Bali

Sì, ma non in piena proprietà. In Indonesia la piena proprietà del terreno (Hak Milik) è riservata ai cittadini indonesiani. Uno straniero può detenere un Hak Pakai, un diritto d'uso registrato del terreno per una durata stabilita, oppure un contratto di locazione (Hak Sewa) con il proprietario indonesiano del terreno, stipulato con atto notarile. Un Hak Pakai su terreno privato dura fino a 30 anni e si rinnova solo con un nuovo atto a cui il proprietario acconsente; su terreno statale può durare 30 + 20 + 30 anni, con una domanda per ogni fase. Per un Hak Pakai la legge fissa prezzi minimi per gli acquirenti stranieri a Bali, IDR 5 miliardi per una casa e IDR 2 miliardi per un appartamento secondo l'ultimo decreto, e consente un solo lotto fino a 2,000 m² a persona; il notaio conferma le cifre in vigore. La maggior parte delle ville vendute a stranieri è in leasehold. Gli accordi in cui un indonesiano intesta il terreno a proprio nome per Suo conto sono nulli, e un regolamento di Bali del 2026 li vieta espressamente.

Parta da come vuole trascorrere una giornata normale. Canggu, Berawa, Pererenan e Umalas, sulla costa sud-occidentale, sono adatte a chi vuole surf, caffè, palestre e scuole a portata di mano e accetta il traffico. Seminyak è la striscia più consolidata, vicina all'aeroporto, con negozi e ristoranti. Uluwatu, Bingin e Ungasan, sul Bukit, sono per scogliere, viste sull'oceano e onde da surf, con serate più tranquille; Nusa Dua, lì accanto, è un'area turistica pianificata con spiagge calme e l'autostrada a pedaggio per l'aeroporto. Ubud è nell'entroterra, tra risaie e atelier, a circa 90 minuti dall'aeroporto. Seseh, Cemagi, Nyanyi, Kedungu e Tabanan, a ovest di Canggu, sono villaggi più quieti su una costa di sabbia nera dove sta sorgendo gran parte delle nuove costruzioni, mentre Karangasem e Nusa Penida sono per chi vuole stare lontano dalla folla.

L'aeroporto internazionale Ngurah Rai si trova nel sud dell'isola, vicino a Jimbaran. Con traffico scorrevole è a circa 15 minuti da Seminyak, 25 minuti da Nusa Dua con l'autostrada a pedaggio e 30-45 minuti da Uluwatu. Da Canggu e Berawa servono 45-60 minuti, dai villaggi a ovest di Canggu circa un'ora, da Ubud circa 90 minuti e da Karangasem circa due ore. Le strade del sud si intasano nelle ore di punta, quindi questi tempi possono allungarsi. Bali non ha ferrovia e ha una sola autostrada a pedaggio, e quella prevista attraverso Bali occidentale non è stata costruita.

Solo come attività in possesso di licenza. L'affitto breve richiede un numero di identificazione d'impresa (NIB) con il codice di attività corretto (KBLI), rilasciato dal sistema nazionale di licenze OSS, e gli ospiti pagano un'imposta alberghiera regionale fino al 10%. In pratica gli stranieri affittano tramite un gestore indonesiano autorizzato o tramite una propria società a capitale estero (PT PMA). Nel 2026 il Ministero del Turismo ha fatto rimuovere dal 1° agosto gli annunci privi di licenza dai principali siti di prenotazione, e prevede un controllo automatico delle licenze con quei siti da giugno 2027. La licenza per l'ospitalità in casa (pondok wisata) è pensata per proprietari locali che vivono nella casa, non per proprietari stranieri.

No. L'acquisto di una villa in leasehold non dà diritto ad alcun visto. Il Second Home Visa richiede almeno US$130,000 a Suo nome presso una banca statale indonesiana, oppure l'acquisto di un appartamento del valore di almeno US$1 milione. Concede un permesso di soggiorno fino a cinque anni, rinnovabile fino a dieci in totale. Il Golden Visa riguarda investimenti in obbligazioni, azioni, depositi o in una società, e non prevede una via immobiliare.

Per un titolo registrato (Hak Pakai o appartamento in regime strata) l'acquirente paga un'imposta di acquisizione (BPHTB) fino al 5%, e l'onorario del pubblico ufficiale che redige l'atto è limitato all'1% del valore dell'atto. Un costruttore registrato ai fini IVA applica l'IVA, con un'aliquota effettiva dell'11% nel 2026. Per un leasehold l'onorario del notaio si negozia, e il contratto stabilisce chi paga l'imposta annuale su terreni e fabbricati (PBB), pari al massimo allo 0.5% del valore catastale. Anche i canoni d'affitto sono tassati, con aliquote che dipendono dalla residenza in Indonesia, quindi si faccia consigliare prima di firmare.

Chieda al Suo avvocato o notaio di fiducia di verificare presso l'ufficio del catasto il certificato fondiario e il proprietario che vi risulta, e che tutti i comproprietari della famiglia abbiano firmato. Controlli la destinazione urbanistica del lotto: le ville non possono sorgere legalmente su terreni agricoli o in cintura verde, e dal 2026 la trasformazione dei terreni agricoli produttivi in uso commerciale è limitata. Chieda il permesso di costruire (PBG) prima dell'inizio dei lavori e il certificato di agibilità (SLF) prima che qualcuno vi entri ad abitare. Leghi i pagamenti all'avanzamento reale dei lavori, e legga la durata della locazione, la clausola di proroga e che cosa succede all'edificio alla scadenza. Nel 2025 a Bingin sono stati demoliti edifici costruiti senza permessi su terreni costieri protetti: queste verifiche contano.

In rupie. La legge indonesiana impone che le transazioni in Indonesia avvengano in rupie e che i prezzi siano indicati in rupie. Molti costruttori mostrano prezzi in dollari statunitensi agli acquirenti stranieri, ma vanno considerati una semplice conversione: il contratto e i pagamenti in Indonesia devono essere in rupie, e il tasso di cambio del giorno in cui paga decide quanto Le costa ogni rata nella Sua valuta.