2026年在塞浦路斯购房：完整买家指南

截至 July 2026，塞浦路斯是地中海最活跃的房产市场之一：2025 年记录了 18,114 宗交易——是自 2007 年高峰以来最强劲的一年，同比增长约 15%——按买卖文件计算，外国买家约占全部交易的 40%（土地测量局，经 INDEX.cy，2025），成交总额创下 €6.5 billion 的纪录（PwC Cyprus，增长 8%）。对于来自迪拜、特拉维夫或莫斯科的买家，其吸引力十分具体：欧盟永久产权、从 €300,000 起的永久居留、无年度房产税、无遗产税，并且——自 1 January 2026 起——无印花税。本指南涵盖谁可以购买、成本几何，以及流程如何运作，每一项费用和规则都有来源和日期标注。它是我们塞浦路斯专题集群的枢纽：€300k 永久居留指南、利马索尔、拉纳卡和帕福斯的城市指南，以及我们客观的塞浦路斯 vs 迪拜对比，都从这里延伸开来。

外国人能在塞浦路斯购房吗？

可以——但欧盟买家与非欧盟买家的规则差异很大，弄错这一点是我们见到的最常见错误。

欧盟和欧洲经济区公民与塞浦路斯公民享有完全相同的条件。无需许可，对房产的数量或类型没有限制。

非欧盟（第三国）国民——包括以色列人、俄罗斯人和海湾地区买家——同样可以取得完整的永久产权，但需满足两个条件：

1. 部长会议的许可。 根据《不动产（外国人取得）法》（Cap. 109），非欧盟买家必须在产权登记至其名下之前取得书面批准。实践中，该权力下放至当地地区行政部门（地区专员），且申请（以往为 Form COMM 145，连同买卖合同和证明文件一并提交）不收取费用。许可“或多或少是理所当然地授予所有善意购买者”（Ministry of Interior, gov.cy, 2026）。在办理期间，您可以签署合同并入住；等待许可的是产权登记环节。

2. 实际上的一处住宅上限。 这是大多数买家低估的规则。Cap. 109 将非欧盟取得人（已婚夫妇被视为一名申请人，且仅授予一份许可）大致限制为：

   • 一块面积约 4,014 m² 以内、用于私人住宅的建筑地块或土地；或
   • 同一开发项目中的两套住宅单元，前提是它们相邻且可合并为一套；或
   • 一处住宅加一间不超过 100 m² 的商铺；或
   • 一处住宅加一间不超过 250 m² 的办公室。

   这并非永久性的“一辈子只能拥有一处房产”的禁令——它按每份许可适用，额外购置可通过塞浦路斯公司架构，或在您取得永久居留后变得更简单——但它确实意味着非欧盟个人无法随意以自己的名义积累一批永久产权住宅。如果您计划购买不止一处住宅，请从一开始就与塞浦路斯律师一起进行架构安排（Ministry of Interior, gov.cy；Cap. 109；经多家塞浦路斯律师事务所摘要佐证，2025–2026）。

关于地图的说明：本指南中的所有内容均涉及塞浦路斯共和国（欧盟成员国）。位于土耳其占领的北部（“TRNC”）的房产不受欧盟法律管辖，往往产权存在争议，Palmera 也不代理此类房产——我们只经营塞浦路斯共和国的永久产权。

购房成本：2026 年的费用、增值税与税项

塞浦路斯确实是一个购入门槛很低的市场，尤其是新房。以下是 2026 年的完整情况。

费用项	新房（需缴增值税）	二手房（无增值税）	来源
增值税	19% 标准税率，或对符合条件的主要居所首 130 m² 征收 5%	无	PwC Cyprus 2026; Michael Kyprianou Apr 2026
过户费	€0（缴纳增值税时免征）	3% / 5% / 8% 累进，减半 50% → 1.5% / 2.5% / 4%	PwC Cyprus 2026
印花税	自 1 Jan 2026 起 €0	自 1 Jan 2026 起 €0	IBCCS TAX; DOM LiVE 2026
律师费	~1% + 增值税（典型）	~1% + 增值税（典型）	Market practice 2026
不动产税	自 2017 年起废除	自 2017 年起废除	PwC Cyprus

过户费

过户费是买家在产权过户时向土地登记处缴纳的税项，采用累进制——每一档税率只适用于该档区间内的价值：首 €85,000 部分为 3%，€85,001 至 €170,000 部分为 5%，€170,000 以上部分为 8%。 有两项减免至关重要：

• 缴纳增值税的新房：完全无过户费。 由于已征收增值税，过户费全额免除（PwC Cyprus，2026）。
• 不缴增值税的二手房：减免 50%。 标准税率减半至实际的 1.5% / 2.5% / 4%。

家庭内部过户几乎免费：父母转子女为 0%，配偶之间为统一的 0.1%。

增值税：19% 与 5% 首套住宅税率之比较

新房及首次销售的住宅房产须缴纳 19% 增值税。但如果该住宅将成为您在塞浦路斯的主要且永久居所，您可以申请5% 的优惠税率——这是一笔可观的节省。根据自 16 June 2023 起生效的框架，5% 税率适用于住宅的首 130 m²，前提是住宅价值不超过 €350,000、交易总额不超过 €475,000、室内总面积不超过 190 m²（GK Law Firm；Michael Kyprianou，Apr 2026）。超出这些上限的部分按 19% 征税。该住宅必须保持为您的主要居所——大致而言，10 年内您不得将其用于商业出租，否则需补缴增值税差额。一项 2023 年之前的过渡性制度（首 200 m² 按 5%，无建筑面积上限）经议会延长至 31 December 2026，适用于符合条件的较早申请（Michael Kyprianou，Apr 2026）。

实际解读：纯粹为出租而购买的投资者需缴纳 19% 增值税；而将塞浦路斯作为居所的买家，往往能就房价的很大一部分将其降至 5%。请注意，€300,000 的永久居留门槛是不含增值税计算的——这两条规则相互关联，因此应一并规划。

持续性税项：属欧洲最轻之列

• 无年度房产税。 不动产税已于 1 January 2017 废除。市政费（垃圾、污水）很少——通常每年几百欧元。
• 无遗产税、财富税或赠与税。 塞浦路斯于 2000 年废除遗产税——这是家族财富规划的一大吸引力。
• 20% 的资本利得税仅在您出售位于塞浦路斯的房产时适用，并有终身免税额（自 1 Jan 2026 起：主要居所 €150,000，其他情形 €30,000，上限为 €150,000）（PwC Cyprus，2026）。
• 租金收入须缴纳普通所得税外加 GeSY 健康税；租金的特别国防捐已自 1 January 2026 起废除，非居籍居民就股息和利息可获 17 年的 SDC 豁免（KPMG Cyprus，Apr 2026）。塞浦路斯的非居籍制度是富裕买家迁居此地的核心原因——详见我们的塞浦路斯 vs 迪拜指南。
• 0.4% 的房产转让税由卖方在处置时缴纳。

购房流程，分步说明

塞浦路斯的流程成熟规范，有一位好律师即风险很低。一次典型的期房或二手房购买流程如下：

1. 预订房产。 签署预订表并支付保留定金（通常为 €5,000–€20,000，或约 1–2%），在准备合同期间将该单元从市场上撤下。
2. 委托一位独立律师并进行尽职调查。 您的律师会核实产权、确认卖方的所有权以及土地上没有按揭或备忘登记，并且——对于期房——核查开发商的许可及土地上是否有任何银行抵押。
3. 申请塞浦路斯税号并开立本地银行账户。 这是合规缴税和转移资金所必需的。
4. 签署买卖合同并支付约定的分期款（期房通常在签约时支付约 30%，二手房则按余款机制）。您的律师会在法定期限内将合同提交至土地登记处——这项“强制履行”备案在产权过户之前就保护了您对该房产的权利。
5. 非欧盟买家：向地区行政部门提交取得许可申请。 您无需等待它就能完成购买或接收房产；它只是最终产权登记的前置条件。
6. 缴纳增值税（或申请 5% 税率）、结清任何过户费（仅二手房），并登记产权——待房产竣工且许可获批后，在土地登记处将产权登记至您名下。
7. 接收交房。 对于期房，这在竣工和验收整改之后进行；对于二手房，则在支付尾款时进行。

Palmera 的塞浦路斯房源均为开发商定价的新房——对于一手期房，买家不支付任何中介佣金（适用开发商定价）。浏览实时的塞浦路斯房源目录，或从下方某个具体城市开始。

2026 年的市场：谁在买、买在哪里、以什么价格

塞浦路斯房产正处于有据可查的上行周期。主要数据（均为 2025 年，即最近的完整年度）：

• 18,114 宗总交易——自 2007 年以来最高，同比增长约 15%（土地测量局，经 INDEX.cy）。
• 按买卖文件计算的约 40% 外国人占比：欧盟国民 2,446 宗（13.5%），非欧盟 4,809 宗（26.5%）。PwC 的买卖合同报告统计出 7,255 宗外国人购买，约占市场的 28%，增长 16%（PwC Cyprus，Jan 2026）。两组数据衡量的是不同的东西；两者都显示外国需求在上升。
• 交易总额 €6.5 billion，增长 8%（PwC Cyprus）。
• 购买最多的国籍： 英国、俄罗斯、以色列、希腊（Cyprus Mail，Dec 2025）。

他们买在哪里，能告诉你哪座城市适合哪类买家：

城市	特点与主要外国买家	公寓价格参考（2026）	我们的指南
利马索尔	最贵；商业/游艇码头中心；历史上以俄罗斯人为主，如今日趋多元（以色列、黎巴嫩、中国、英国）	中位数约 €4,000/m²；海滨 €8,000–12,000/m²	利马索尔指南
拉纳卡	高性价比海岸；机场城市；€1.2bn 港口与游艇码头重建；以色列买家首选	约 €1,780–3,330/m²；入门价从 €200,000 出头起	拉纳卡指南
帕福斯	英国人/海岸；联合国教科文组织遗产；高尔夫；适合退休人士	约 €2,500–3,500/m²；平均公寓 €230k	帕福斯指南

价格稳步上涨而非暴涨——公寓同比升值约 5%，独立屋约 4.6%（Global Property Guide，2026）——再加上沿海城市 5–7% 的毛租金收益率，正是大多数跨境投资者所追求的平衡。

你该在塞浦路斯买房吗？一份客观解读

如果你想要以下这些，塞浦路斯就说得通：欧盟永久产权，以及一处距以色列、海湾地区和欧洲仅短途航程的地中海基地；从 €300,000 起的永久居留（而非可续期签证）；真正的低税——无年度房产税、无遗产税、非居籍制度，且自 2026 年起无印花税；以及一个以可持续的个位数速度上涨、沿海收益稳健的市场。

**如果你有以下情况，则要更慎重考虑：**你的首要目标是最大的流动性和最高的名义收益率——迪拜的市场要深得多，租金收益率通常也更高——或者你需要以自己的名义持有多处住宅，此时非欧盟的一处住宅许可规则会增加阻力。我们的塞浦路斯 vs 迪拜指南会用双方的数据来剖析这一权衡。

准备好查看具体房源了吗？从塞浦路斯房源目录、Square One 的新房系列开始，或联系我们的塞浦路斯团队——开发商定价，一手房源无买家佣金。

所有数据均截至 July 2026，并援引上文所列参考来源。费用和门槛会变动；在做出承诺之前，请向您的塞浦路斯律师和相关主管部门确认最新情况。