Riad sau Jeddah în 2026: cum să vă alegeți piața saudită ca investitor
Majoritatea cumpărătorilor pun această întrebare invers. Ei întreabă care oraș reprezintă investiția mai bună, iar întrebarea rămâne fără conținut până când se precizează ce anume se dorește a fi cumpărat. Riad și Jeddah nu sunt două variante ale aceluiași produs. Funcționează pe motoare de cerere diferite, presupun riscuri diferite și, atunci când dezamăgesc un investitor, o fac în moduri diferite.
Un singur fapt juridic reordonează întreaga comparație. Începând cu 22 ianuarie 2026, conform Legii privind dreptul de proprietate imobiliară al persoanelor care nu au cetățenie saudită, un cumpărător străin poate deține proprietăți doar în interiorul unor zone geografice aprobate, nu oriunde într-un oraș (sursă: REGA). Consiliul de Miniștri a aprobat harta zonelor și normele de aplicare la 23 iunie 2026 (sursă: Greenberg Traurig). Riad a primit nouă zone. Jeddah a primit cincizeci și șapte. Înainte de a alege un oraș, se alege o adresă dintr-o listă fixă.
Ceea ce urmează este modul în care citim cele două piețe pentru cineva aflat în pragul unui angajament financiar real. Acolo unde o cifră nu există într-o formă pe care o putem susține, spunem acest lucru în loc să umplem golul.
Harta vine înaintea orașului
Cele nouă zone aprobate din Riad sunt toate dezvoltări de mare anvergură cu nume proprii: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, zona King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard și amplasamente de dezvoltare orientate spre transport, situate de-a lungul metroului. Cele cincizeci și șapte de zone din Jeddah includ Jeddah Central plus o serie lungă de zone desemnate.
Aceasta este o diferență reală în privința a ceea ce se poate cumpăra efectiv. În Riad, accesul străinilor se limitează la câteva cartiere planificate integral, majoritatea încă în construcție, astfel încât alegerea se face în mare parte între poziții off-plan cu risc de livrare atașat. Lista din Jeddah este mai amplă și pătrunde în orașul existent.
REGA a descris harta actuală ca pe un punct de plecare, nu ca pe un document final, și nu a comunicat niciun calendar pentru adăugarea de noi zone (sursă: Enterprise KSA). Orice extindere viitoare trebuie tratată ca un avantaj pentru care nu s-a plătit. Nu se construiește un calcul pe ea.
Riad: cererea care se prezintă marți dimineața
Argumentul pentru Riad este lipsit de strălucire și durabil. Oamenii au nevoie să fie în Riad pentru că acolo se află angajatorul lor.
Programul Regional Headquarters este expresia cea mai clară a acestui fapt. Royal Commission for Riyadh City raportează peste 700 de companii internaționale atrase până la sfârșitul anului 2025, față de o țintă inițială de 500 pentru 2030, cu un pachet de impozit pe profit și impozit cu reținere la sursă de 0% pentru activitățile eligibile (sursă: RCRC). De la începutul anului 2024, existența unui sediu regional în Regat este și o condiție pentru majoritatea contractelor guvernamentale, deși contractele de până la SAR 1 million sunt exceptate, iar entitățile guvernamentale pot solicita excepții de la caz la caz prin platforma Etimad (sursă: Arab News). Este mai degrabă o presiune puternică decât o regulă absolută. Calea de exceptare contează dacă relocarea corporativă este evaluată ca tendință permanentă.
Construcția fizică se află de aceeași parte a balanței. Metroul a fost deschis publicului din decembrie 2024, cu șase linii automatizate, 85 de stații și 176 km de șine (sursă: SPA), ceea ce influențează direct lista scurtă, întrucât amplasamentele orientate spre transport situate de-a lungul lui constituie una dintre cele nouă zone de proprietate. King Salman International Airport este proiectat pentru 120 million de pasageri până în 2030 și 185 million până în 2050 (sursă: PIF). Expo 2030 Riyadh se desfășoară de la 1 octombrie 2030 până la 31 martie 2031 și este înregistrată cu peste 42 million de vizite estimate (sursă: BIE).
Jeddah: coasta, calendarul și golul din ospitalitate
Argumentul pentru Jeddah nu ține de birouri. Ține de o linie de coastă pe care capitala nu o are și de o categorie de active care există doar la mare.
Jeddah Central este ancora. Dezvoltatorul principal este deținut integral de Public Investment Fund, amplasamentul se întinde pe 5.7 million de metri pătrați, cu un țărm de 9.5 km care include 2.1 km de plajă și o marină, iar programul cuprinde aproximativ 17,000 de locuințe și 2,700 de camere de hotel, prima fază fiind vizată pentru sfârșitul anului 2027 (sursă: PIF). Orașul găzduiește Formula 1 Saudi Arabian Grand Prix pe Corniche Circuit din 2021, cursa din 2027 a fost anunțată pentru Jeddah (sursă: Saudi Arabian GP), iar Red Sea Film Festival se desfășoară tot acolo.
Teza este aceea a unui gol în ospitalitatea de lux: reședințe de brand și produs hotelier de nivel înalt care apar într-o piață de coastă ce a avut puțin din amândouă și care reprețuiesc cartierele premium din jurul lor. Este credibilă. Nu este dovedită și depinde de operatori care chiar deschid și performează.
Calendarul de evenimente nu este factorul care diferențiază Jeddah, așa cum se presupune
Aici multe prezentări induc discret în eroare. AFC Asian Cup se desfășoară între 7 ianuarie și 5 februarie 2027 în Riad, Jeddah și Al Khobar, pe opt stadioane, dintre care cinci în Riad și două în Jeddah (sursă: SPA). Pentru Campionatul Mondial FIFA 2034 sunt planificate cincisprezece stadioane în cinci orașe: opt în Riad, patru în Jeddah și câte unul în Al Khobar, Abha și NEOM, meciul de deschidere și finala urmând să aibă loc pe King Salman International Stadium din Riad (sursă: Saudipedia).
Așadar, dacă se cumpără pe o teză pur legată de evenimente, Riad deține o parte mai mare a calendarului decât Jeddah. Ceea ce are Jeddah și Riad nu poate avea structural este Marea Roșie, marina și stilul de viață la malul apei, precum și produsul de tip resort și reședință de brand care decurge din acestea. Acesta este argumentul de vândut, nu programul competițional.
Cele două orașe, unul lângă altul
| Riad | Jeddah | |
|---|---|---|
| Zone aprobate pentru proprietate străină | 9 | 57, inclusiv Jeddah Central |
| Pe ce se sprijină cererea | Angajatori, cheltuieli guvernamentale, relocare corporativă | Vizitatori, evenimente, stil de viață la malul mării, operatori de ospitalitate |
| Ancorele cu nume din zone | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, zona aeroportului, amplasamente TOD la metrou | Jeddah Central plus o listă lungă de alte zone desemnate |
| Expunere la calendar | Expo 2030 (oct. 2030 – mar. 2031), 5 din 8 arene ale Asian Cup 2027, 8 din 15 stadioane ale Campionatului Mondial 2034 | Oraș-gazdă Asian Cup 2027, 4 din 15 stadioane ale Campionatului Mondial 2034, F1 Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| Ce se cumpără de fapt | Apartamente și birouri în cartiere noi planificate integral | Reședințe la malul apei, la marină și în resorturi de brand |
| Ce trebuie să meargă bine | Cartierele sunt predate la termen, iar ocupanții continuă să vină | Operatorii de ospitalitate deschid, performează și reprețuiesc coasta premium |
| Ce distruge calculul | Oferta ajunge pe piață mai repede decât chiriașii | Cererea se dovedește sezonieră și subțire între evenimente |
| Orizontul de deținere cu care lucrăm | Stabilit de predarea cartierelor și de perioada premergătoare Expo 2030 | 3 – 8 ani, scenariul de bază 2027 – 2034 |
Ce face fiecare oraș ieșirii dumneavoastră din investiție
Aici vine partea incomodă, iar ea se aplică ambelor orașe. Regimul de proprietate străină are câteva luni vechime. Nu există un istoric semnificativ de revânzare pentru stocul deținut de străini în niciunul dintre orașe, deci nu există un randament din chirie verificat, un preț pe metru pătrat sau o serie de creștere a prețurilor pe care să fim dispuși să le cităm pentru Arabia Saudită. Oricine oferă asemenea cifre extrapolează dintr-o piață internă care a funcționat după alte reguli sau dintr-o cu totul altă țară. Ieșirea din investiție trebuie evaluată conservator, cu ipoteza că se poate ajunge un vânzător timpuriu într-o piață cu lichiditate redusă.
Dincolo de asta, ieșirile diferă ca natură. O ieșire în Riad se sprijină pe profunzimea cererii de ocupare: altcineva vrea spațiul pentru că acolo se află munca sa. O ieșire în Jeddah are două căi, vânzarea către cererea generată de evenimente sau păstrarea unui activ de coastă stabilizat care produce venit. Recomandarea noastră pentru Jeddah este o deținere de trei până la opt ani, pe durata ciclului de catalizatori, scenariul de bază mergând de la stabilizarea din 2027 până la Campionatul Mondial 2034, cu o regulă deliberată împotriva vânzării în panică înainte de a exista dovezi de operare.
Ce nu se schimbă între cele două
Mecanica este identică în ambele orașe. Real Estate Transaction Tax este 5% din valoarea tranzacției, administrată de ZATCA, și înlocuiește TVA de 15% care se aplica anterior unor astfel de vânzări (sursă: ZATCA). Vânzătorul este cel care răspunde în principal de virarea acesteia, așa că, dacă un contract mută acest cost în sarcina cumpărătorului, trebuie să o precizeze în scris. TVA de 15% se aplică în continuare serviciilor din jurul tranzacției: intermediere, asistență juridică, evaluare. Costurile totale de închidere ajung de regulă la 6% – 9% din preț acolo unde cumpărătorul suportă principalele poziții.
Intermedierea este reglementată. Conform Legii privind intermedierea imobiliară, comisionul la o vânzare este implicit 2.5% din valoarea tranzacției, cu excepția cazului în care părțile convin altfel în scris, iar contractul de intermediere trebuie să fie încheiat în scris și depus la REGA, altfel nu poate fi pus în executare (sursă: REGA). Palmera percepe cumpărătorului 0%. Dezvoltatorul ne plătește.
Achizițiile off-plan se derulează prin programul Wafi, cu cont escrow, iar reglementările dau greutate reală reclamațiilor privind defectele. Expertul contabil autorizat trebuie să blocheze retragerile acolo unde sunt identificate defecte, iar dacă dezvoltatorul nu începe reparațiile în termen de cinci zile de la notificare, REGA poate folosi fondurile reținute sau poate confisca garanția bancară. Contul escrow nu este o formalitate. Este principala protecție de care dispuneți.
Ce nu vă vom spune
Nu vom lega un rezultat privind rezidența de o achiziție. Programele de ședere pe termen lung există și sunt reconfigurate în cadrul Vision 2030, dar legătura dintre cumpărarea unei proprietăți și o anumită cale de rezidență nu este ceva ce putem afirma la modul general. Confirmăm situația în scris, de la caz la caz, înainte de semnarea oricărui document.
De asemenea, nu vă vom spune că harta zonelor se va extinde pentru a acoperi cartierul pe care îl doreați de fapt. REGA a lăsat acest lucru deschis și nu a stabilit nicio dată. Sancțiunile pentru încălcarea regulilor de proprietate sunt serioase: amenzi de până la SAR 10 million, iar proprietatea dobândită pe baza unor informații false poate fi vândută la licitație publică.
Cum se tranșează chestiunea
Două întrebări decid acest lucru. Banii dumneavoastră au nevoie de un chiriaș care trebuie să fie acolo sau de un vizitator care alege să fie acolo? Riad este primul caz, Jeddah al doilea. Și randamentul provine din revânzare sau din venitul din exploatare? Dacă este vorba de revânzare, pariați pe o piață secundară care încă nu există în niciunul dintre orașe și care se va consolida mai repede acolo unde cererea zilnică de ocupare este mai profundă. Dacă este vorba de venit din exploatare, produsul de ospitalitate de pe coastă este cel cu un gol de ofertă identificat.
Apoi se ia harta zonelor și se șterge tot ce nu figurează pe ea. În Riad rămân nouă cartiere, majoritatea încă în construcție. În Jeddah rămân cincizeci și șapte. Din experiența noastră, această scădere tranșează discuția mai repede decât orice comparație abstractă între cele două orașe, pentru că transformă o preferință într-o listă scurtă de clădiri concrete, cu termene de predare concrete. Cereți-ne această listă scurtă înainte de a întreba care oraș câștigă.
