Ер-Ріяд чи Джидда у 2026 році: як інвестору обрати ринок у Саудівській Аравії
Більшість покупців ставлять це питання навиворіт. Вони запитують, яке місто є кращою інвестицією, а це питання не має жодного змісту, доки ви не скажете, що саме намагаєтеся купити. Ер-Ріяд і Джидда — це не два ґатунки одного продукту. Вони працюють на різних двигунах попиту, несуть різні ризики, і коли розчаровують інвестора, то роблять це по-різному.
Один юридичний факт перебудовує все порівняння. Від 22 січня 2026 року, згідно із Законом про володіння нерухомістю особами, які не є громадянами Саудівської Аравії, іноземний покупець може володіти нерухомістю лише в межах затверджених географічних зон, а не будь-де в місті (джерело: REGA). Рада міністрів затвердила карту зон і підзаконні акти 23 червня 2026 року (джерело: Greenberg Traurig). Ер-Ріяд отримав дев'ять зон. Джидда отримала п'ятдесят сім. Перш ніж обрати місто, ви обираєте адресу з фіксованого переліку.
Далі — те, як ми читаємо ці два ринки для людини, яка збирається вкласти реальні гроші. Там, де немає цифри у формі, за яку ми можемо поручитися, ми так і кажемо, замість того щоб затуляти прогалину.
Карта передує місту
Усі дев'ять затверджених зон Ер-Ріяда — це названі великомасштабні проєкти: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, район King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard, а також ділянки забудови навколо станцій метро. П'ятдесят сім зон Джидди включають Jeddah Central плюс довгий хвіст визначених територій.
Це реальна різниця в тому, що ви насправді можете купити. В Ер-Ріяді іноземний доступ обмежений кількома районами з майстер-планом, більшість із них досі на етапі будівництва, тож ви здебільшого обираєте між off-plan позиціями з ризиком строків передачі. Перелік Джидди ширший і сягає всередину наявного міста.
REGA назвала чинну карту відправною точкою, а не остаточним документом, і не дала жодного графіка додавання нових зон (джерело: Enterprise KSA). Розглядайте будь-яке майбутнє розширення як бонус, за який ви не платили. Не закладайте його в розрахунок.
Ер-Ріяд: попит, який приходить у вівторок зранку
Аргумент на користь Ер-Ріяда неефектний, зате стійкий. Люди мусять бути в Ер-Ріяді, бо там їхній роботодавець.
Програма регіональних штаб-квартир — найяскравіший його вияв. Royal Commission for Riyadh City повідомляє про понад 700 залучених міжнародних компаній станом на кінець 2025 року — проти початкової цілі 500 до 2030 року, з пакетом у вигляді 0% податку на прибуток підприємств і податку на репатріацію доходів для кваліфікованої діяльності (джерело: RCRC). Від початку 2024 року наявність регіональної штаб-квартири в Королівстві також стала умовою для більшості державних закупівель, хоча контракти до 1 million SAR звільнені від цієї вимоги, а державні органи можуть запитувати винятки в кожному окремому випадку через платформу Etimad (джерело: Arab News). Називайте це сильним тиском, а не абсолютним правилом. Шлях винятків має значення, якщо ви закладаєте корпоративну релокацію як постійний тренд.
Фізична розбудова лежить на тій самій шальці терезів. Метро відкрилося для пасажирів у грудні 2024 року — шість автоматизованих ліній, 85 станцій і 176 km колій (джерело: SPA), і це прямо стосується вашого шортліста, бо ділянки забудови навколо станцій метро — одна з дев'яти зон для володіння. King Salman International Airport розрахований на 120 million пасажирів до 2030 року і 185 million до 2050 року (джерело: PIF). Expo 2030 в Ер-Ріяді триватиме з 1 жовтня 2030 року до 31 березня 2031 року і зареєстроване з очікуваними понад 42 million відвідувань (джерело: BIE).
Джидда: узбережжя, календар і прогалина в готельному сегменті
Аргументація Джидди не про офіси. Вона про берегову лінію, якої немає у столиці, і про категорію активів, що існує лише біля води.
Jeddah Central — це якір. Головний забудовник повністю належить Public Investment Fund, ділянка займає 5.7 million square metres із береговою лінією 9.5 km, включно з 2.1 km пляжу та мариною, а програма передбачає приблизно 17,000 помешкань і 2,700 готельних номерів, причому перша фаза запланована на кінець 2027 року (джерело: PIF). Місто приймає Гран-прі Саудівської Аравії Формули-1 на Corniche Circuit від 2021 року, гонку 2027 року оголошено для Джидди (джерело: Saudi Arabian GP), а також там проходить Red Sea Film Festival.
Теза така: прогалина в люксовому готельному сегменті — branded residence і високоякісний готельний продукт заходять на прибережний ринок, де ні того, ні іншого майже не було, і перецінюють преміальні райони навколо себе. Це правдоподібно. Це не доведено, і залежить від того, чи оператори справді відкриються і покажуть результат.
Календар подій — не та відмінність Джидди, яку всі припускають
Саме тут чимало презентацій тихцем вводять в оману. Кубок Азії AFC триватиме з 7 січня до 5 лютого 2027 року в Ер-Ріяді, Джидді й Ель-Хобарі, на восьми стадіонах, п'ять з яких в Ер-Ріяді та два в Джидді (джерело: SPA). До чемпіонату світу з футболу FIFA 2034 заплановано п'ятнадцять стадіонів у п'яти містах: вісім в Ер-Ріяді, чотири в Джидді та по одному в Ель-Хобарі, Абсі та NEOM, причому матч відкриття і фінал відбудуться на King Salman International Stadium в Ер-Ріяді (джерело: Saudipedia).
Тож якщо ви купуєте чисту тезу про події, Ер-Ріяд утримує більшу частину календаря, ніж Джидда. А те, чого Ер-Ріяд структурно не може мати, а Джидда має, — це Червоне море, марина і спосіб життя на набережній (waterfront), а також курортний продукт і branded residence, що з нього випливають. Продавайте це, а не розклад матчів.
Два міста поруч
| Ер-Ріяд | Джидда | |
|---|---|---|
| Затверджені зони для іноземної власності | 9 | 57, включно з Jeddah Central |
| На чому тримається попит | Роботодавці, державні витрати, корпоративна релокація | Відвідувачі, події, прибережний спосіб життя, готельні оператори |
| Названі якорі в межах зон | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, район аеропорту, ділянки забудови навколо метро | Jeddah Central плюс довгий перелік інших визначених територій |
| Прив'язка до календаря | Expo 2030 (жовтень 2030 — березень 2031), 5 із 8 арен Кубка Азії 2027, 8 із 15 стадіонів ЧС-2034 | Місто-господар Кубка Азії 2027, 4 із 15 стадіонів ЧС-2034, траса F1 Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| Що ви насправді купуєте | Апартаменти й офіси всередині нових районів із майстер-планом | Waterfront, марину та branded resort residences |
| Що має скластися | Райони здають за графіком, а орендарі продовжують прибувати | Готельні оператори відкриваються, показують результат і переоцінюють преміальне узбережжя |
| Що руйнує розрахунок | Пропозиція з'являється швидше, ніж орендарі | Попит виявляється сезонним і тонким у проміжках між подіями |
| Горизонт утримання, з яким ми працюємо | Визначається строками здачі районів і підготовкою до Expo 2030 | 3–8 років, базовий сценарій 2027–2034 |
Що кожне місто робить із вашим виходом
Ось незручна частина, і вона стосується обох міст. Режим іноземної власності існує лічені місяці. Немає жодної суттєвої історії перепродажу для об'єктів в іноземній власності в жодному з міст, а отже немає перевіреної дохідності оренди, ціни за квадратний метр чи ряду даних про зростання цін, які ми готові наводити для Саудівської Аравії. Той, хто дає вам такі цифри, екстраполює з внутрішнього ринку, що працював за іншими правилами, або взагалі з іншої країни. Оцінюйте свій вихід консервативно і припускайте, що можете стати раннім продавцем на тонкому ринку.
Поза цим виходи різняться за своєю природою. Вихід в Ер-Ріяді спирається на глибину орендарського попиту: хтось інший хоче ці площі, бо там його робота. У Джидді вихід має два шляхи — продаж у попит, зумовлений подіями, або утримання стабілізованого прибережного активу, що генерує дохід. Наша власна рекомендація щодо Джидди — утримання від трьох до восьми років через цикл каталізаторів, базовий сценарій від стабілізації 2027 року до чемпіонату світу 2034 року, з навмисним правилом проти панічного продажу до появи операційних доказів.
Що не змінюється між ними
Механіка в обох містах ідентична. Real Estate Transaction Tax (RETT) становить 5% від вартості угоди, адмініструється ZATCA і замінив 15% ПДВ, що раніше застосовувався до таких продажів (джерело: ZATCA). Основну відповідальність за його сплату несе продавець, тож якщо договір перекладає цю витрату на вас, це має бути прописано письмово. ПДВ у розмірі 15% і далі застосовується до послуг навколо угоди: брокерських, юридичних, оціночних. Загальні витрати на закриття зазвичай складають 6%–9% від ціни там, де основні позиції несе покупець.
Брокерська діяльність регулюється. Згідно із Законом про брокерську діяльність у сфері нерухомості, комісія з продажу за замовчуванням становить 2.5% від суми угоди, якщо сторони письмово не домовилися про інше, а брокерський договір має бути укладений письмово й депонований у REGA, інакше він не має позовної сили (джерело: REGA). Palmera бере з покупця 0%. Нам платить забудовник.
Купівлі off-plan проходять через програму Wafi з ескроу-рахунком, а нормативні акти дають реальні важелі щодо претензій за дефектами. Присяжний бухгалтер зобов'язаний блокувати зняття коштів там, де виявлено дефекти, і якщо забудовник не розпочне ремонт протягом п'яти днів після повідомлення, REGA може використати утримані кошти або конфіскувати банківську гарантію. Ескроу — не формальність. Це головний захист, який ви маєте.
Чого ми вам не скажемо
Ми не прив'язуватимемо результат щодо резидентства до купівлі. Програми довгострокового перебування існують і переформатовуються в межах Vision 2030, але зв'язок між придбанням нерухомості та будь-яким конкретним шляхом до резидентства ми не можемо стверджувати узагальнено. Ми підтверджуємо позицію письмово, у кожному окремому випадку, перш ніж ви щось підпишете.
Ми також не скажемо вам, що карта зон розшириться і охопить той район, який ви насправді хотіли. REGA залишила це відкритим і не назвала дати. Санкції за порушення правил володіння серйозні: штрафи до 10 million SAR, а нерухомість, придбану на підставі неправдивої інформації, можуть продати на публічних торгах.
Як це вирішити
Це вирішують два питання. Вашим грошам потрібен орендар, який мусить бути там, чи відвідувач, який обирає там бути? Ер-Ріяд — це перше, Джидда — друге. І чи ваш прибуток походить від перепродажу, чи від операційного доходу? Якщо від перепродажу, ви ставите на вторинний ринок, якого поки що немає в жодному з міст і який швидше набере глибини там, де щоденний попит орендарів найглибший. Якщо від операційного доходу, то саме прибережний готельний продукт має виявлену прогалину в пропозиції.
Далі візьміть карту зон і викресліть усе, чого на ній немає. В Ер-Ріяді залишиться дев'ять районів, більшість із них досі на етапі будівництва. У Джидді залишиться п'ятдесят сім. За нашим досвідом, це віднімання вирішує суперечку швидше за будь-яке абстрактне порівняння двох міст, бо перетворює вподобання на шортліст конкретних будівель із конкретними датами передачі. Попросіть у нас цей шортліст, перш ніж питати, яке місто перемагає.
