Riad oder Dschidda 2026: Wie Sie als Investor Ihren saudischen Markt auswählen
Die meisten Käufer stellen diese Frage falsch herum. Sie fragen, welche Stadt das bessere Investment ist, und diese Frage hat keinen Inhalt, solange nicht feststeht, was Sie eigentlich kaufen wollen. Riad und Dschidda sind nicht zwei Qualitätsstufen desselben Produkts. Sie laufen auf unterschiedlichen Nachfragemotoren, sie tragen unterschiedliche Risiken, und wenn sie einen Investor enttäuschen, dann enttäuschen sie auf unterschiedliche Weise.
Eine rechtliche Tatsache ordnet den gesamten Vergleich neu. Seit dem 22. Januar 2026 darf ein ausländischer Käufer nach dem Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis Immobilien nur innerhalb genehmigter geografischer Zonen erwerben, nicht überall in einer Stadt (Quelle: REGA). Der Ministerrat hat die Zonenkarte und die Ausführungsbestimmungen am 23. Juni 2026 gebilligt (Quelle: Greenberg Traurig). Riad erhielt neun Zonen. Dschidda erhielt siebenundfünfzig. Bevor Sie eine Stadt wählen, wählen Sie eine Adresse von einer festen Liste.
Im Folgenden lesen wir die beiden Märkte so, wie wir es für jemanden tun, der gleich echtes Geld bindet. Wo eine Zahl nicht in einer Form existiert, für die wir geradestehen können, sagen wir das, statt die Lücke zu füllen.
Die Karte kommt vor der Stadt
Riads neun genehmigte Zonen sind ausnahmslos benannte Großprojekte: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, das Areal des King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard sowie Standorte der transitorientierten Entwicklung entlang der Metro. Dschiddas siebenundfünfzig Zonen umfassen Jeddah Central sowie eine lange Reihe weiterer ausgewiesener Gebiete.
Das ist ein realer Unterschied in dem, was Sie tatsächlich kaufen können. In Riad liegt der ausländische Zugang innerhalb einer Handvoll masterplanter Quartiere, die meisten davon noch im Bau, sodass Sie weitgehend zwischen Off-Plan-Positionen mit Fertigstellungsrisiko wählen. Dschiddas Liste ist breiter und reicht bis in die bestehende Stadt hinein.
REGA hat die aktuelle Karte als Ausgangspunkt und nicht als endgültiges Dokument bezeichnet und keinen Zeitplan für weitere Zonen genannt (Quelle: Enterprise KSA). Behandeln Sie jede künftige Erweiterung als Zusatzchance, für die Sie nicht bezahlt haben. Bauen Sie sie nicht in die Kalkulation ein.
Riad: Nachfrage, die am Dienstagmorgen zur Arbeit erscheint
Das Argument für Riad ist unglamourös und beständig. Menschen müssen in Riad sein, weil ihr Arbeitgeber dort sitzt.
Das Regional-Headquarters-Programm ist der deutlichste Ausdruck davon. Die Royal Commission for Riyadh City meldet bis Ende 2025 mehr als 700 gewonnene internationale Unternehmen, gegenüber einem ursprünglichen Ziel von 500 für 2030, mit einem Paket aus 0% Körperschaftsteuer und Quellensteuer für qualifizierende Tätigkeiten (Quelle: RCRC). Seit Anfang 2024 ist eine Regionalzentrale im Königreich zudem Voraussetzung für die meisten staatlichen Auftragsvergaben, wobei Aufträge bis zu SAR 1 Million ausgenommen sind und staatliche Stellen über die Etimad-Plattform Ausnahmen im Einzelfall beantragen können (Quelle: Arab News). Nennen Sie es starken Druck statt einer absoluten Regel. Der Ausnahmeweg ist relevant, wenn Sie Unternehmensverlagerungen als dauerhaften Trend in Ihre Kalkulation aufnehmen.
Der physische Ausbau steht auf derselben Seite der Bilanz. Die Metro wurde ab Dezember 2024 mit sechs automatisierten Linien, 85 Stationen und 176 km Streckenlänge für die Öffentlichkeit geöffnet (Quelle: SPA), was Ihre engere Auswahl unmittelbar betrifft, denn die transitorientierten Standorte entlang der Strecke bilden eine der neun Eigentumszonen. Der King Salman International Airport ist auf 120 Millionen Passagiere bis 2030 und 185 Millionen bis 2050 ausgelegt (Quelle: PIF). Die Expo 2030 Riyadh läuft vom 1. Oktober 2030 bis zum 31. März 2031 und ist mit mehr als 42 Millionen erwarteten Besuchen registriert (Quelle: BIE).
Dschidda: die Küste, der Kalender und die Lücke im Hospitality-Segment
Bei Dschidda geht es nicht um Büros. Es geht um eine Küste, die die Hauptstadt nicht hat, und um eine Anlageklasse, die es nur am Wasser gibt.
Jeddah Central ist der Ankerpunkt. Der Master-Developer befindet sich vollständig im Besitz des Public Investment Fund, das Areal umfasst 5.7 Millionen Quadratmeter mit 9.5 km Uferlinie, darunter 2.1 km Strand und einen Yachthafen, und das Programm sieht rund 17,000 Wohnungen sowie 2,700 Hotelzimmer vor, wobei die erste Phase für Ende 2027 angesetzt ist (Quelle: PIF). Die Stadt richtet seit 2021 den Formel-1-Grand-Prix von Saudi-Arabien auf dem Corniche Circuit aus, das Rennen 2027 ist für Dschidda angekündigt (Quelle: Saudi Arabian GP), und auch das Red Sea Film Festival findet dort statt.
Die These lautet: eine Angebotslücke im Luxus-Hospitality-Segment. Branded Residences und hochwertige Hotelprodukte kommen in einen Küstenmarkt, der von beidem bislang wenig hatte, und werten die Premiumlagen ringsum neu auf. Das ist plausibel. Belegt ist es nicht, und es hängt davon ab, dass die Betreiber tatsächlich eröffnen und wirtschaftlich funktionieren.
Der Veranstaltungskalender ist nicht der Unterschied, den man Dschidda zuschreibt
Hier führen viele Verkaufsargumente stillschweigend in die Irre. Der AFC Asian Cup läuft vom 7. Januar bis zum 5. Februar 2027 in Riad, Dschidda und Al Khobar, mit acht Stadien, fünf davon in Riad und zwei in Dschidda (Quelle: SPA). Für die FIFA-Weltmeisterschaft 2034 sind fünfzehn Stadien in fünf Städten geplant: acht in Riad, vier in Dschidda und je eines in Al Khobar, Abha und NEOM, wobei Eröffnungsspiel und Finale im King Salman International Stadium in Riad stattfinden (Quelle: Saudipedia).
Wenn Sie also eine reine Event-These kaufen, hält Riad mehr vom Kalender als Dschidda. Was Dschidda hat und Riad strukturell nicht haben kann, ist das Rote Meer, der Yachthafen und das Leben am Wasser sowie das Resort- und Branded-Residence-Produkt, das daraus folgt. Verkaufen Sie das, nicht den Spielplan.
Die beiden Städte im direkten Vergleich
| Riad | Dschidda | |
|---|---|---|
| Genehmigte Zonen für ausländisches Eigentum | 9 | 57, darunter Jeddah Central |
| Worauf die Nachfrage beruht | Arbeitgeber, Staatsausgaben, Unternehmensverlagerungen | Besucher, Events, Leben an der Küste, Hotelbetreiber |
| Benannte Ankerprojekte in den Zonen | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, Flughafenareal, Metro-TOD-Standorte | Jeddah Central sowie eine lange Liste weiterer ausgewiesener Gebiete |
| Kalender-Exponierung | Expo 2030 (Okt. 2030 bis März 2031), 5 von 8 Spielorten des Asian Cup 2027, 8 von 15 Stadien der WM 2034 | Austragungsort des Asian Cup 2027, 4 von 15 Stadien der WM 2034, F1 Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| Was Sie tatsächlich kaufen | Apartments und Büroflächen in neuen masterplanten Quartieren | Residenzen am Wasser, am Yachthafen und in Branded Resorts |
| Was gelingen muss | Die Quartiere werden termingerecht übergeben und die Nutzer kommen weiter nach | Hotelbetreiber eröffnen, wirtschaften erfolgreich und werten die Premiumküste neu auf |
| Was die Kalkulation kippt | Das Angebot entsteht schneller als die Mieter kommen | Die Nachfrage erweist sich als saisonal und zwischen den Events als dünn |
| Haltedauer, mit der wir arbeiten | Bestimmt durch die Fertigstellung der Quartiere und den Vorlauf zur Expo 2030 | 3 bis 8 Jahre, Basisszenario 2027 bis 2034 |
Was jede Stadt mit Ihrem Ausstieg macht
Jetzt der unbequeme Teil, und er gilt für beide Städte. Das Regime für ausländisches Eigentum ist wenige Monate alt. Für ausländisch gehaltene Bestände gibt es in keiner der beiden Städte eine aussagekräftige Wiederverkaufshistorie, also auch keine belastbare Mietrendite, keinen Quadratmeterpreis und keine Preisentwicklungsreihe, die wir für Saudi-Arabien zitieren würden. Wer Ihnen so etwas vorlegt, extrapoliert aus einem inländischen Markt, der unter anderen Regeln lief, oder gleich aus einem anderen Land. Kalkulieren Sie Ihren Ausstieg konservativ und gehen Sie davon aus, dass Sie womöglich früh in einen dünnen Markt hinein verkaufen.
Darüber hinaus unterscheiden sich die Ausstiege grundsätzlich. Ein Ausstieg in Riad beruht auf der Tiefe der Nutzernachfrage: Jemand anderes will die Fläche, weil seine Arbeit dort ist. Ein Ausstieg in Dschidda hat zwei Wege, den Verkauf in eine eventgetriebene Nachfrage hinein oder das Halten eines stabilisierten Küstenobjekts, das Einnahmen erzeugt. Unsere eigene Empfehlung für Dschidda ist eine Haltedauer von drei bis acht Jahren über den Katalysatorzyklus, Basisszenario von der Stabilisierung 2027 bis zur WM 2034, mit der bewussten Regel, vor dem Vorliegen operativer Nachweise nicht panisch zu verkaufen.
Was sich zwischen beiden nicht ändert
Die Mechanik ist in beiden Städten identisch. Die Real Estate Transaction Tax beträgt 5% des Transaktionswerts, wird von der ZATCA verwaltet und ersetzt die zuvor auf solche Verkäufe anfallende Mehrwertsteuer von 15% (Quelle: ZATCA). Zur Abführung ist in erster Linie der Verkäufer verpflichtet; wenn ein Vertrag diese Kosten auf Sie verlagert, muss das schriftlich festgehalten sein. Auf die Dienstleistungen rund um die Transaktion fallen weiterhin 15% Mehrwertsteuer an: Maklertätigkeit, juristische Arbeit, Bewertung. Die gesamten Abschlusskosten liegen typischerweise bei 6% bis 9% des Kaufpreises, sofern der Käufer die Hauptposten trägt.
Die Maklertätigkeit ist reguliert. Nach dem Real Estate Brokerage Law beträgt die Provision beim Verkauf standardmäßig 2.5% des Transaktionsbetrags, sofern die Parteien nichts anderes schriftlich vereinbaren, und der Maklervertrag muss schriftlich abgeschlossen und bei der REGA hinterlegt werden, sonst ist er nicht durchsetzbar (Quelle: REGA). Palmera berechnet dem Käufer 0%. Bezahlt werden wir vom Bauträger.
Off-Plan-Käufe laufen über das Wafi-Programm mit Treuhandkonto (Escrow), und die Vorschriften geben Mängelansprüchen echte Durchsetzungskraft. Der Wirtschaftsprüfer muss Auszahlungen sperren, wenn Mängel festgestellt werden, und beginnt der Bauträger nicht innerhalb von fünf Tagen nach Mitteilung mit der Beseitigung, kann die REGA die einbehaltenen Mittel verwenden oder die Bankgarantie einziehen. Das Treuhandkonto ist keine Formalie. Es ist Ihr wichtigster Schutz.
Was wir Ihnen nicht sagen werden
Wir knüpfen an einen Kauf kein Aufenthaltsergebnis. Programme für Langzeitaufenthalte existieren und werden im Rahmen der Vision 2030 neu gestaltet, aber die Verbindung zwischen einem Immobilienkauf und einem bestimmten Aufenthaltsweg lässt sich nicht pauschal behaupten. Wir bestätigen die Rechtslage schriftlich und im Einzelfall, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
Wir werden Ihnen auch nicht sagen, dass die Zonenkarte wachsen und das Viertel abdecken wird, das Sie eigentlich wollten. Die REGA hat das offengelassen und keinen Termin genannt. Die Strafen dafür, die Eigentumsregeln falsch anzuwenden, sind erheblich: Geldbußen bis zu SAR 10 Millionen, und Immobilien, die auf Grundlage falscher Angaben erworben wurden, können öffentlich versteigert werden.
Wie Sie die Frage entscheiden
Zwei Fragen entscheiden das. Braucht Ihr Geld einen Mieter, der dort sein muss, oder einen Besucher, der dort sein möchte? Riad ist das Erste, Dschidda das Zweite. Und kommt Ihre Rendite aus dem Wiederverkauf oder aus laufenden Einnahmen? Beim Wiederverkauf setzen Sie auf einen Zweitmarkt, den es in beiden Städten noch nicht gibt und der dort schneller an Tiefe gewinnt, wo die alltägliche Nutzernachfrage am stärksten ist. Bei laufenden Einnahmen ist das Küsten-Hospitality-Produkt dasjenige mit einer identifizierten Angebotslücke.
Nehmen Sie dann die Zonenkarte und streichen Sie alles, was nicht darauf steht. In Riad bleiben neun Quartiere, die meisten davon noch im Bau. In Dschidda bleiben siebenundfünfzig. Nach unserer Erfahrung entscheidet diese Subtraktion die Frage schneller als jeder abstrakte Vergleich der beiden Städte, denn sie macht aus einer Vorliebe eine engere Auswahl konkreter Gebäude mit konkreten Fertigstellungsterminen. Fragen Sie uns nach dieser Auswahl, bevor Sie fragen, welche Stadt gewinnt.
