Riyad ou Djeddah en 2026 : comment choisir son marché saoudien quand on investit
La plupart des acheteurs posent la question à l'envers. Ils demandent quelle ville constitue le meilleur investissement, or cette question reste vide de sens tant que l'on n'a pas précisé ce que l'on cherche à acheter. Riyad et Djeddah ne sont pas deux qualités d'un même produit. Elles reposent sur des moteurs de demande différents, elles portent des risques différents, et lorsqu'elles déçoivent un investisseur, elles le déçoivent de manière différente.
Un seul fait juridique réorganise toute la comparaison. Depuis le 22 janvier 2026, en vertu de la loi sur la propriété immobilière des non-Saoudiens, un acheteur étranger ne peut détenir un bien qu'à l'intérieur de zones géographiques approuvées, et non n'importe où dans une ville (source : REGA). Le Conseil des ministres a approuvé la carte des zones et le règlement d'application le 23 juin 2026 (source : Greenberg Traurig). Riyad a obtenu neuf zones. Djeddah en a obtenu cinquante-sept. Avant de choisir une ville, vous choisissez une adresse sur une liste fermée.
Voici comment nous lisons ces deux marchés pour quelqu'un qui s'apprête à engager de l'argent réel. Lorsqu'un chiffre n'existe pas sous une forme que nous pouvons assumer, nous le disons plutôt que de combler le vide.
La carte passe avant la ville
Les neuf zones approuvées de Riyad sont toutes des projets de grande envergure identifiés par leur nom : King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, le secteur de King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard, ainsi que des sites de développement axés sur les transports le long du métro. Les cinquante-sept zones de Djeddah comprennent Jeddah Central, auquel s'ajoute une longue série de secteurs désignés.
La différence est bien réelle du point de vue de ce que vous pouvez effectivement acheter. À Riyad, l'accès des étrangers se limite à une poignée de quartiers issus d'un plan directeur, pour la plupart encore en construction : vous choisissez donc essentiellement entre des positions sur plan assorties d'un risque de livraison. La liste de Djeddah est plus large et s'étend à la ville existante.
La REGA a présenté la carte actuelle comme un point de départ plutôt que comme un document définitif, sans donner de calendrier pour l'ajout de nouvelles zones (source : Enterprise KSA). Considérez toute extension future comme un bonus que vous n'avez pas payé. Ne l'intégrez pas à votre raisonnement.
Riyad : une demande qui se présente un mardi matin
L'argument de Riyad est peu spectaculaire mais solide. Les gens ont besoin d'être à Riyad parce que leur employeur s'y trouve.
Le programme des sièges régionaux en est l'expression la plus claire. La Royal Commission for Riyadh City fait état de plus de 700 entreprises internationales attirées à la fin de 2025, contre un objectif initial de 500 à l'horizon 2030, avec un dispositif d'impôt sur les sociétés et de retenue à la source à 0 % pour les activités éligibles (source : RCRC). Depuis le début de 2024, l'implantation d'un siège régional dans le Royaume est également une condition pour la plupart des marchés publics, même si les contrats jusqu'à 1 million SAR en sont exemptés et que les entités publiques peuvent demander des dérogations au cas par cas via la plateforme Etimad (source : Arab News). Parlons d'une forte pression plutôt que d'une règle absolue. La voie de l'exemption compte si vous fondez votre analyse sur la relocalisation des entreprises comme tendance durable.
La construction physique va dans le même sens. Le métro a ouvert au public à partir de décembre 2024 avec six lignes automatiques, 85 stations et 176 km de voies (source : SPA), ce qui touche directement votre sélection, puisque les sites axés sur les transports situés le long du réseau constituent l'une des neuf zones de propriété. King Salman International Airport est conçu pour 120 millions de passagers à l'horizon 2030 et 185 millions en 2050 (source : PIF). Expo 2030 Riyadh se tiendra du 1er octobre 2030 au 31 mars 2031 et est enregistrée avec plus de 42 millions de visites attendues (source : BIE).
Djeddah : la côte, le calendrier et le manque d'offre hôtelière
Le dossier de Djeddah ne repose pas sur les bureaux. Il repose sur un littoral dont la capitale ne dispose pas, et sur une catégorie d'actifs qui n'existe qu'au bord de l'eau.
Jeddah Central en est le point d'ancrage. Le promoteur principal est détenu à 100 % par le Public Investment Fund, le site couvre 5,7 millions de mètres carrés avec 9,5 km de front de mer, dont 2,1 km de plage et une marina, et le programme prévoit environ 17 000 logements et 2 700 chambres d'hôtel, la première phase étant visée pour la fin de 2027 (source : PIF). La ville accueille le Grand Prix de Formule 1 d'Arabie saoudite sur le Corniche Circuit depuis 2021, la course de 2027 est annoncée à Djeddah (source : Saudi Arabian GP), et le Red Sea Film Festival s'y déroule également.
La thèse repose sur un manque d'offre hôtelière de luxe : des résidences de marque et des produits hôteliers haut de gamme arrivent sur un marché côtier qui n'en comptait guère, et repositionnent les quartiers premium alentour. C'est crédible. Ce n'est pas démontré, et cela dépend de l'ouverture effective des opérateurs et de leurs performances.
Le calendrier événementiel n'est pas l'atout distinctif que l'on prête à Djeddah
C'est là que beaucoup d'argumentaires induisent discrètement en erreur. La Coupe d'Asie de l'AFC se déroule du 7 janvier au 5 février 2027 à Riyad, Djeddah et Al Khobar, dans huit stades, dont cinq à Riyad et deux à Djeddah (source : SPA). Pour la Coupe du monde de la FIFA 2034, quinze stades sont prévus dans cinq villes : huit à Riyad, quatre à Djeddah, et un à Al Khobar, un à Abha et un à NEOM, le match d'ouverture et la finale se tenant au King Salman International Stadium à Riyad (source : Saudipedia).
Donc, si vous achetez sur une pure thèse événementielle, Riyad concentre une plus grande part du calendrier que Djeddah. Ce que Djeddah possède et que Riyad ne peut structurellement pas avoir, c'est la mer Rouge, la marina et l'art de vivre en bord de mer, ainsi que les produits de villégiature et les résidences de marque qui en découlent. Vendez cela, pas la liste des rencontres.
Les deux villes côte à côte
| Riyad | Djeddah | |
|---|---|---|
| Zones de propriété étrangère approuvées | 9 | 57, dont Jeddah Central |
| Sur quoi repose la demande | Employeurs, dépenses publiques, relocalisation des entreprises | Visiteurs, événements, art de vivre côtier, opérateurs hôteliers |
| Points d'ancrage identifiés dans les zones | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, secteur aéroportuaire, sites TOD du métro | Jeddah Central plus une longue liste d'autres secteurs désignés |
| Exposition au calendrier | Expo 2030 (oct. 2030 à mars 2031), 5 des 8 sites de la Coupe d'Asie 2027, 8 des 15 stades de la Coupe du monde 2034 | Ville hôte de la Coupe d'Asie 2027, 4 des 15 stades de la Coupe du monde 2034, F1 Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| Ce que vous achetez réellement | Appartements et bureaux dans de nouveaux quartiers issus d'un plan directeur | Résidences en bord de mer, sur la marina et résidences de villégiature de marque |
| Ce qui doit se passer comme prévu | Les quartiers sont livrés dans les délais et les occupants continuent d'arriver | Les opérateurs hôteliers ouvrent, performent et repositionnent la côte premium |
| Ce qui casse le raisonnement | L'offre arrive plus vite que les locataires | La demande se révèle saisonnière et faible entre les événements |
| Horizon de détention retenu | Défini par la livraison des quartiers et l'approche d'Expo 2030 | 3 à 8 ans, scénario de base 2027 à 2034 |
Ce que chaque ville fait à votre sortie
Voici la partie inconfortable, et elle vaut pour les deux villes. Le régime de propriété étrangère n'a que quelques mois. Il n'existe aucun historique de revente significatif pour les biens détenus par des étrangers dans l'une ou l'autre ville, donc aucun rendement locatif, prix au mètre carré ou série de progression des prix vérifiés que nous acceptions de citer pour l'Arabie saoudite. Quiconque vous en fournit un extrapole à partir d'un marché domestique qui fonctionnait sous d'autres règles, ou à partir d'un tout autre pays. Chiffrez votre sortie de manière prudente et partez du principe que vous pourriez vendre tôt sur un marché encore étroit.
Au-delà de cela, les sorties diffèrent par nature. Une sortie à Riyad repose sur la profondeur de la demande d'occupation : quelqu'un d'autre veut cet espace parce que son travail s'y trouve. Une sortie à Djeddah emprunte deux voies : vendre en profitant de la demande générée par les événements, ou conserver un actif côtier stabilisé qui produit des revenus. Notre propre recommandation pour Djeddah est une détention de trois à huit ans traversant le cycle des catalyseurs, avec un scénario de base allant de la stabilisation de 2027 à la Coupe du monde 2034, et une règle assumée : ne pas vendre dans la panique avant d'avoir la preuve de l'exploitation.
Ce qui ne change pas d'une ville à l'autre
Les mécanismes sont identiques dans les deux villes. La taxe sur les transactions immobilières (RETT) s'élève à 5 % de la valeur de la transaction, administrée par ZATCA, en remplacement de la TVA de 15 % qui s'appliquait auparavant à ces ventes (source : ZATCA). Le vendeur en est le redevable principal : si un contrat vous transfère ce coût, il doit le stipuler par écrit. La TVA à 15 % s'applique toujours aux services liés à l'opération : courtage, travail juridique, expertise. Les frais de clôture totaux se situent généralement entre 6 % et 9 % du prix lorsque l'acheteur assume les principaux postes.
Le courtage est réglementé. En vertu de la loi sur le courtage immobilier, la commission sur une vente est fixée par défaut à 2,5 % du montant de la transaction, sauf accord écrit contraire entre les parties, et le contrat de courtage doit être écrit et déposé auprès de REGA, faute de quoi il est inopposable (source : REGA). Palmera facture 0 % à l'acheteur. C'est le promoteur qui nous rémunère.
Les achats sur plan passent par le programme Wafi avec compte séquestre, et la réglementation donne de vrais moyens d'action en cas de vices constatés. L'expert-comptable doit bloquer les retraits lorsque des vices sont identifiés, et si le promoteur n'entame pas les réparations dans les cinq jours suivant la notification, REGA peut utiliser les fonds retenus ou confisquer la garantie bancaire. Le compte séquestre n'est pas une formalité. C'est votre principale protection.
Ce que nous ne vous dirons pas
Nous n'associerons pas un résultat en matière de résidence à un achat. Des programmes de long séjour existent et sont en cours de refonte dans le cadre de Vision 2030, mais le lien entre l'achat d'un bien et une voie de résidence précise n'est pas quelque chose que nous puissions affirmer de manière générale. Nous confirmons la situation par écrit, au cas par cas, avant toute signature.
Nous ne vous dirons pas non plus que la carte des zones s'étendra jusqu'au quartier que vous vouliez vraiment. REGA a laissé la question ouverte, sans fixer de date. Les sanctions en cas de non-respect des règles de propriété sont lourdes : des amendes pouvant atteindre 10 millions SAR, et un bien acquis sur la base d'informations fausses peut être vendu aux enchères publiques.
Comment trancher
Deux questions règlent l'affaire. Votre argent a-t-il besoin d'un locataire qui doit être là, ou d'un visiteur qui choisit d'y être ? Riyad, c'est le premier cas ; Djeddah, le second. Et votre rendement provient-il de la revente ou des revenus d'exploitation ? S'il s'agit de la revente, vous pariez sur un marché secondaire qui n'existe encore dans aucune des deux villes et qui s'étoffera plus vite là où la demande d'occupation quotidienne est la plus profonde. S'il s'agit de revenus d'exploitation, c'est le produit hôtelier côtier qui présente un manque d'offre identifié.
Prenez ensuite la carte des zones et supprimez tout ce qui n'y figure pas. À Riyad, il reste neuf quartiers, pour la plupart encore en construction. À Djeddah, il en reste cinquante-sept. D'après notre expérience, cette soustraction tranche le débat plus vite que n'importe quelle comparaison abstraite entre les deux villes, parce qu'elle transforme une préférence en une liste restreinte d'immeubles précis assortis de dates de livraison précises. Demandez-nous cette liste avant de demander quelle ville l'emporte.
