Nachlass und Erbfolge: Wie deutsche Eigentümer ihre Dubai-Immobilie 2026 richtig vererben

Eine Wohnung in Dubai zu besitzen fühlt sich unkompliziert an: Sie kaufen im eigenen Namen als Freehold, die VAE erheben keine Erbschaftsteuer, und der Alltag läuft steuerfrei. Doch genau diese Leichtigkeit verdeckt zwei getrennte Fragen, die im Erbfall zusammentreffen. Erstens: Wer erbt den Vermögenswert nach VAE-Recht? Zweitens: Wer versteuert ihn in Deutschland? Beide Antworten fallen auseinander – und wer nur eine davon regelt, hinterlässt seinen Angehörigen eine Lücke.

Dieser Leitfaden erklärt beide Seiten für einen in Deutschland ansässigen Eigentümer. Er ist allgemeine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung; Erbrecht und Freibeträge ändern sich, und Ihre persönliche Lage entscheidet. Bestätigen Sie die konkreten Zahlen und Schritte mit einem qualifizierten Steuerberater und einem Notar oder Fachanwalt in Deutschland. Die zugrunde liegenden, auf 2026 datierten Quellen finden Sie am Fuß des Artikels.

Warum erreicht die deutsche Erbschaftsteuer eine Immobilie in Dubai?

Die deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer knüpft nicht an den Ort der Immobilie an, sondern an die Ansässigkeit der beteiligten Personen. Ist der Erblasser bzw. Schenker oder der Erbe bzw. Beschenkte in Deutschland ansässig, besteht unbeschränkte Steuerpflicht – und die erfasst den weltweiten Erwerb. Eine Dubai-Wohnung fällt damit voll in den steuerpflichtigen Nachlass, so als läge sie in München oder Hamburg.

Der entscheidende Punkt: Weil die VAE keine Erbschaftsteuer erheben, gibt es nichts anzurechnen. Bei anderen Ländern lässt sich eine dort gezahlte Erbschaftsteuer oft gegen die deutsche gegenrechnen; hier zahlt niemand vor Ort, also bleibt die volle deutsche Belastung stehen. Verschärfend kommt hinzu, dass es kein Erbschaftsteuer-Abkommen zwischen Deutschland und den VAE gibt, das entlasten könnte. Das ist derselbe Mechanismus, der auch die laufenden Mieterträge betrifft – Details dazu in unserem Steuerleitfaden für deutsche Dubai-Käufer.

Was passiert ohne Testament mit dem VAE-Vermögenswert?

Hier liegt die zweite, oft übersehene Falle. Fehlt ein bei den zuständigen VAE-Stellen registriertes Testament, kann für die in den Emiraten belegene Immobilie die gesetzliche Erbfolge nach Scharia-Grundsätzen zur Anwendung kommen – auch für Nicht-Muslime. Diese Verteilung folgt festen Quoten nach Verwandtschaftsgrad und kann von dem, was Sie sich in Deutschland wünschen, erheblich abweichen. Der überlebende Ehepartner erhält nach der Default-Logik nicht automatisch alles; Kinder, Eltern und weitere Verwandte werden nach vorgegebenen Anteilen berücksichtigt.

Das Ergebnis kann sein, dass die Wohnung nicht dorthin geht, wohin ein deutsches Testament sie lenken würde. Und bis die Zuordnung in den VAE geklärt ist, können der Zugriff auf das Objekt und dessen Verkauf blockiert sein – ein praktisches Problem für Angehörige, die im Ausland leben. Genau hier setzt die Lösung an.

Wie funktioniert ein DIFC- oder ADGM-Testament?

Nicht-Muslime können sich von der Default-Erbfolge ausdrücklich abwählen. Über ein registriertes DIFC-Testament (Dubai International Financial Centre) oder ein ADGM-Testament (Abu Dhabi Global Market) bestimmen Sie frei, wer Ihre VAE-Vermögenswerte erbt. Diese Testamente sind speziell dafür geschaffen, ausländischen Eigentümern eine klare, nicht auf Scharia-Quoten beruhende Nachfolge zu ermöglichen.

Damit das Testament die Immobilie sauber erfasst, muss der Titel beim Dubai Land Department (DLD) korrekt auf Sie registriert sein – die DLD-Eintragung ist die Grundlage, an die das Testament anknüpft. Praktisch heißt das: erst der saubere Eigentumsnachweis, dann das registrierte Testament, das genau diesen Vermögenswert einem benannten Begünstigten zuweist. Wer sich zuerst mit dem Kauf im eigenen Namen und der DLD-Registrierung vertraut machen will, findet die Grundlagen im Überblick So kaufen Ausländer Immobilien in Dubai.

Frage	Ohne registriertes Testament (VAE-Default)	Mit DIFC- oder ADGM-Testament
Erbfolge des VAE-Vermögenswerts	Kann nach Scharia-Quoten verteilt werden	Frei bestimmter Begünstigter
Ehepartner erhält alles?	Nicht automatisch	Wenn so testiert, ja
Zugriff/Verkauf für Erben	Kann bis zur Klärung blockiert sein	Klar geregelte Abwicklung
Deutsche Erbschaftsteuer	Fällt trotzdem an	Fällt trotzdem an

Wichtig ist die letzte Zeile: Ein DIFC-Testament regelt, wer erbt – es senkt nicht die deutsche Erbschaftsteuer. Die beiden Ebenen sind getrennt.

Wie greifen deutsches Testament und DIFC-Testament ineinander?

Ein deutsches Testament regelt Ihren Nachlass nach deutschem Recht, wird von den VAE-Behörden im Erbfall aber nicht ohne Weiteres anerkannt und kann die Abwicklung vor Ort verzögern. Umgekehrt sollte ein DIFC-Testament sich strikt auf die VAE-Vermögenswerte beschränken, damit es nicht mit Ihrem deutschen Testament kollidiert.

Beachten Sie außerdem den deutschen Pflichtteil: Nahe Angehörige haben nach deutschem Recht Ansprüche, die sich durch ein reines VAE-Testament nicht aushebeln lassen, solange Sie in Deutschland ansässig sind. Die beiden Dokumente müssen daher aufeinander abgestimmt sein – idealerweise so, dass das deutsche Testament das weltweite Vermögen ordnet und ausdrücklich auf das separate VAE-Testament für die Dubai-Immobilie verweist. Diese Abstimmung ist Sache eines Notars oder Fachanwalts für Erbrecht in Deutschland zusammen mit einem VAE-kundigen Berater.

Freibeträge, Steuerklassen und Schenkungen – wie wird gerechnet?

Die Höhe der deutschen Erbschaftsteuer hängt von der Steuerklasse ab, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis richtet. Je näher die Beziehung (Ehepartner, Kinder), desto höher der persönliche Freibetrag und desto niedriger der Steuersatz; je entfernter (Geschwister, Nichten, nicht verwandte Personen), desto geringer der Freibetrag und desto höher der Satz. Die exakten Freibeträge und Prozentsätze sind gesetzlich festgelegt und werden von Zeit zu Zeit angepasst – lassen Sie die aktuell geltenden Werte von einem Steuerberater bestätigen, statt sich auf gemerkte Zahlen zu verlassen.

Zwei Punkte sind für Dubai-Eigentümer besonders relevant. Erstens: Die Schenkung zu Lebzeiten unterliegt denselben Regeln wie der Erwerb von Todes wegen und erfasst ebenfalls das weltweite Vermögen. Persönliche Freibeträge lassen sich in bestimmten zeitlichen Abständen erneut nutzen, weshalb gestufte Übertragungen ein gängiges Planungsinstrument sind. Zweitens: Der auf den USD gepeggte AED (~3,6725) bedeutet, dass der für die Steuer maßgebliche EUR-Wert Ihrer Immobilie mit dem EUR/USD-Kurs schwankt – der Bewertungsstichtag kann also spürbar mitentscheiden.

Ändert ein Golden Visa oder Umzug meine deutsche Steuerpflicht?

Das ist der häufigste Irrtum: „Golden Visa gleich Steueransässigkeit in Dubai.” So einfach ist es nicht. Ein Golden Visa (10 Jahre, ab AED 2.000.000 Immobilienwert) oder eine Investoren-Aufenthaltsgenehmigung ist ein Aufenthaltstitel – und beendet Ihre deutsche Steueransässigkeit allein nicht. Maßgeblich sind der Wohnsitz und der gewöhnliche Aufenthalt nach der Abgabenordnung. Solange Sie in Deutschland eine Wohnung zur Verfügung haben oder Ihr Lebensmittelpunkt dort bleibt, bleiben Sie unbeschränkt steuerpflichtig – und Ihr weltweiter Nachlass unterliegt weiter der deutschen Erbschaftsteuer.

Auch eine VAE-Steueransässigkeitsbescheinigung ist etwas anderes als die Beendigung der deutschen Pflicht. Nur eine echte Verlagerung – Aufgabe der verfügbaren Wohnung in Deutschland, Verlegung des Lebensmittelpunkts – ändert daran etwas, und das will sorgfältig geplant sein. Mehr dazu, wie das Golden Visa mit einem Immobilienkauf zusammenhängt, im Leitfaden Golden Visa über Immobilien.

Checkliste für deutsche Eigentümer

• DLD-Titel prüfen: Steht die Immobilie sauber und im richtigen Namen im Dubai Land Department?
• DIFC-/ADGM-Testament für den VAE-Vermögenswert registrieren, um die Scharia-Default-Erbfolge abzuwählen.
• Deutsches Testament dazu abstimmen (Pflichtteil beachten), damit sich beide nicht widersprechen.
• Freibeträge und Steuerklasse der Erben mit einem deutschen Steuerberater klären.
• Schenkung zu Lebzeiten als Option prüfen – gestufte Übertragung und Freibetragsnutzung.
• Golden Visa nicht mit Steuerwechsel verwechseln: Wohnsitz/Lebensmittelpunkt entscheiden.
• Grenzüberschreitende Zahlungen (Kauf, spätere Übertragung) sauber dokumentieren – siehe Geld von Deutschland in die VAE überweisen.
• Alles mit qualifizierten Fachleuten in Deutschland und den VAE final bestätigen.

Wie Palmera deutsche Käufer unterstützt

Palmera ist eine in Dubai lizenzierte Immobilienmaklerin (RERA ORN 40780) und begleitet deutsche Eigentümer entlang der praktischen Schritte, die vor der Nachfolgeplanung stehen: Kauf im eigenen Namen, saubere DLD-Registrierung und die Auswahl von Objekten, die sich später klar übertragen und veräußern lassen. Für die eigentliche Testaments- und Steuergestaltung verweisen wir Sie an spezialisierte Berater – die rechtliche und steuerliche Absicherung gehört in fachkundige Hände in Deutschland und den VAE.

Wenn Sie am Anfang stehen, helfen unser Überblick zu Steuern für deutsche Dubai-Käufer, die allgemeine Steuer-Perspektive auf Dubai-Immobilien und die Auswahl aktueller Objekte in Dubai. Weitere Leitfäden finden Sie in unserer Ratgeber-Übersicht. So sorgen Sie dafür, dass Ihre Dubai-Immobilie nicht nur heute Freude macht, sondern auch im Erbfall genau dort landet, wo Sie es möchten – mit so wenig Steuer- und Verfahrensreibung wie möglich.