2026’da Kıbrıs’ta Mülk Almak: Kapsamlı Alıcı Rehberi

Temmuz 2026 itibarıyla, Kıbrıs Akdeniz’in en aktif mülk piyasalarından biridir: 2025’te 18,114 satış kaydedildi — 2007 zirvesinden bu yana en güçlü yıl, yıllık yaklaşık %15 artış — yabancı alıcılar satış belgelerine göre tüm işlemlerin kabaca %40’ını aldı (Department of Lands & Surveys via INDEX.cy, 2025) ve rekor bir €6.5 milyar el değiştirdi (PwC Cyprus, %8 artış). Dubai, Tel Aviv veya Moskova’dan gelen bir alıcı için cazibe özeldir: AB tam mülkiyet tapusu, €300,000’den başlayan daimi bir ikamet, yıllık emlak vergisi yok, veraset vergisi yok ve — 1 Ocak 2026’dan itibaren — damga vergisi yok. Bu rehber kimlerin alabileceğini, maliyetinin ne olduğunu ve sürecin nasıl işlediğini, her harç ve kural kaynaklı ve tarihli olarak ele alır. Kıbrıs kümemizin merkezidir: €300k daimi ikamet rehberi, Limasol, Larnaka ve Baf için şehir rehberleri ve dürüst Kıbrıs vs Dubai karşılaştırmamız buradan dallanır.

Yabancılar Kıbrıs’ta mülk alabilir mi?

Evet — ancak kurallar AB ve AB dışı alıcılar arasında keskin şekilde farklılık gösterir ve bunu yanlış anlamak gördüğümüz en yaygın hatadır.

AB ve AEA vatandaşları tam olarak Kıbrıslılarla aynı koşullarda alım yapar. İzin yok, mülk sayısı veya türü üzerinde kısıtlama yok.

AB dışı (üçüncü ülke) vatandaşları — İsrailliler, Ruslar ve Körfez merkezli alıcılar dahil — tam mülkiyet tapusunu da edinebilir, ancak iki koşulla:

1. Bakanlar Kurulu’ndan bir izin. Yabancıların Taşınmaz Mal Edinmesi Yasası, Cap. 109 kapsamında, AB dışı bir alıcının tapu adına tescil edilmeden önce yazılı onay alması gerekir. Uygulamada yetki yerel Kaymakamlığa (Kaymakam) devredilir ve başvuru (tarihsel olarak, satış sözleşmesi ve destekleyici belgelerle sunulan Form COMM 145) ücret taşımaz. İzin “az çok tüm iyi niyetli alıcılara olağan bir süreç olarak verilir” (Ministry of Interior, gov.cy, 2026). İşlenirken sözleşmeyi imzalayıp taşınabilirsiniz; izne bağlı olan şey tapu tescilidir.

2. Pratik bir tek ev sınırı. Bu, çoğu alıcının küçümsediği kuraldır. Cap. 109, AB dışı bir edinen kişiyi (evli bir çift tek başvuru sahibi olarak muamele görür ve yalnızca bir izin verilir) genel olarak şunlarla sınırlar:

   • özel bir ev için yaklaşık 4.014 m²’ye kadar bir inşaat arsası veya arazi parçası; veya
   • aynı geliştirmede, bitişik olmaları ve birine birleştirilebilmeleri koşuluyla iki konut birimi; veya
   • bir ev artı 100 m²’ye kadar bir dükkân; veya
   • bir ev artı 250 m²’ye kadar bir ofis.

   Bu kalıcı bir “sonsuza dek tek mülk” yasağı değildir — izin başına uygulanır ve ek edinimler bir Kıbrıs şirketi aracılığıyla yapılandırılabilir veya daimi ikamet elde ettikten sonra daha basit hale gelebilir — ancak AB dışı bir bireyin kendi adına gelişigüzel bir tam mülkiyetli ev portföyü toplayamayacağı anlamına gelir. Birden fazla konut almayı planlıyorsanız, en başından bir Kıbrıslı avukatla yapılandırın (Ministry of Interior, gov.cy; Cap. 109; çok sayıda Kıbrıs hukuk firması özetiyle doğrulanmıştır, 2025–2026).

Harita üzerine bir not: bu rehberdeki her şey Kıbrıs Cumhuriyeti (AB üyesi devlet) ile ilgilidir. Türk işgali altındaki kuzeydeki (“KKTC”) mülk AB hukukunun dışında kalır, genellikle ihtilaflı tapu taşır ve Palmera’nın aracılık ettiği bir şey değildir — biz yalnızca Kıbrıs Cumhuriyeti tam mülkiyetiyle ilgileniriz.

Maliyeti: 2026’da harçlar, KDV ve vergiler

Kıbrıs, özellikle yeni yapılar için gerçekten düşük sürtünmeli bir alım piyasasıdır. İşte 2026 için güncel olan tam tablo.

Maliyet	Yeni yapı (KDV uygulanır)	Yeniden satış (KDV yok)	Kaynak
KDV	%19 standart veya hak kazanan bir asıl ikametin ilk 130 m²’si için %5	Yok	PwC Cyprus 2026; Michael Kyprianou Apr 2026
Devir harçları	€0 (KDV alındığında muaf)	%3 / %5 / %8 kademeli, %50 indirimli → %1,5 / %2,5 / %4	PwC Cyprus 2026
Damga vergisi	1 Oca 2026’dan itibaren €0	1 Oca 2026’dan itibaren €0	IBCCS TAX; DOM LiVE 2026
Avukatlık ücretleri	~%1 + KDV (tipik)	~%1 + KDV (tipik)	Piyasa uygulaması 2026
Taşınmaz emlak vergisi	2017’den beri kaldırıldı	2017’den beri kaldırıldı	PwC Cyprus

Devir harçları

Devir harçları, tapu devrinde Tapu Dairesi’ne ödenen alıcı vergisidir ve kademelidir — her dilim yalnızca içindeki değere uygulanır: ilk €85,000 için %3, €85,001’den €170,000’e kadar %5 ve €170,000’in üzeri için %8. İki muafiyet çok önemlidir:

• KDV’li yeni yapı: hiç devir harcı yok. KDV alındığı için devir harcı tamamen muaf tutulur (PwC Cyprus, 2026).
• KDV’siz yeniden satış: %50 indirim. Standart oranlar yarıya iner ve etkin %1,5 / %2,5 / %4 olur.

Aile içi devirler neredeyse ücretsizdir: ebeveynden çocuğa %0 ve eşten eşe sabit %0,1’dir.

KDV: %19 vs %5 ilk ev oranı

Yeni yapı ve ilk satış konut mülkü %19 KDV taşır. Ancak ev Kıbrıs’taki asıl ve daimi ikametgahınız olacaksa, indirimli %5 orana başvurabilirsiniz — önemli bir tasarruf. 16 Haziran 2023’ten bu yana yürürlükte olan çerçeve kapsamında, %5 oran, ikametin değeri €350,000’i geçmediği, toplam işlem değeri €475,000’i geçmediği ve toplam iç alan 190 m²’yi geçmediği sürece ikametin ilk 130 m²’sine uygulanır (GK Law Firm; Michael Kyprianou, Apr 2026). Bu üst sınırların üzerinde, fazlalık %19 oranında vergilendirilir. Ev asıl ikametgahınız olarak kalmalıdır — genel olarak, KDV farkını geri ödemeden onu 10 yıl boyunca ticari olarak kiraya veremezsiniz. Geçiş öncesi bir 2023 öncesi rejim (taban alanı üst sınırı olmadan ilk 200 m² için %5), hak kazanan daha eski başvurular için Parlamento tarafından 31 Aralık 2026’ya kadar uzatıldı (Michael Kyprianou, Apr 2026).

Pratik okuma: yalnızca kiraya vermek için alan bir yatırımcı %19 KDV öder; Kıbrıs’ı evi haline getiren bir alıcı bunu genellikle fiyatın büyük bir dilimi üzerinde %5’e indirebilir. €300,000 daimi ikamet eşiğinin KDV hariç hesaplandığını unutmayın — iki kural etkileşime girer, bu yüzden bunları birlikte planlayın.

Devam eden vergiler: Avrupa’nın en hafiflerinden

• Yıllık emlak vergisi yok. Taşınmaz Mal Vergisi 1 Ocak 2017’de kaldırıldı. Belediye harçları (çöp, kanalizasyon) küçüktür — tipik olarak yılda birkaç yüz euro.
• Veraset, servet veya intikal vergisi yok. Kıbrıs, veraset vergisini 2000’de kaldırdı — aile servet planlaması için büyük bir cazibe.
• %20’lik sermaye kazancı vergisi yalnızca Kıbrıs’ta bulunan mülk sattığınızda uygulanır, ömür boyu istisnalarla (1 Oca 2026’dan itibaren: asıl ikamet için €150,000, aksi halde €30,000, €150,000 ile sınırlı) (PwC Cyprus, 2026).
• Kira geliri olağan gelir vergisine artı GeSY sağlık harcına tabidir; kiralar üzerindeki Özel Savunma Katkısı 1 Ocak 2026’dan itibaren kaldırıldı ve yerleşik olmayanlar (non-domiciled) temettü ve faiz üzerindeki SDC’den 17 yıl boyunca muaftır (KPMG Cyprus, Apr 2026). Kıbrıs’ın non-dom rejimi, varlıklı alıcıların buraya taşınmasının temel bir nedenidir — Kıbrıs vs Dubai rehberimizde ayrıntılıdır.
• %0,4’lük mülk devir harcı, elden çıkarmada satıcı tarafından ödenir.

Alım süreci, adım adım

Kıbrıs süreci iyi bilinen ve iyi bir avukatla düşük riskli bir süreçtir. Tipik bir proje aşaması veya yeniden satış alımı şöyle işler:

1. Mülkü rezerve edin. Sözleşmeler hazırlanırken birimi piyasadan çekmek için bir rezervasyon formu imzalayın ve bir kapora ödeyin (genellikle €5,000–€20,000 veya ~%1–2).
2. Bağımsız bir avukat görevlendirin ve durum tespiti yapın. Avukatınız tapuyu doğrular, satıcının mülkiyetini ve arazinin ipotek veya şerhlerden ari olduğunu teyit eder ve — proje aşaması için — geliştiricinin izinlerini ve arazi üzerindeki herhangi bir banka rehnini kontrol eder.
3. Kıbrıs vergi numarası başvurusu yapın ve yerel bir banka hesabı açın. Vergileri ödemek ve fonları uyumlu şekilde hareket ettirmek için gereklidir.
4. Satış sözleşmesini imzalayın ve kararlaştırılan taksiti ödeyin (proje aşaması için genellikle imzada ~%30 veya yeniden satış için bakiye mekanizması). Avukatınız yasal süre içinde sözleşmeyi Tapu Dairesi’ne kaydeder — bu “aynen ifa” tescili, tapu devredilmeden önce bile mülke olan hakkınızı korur.
5. AB dışı alıcılar: edinim iznini Kaymakamlığa dosyalayın. Alımı tamamlamak veya mülke sahip olmak için bunun tamamlanmasını beklemeniz gerekmez; nihai tapu tescilini kapıya koyar.
6. KDV ödeyin (veya %5 orana başvurun), varsa devir harçlarını ödeyin (yalnızca yeniden satış) ve tapuyu mülk tamamlandığında ve izin verildiğinde Tapu Dairesi’nde adınıza tescil edin.
7. Teslimatı alın. Proje aşaması için bu, tamamlanma ve eksik giderme sonrasını takip eder; yeniden satış için son ödemede.

Palmera’nın Kıbrıs envanteri geliştirici fiyatlı yeni yapıdır — birincil proje aşaması stokunda alıcı hiç aracılık komisyonu ödemez (geliştirici fiyatlandırması uygulanır). Canlı Kıbrıs kataloğuna göz atın veya aşağıdaki belirli bir şehirle başlayın.

2026’da piyasa: kim, nerede ve hangi fiyata alıyor

Kıbrıs mülkü belgelenmiş bir yükseliş döngüsündedir. Manşet rakamlar (hepsi 2025, en son tam yıl):

• 18,114 toplam satış — 2007’den bu yana en yüksek, yıllık ~%15 artış (Department of Lands & Surveys via INDEX.cy).
• Satış belgelerine göre ~%40 yabancı pay: AB vatandaşları 2,446 satış (%13,5) ve AB dışı 4,809 (%26,5). PwC’nin satış sözleşmeleri raporu 7,255 yabancı alım sayıyor, piyasanın ~%28’i, %16 artış (PwC Cyprus, Jan 2026). İki veri seti farklı şeyleri ölçüyor; ikisi de yabancı talebin yükseldiğini gösteriyor.
• Toplam işlem değerinde €6.5 milyar, %8 artış (PwC Cyprus).
• Başlıca milletler: İngiliz, Rus, İsrailli, Yunan (Cyprus Mail, Dec 2025).

Nerede aldıkları hangi şehrin hangi alıcıya uygun olduğunu size söyler:

Şehir	Karakter ve öncü yabancı alıcılar	Daire fiyat rehberi (2026)	Rehberimiz
Limasol	En pahalı; iş/marina merkezi; tarihsel olarak Rus, şimdi çeşitlendi (İsrailli, Lübnanlı, Çinli, İngiliz)	Medyan ~€4,000/m²; deniz kenarı €8,000–12,000/m²	Limasol rehberi
Larnaka	Değer sahili; havalimanı şehri; €1.2 milyar liman-ve-marina yenilenmesi; #1 İsrailli destinasyonu	~€1,780–3,330/m²; €200,000’lerin alt seviyesinden giriş	Larnaka rehberi
Baf	İngiliz/sahil; UNESCO mirası; golf; emekli dostu	~€2,500–3,500/m²; €230k ortalama daire	Baf rehberi

Fiyatlar patlayıcı yerine istikrarlı şekilde yükseliyor — daireler yaklaşık %5 ve evler yaklaşık %4,6 yıllık değerlendi (Global Property Guide, 2026) — bu da sahil şehirlerinde %5–7 brüt kira getirileriyle birleştiğinde, çoğu sınır ötesi yatırımcının aradığı dengedir.

Kıbrıs’ta almalı mısınız? Dürüst bir okuma

Kıbrıs mantıklıdır eğer İsrail, Körfez ve Avrupa’ya kısa bir uçuş mesafesinde AB tam mülkiyeti ve bir Akdeniz üssü istiyorsanız; €300,000’den daimi bir ikamet (yenilenebilir vize değil); gerçekten düşük vergiler — yıllık emlak vergisi yok, veraset vergisi yok, bir non-dom rejimi ve 2026’dan itibaren damga vergisi yok; ve sağlam sahil getirileriyle sürdürülebilir tek haneli bir hızda yükselen bir piyasa.

Daha dikkatli bakın eğer önceliğiniz maksimum likidite ve en yüksek manşet getirileriyse — Dubai’nin piyasası çok daha derindir ve kira getirileri tipik olarak daha yüksektir — veya kendi adınıza birden fazla ev tutmanız gerekiyorsa, AB dışı tek konut izni kuralının sürtünme eklediği yerde. Kıbrıs vs Dubai rehberimiz bu ödünleşimi her iki taraftan rakamlarla ele alır.

Belirli stoku incelemeye hazır mısınız? Kıbrıs kataloğu, Square One yeni yapı yelpazesiyle başlayın veya Kıbrıs ekibimizle konuşun — geliştirici fiyatlandırması, birincil envanterde alıcı komisyonu yok.

Tüm rakamlar Temmuz 2026 itibarıyla güncel ve yukarıda listelenen referanslara dayandırılmıştır. Harçlar ve eşikler değişir; taahhütte bulunmadan önce güncel pozisyonu Kıbrıslı avukatınızla ve ilgili makamla teyit edin.