الرياض أم جدة في 2026: كيف تختار سوقك السعودي كمستثمر
يطرح معظم المشترين هذا السؤال بالمقلوب. يسألون أي المدينتين استثمار أفضل، وهو سؤال بلا مضمون ما لم تحدّد أولاً ما الذي تسعى إلى شرائه. الرياض وجدة ليستا درجتين من منتج واحد؛ فلكلٍّ منهما محرّك طلب مختلف، ومخاطر مختلفة، وحين تخيّب ظنّ المستثمر فإن كلاً منهما تخيّبه على نحو مختلف.
ثمة حقيقة قانونية واحدة تعيد ترتيب المقارنة بأكملها. فمنذ 22 يناير 2026، وبموجب نظام تملّك غير السعوديين للعقار، لا يجوز للمشتري الأجنبي التملّك إلا داخل نطاقات جغرافية معتمدة، لا في أي موقع من المدينة (المصدر: REGA). وقد أقرّ مجلس الوزراء خارطة النطاقات واللائحة التنفيذية في 23 يونيو 2026 (المصدر: Greenberg Traurig). حصلت الرياض على تسعة نطاقات، وحصلت جدة على سبعة وخمسين. فقبل أن تختار مدينة، أنت في الحقيقة تختار عنواناً من قائمة محدّدة.
ما يلي هو قراءتنا للسوقين لمن يوشك أن يضع أموالاً حقيقية. وحيثما لا يتوفر رقم بصيغة نستطيع الوقوف خلفها، نقول ذلك صراحة بدل ملء الفراغ.
الخارطة تسبق المدينة
النطاقات التسعة المعتمدة في الرياض كلها مشاريع تطوير كبرى معروفة بالاسم: King Abdullah Financial District، وDiriyah Gate، وNew Murabba، وQiddiya، وKing Salman Park، ومنطقة King Salman International Airport، وSEDRA، وSports Boulevard، ومواقع التطوير المرتبطة بمحطات المترو. أما نطاقات جدة السبعة والخمسون فتشمل Jeddah Central إضافة إلى قائمة طويلة من المناطق المخصّصة.
هذا فارق حقيقي في ما يمكنك شراؤه فعلاً. ففي الرياض ينحصر وصول الأجانب داخل حفنة من الأحياء المخطّطة، ومعظمها لا يزال قيد الإنشاء، ما يعني أنك تختار في الغالب بين مواقع على الخارطة تحمل معها مخاطر التسليم. أما قائمة جدة فأوسع وتمتد إلى داخل المدينة القائمة.
وقد وصفت REGA الخارطة الحالية بأنها نقطة انطلاق لا وثيقة نهائية، دون أن تحدّد جدولاً زمنياً لإضافة نطاقات جديدة (المصدر: Enterprise KSA). تعامل مع أي توسّع مستقبلي بوصفه مكسباً إضافياً لم تدفع ثمنه، ولا تبنِ عليه قرارك.
الرياض: طلب يحضر صباح كل ثلاثاء
حجّة الرياض غير برّاقة لكنها متينة: الناس مضطرون للوجود في الرياض لأن جهة عملهم هناك.
برنامج المقار الإقليمية هو أوضح تعبير عن ذلك. تفيد الهيئة الملكية لمدينة الرياض باستقطاب أكثر من 700 شركة عالمية بنهاية 2025، مقابل هدف أصلي بلغ 500 شركة بحلول 2030، مع حزمة تشمل إعفاءً من ضريبة دخل الشركات وضريبة الاستقطاع بنسبة 0% للأنشطة المؤهّلة (المصدر: RCRC). ومنذ مطلع 2024، صار وجود مقر إقليمي في المملكة العربية السعودية شرطاً لمعظم التعاقدات الحكومية، مع استثناء العقود التي لا تتجاوز 1 مليون SAR وإمكانية طلب الجهات الحكومية استثناءات حالة بحالة عبر منصة اعتماد (المصدر: Arab News). سمّه ضغطاً قوياً لا قاعدة مطلقة؛ فمسار الاستثناء مهم إذا كنت تبني تقييمك على انتقال الشركات بوصفه اتجاهاً دائماً.
البنية العمرانية تصبّ في الجانب نفسه. افتُتح المترو للجمهور اعتباراً من ديسمبر 2024 بستة خطوط ذاتية التشغيل و85 محطة و176 كم من المسارات (المصدر: SPA)، وهو أمر يمسّ قائمتك المختصرة مباشرة، لأن المواقع المرتبطة بمحطاته تشكّل أحد نطاقات التملّك التسعة. ومن المخطّط أن يستوعب King Salman International Airport 120 مليون مسافر بحلول 2030 و185 مليوناً بحلول 2050 (المصدر: PIF). ويقام Expo 2030 في الرياض من 1 أكتوبر 2030 إلى 31 مارس 2031، وهو مسجّل مع توقّع أكثر من 42 مليون زيارة (المصدر: BIE).
جدة: الساحل والرزنامة وفجوة الضيافة
حجّة جدة لا تقوم على المكاتب، بل على ساحل لا تملكه العاصمة، وعلى فئة من الأصول لا توجد إلا على الماء.
Jeddah Central هو المرتكز. المطوّر الرئيسي مملوك بالكامل لصندوق الاستثمارات العامة، ويمتد الموقع على 5.7 مليون متر مربع بواجهة بحرية طولها 9.5 كم تشمل 2.1 كم من الشواطئ ومرسى لليخوت، ويضم البرنامج نحو 17,000 وحدة سكنية و2,700 غرفة فندقية، مع استهداف المرحلة الأولى بنهاية 2027 (المصدر: PIF). وتستضيف المدينة سباق Formula 1 لجائزة السعودية الكبرى على حلبة الكورنيش منذ 2021، وقد أُعلن عن إقامة سباق 2027 في جدة (المصدر: Saudi Arabian GP)، كما يقام فيها مهرجان البحر الأحمر السينمائي.
الطرح هنا هو فجوة في الضيافة الفاخرة: وحدات سكنية بعلامات فندقية ومنتجات فندقية راقية تصل إلى سوق ساحلية لم تعرف الكثير من أيٍّ منهما، فتعيد تسعير الأحياء المتميزة من حولها. الطرح وجيه، لكنه غير مثبت، ويتوقف على افتتاح المشغّلين فعلياً وعلى أدائهم بعد ذلك.
رزنامة الفعاليات ليست ميزة جدة كما يُظن
هنا تحديداً تضلّل كثير من العروض بهدوء. تقام كأس آسيا من 7 يناير إلى 5 فبراير 2027 في الرياض وجدة والخبر، على ثمانية ملاعب، خمسة منها في الرياض واثنان في جدة (المصدر: SPA). أما كأس العالم 2034 فمخطّط لها خمسة عشر ملعباً في خمس مدن: ثمانية في الرياض، وأربعة في جدة، وواحد في كلٍّ من الخبر وأبها وNEOM، على أن تقام مباراة الافتتاح والمباراة النهائية في استاد الملك سلمان الدولي بالرياض (المصدر: Saudipedia).
لذا إن كنت تشتري على أساس الفعاليات وحدها، فالرياض تحوز نصيباً أكبر من الرزنامة مقارنة بجدة. ما تملكه جدة ولا تستطيع الرياض امتلاكه بحكم موقعها هو البحر الأحمر، والمرسى ونمط الحياة على الواجهة البحرية، ومنتجات المنتجعات والوحدات ذات العلامات الفندقية المترتبة عليها. بِعْ ذلك، لا جدول المباريات.
المدينتان جنباً إلى جنب
| الرياض | جدة | |
|---|---|---|
| نطاقات التملّك الأجنبي المعتمدة | 9 | 57، بما فيها Jeddah Central |
| على ماذا يقوم الطلب | جهات العمل، والإنفاق الحكومي، وانتقال الشركات | الزوّار، والفعاليات، ونمط الحياة الساحلي، ومشغّلو الضيافة |
| المرتكزات المسمّاة داخل النطاقات | KAFD، وDiriyah Gate، وNew Murabba، وQiddiya، وKing Salman Park، وSEDRA، وSports Boulevard، ومنطقة المطار، ومواقع التطوير حول محطات المترو | Jeddah Central إضافة إلى قائمة طويلة من المناطق المخصّصة الأخرى |
| الارتباط بالرزنامة | Expo 2030 (أكتوبر 2030 إلى مارس 2031)، و5 من 8 ملاعب كأس آسيا 2027، و8 من 15 ملعباً لكأس العالم 2034 | مدينة مستضيفة لكأس آسيا 2027، و4 من 15 ملعباً لكأس العالم 2034، وحلبة الكورنيش لسباق F1، ومهرجان البحر الأحمر السينمائي |
| ما تشتريه فعلياً | شقق ومكاتب داخل أحياء جديدة مخطّطة | وحدات على الواجهة البحرية وفي المرسى ومنتجعات بعلامات فندقية |
| ما يجب أن يسير على ما يرام | تسليم الأحياء في مواعيدها واستمرار تدفّق الشاغلين | افتتاح مشغّلي الضيافة وتحقيقهم أداءً جيداً وإعادتهم تسعير الساحل المتميز |
| ما يُسقط الحجّة | وصول المعروض أسرع من وصول المستأجرين | أن يتبين أن الطلب موسمي وضعيف بين الفعاليات |
| أفق الاحتفاظ الذي نعمل عليه | يحدّده تسليم الأحياء والفترة السابقة لـ Expo 2030 | 3 إلى 8 سنوات، والسيناريو الأساسي من 2027 إلى 2034 |
ماذا تفعل كل مدينة بخروجك من الاستثمار
هنا الجزء غير المريح، وهو ينطبق على المدينتين معاً. نظام التملّك الأجنبي عمره أشهر قليلة، ولا يوجد تاريخ إعادة بيع ذو دلالة للأصول المملوكة لأجانب في أيٍّ من المدينتين، وبالتالي لا يوجد عائد إيجاري موثّق ولا سعر للمتر المربع ولا سلسلة لنمو الأسعار نقبل باقتباسها عن المملكة العربية السعودية. ومن يقدّم لك رقماً كهذا فهو إما يستقرئ من سوق محلية كانت تعمل بقواعد مختلفة، أو من دولة أخرى تماماً. سعّر خروجك بتحفّظ، وافترض أنك قد تكون بائعاً مبكراً في سوق ضحلة.
وفيما عدا ذلك، يختلف الخروج في طبيعته. الخروج في الرياض يستند إلى عمق الشاغلين: هناك من يريد المساحة لأن عمله هناك. أما الخروج في جدة فله مساران: البيع في ظل طلب مدفوع بالفعاليات، أو الاحتفاظ بأصل ساحلي مستقر يدرّ دخلاً. وتوجيهنا الخاص لجدة هو الاحتفاظ من ثلاث إلى ثماني سنوات عبر دورة المحفّزات، بسيناريو أساسي يمتد من استقرار 2027 إلى كأس العالم 2034، مع قاعدة صريحة تمنع البيع بدافع الذعر قبل توفّر دليل تشغيلي.
ما لا يختلف بين الاثنتين
الآليات متطابقة في المدينتين. ضريبة التصرفات العقارية (RETT) هي 5% من قيمة الصفقة، وتديرها ZATCA، وقد حلّت محل ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% التي كانت تُطبّق سابقاً على هذه المبيعات (المصدر: ZATCA). والبائع هو المسؤول أساساً عن توريدها، فإذا نقل عقدٌ ما هذه التكلفة إليك وجب النص على ذلك كتابةً. أما ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% فما زالت تُطبّق على الخدمات المحيطة بالصفقة: الوساطة، والأعمال القانونية، والتقييم. وتتراوح تكاليف الإغلاق الإجمالية عادةً بين 6% و9% من السعر حين يتحمّل المشتري البنود الرئيسية.
الوساطة العقارية منظّمة. فبموجب نظام الوساطة العقارية، تكون العمولة على البيع 2.5% من قيمة الصفقة ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك كتابةً، ويجب أن يكون عقد الوساطة مكتوباً وموثّقاً لدى REGA وإلا فلا يمكن الاحتجاج به (المصدر: REGA). وPalmera تتقاضى 0% من المشتري؛ المطوّر هو من يدفع لنا.
تجري عمليات الشراء على الخارطة عبر برنامج Wafi بحساب ضمان، وتمنح اللوائح أسناناً حقيقية لدعاوى العيوب. فعلى المحاسب القانوني إيقاف السحب عند رصد عيوب، وإذا لم يباشر المطوّر الإصلاح خلال خمسة أيام من الإشعار جاز لـ REGA استخدام المبالغ المحتجزة أو مصادرة الضمان البنكي. حساب الضمان ليس إجراءً شكلياً، بل هو حمايتك الأساسية.
ما لن نقوله لك
لن نربط بين الشراء ونتيجة تتعلق بالإقامة. توجد برامج إقامة طويلة الأمد ويعاد تشكيلها ضمن Vision 2030، لكن الربط بين شراء عقار وأي مسار إقامة محدّد ليس أمراً نستطيع تأكيده على وجه العموم. نحن نؤكد الوضع القانوني كتابةً، لكل حالة على حدة، قبل أن توقّع أي شيء.
ولن نقول لك إن خارطة النطاقات ستتوسع لتشمل الحي الذي أردته فعلاً. فقد تركت REGA هذا الباب مفتوحاً دون تحديد موعد. وعقوبات مخالفة قواعد التملّك جسيمة: غرامات تصل إلى 10 ملايين SAR، والعقار الذي يُقتنى بناءً على معلومات غير صحيحة يمكن بيعه في مزاد علني.
كيف تحسم الأمر
سؤالان يحسمان هذا. هل يحتاج مالك إلى مستأجر مضطر للوجود هناك، أم إلى زائر يختار أن يكون هناك؟ الرياض هي الأولى، وجدة هي الثانية. وهل يأتي عائدك من إعادة البيع أم من الدخل التشغيلي؟ إن كان من إعادة البيع، فأنت تراهن على سوق ثانوية لا وجود لها بعد في أيٍّ من المدينتين، وستنضج أسرع حيث يكون طلب الشاغلين اليومي أعمق. وإن كان من الدخل التشغيلي، فمنتج الضيافة الساحلي هو صاحب فجوة المعروض المرصودة.
ثم خذ خارطة النطاقات واشطب كل ما هو خارجها. في الرياض يبقى لديك تسعة أحياء، معظمها لا يزال قيد الإنشاء. وفي جدة يبقى سبعة وخمسون. وبحكم خبرتنا، هذا الشطب يحسم الجدل أسرع من أي مقارنة نظرية بين المدينتين، لأنه يحوّل التفضيل إلى قائمة مختصرة من مبانٍ محدّدة بمواعيد تسليم محدّدة. اطلب منا هذه القائمة قبل أن تسأل أي المدينتين تفوز.
