Dubai

Evet — tamamen ve yasal olarak. Dubai, 2006 tarihli 3 No.lu Düzenleme kapsamında yabancı yatırımcılara 100'den fazla belirlenmiş bölgede tam mülkiyet (freehold) sahipliği imkânı tanır. Mülkiyet mutlaktır — hem mülk hem de arazi için, herhangi bir süre kısıtlaması olmaksızın ve satma, kiralama ve miras bırakma konusunda tam haklarla. Tescil işlemi, ilk ödemeden sonra birkaç iş günü içinde Dubai Land Department (DLD) nezdinde tamamlanır. Tam mülkiyete açık olmayan bölgeler (Bur Dubai ve Deira gibi eski şehrin bazı kısımları) yalnızca BAE ve Körfez İşbirliği Konseyi (GCC) vatandaşlarına açıktır.

Ortalama brüt getiri: %6,8, bölgeye göre geniş bir aralıkta: Downtown ve Palm Jumeirah'da %5–6 (lüks, m² başına yüksek fiyat), Dubai Marina, Business Bay ve Dubai Hills'te %6–8 ve JVC, International City, Al Furjan, Dubai South ve Dubailand'de %8–12. Yönetim ücretleri (kiranın %5–8'i), kiracı değişimi ve bakım masrafları düşüldükten sonra gerçek net getiri %5–9'dur — çoğu OECD ülkesinde görülen getirilerin üzerinde.

2026'da giriş noktaları: International City'de bir stüdyo 380 bin AED'den başlar. JVC, Al Furjan veya Dubai South'ta 1 yatak odalı bir daire 550–750 bin AED'den başlar. Merkezi bir bölgede (Business Bay, kuzey JVC) 2 yatak odalı bir daire 1,1–1,4 milyon AED'den başlar. Uygun fiyat segmentinde villalar (Damac Hills, The Valley) 1,5–2,2 milyon AED'den başlar. Premium villalar (Dubai Hills, Arabian Ranches) 4–7 milyon AED'den başlar. Deniz kıyısı villaları (Palm Jumeirah, Jumeirah Bay) 10 milyon AED ve üzeri'nden başlar.

BAE'de yıllık emlak vergisi yoktur — emlak vergisi, daire vergisi ve belediye harçları bulunmaz. Satın alma sırasında DLD'ye mülk değerinin %4'ü tutarında tek seferlik bir satın alma ücreti ödenir (yalnızca bir kez). Yıllık aidatlar, dairenin büyüklüğüne göre malik birliğine ödenir — tipik olarak yılda m² başına 12–25 AED. Kira gelirinden vergi alınmaz ve mülkün satışında değer artış kazancı vergisi yoktur. Yatırımcılar, ikamet ettikleri ülkenin vergi kuralları uyarınca kendi beyan yükümlülüklerini her zaman teyit etmelidir.

Evet. 750.000–2 milyon AED değerinde gayrimenkul satın almak iki yıllık (yenilenebilir) oturum vizesi sağlar. 2 milyon AED ve üzeri değerde bir satın alma ise on yıllık Golden Visa hakkı tanır — sponsor gerektirmeyen, aile bireylerini (eş + 18 yaşına kadar çocuklar) kapsayan, en prestijli vizedir. Gayrimenkul bir ödeme planıyla satın alınsa dahi vize geçerlidir — inşa edilmiş değerin (yalnızca bugüne kadar ödenen tutarın değil) 2 milyon AED ve üzeri olması yeterlidir. Süreç: satın alma → Emirates ID alımı → FAIC'e (Federal Kimlik ve Vatandaşlık Otoritesi) başvuru. İşlem süresi 2–4 haftadır. Aktif bir ikamet zorunluluğu yoktur — her 180 günde bir tek ziyaret yeterlidir.

Çoğu durumda hayır. BAE bankaları konut kredilerini yalnızca 6+ ay boyunca kanıtlanmış yerel gelire sahip BAE mukimlerine verir. Aktif oturum ve yerel geliri olmayan, mukim olmayan bir alıcı neredeyse her zaman reddedilir. Uluslararası alıcılar için pratik çözüm: sermayeyi inşaat sürecinin 18–48 ayına yayan geliştirici ödeme planlarıdır — genellikle 60/40 veya 70/30 (inşaat sırasındaki yüzde / teslimde ödenen yüzde) şeklinde yapılandırılır. Bazı geliştiriciler ayrıca teslim sonrası planlar da sunar (kalan bakiyenin %30–40'ı, anahtar tesliminden sonra 2–5 yıla yayılarak, faizsiz olarak ödenir).

Bu, projenin aşamasına bağlıdır: yeni proje aşamasındaki projeler (erken satış döneminde) — genellikle satın alma tarihinden itibaren 24–48 ay. İleri düzeyde inşaat halindeki projeler (%50+ tamamlanmış) — 9–18 ay. Girişe hazır projeler — tam ödemeden itibaren 30–60 gün içinde. RERA Escrow (2007 tarihli düzenleyici yasa), ödemelerin, doğrulanmış inşaat aşamalarına ulaşılana kadar bir emanet (escrow) hesabında tutulmasını güvence altına alır — alıcıları gecikmelere karşı koruyan katı bir yasadır. Gecikme durumunda alıcı, SPA kapsamında mali tazminat almaya hak kazanır.

Daha düşük bütçe için (500.000–1 milyon AED): JVC, International City, Al Furjan, Dubai South, Liwan — %7–9 getiri ve güçlü kiracı talebi. Orta bütçe için (1–2,5 milyon AED): Business Bay, Dubai Hills Estate, Meydan, Town Square, Damac Hills — değer artışı + %6–7,5 getiri kombinasyonu. Daha yüksek bütçe için (2,5 milyon AED+): Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Bluewaters, Jumeirah Beach Residence (JBR) — güçlü değer artışı potansiyeline sahip lüks varlıklara odaklanılarak. Orta vadede büyüyen bölgeler: Dubai Islands, Expo City, Dubai Maritime City — güçlü gelecek demografisi ve cazip giriş fiyatları.

Standart olan 60/40 veya 70/30'dur: imza sırasında %10–20 peşinat, inşaat boyunca aşamalara (temel, kaba yapı, ince işler) bağlı olarak %40–50 dönemsel ödeme ve teslimde %30–40. Bazı geliştiriciler (Emaar, Damac, Sobha) daha cazip planlar sunar: 20/80 (inşaat sırasında %20 + teslimde %80) veya anahtarlar teslim alındıktan sonra kalan bakiyenin %20–40'ını 2–5 yıla yayan teslim sonrası planlar. Tüm planlar faizsizdir — banka finansmanı söz konusu değildir. Aşamalar Satış ve Satın Alma Sözleşmesi'ne (SPA) yazılır ve her iki taraf için de bağlayıcıdır.

Dubai, dünyanın en güvenli ve en şeffaf gayrimenkul piyasalarından biri olarak kabul edilir. Düzenleme: RERA (Real Estate Regulatory Agency) sektörü 2007'den bu yana yönetiyor — emanet (escrow) yasaları ödemelerin güvence altına alınmasını, projelerin kayıt altına alınmasını ve geliştiriciler ile ana müteahhitlerin lisanslı olmasını zorunlu kılar. DLD (Dubai Land Department) 2017'den bu yana blok zinciri tabanlı bir tapu sicili işletiyor; mülkiyet günler içinde kaydediliyor. Piyasa, çifte vergilendirmeyi önleyen vergi anlaşmalarını 150'den fazla ülkeyle açtı. Fiyat şeffaflığı: DLD'ye kaydedilen her işlem kamuya açıktır. Yönetilen riskler: Dubai 2008–2010'da önemli bir düzeltme yaşadı ve bundan ders çıkardı — düzenlemeler o zamandan beri sıkılaştırıldı ve arz RERA tarafından izleniyor.

Off-Plan: inşaat aşamasında (başlamadan önce / sürerken) satın alma. Avantajları: aynı özellikteki hazır bir gayrimenkulden %15–25 daha düşük fiyat, uygun bir ödeme planı (60/40 veya daha iyisi), teslime kadar değer artışı potansiyeli (başarılı projelerde %15–30) ve ünite/kat/manzara seçiminde öncelik. Dezavantajları: gecikme veya değişiklik riski ve teslime kadar kira geliri olmaması. Ready (İkincil): hemen oturmaya hazır bir gayrimenkul satın alma. Avantajları: anında kira geliri, tam olarak ne satın aldığınızı görebilmeniz ve mevcut malik birliğini değerlendirebilme imkânı. Dezavantajları: tam fiyat, daha yüksek bir peşinat (genellikle %25–40) ve ödeme planında daha az esneklik. Tipik uluslararası yatırımcı için: Off-Plan çoğu zaman doğru tercihtir — ödeme planı konut kredisi (ipotek) engelini ortadan kaldırır.

Mahalleye ve mülk tipine göre değişir. JVC / International City'de bir stüdyo (getiri %8–10): yalnızca kira gelirinden yaklaşık 10–12 yılda, yıllık tipik %5–7 değer artışı hesaba katıldığında ise 5–7 yılda kendini amorti eder. Marina / Business Bay'de 1 yatak odalı bir daire (getiri %6–7 + değer artışı %4–6): 8–10 yılda amorti eder. Dubai Hills'te bir villa (getiri %4–5 + değer artışı %5–8): 9–12 yılda amorti eder. Palm Jumeirah'ta lüks bir varlık: düşük getiri (%3–5) ancak özellikle yüksek değer artışı potansiyeli (son yıllarda %8–15) — 7–10 yıllık bir amorti süresi. Likidite potansiyeli: yılda 50.000'den fazla ikincil piyasa işlemiyle nispeten likit bir piyasa — piyasa fiyatından 60–120 gün içinde satabilirsiniz.