대부분의 매수자는 이 질문을 거꾸로 던집니다. 어느 도시가 더 나은 투자처냐고 묻지만, 무엇을 사려는지 말하기 전까지 그 질문에는 아무 내용이 없습니다. 리야드와 제다는 같은 상품의 두 등급이 아닙니다. 서로 다른 수요 엔진으로 움직이고, 서로 다른 위험을 안고 있으며, 투자자를 실망시킬 때조차 실망시키는 방식이 다릅니다.
법적 사실 하나가 비교의 순서 전체를 바꿔 놓습니다. 2026년 1월 22일부터 비사우디인 부동산 소유에 관한 법률에 따라 외국인 매수자는 도시 어디에서나가 아니라 승인된 지리적 구역 안에서만 부동산을 소유할 수 있습니다(출처: REGA). 각료회의는 2026년 6월 23일 구역 지도와 시행 규정을 승인했습니다(출처: Greenberg Traurig). 리야드는 아홉 개 구역을 받았습니다. 제다는 쉰일곱 개를 받았습니다. 도시를 고르기 전에 이미 정해진 목록에서 주소를 고르는 셈입니다.
아래는 실제 자금을 집행하려는 분을 위해 저희가 두 시장을 어떻게 읽고 있는지 정리한 내용입니다. 저희가 책임질 수 있는 형태의 수치가 존재하지 않는 부분은 빈칸을 메우는 대신 그렇다고 말씀드립니다.
도시보다 지도가 먼저입니다
리야드의 승인 구역 아홉 곳은 모두 이름이 붙은 대규모 개발지입니다. King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, King Salman International Airport 일대, SEDRA, Sports Boulevard, 그리고 지하철 노선을 따라 조성되는 대중교통 중심 개발 부지입니다. 제다의 쉰일곱 곳에는 Jeddah Central과 함께 긴 목록의 지정 구역이 포함됩니다.
이는 실제로 무엇을 매입할 수 있는지에서 뚜렷한 차이를 만듭니다. 리야드에서 외국인이 접근할 수 있는 범위는 몇 안 되는 마스터플랜 지구 안에 있고, 그 대부분은 아직 공사 중이므로 사실상 인도 지연 위험이 따르는 오프플랜(분양) 물건 사이에서 선택하게 됩니다. 제다의 목록은 더 넓고 기존 도심까지 닿아 있습니다.
REGA는 현재의 지도를 최종 문서가 아니라 출발점이라고 표현했고, 구역 추가에 대한 일정은 제시하지 않았습니다(출처: Enterprise KSA). 향후 확대는 대가를 지불하지 않은 추가 상승 여지로만 보시기 바랍니다. 투자 논리에 미리 반영하지 마십시오.
리야드: 화요일 아침에 출근하는 수요
리야드의 논리는 화려하지 않지만 오래갑니다. 사람들이 리야드에 있어야 하는 이유는 고용주가 그곳에 있기 때문입니다.
지역 본부(Regional Headquarters) 프로그램이 이를 가장 분명하게 보여 줍니다. Royal Commission for Riyadh City는 2025년 말까지 700개가 넘는 다국적 기업을 유치했다고 밝혔는데, 이는 당초 2030년 목표치 500개를 웃도는 수치이며 적격 활동에 대해 법인소득세 0%와 원천징수세 혜택이 함께 제공됩니다(출처: RCRC). 2024년 초부터는 왕국 내 지역 본부 설치가 대부분의 정부 조달 계약 조건이 되었습니다. 다만 SAR 1 million 이하 계약은 면제되며, 정부 기관은 Etimad 플랫폼을 통해 사안별 예외를 신청할 수 있습니다(출처: Arab News). 절대적인 규칙이라기보다 강한 압력이라고 보는 편이 맞습니다. 기업 이전을 영구적인 추세로 놓고 투자 판단을 세운다면 이 면제 경로는 중요합니다.
물리적 인프라 구축도 같은 편에 서 있습니다. 지하철은 2024년 12월부터 무인 운행 6개 노선, 85개 역, 176 km 구간으로 일반에 개통되었으며(출처: SPA), 이는 후보군 선정에 직접적으로 영향을 미칩니다. 노선을 따라 조성된 대중교통 중심 부지가 아홉 개 소유 구역 중 하나이기 때문입니다. King Salman International Airport는 2030년까지 연간 120 million명, 2050년까지 185 million명의 여객 처리를 계획하고 있습니다(출처: PIF). Expo 2030 Riyadh는 2030년 10월 1일부터 2031년 3월 31일까지 열리며, 42 million회가 넘는 방문이 예상되는 행사로 등록되어 있습니다(출처: BIE).
제다: 해안, 행사 일정, 그리고 호스피탈리티 공백
제다의 논리는 오피스에 관한 것이 아닙니다. 수도에는 없는 해안선, 그리고 물가에서만 성립하는 자산 유형에 관한 것입니다.
중심축은 Jeddah Central입니다. 마스터 디벨로퍼는 Public Investment Fund가 전액 출자한 회사이며, 부지는 5.7 million m² 규모에 2.1 km의 해변과 마리나를 포함한 9.5 km 해안선을 끼고 있습니다. 사업 계획에는 약 17,000세대의 주택과 2,700실의 호텔 객실이 포함되고, 1단계는 2027년 말 완공을 목표로 합니다(출처: PIF). 이 도시는 2021년부터 Corniche Circuit에서 Formula 1 사우디아라비아 그랑프리를 개최해 왔고, 2027년 경기도 제다 개최가 발표되었으며(출처: Saudi Arabian GP), Red Sea Film Festival도 이곳에서 열립니다.
투자 논리는 럭셔리 호스피탈리티 공백입니다. 브랜디드 레지던스와 고급 호텔 상품이 둘 다 거의 없던 해안 시장에 들어서면서 주변 프리미엄 지역의 가격을 다시 매기게 된다는 것입니다. 설득력은 있습니다. 그러나 증명된 것은 아니며, 운영사가 실제로 문을 열고 성과를 내야 성립합니다.
행사 일정은 사람들이 생각하는 제다의 차별점이 아닙니다
여기서 많은 제안이 조용히 오해를 만듭니다. AFC 아시안컵은 2027년 1월 7일부터 2월 5일까지 리야드, 제다, Al Khobar에서 열리며 경기장은 여덟 곳, 그중 다섯 곳이 리야드, 두 곳이 제다에 있습니다(출처: SPA). 2034년 FIFA 월드컵은 다섯 개 도시에 열다섯 개 경기장이 예정되어 있습니다. 리야드 여덟 곳, 제다 네 곳, Al Khobar와 Abha, NEOM에 각각 한 곳이며, 개막전과 결승전은 리야드의 King Salman International Stadium에서 열립니다(출처: Saudipedia).
따라서 순수하게 행사 효과를 노리고 매입한다면 일정을 더 많이 쥐고 있는 쪽은 제다가 아니라 리야드입니다. 제다가 가졌고 리야드가 구조적으로 가질 수 없는 것은 홍해, 마리나와 워터프런트 라이프스타일, 그리고 거기서 파생되는 리조트 및 브랜디드 레지던스 상품입니다. 팔아야 할 것은 그것이지 경기 일정표가 아닙니다.
두 도시 나란히 보기
| 리야드 | 제다 | |
|---|---|---|
| 승인된 외국인 소유 구역 | 9 | 57, Jeddah Central 포함 |
| 수요의 기반 | 고용주, 정부 지출, 기업 이전 | 방문객, 행사, 해안 라이프스타일, 호스피탈리티 운영사 |
| 구역 내 대표 개발지 | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, 공항 일대, 지하철 TOD 부지 | Jeddah Central과 추가 지정 구역의 긴 목록 |
| 행사 일정 노출 | Expo 2030(2030년 10월~2031년 3월), 2027 아시안컵 8개 경기장 중 5곳, 2034 월드컵 15개 경기장 중 8곳 | 2027 아시안컵 개최 도시, 2034 월드컵 15개 경기장 중 4곳, F1 Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| 실제로 매입하는 대상 | 신규 마스터플랜 지구 내 아파트와 오피스 | 워터프런트, 마리나, 브랜디드 리조트 레지던스 |
| 반드시 맞아떨어져야 할 조건 | 지구가 일정대로 인도되고 입주 기업이 계속 들어올 것 | 호스피탈리티 운영사가 개장해 성과를 내고 프리미엄 해안의 가격이 재평가될 것 |
| 논리를 무너뜨리는 요인 | 공급이 임차 수요보다 빠르게 풀리는 경우 | 수요가 계절적이고 행사 사이 기간에 얕은 것으로 드러나는 경우 |
| 저희가 기준으로 삼는 보유 기간 | 지구 인도 일정과 Expo 2030까지의 진행 상황에 따라 결정 | 3~8년, 기본 시나리오는 2027년부터 2034년까지 |
각 도시가 매도 시점에 미치는 영향
여기서부터가 불편한 대목이며, 두 도시 모두에 해당합니다. 외국인 소유 제도는 시행된 지 몇 달밖에 되지 않았습니다. 두 도시 어디에도 외국인 보유 물건의 유의미한 재판매 이력이 없으므로, 저희가 사우디아라비아에 대해 인용할 만한 검증된 임대 수익률, m²당 가격, 가격 상승률 시계열은 존재하지 않습니다. 그런 수치를 건네는 쪽은 다른 규칙 아래 움직이던 내국인 시장이나 아예 다른 나라의 자료에서 추정한 것입니다. 매도 가정은 보수적으로 잡고, 거래가 얕은 시장에 일찍 파는 쪽이 될 수 있다고 가정하십시오.
그 점을 제외하면 매도 경로의 성격 자체가 다릅니다. 리야드의 매도는 실사용 수요의 두께에 달려 있습니다. 일자리가 그곳에 있기 때문에 다른 누군가가 그 공간을 원합니다. 제다의 매도에는 두 갈래가 있습니다. 행사 주도 수요에 파는 방법과, 수익을 내는 안정화된 해안 자산을 계속 보유하는 방법입니다. 제다에 대한 저희 자체 지침은 촉매 사이클을 관통하는 3~8년 보유이며, 기본 시나리오는 2027년 안정화부터 2034년 월드컵까지, 운영 실적이 확인되기 전에는 공황 매도를 하지 않는다는 원칙을 의도적으로 둡니다.
두 도시에서 달라지지 않는 것
거래 절차는 두 도시가 동일합니다. 부동산 거래세(RETT)는 거래 금액의 5%이며 ZATCA가 관할하고, 종전에 이러한 매매에 적용되던 15% 부가가치세를 대체합니다(출처: ZATCA). 납부 책임은 원칙적으로 매도인에게 있으므로, 계약이 그 비용을 매수인에게 넘긴다면 서면에 명시되어야 합니다. 15% 부가가치세는 중개, 법률 업무, 감정평가 등 거래를 둘러싼 용역에는 그대로 적용됩니다. 매수인이 주요 항목을 부담하는 경우 총 거래 부대비용은 통상 가격의 6~9% 수준입니다.
중개는 규제 대상입니다. 부동산 중개업법에 따라 매매 수수료는 당사자가 서면으로 달리 합의하지 않는 한 거래 금액의 2.5%가 기본이며, 중개 계약은 서면으로 작성해 REGA에 등록해야 하고 그렇지 않으면 효력을 주장할 수 없습니다(출처: REGA). Palmera는 매수인에게 0%를 청구합니다. 저희 수수료는 시행사가 지급합니다.
오프플랜(분양) 매입은 에스크로 계좌를 갖춘 Wafi 프로그램을 통해 진행되며, 규정은 하자 청구에 실질적인 강제력을 부여합니다. 하자가 확인되면 공인회계사는 자금 인출을 차단해야 하고, 시행사가 통지 후 5일 이내에 보수에 착수하지 않으면 REGA는 유보된 자금을 사용하거나 은행 보증을 몰취할 수 있습니다. 에스크로는 형식적인 절차가 아닙니다. 매수인이 가진 주된 보호 장치입니다.
저희가 말씀드리지 않는 것
저희는 매입에 거주 자격이라는 결과를 결부시키지 않습니다. 장기 체류 프로그램은 존재하고 Vision 2030 아래 재편되고 있지만, 부동산 매입과 특정 거주 경로 사이의 연결 관계를 일반론으로 단정할 수는 없습니다. 서명 전에 사안별로 서면 확인해 드립니다.
또한 구역 지도가 확대되어 원하시던 동네까지 포함하게 될 것이라고도 말씀드리지 않습니다. REGA는 그 가능성을 열어 두었을 뿐 시점을 정하지 않았습니다. 소유 규정을 잘못 적용했을 때의 제재는 무겁습니다. 최대 SAR 10 million의 과태료가 부과되며, 허위 정보로 취득한 부동산은 공매에 부쳐질 수 있습니다.
결론을 내리는 방법
두 가지 질문이 결정합니다. 자금이 필요로 하는 것은 그곳에 있어야만 하는 임차인입니까, 아니면 그곳을 선택해 찾아오는 방문객입니까? 리야드가 전자이고 제다가 후자입니다. 그리고 수익은 재판매에서 나옵니까, 운영 수입에서 나옵니까? 재판매라면 두 도시 어디에도 아직 존재하지 않는 2차 시장에 베팅하는 것이며, 그 시장은 일상적인 실사용 수요가 두터운 곳에서 더 빨리 두꺼워집니다. 운영 수입이라면 공급 공백이 확인된 쪽은 해안 호스피탈리티 상품입니다.
그다음에는 구역 지도를 펴고 거기에 없는 것을 모두 지우십시오. 리야드에서는 아홉 개 지구가 남고, 그 대부분은 아직 공사 중입니다. 제다에서는 쉰일곱 개가 남습니다. 저희 경험상 이 소거 작업이 두 도시를 추상적으로 비교하는 어떤 방법보다 빠르게 논쟁을 정리합니다. 선호가 구체적인 인도 일정을 가진 구체적인 건물의 후보 목록으로 바뀌기 때문입니다. 어느 도시가 이기는지 묻기 전에 저희에게 그 후보 목록을 요청하십시오.
