precio por metro cuadrado o crecimiento de precios que estemos dispuestos a citar para Arabia Saudí. Quien le entregue una está extrapolando de un mercado doméstico que funcionaba con otras reglas, o directamente de otro país. Valore su salida de forma conservadora y asuma que puede acabar vendiendo pronto en un mercado con poca profundidad.
Más allá de eso, las salidas difieren en su naturaleza. Una salida en Riad se apoya en la profundidad de ocupantes: otra persona quiere el espacio porque su trabajo está allí. Una salida en Yeda tiene dos vías, vender aprovechando la demanda que generan los eventos o mantener un activo costero estabilizado que produce ingresos. Nuestra propia recomendación para Yeda es una tenencia de tres a ocho años a lo largo del ciclo de catalizadores, con un escenario base que va de la estabilización de 2027 al Mundial de 2034, y una regla deliberada contra vender por pánico antes de que haya pruebas de funcionamiento.
Qué no cambia entre las dos
La mecánica es idéntica en ambas ciudades. El impuesto sobre transacciones inmobiliarias (RETT) es del 5% del valor de la operación, lo administra ZATCA y sustituye al 15% de IVA que antes se aplicaba a estas ventas (fuente: ZATCA). El vendedor es el principal responsable de ingresarlo, así que si un contrato traslada ese coste al comprador tiene que decirlo por escrito. El IVA del 15% sigue aplicándose a los servicios asociados a la operación: intermediación, trabajo jurídico, tasación. Los costes totales de cierre suelen situarse entre el 6% y el 9% del precio cuando el comprador asume las partidas principales.
La intermediación está regulada. Según la Ley de Intermediación Inmobiliaria, la comisión en una venta es por defecto el 2.5% del importe de la operación salvo que las partes acuerden otra cosa por escrito, y el contrato de intermediación debe constar por escrito y depositarse ante REGA o no será exigible (fuente: REGA). Palmera cobra al comprador un 0%. Nos paga el desarrollador.
Las compras sobre plano se canalizan a través del programa Wafi con cuenta de garantía (escrow), y el reglamento da fuerza real a las reclamaciones por defectos. El auditor colegiado debe bloquear las retiradas de fondos cuando se identifican defectos, y si el desarrollador no inicia las reparaciones en un plazo de cinco días desde la notificación, REGA puede utilizar los fondos retenidos o ejecutar el aval bancario. La cuenta de garantía no es un trámite. Es la principal protección con la que se cuenta.
Lo que no le vamos a decir
No vamos a vincular un resultado de residencia a una compra. Existen programas de estancia prolongada que se están reformulando en el marco de Vision 2030, pero el vínculo entre comprar una propiedad y una vía de residencia concreta no es algo que podamos afirmar de forma genérica. Confirmamos la situación por escrito, caso por caso, antes de que usted firme nada.
Tampoco le vamos a decir que el mapa de zonas se ampliará hasta cubrir el barrio que usted quería en realidad. REGA lo ha dejado abierto y no ha fijado fecha. Las sanciones por incumplir las reglas de propiedad son serias: multas de hasta 10 million SAR, y una propiedad adquirida con información falsa puede venderse en subasta pública.
Cómo resolverlo
Dos preguntas lo deciden. ¿Su dinero necesita un inquilino que tiene que estar ahí, o un visitante que elige estar ahí? Riad es lo primero, Yeda lo segundo. ¿Y su rentabilidad viene de la reventa o de los ingresos de explotación? Si es de la reventa, está apostando por un mercado secundario que todavía no existe en ninguna de las dos ciudades y que ganará profundidad más rápido allí donde la demanda cotidiana de ocupantes sea mayor. Si son ingresos de explotación, el producto hotelero costero es el que tiene un hueco de oferta identificado.
Después, tome el mapa de zonas y elimine todo lo que no esté en él. En Riad quedan nueve distritos, la mayoría todavía en construcción. En Yeda quedan cincuenta y siete. Según nuestra experiencia, esa resta zanja la discusión más rápido que cualquier comparación abstracta entre las dos ciudades, porque convierte una preferencia en una lista corta de edificios concretos con fechas de entrega concretas. Pídanos esa lista antes de preguntar qué ciudad gana.
